XXXX年沈阳佳兆业项目商业报告

CBRichardEllis|Page0DRAFTREPORT1.0宏观经济1.0宏观经济CBRichardEllis|Page1DRAFTREPORT1.1城市概况l沈阳位于中国的东北地区，是东北三省中辽宁省的省会，同时也是东北地区经济、文化、交通、金融和商业的中心；l早期沈阳作为东北地区的政治军事重镇和区域经济中心成为了清王朝的发源地，遗留下故宫、北陵等历史文化遗迹；l沈阳是中国最重要的重工业城市之一，产业结构曾经面临挑战。随着国家振兴东北政策的提出，近年沈阳经济走上高速发展的轨道；l沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区的重要交通枢纽；l依托交通的优势，沈阳还是中国与“东北亚经济圈”互动的前沿。“东北亚经济圈”已经成为沈阳经济发展的动力之一，并使沈阳获得了更大的市场发展空间；l沈阳行政辖区面积为12,980平方公里，其中市区3,495平方公里，包括皇姑区、大东区、沈河区、和平区和铁西区。图1.1：沈阳在中国的地理位置河西新区东北地区图1.2：沈阳的行政区划1.0沈阳整体概况及未来规划CBRichardEllis|Page2DRAFTREPORT716.5583.4991.6752.51245.80200400600800100012001400沈阳大连哈尔滨长春北京（万人）1.2宏观经济1.2.1人口情况l自2004年以后沈阳市人口快速增加，到2009年底，沈阳户籍总人口达到716.5万人，比上年末增加约3万人。其中，市区人口512.2万人，占总人口的71%；l进入21世纪，沈阳人口自然增长率波动比较大，2003年和2008年人口自然增长率出现了负增长，而常住人口仍在持续增长，说明沈阳人口的增长来源主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力；l从右图1.4可以看出，沈阳人口在五个北方城市中不是很多，目前还是属于一个中等人口规模的城市；但根据沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会人口规划预测，沈阳2015年人口将达到1197.8万人，成为一个真正的大都市；l未来沈阳人口的大幅增长将为住宅及商业地产的发展带来有力的发展动力。图1.3：沈阳市户籍人口增长及预测图1.4：沈阳市人口与其他城市对比（2008年）资料来源：各城市统计局（其中长春市及大连市2009年的统计公报还没有出来，因此长春市的数据是2008年的）689.3689.1693.9698.6703.6709.8713.5716.5720.1723.7688.96706806907007107207302001200220032004200520062007200820092010F2011F（万人）-1.5-1-0.500.511.522.53（‰）户籍总人口自然增长率1.0沈阳整体概况及未来规划CBRichardEllis|Page3DRAFTREPORT4359.23858.23258.12561.511865.914.1%16.5%13.0%16.5%10.1%02000400060008000100001200014000沈阳大连哈尔滨长春北京0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%GDP(亿元)GDP增长率02500500075001000012500150002001200220032004200520062007200820092010F2011F(亿元）0%5%10%15%20%北京GDP沈阳GDP北京增长率沈阳增长率1.2.2GDP情况1.2.2.1GDPl沈阳GDP持续快速增长，2009年增长率为14.1%，实现GDP4359.2亿元；高于北京的增长速度；l虽然目前沈阳GDP仅略高于北京2004年的水平，但其将持续强劲的增长势头，预计到2011年，其GDP将接近北京2005年的水平（北京GDP在2005年增加了一些第三产业的产值，而沈阳没有增加），真正进入大都市的行列；l从右图1.6可以看出，2009年沈阳GDP水平在五个北方城市中处在第二位，仅次于北京，位于东三省的第一位；GDP增长率在五个北方城市中处在第三位，沈阳目前处在东北三省经济发展的前列。图1.5：沈阳与北京市GDP增长对比及预测图1.6：沈阳GDP与其他城市对比（2009年）资料来源：各城市统计局（其中长春市及大连市2009年的统计公报还没有出来，因此长春市的数据是2008年的）1.0沈阳整体概况及未来规划CBRichardEllis|Page4DRAFTREPORT1.2.2.2人均GDPl虽然，目前沈阳的GDP与北京相比还很低，但实际其人均GDP2008年已经接近北京2006年的水平；l随着“振兴东北”政策对经济发展产生的实质性推动，预计沈阳经济在今后两三年中将维持高速发展的势头；预计到2011年，沈阳的人均GDP与北京将进一步缩小差距，基本达到大城市的人均GDP水平。图1.7：沈阳与北京市人均GDP增长对比及预测备注：人均GDP按户籍人口计算0250050007500100001250015000175002000022500250002750030000325003500037500400002001200220032004200520062007200820092010F2011F(元）0%5%10%15%20%25%30%北京沈阳北京增长率沈阳增长率1.0沈阳整体概况及未来规划CBRichardEllis|Page5DRAFTREPORT1.2.3固定资产投资情况l沈阳固定资产投资一直呈现稳定增长趋势，主要体现在基本建设投资和房地产开发投资的增长；l从投资主体看，国有经济投资613.3亿元，增长16.3%；外商及港澳台经济投资709.8亿元，增长21.5%；民间投资2352.9亿元，增长24%；l从产业分布看，第一产业投资110.9亿元，增长77.1%；第二产业投资1389.6亿元，增长23.4%，其中工业投资1352.2亿元，增长22.4%；第三产业投资2175.5亿元，增长19.5%；l全年房地产开发投资1188.7亿元，比上年增长17.6%；l从右图1.9可以看出，2009年沈阳固定资产投资仅次与北京，在东北三省的主要城市中处在首位，充分表明其在东北地区的发展优势。图1.8：沈阳固定资产投资图1.9：沈阳市固定资产与其他城市对比（2009年）资料来源：各城市统计局（其中长春及大连市2009年的统计公报还没有出来，因此长春市的数据是2008年的）302.8402.5582.6971.41363.21790.42361.93008.7367605001000150020002500300035004000200120022003200420052006200720082009（亿元）0%10%20%30%40%50%60%70%80%(%)固定资产投资增长率36762513.41892.11350.64858.422.2%30.2%41.1%42.1%26.2%0100020003000400050006000沈阳大连哈尔滨长春北京0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%固定资产投资(亿元)固定资产投资增长率1.0沈阳整体概况及未来规划CBRichardEllis|Page6DRAFTREPORT资料来源：各城市统计局（其中长春及大连市2009年的统计公报还没有出来，因此长春市的数据是2008年的）1.2.4外资利用情况l在“振兴东北”政策的背景下，沈阳实际利用外商直接投资总额从2006年-2009年保持快速的增长速度，2009年实际利用外商直接投资额为54.1亿美元，差不多是2006年的2倍。l沈阳市的外商直接投资总额在2007年和2008年已经接近了北京；l从右图1.11可以看出，2009年沈阳实际利用外商直接投资仅次与北京，超过了东北的沿海城市大连，在东北三省的主要城市中处在首位，这充分显示了沈阳在东北地区的发展潜力和被关注程度；l沈阳对外资的强烈吸引力，有利于进一步促进沈阳经济的发展，并直接促进写字楼、酒店、服务式公寓和商业的需求。图1.10：沈阳与北京实际利用外资增长对比14.122.450.460.054.130.421.224.28.5010203040506070200120022003200420052006200720082009(亿美元)北京沈阳图1.11：沈阳市实际利用外资与其他城市对比（2009年）54.150.16.216.961.20.010.020.030.040.050.060.070.0沈阳大连哈尔滨长春北京(亿美元)1.0沈阳整体概况及未来规划CBRichardEllis|Page7DRAFTREPORT0250050007500100001250015000175002000022500250002750030000325003500037500400002001200220032004200520062007200820092010F2011F(元）0%5%10%15%20%25%30%北京沈阳北京增长率沈阳增长率18,56017,50015,88712,81126,73805,00010,00015,00020,00025,00030,000沈阳大连哈尔滨长春北京(元）资料来源：各城市统计局（其中长春及大连市2008年的统计公报还没有出来，因此长春市的数据是2007年的）1.2.5人均可支配收入情况l自2001年以来，沈阳城市居民人均可支配收入一直保持较快增长，2009年为18,560元，但与北京相比，差距较大，刚刚接近北京2005年的居民人均可支配收入水平；l从右图1.13可以看出，2009年沈阳人均可支配收入略低于大连，高于长春和哈尔滨，平均可支配收入水平表现一般；l虽然目前沈阳的人均可支配收入水平较低，但其2009年比2008年可支配收入增加了9.1%，预计未来增长率还将会持续在12%左右，预计到2011年，沈阳的人均可支配收入将达到25,843元，居民生活水平将进一步提高；l预计在经济强劲增长的支持下，沈阳居民收入在未来有较大的上升空间。图1.12：沈阳与北京人均可支配收入对比及预测图1.13：沈阳市人均可支配收入与其他城市对比（2009年）1.0沈阳整体概况及未来规划CBRichardEllis|Page8DRAFTREPORT5,5156,0746,6907,2137,8638,67011,25614,66716,44818,91521,7524,0008,00012,00016,00020,00024,0002001200220032004200520062007200820092010F2011F(元)北京沈阳164481410112358127191827102000400060008000100001200014000160001800020000沈阳大连哈尔滨长春北京(元）资料来源：各城市统计局（其中长春及大连市2009年的统计公报还没有出来，因此采用的数据是2008年的）1.2.6人均消费性支出情况l2009年，沈阳人均消费性支出为16,448元，接近北京2008年的水平，l沈阳2009年人均消费性支出在东北三省主要城市中位居首位；l从下图1.14可以看出，沈阳人均可支配收入的增长要高于消费性支出的增长水平；l沈阳未来随着经济结构的进一步调整，就业的进一步改善和居民收入的继续增长，居民消费能力也将会快速跟进，从而促进商业的发展。图1.15：沈阳与北京人均消费性支出对比及预测图1.16：沈阳市人均消费性支出与其他城市对比（2008年）图1.14：沈阳人均可支配收入和消费性支出增长情况05,00010,00015,00020,000200120022003200420052006200720082009(元）沈阳人均可支配收入沈阳人均消费性支出1.0沈阳整体概况及未来规划CBRichardEllis|Page9DRAFTREPORT1778.61182.61507.9945.75309.90.01000.02000.03000.04000.