XXXX旭阳台北城大学城商业项目市场研究

containedherein.Nothingcontainedhereconstitutesacommitmentoragreement.Confidential重庆旭阳台北城商业项目市场研究报告（第一阶段）2011年12月ThisPresentationhasbeenpreparedbyTheTaubmanCompanyLLCand/oritsaffiliatedcompanies.ByyouracceptanceofthePresentation,youherebyagreethatyouwillnotcopy,reproduceordistributethisPresentation,inwholeorinpart,atanytimewithoutourpriorwrittenconsent,andthatyouwillkeepconfidentialthisPresentationandanyandallnon-publicinformation前言自接受贵司委托本项目研策顾问服务后，我司即刻组建项目组团队为项目提供专项服务。经前一阶段的市场调查、研究，并针对片区消费者进行问卷调查及座谈，以期为业主方提供详实的市场资料，了解重庆及大学城区域发展趋势、未来商业竞争状况及未来消费者特征，为本项目商业发展提出启示，以供业主方参考。在这一阶段后，我司将就项目商业定位、建筑规划等方面进行研究，并提出相应建议，在下一阶段向业主方进行提案。2containedherein.Nothingcontainedhereconstitutesacommitmentoragreement.Confidential2003年6月重庆大学城奠基2005年10月西永微电子产业园奠基2010年2月西永综合保税区成立ThisPresentationhasbeenpreparedbyTheTaubmanCompanyLLCand/oritsaffiliatedcompanies.ByyouracceptanceofthePresentation,youherebyagreethatyouwillnotcopy,reproduceordistributethisPresentation,inwholeorinpart,atanytimewithoutourpriorwrittenconsent,andthatyouwillkeepconfidentialthisPresentationandanyandallnon-publicinformation4市场研究（第一阶段）项目定位（第二阶段）项目定位思路项目定位城市规划城市经济城市人口及消费区域规划项目条件区域经济区域人口及消费项目商圈、人口及其消费习惯城市商业区域商业项目竞争商业城市研究区域研究项目研究开发商能力评估成功案例借鉴项目整体思路模型跟踪服务（第三阶段）图纸评审租户落位租金测算目录|Index第一阶段市场研究一、城市研究1.1城市概述1.2城市规划研究1.3城市经济研究1.4城市人口及消费研究1.5城市商业研究二、区域研究2.1区域现状及规划2.2区域经济发展2.3区域商业分析2.4小结5三、项目研究3.1项目立地分析3.2项目人口分析3.3消费者调研3.4小结四、项目发展思考61.0城市研究1.1城市概述1.2城市规划研究1.3城市经济研究1.4城市商业研究1.5小结重庆，中国长江上游地区的经济中心；重庆，中国重要的现代制造业基地；重庆，中国西南地区综合交通枢纽；重庆，西三角城镇群核心组成部分；1.1城市概述1.1.1重庆城市发展概况重庆城市发展上升国家战略，作为核心城市将享有政策、投入等方面的政策优惠，重庆将成为国内重要经济增长极进行发展。重庆,中国四大中央直辖市之一;重庆，五大中心城市之一；京津冀城镇群北京天津上海长三角城镇群西三角城镇群重庆重庆，两江新区成立，城市的地位进一步提升。国家十二五规划推进重庆、成都、西安区域战略合作，推动呼包鄂榆、广西北部湾、成渝、黔中、滇中、藏中南、关中-天水、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等经济区加快发展，培育新的经济增长极。重庆市位于川鄂两省之间的长江三峡西段嘉陵江与长江汇流处，因嘉陵江古称渝水，故简称渝。重庆属中亚热带湿润季风气候区，夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴。重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区，21个县。资料来源：《国家十二五规划》、重庆市政府官网7重庆市城镇体系规划广州珠三角城镇群西三角城镇群规划8资料来源：《重庆市十二五规划》、重庆市规划局1.2城市规划研究1.2.1城市空间规划“一圈”以主城为核心、1小时车程为半径的范围内，范围包括主城九区，以及潼南、合川等23个区县，面积约3万平方公里，常驻人口约1600万人（重庆市的60%），地区生产总值占全市的78%左右。“两翼”东北部地区和东南部地区。东北部地区以万州为核心，开县、奉节为主要节点的发展区，面积3.39万平方公里。东南部地区以黔江为核心，以秀山为主要节点的发展区，面积1.98万平方公里。重庆市一圈两翼规划万州黔江永川合川江津涪陵城市总体规划城市空间结构——“一圈两翼”“大重庆”规划的落实与实施，为重庆城市发展提供广阔空间。一核六心的城镇化战略空间格局示意图“一核六心”城镇化空间重庆十二五规划，将建设四级城镇体系架构，即主城区特大城市，6个大城市（万州、涪陵、长寿、江津、合川、永川），25个区县城中等城市，100多个小城镇。强化主城、区域性中心城市、区县城和中心镇有机连接、互动并进。东部片区中部片区南部片区北部片区中央商务区重庆的发展依托于城市的地理条件，空间发展形成“北上南下”、“东进西突”的局势。重庆市主城区由中部、北部、南部、西部、东部5大片区组成。目前的中心城区包括中部、北部、南部片区。多中心包含1个城市中心和6个城市副中心，城市中心包含中央商务区和商业中心，由江北城、解放碑、弹子石滨江地区组成。6个城市副中心由现有的沙坪坝、杨家坪、观音桥-新牌坊、南坪及西永、茶园组成。都市区城市建设用地分为十六个组团和八个功能区，中心城区包含十一个组团和两个功能区。9资料来源：重庆市规划局主城区空间结构——一城五片，多中心组团式本项目所处位于规划西永城市副中心，规划起点高。但片区受中梁山和缙云山的自然阻隔，未来城市发展具有相对独立性。本项目城市总体规划1.2城市规划研究1.2.1城市空间规划缙云山西部片区中梁山大坪铜锣山重庆市一城五片规划三环规划按照规划，三环高速公路建成后，将串起14个区县（长寿、渝北、永作为城市副中心，具有较大的发展机会，区域的价值得到进一步提升。二环规划范围：二环与内环之间地区的面积为1,958平方公里，是未来主城区拓展的重要空间。规模：2020年，二环区域新增集聚人口600万人左右，工业总产值达到2.5万亿元左右。功能：分区上，在城市功能区中规划18个城市组团，其中将蔡家、悦来、空港、西永、两福、西彭、龙兴、鱼嘴、茶园、界石等10个城市组团建设成为能集聚较大规模新增城市人口的新城三环规划，二环时代主城区扩张——“二环经济时代”二环区域是十二五发展的重点，且西1.2城市规划研究1.2.2城市规划江津、北碚、合川、铜梁、永川、綦江、南川、武隆、大足、万盛、双桥、涪陵），形成重庆市三环区域。10资料来源：《重庆市十二五发展规划》、重庆市政府网鱼嘴龙兴茶园蔡家西彭空悦港来内环西永本项目两福（江津双福、九龙坡巴福合川中梁山长寿铜锣山涪陵武隆二环三环南川万盛江津大足双桥永川綦江重庆市城市空间扩张图铜梁缙云山11资料来源：重庆市规划局、西永工业园区官网两路寸滩保税港区是具有口岸、物流、加工等功能的内陆型保税港区；是长江上游规模最大、技术最先进的专用集装箱码头；突出为大型仓储、分拨、配送、采购类物流企业和出口加工贸易类企业服务，侧重口岸物流及中转贸易等功能。西永综合保税区占地10.3平方公里，是我国规划面积最大的综合保税区是目前国内功能最全、规格最高、政策最优的海关特殊监管区域。突出电子信息产业、保税加工、保税物流功能等。保税区规划重庆是中国内陆唯一一个拥有两个保税港区的城市。西永保税区位于本项目所在区域内，其发展将会提升区域价值，促进区域成熟。两路寸滩保税港西永保税区本项目重庆是中国中西部地区唯一一个内陆保税港区1.2城市规划研究1.2.2城市规划重庆市保税区规划图本项目果园港港区12建桥工业园区西彭工业园区江津工业园区珞璜组团花溪工业园区南岸国际级经济技术开发区西永综合保税区九龙坡工业园A、B组团空港工业园两路寸滩保税港区空港空港工业园两路组团两路寸滩保税区水港港城工业园东港港区花溪工业园区鹿角组团南彭公路物流基地黄垭港港区A九龙坡区、大渡口、江津区有色金属压延加工、汽车、摩托车、交通设备、计算机、通信设备、电力能源、制纸、电动工具、仪器等、BC沙坪坝区江北区、渝北、北碚井口工业园：总部经济产业西永微电子产业园：通信设备、计算机及其他电子设备制造业、软件业家用电器制造、汽车、通信设备、计算机、电信电缆、钢缆、金属加工、成衣制造、精密仪器、医药制造业、汽摩等。D南岸区、巴南区物联网、成衣制造、通用设备制造、通信设备、计算机、电子设备制造业、互联网智能移动终端、精密制造、建材、成品家具制造等。九龙坡国际高新技术开发区江津工业园区九龙坡工业园区C组A1.2城市规划研究C井口工业园BD本项目所在的西永微电工业园以发展电子产业、计算机、通信设备、软件业等高科技产业为主。现代产业规划的布局一方面加速区域成熟、提高区域的综合竞争力和经济实力，另一方面将导入大量消费群体，丰富区域的消费层次。编号区域产业产业规划1.2.3产业规划资料来源：《重庆市十二五规划》重庆市产业规划图同兴工业园团结村集装箱中心站铁路物流基地西永微电子产业园时间铁路公路2010年通车里程1865公里1345公里十二五通车里程2000公里2345公里十二五建设里程1544公里2214公里1.2城市规划研究1.2.4城市交通规划已通车十二五通车十二五建设城市对外交通规划城际交通的改善与提升，进一步加强重庆核心城市作用，有利商业外围辐射力的加强。高速公路规划图资料来源：《重庆市十二五规划》13铁路规划图城市轨道交通规划1.2城市规划研究1.2.4城市交通规划重庆市轨道交通规划示意图轨道1号线至大学城延长线将于2012年开通，未来大学城至市内通达时间将大大缩短，交通条件的改善有利区域新消费群的导入，而新消费群的产生将推动区域商业的快速发展。中长期规划中长期规划——一环九线。主城轻轨和地铁线路总长513公里，全部270个站点，包括渝中区、南岸区、沙坪坝区、江北区、九龙坡区、大渡口区的全部行政区域，及渝北区、北碚区、巴南区的部分行政区域。远景规划远景规划——一环十七线。我市远期规划在2050年完成共18条轨道交通线的建设；在现有“九线一环”基础上拟新增了8条线路。18条轨道线路总长820公里。14资料来源：重庆市轨道交通规划13号线1号线7号线12号线本项目重庆与其他城市城镇人口对比（2010年）城市城镇人口（万人）城镇化率(%)城市发展北京1,68686.00%2005年开始多中心发展上海2,05689.30%2004年开始多中心发展天津1,03479.55%2009年，一主两副规划深圳1,036100%2005年开始多中心发展重庆1,53053.00%2003年开始多中心发展成都92065.51%2009年开始多中心发展贵阳29568.29%2008年提出多中心发展西安58269.00%2009年提出多中心概念昆明41264.00%2008年提出多中心发展麦肯锡城市划分标准城市类型巨型城市大型城市人口数量＞1,000万500万-1,000万中型城市150-500万小型城市50-150万大型城镇50万64.00%643重庆与其他城市人口对比（2010年）1,0362,885100.00%86.00%89.30%2,30279.55%5