XXXX年泰州城市研究及可拓展项目简介

营销投资管理部2010.10.25泰州城市研究及可拓展项目简介第一章城市价值解析􀂾城市概况􀂾宏观经济运行􀂾人口及城市化􀂾空间结构及规划一、城市概况泰州:位于中国最大城市群长三角区域、南京三小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，区位优势得天独厚􀂾长江北岸滨江城市，位于世界第六大城市群长三角城市群中，东西承接上海、南京经济圈，南北连接苏南、苏北经济圈；􀂾苏中入江达海的5条重要航道在此交汇，是沿海与长江“T”型产业带结合部；􀂾以国家一类开放口岸––––泰州港为主体的内河港口群初具规模，万吨级以上泊位5个；一、城市概况水陆路交通枢纽地位，交通便捷，随着航空运输逐步完善，未来的立体交通体系将使得泰州更快融入上海、苏南1.5小时都市经济圈，乃至全国各地江阴大桥使长江天堑变通，是泰州与上海、苏南的快速通道；328国道、宁通.高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路以及新长（新沂——长兴）铁路、宁启（南京——启东）铁路在泰州境内纵横交错；在建泰州大桥、沪泰铁路、苏中机场（离泰州城区20公里）将使泰州更快的融入上海、苏南1.5小时都市经济圈，乃至全国各地。一、城市概况自然及水岸资源丰富、历史悠久、文化多元港口经济及旅游业具有较为广阔的发展空间二、宏观经济运行与周边城市相比，泰州经济呈现爆发式增长，人均GDP于09年突破4000美元大关泰州GDP连续10年呈两位数增长，增速位居江苏省前茅，人均可支配收入接近2万元大关。二、宏观经济运行医药、船舶、机电、化工四大产业合力，助推城市升级蜕变未来泰州将突出产业发展特色，全力打造医药、机电、化工、船舶等四大产业基地。海陵区（老城区）中国医药城（高新技术开发区）城南新城（市政府所在地）高港区二、宏观经济运行固定资产投资增长迅速，经济拉动效应明显，推进泰州大跨越式发展三、人口及城市化城市人口增长、城市化进程加快——维持城市活力的原动力城市人口将大幅增长2012年，城市人口将达到90万人；2020年，达到120万人；2030年，达到150万人。城市化率显著提高到2012年，城市化率达到57%四、空间结构及规划沿江大发展战略-----整体发展方向向南城市建设战略-----整体向南向东发展城南：向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为了拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；在向南发展上以商务、教育、居住为主，适合居住；城中：区内配套设施相当成熟，主要承担商业、娱乐服务业和社会各项活动。未来主要围绕旧城改造来发展，其土地资源稀缺，且旧城改造难度大，发展速度较慢，空间较小。城东：向东发展目的主要是进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。城西和城北：区域内配套设施陈旧，非城市发展重点，以老的化工、机械产业为主，不适宜居住，发展潜力不大。四、空间结构及规划三条主线主导城市发展----工业/居住/教育四、空间结构及规划新区主导发展支撑----高教园的整体打造城市研究小结􀂾城市具有良好的区位、交通及资源条件，发展潜力巨大；􀂾城市经济已进入快速发展通道，人均GDP突破4000美元，产业结构不断调整，产业轮动给泰州经济注入活力；􀂾居民生活水平大幅提升，人均可支配收入近2万元，消费水平和购买能力迅速提升；􀂾城市人口总量不高，但随着城市化进程的加快，以及产业轮动的进一步展开，未来城市规划人口将会快速增速，特别是本案所处的城南新城区域内；􀂾在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有效的推动作用，城南新城将更加凸显其区域价值和发展潜力。第二章泰州房地产市场分析城市房地产市场分析09年是泰州土地市场的转折点，呈现量价齐升的局面，必将导致后市激烈竞争，而单价的提升亦将推动商品房价格进一步上涨2004-2005年土地供应量较少且逐年降低，导致房产市场供小于求，房产价格增长速度快。2006年土地成交量出现井喷，主要是政府通过土地市场作为调控的手段。2007-2008年土地成交量明显下降，主要是由于2006年土地成交量激增，市场竞争激烈，同时受到2008年金融危机的影响，从而造成土地市场一片冷淡，成交下滑。2009年全年土地成交量接近2007和2008年两年的总量，比2008年翻了近三倍，土地成交活跃。成交价格是2008年的近1.7倍。城市房地产市场分析09年房地产市场量价齐升，市场价格平稳上涨，市场供大于求的局面得到较大改善，但未来市场仍将呈现供大于求的局面2003-2006年市场出现了供需两旺的局面，房地产市场发展较快。2007-2008年逐渐出现了供大于求的局面，受到金融危机的影响，房地产市场处于低谷。2009年房地产市场迅速回暖，使整个市场的供求关系发生明显变化，供大于求的局面得到改善。2003-2007年泰州市房地产市场成交价格保持快速增长市场态势；2008年受金融危机影响，房地产市场成交价格微幅上调。2009年市场迅速回暖，房地产价格快速上涨。未来房地产价格仍将呈现上涨趋势，但增幅将放缓。城市房地产市场分析房地产市场板块分析城市房地产板块发展共分6大板块:城中/城南/城东/城西/城北/远郊板目前主城区房地产板块主要集中于城中/城东/城南三大板块城北停留在老城区阶段，交通混乱、城市化发展滞后。泰州人对其认同度较差。城西老的工业区，发展较为滞后。城市化发展难度较大。交通、配套均不太完善。城中依托其城中中心的优势，生活配套齐全。区域认同度较高，但土地稀缺，房价较高。城东目前区域配套尚不完备。但交通便利，教育资源丰富。客户看好城东板块的教育资源。城南市政府所在地，交通便捷，环境较好。已形成几片大的居住社区。随着医药城的建设，其认同度将有所提升。城市房地产市场分析房地产市场发展特征及趋势􀂾迅速发展的经济为房地产市场提供了经济基础，但近期投资过热无疑为未来市场带来较大的风险。􀂾随着2009年大量土地放量，再加上2006-2008年的土地放量。整个房地产市场必将处于一种激烈竞争状态。在此形势下，要想做好一个项目的运作，更加要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。􀂾未来泰州市场将会以小高层、高层产品为主导，这就要求我们在产品特色、户型设计、建筑建材、智能化配套设施、售后服务等等方面做全、做足和做精，形成自身的差异化竞争优势。􀂾未来旧城改造所带来的大量的住房刚性需求，部分富裕人群对良好的社区规划，健全的配套设施、先进的技术理念、优质的物业管理、优美的居住环境充满向往。这部分客源将是未来市场的主要目标客源。􀂾未来几年改善性消费需求持续释放，110平米及以上的大面积户型仍将会受到消费者的关注；同时随着房价的持续走高，经济性、精致性的小面积紧凑户型将走俏市场；􀂾城中板块由于其自身的优势，将深受市场追捧，商业价值将愈加显现，但价格将逐渐成为其发展的主要抗性之一。􀂾城东板块由于与老城区绝对距离相对较近，特别是其紧靠大学城，且区域板块发展较早，区域内生活配套等设施相对较完善，其仍将是泰州房地产市场重点发展的热点区域。􀂾城南板块的城市框架已经拉开，各项配套设施逐渐完善，发展前景良好，升值潜力较大，城南板块将成为泰州房产市场的重点发展区域。但是作为新城区，其自身配套设施缺乏，且与老城区绝对距离相对较远，客户对该区域的接受度还需进一步的引导，再加上近两年来以及未来两三年内，区域市场竞争个案众多，且体量较大，未来城南板块将是泰州房产市场竞争最激烈的战场之一。第三章可拓展项目简介地块信息泰地储告[2010]11号编号土地位置土地面积土地用途规划指标要求出让年限（年）起始价（万元）竞买保证金（万元）增价规则及幅度备注起拍楼面地价（元/㎡）容积率建筑密度绿地率[2010]11-2号高港区宣堡港两侧、向阳路东侧58295㎡（87.44亩）商务金融城镇住宅≤1.200≥1.010≤50.00%≥25.00%商务金融40城镇住宅70196703934每次增幅200万元或200万元的整倍数套型建筑面积按国家政策要求进行设置2812[2010]11-3号高港区金港路东侧、江苏五星毛毯厂北侧65701㎡（98.55亩）城镇住宅≤1.500≥1.010≤28.00%≥35.00%7084801696每次增幅100万元或100万元的整倍数套型建筑面积按国家政策要求进行设置860[2010]11-5号高港区南官河东侧、春港路南侧106728㎡（160.09亩）商务金融城镇住宅≤1.500≥1.200≤28.00%≥35.00%商务金融40城镇住宅70177503550每次增幅200万元或200万元的整倍数套型建筑面积按国家政策要求进行设置1108[2010]11-6号海陵区鼓楼路东侧、扬州路南侧37519㎡（56.28亩）商务金融批发零售城镇住宅≤2.871≥2.001≤37.50%≥20.00%商务金融批发零售40城镇住宅70112502250每次增幅200万元或200万元的整倍数1070[2010]11-8号泰州经济开发区鑫泰花园南侧、天虹路西侧38690㎡（58.04亩）商务金融城镇住宅≤1.300≥1.200≤28.00%≥35.00%商务金融40城镇住宅7087001740每次增幅100万元或100万元的整倍数套型建筑面积按国家房产调控相关政策执行1730区域位置[2010]11-6号[2010]11-8号[2010]11-2号[2010]11-3号[2010]11-5号现场图片海陵区市貌：海陵区为泰州老城区，老城区商业氛围相对较浓厚，而市政府所在的城南新城则是以后城区的主要发展方向。现场图片高港区市貌：高港区紧邻长江，是泰州港的所在区。城市建设相对海陵区差距不小，但地理位置更优，而泰州长江大桥的建设使该区域更能接受江南经济的辐射。现场图片【2010】11-6号：地块西边有一个在建医院，南边100米左右为金鹰商场，该地块为商业住宅属性，其中商业必须引入一个大润发超市，区政府可能已经和大润发签订相关协议，地块现状未拆迁完，内定的可能较大。所属城北区域不是泰州的重点发展方向，区域前景不确定因素大。现场图片【2010】11-8号：该地块位于泰州经济开发区，地块北面是拆迁安置房，周边工厂较多，区域属性较差，适合建中低端项目。该地块现状正在拆迁中，前身为一工厂。现场图片【2010】11-2号：该地块位于高港区，是本次推出地块中条件相对较优，紧靠当地一景点“雕花楼”，地块位于宣堡港两侧，起拍楼面价为2812元/㎡，适合做高端住宅。地块内部有部分老宅还未拆迁完毕。现场图片【2010】11-3号：该地块位于高港区，位于刁铺镇，南面是一工厂，北面和东面是居民区，该地块位置较偏，周边配套不完善。现场图片【2010】11-5号：该地块位于高港区，东面住宅小区较多，西面临河，河西为工业区。