XXXX许昌鄢陵中原花都太阳城项目产品建议分析报告

许昌鄢陵.中原花都太阳城项目产品建议分析报告【君度地产---创新地产营销】方案思维导图1、群雄逐鹿篇——市场综合解析2、另辟蹊径篇——项目可行定位3、修炼内功篇——产品规划建议4、任督二脉篇——营销推广策略市场分析本体分析市场综合解析方案思维导图1/地理位置；鄢陵县位于中原腹地，河南省许昌市东部，全县总面积871.6平方公里。处于全省“米”字型高速公路网心区、郑州许昌漯河食品工业带中心区、中原城市群经济隆起带，区位优势明显。城市发展行业环境市场分析竞争市场2/行政划分；鄢陵县隶属于河南省许昌市，东临扶沟，西接许昌，南接西华，北毗尉氏，西南连林颖，西北接长葛，总面积871.6平方公里，耕地面积94.46万亩，辖七乡五镇，382个行政村，642个自然村，其中7乡5镇分别是：安陵镇、马栏镇、柏梁镇、陈化店镇、望田镇、张桥乡、南坞乡、陶城乡、只乐乡、大马乡、彭店乡、马坊乡。总人口63.4万，其中农业人口55.52万人。城市发展行业环境市场分析竞争市场城市发展行业环境市场分析竞争市场4.1/自然资源；气候：全县地处暖温带季风气候区，四季分明，雨热同季，年平均气温14.3ºC,年积温5100—5200ºC，但降水分布很不均匀，旱、涝、风灾害性天气发生频繁。耕地：耕地是全县土地利用的主题，现状面积66836.77公顷，占土地总面积的76.9％。水浇地占77.38％，旱地占22.36％，菜地占O.26％。旱地主要分布在县西南部的望田乡和县东北部。3/区位交通；鄢陵县基础设施日臻完善，道路四通八达。311国道横越东西，1626省道纵观东北，西距京广铁路30余公里、京珠高速公路20公里、北距郑州国际机场70余公里、蓝南高速、许毫高速途径鄢陵。城市发展行业环境市场分析竞争市场城市发展行业环境市场分析竞争市场4.2/自然资源；林地：全县林地面积为1760.70公顷，占土地总面积的比重为2.03％。鄢陵以“花县”著称，花卉苗圃是全县最具特色的产业，林地尤其是苗圃用地对全县经济发展有着特殊重要的意义。水资源：全县水面面积3035.16公顷，占土地面积的3.49％。其中，河流水面2055.88公顷，坑塘面积979.28公顷。彭店、陶城、南坞、张桥等乡镇的水面面积相对较大。城市发展行业环境市场分析竞争市场5/特色农业；鄢陵县是全国商品粮和优质棉生产基地。盛产小麦、玉米、大豆、棉花、烟叶等，近年来，积极调整农业产业结构，大力发展花卉园艺业，走产业化发展之路，被省政府命名为“陵模式”。花卉苗目种植面积已达58万亩，是“国花木之乡”，被誉为“中国花木第一县”。城市发展行业环境市场分析竞争市场6/新兴工业；鄢陵县已形成食品饮料、纺织服饰、有色金属、棉短绒、机电、化工、建材等七大主导产业。金汇工业区、九发科技园、马兰棉短绒聚集区、马坊板材加工聚集区、中原箱包工业园、振德出口基地等“工业园、科技园、生态园”特点日益呈现。金汇工业区被批准为“河南省民营科技园区”，马栏业区成为“河南省中小企业创业基地”。7.1/经济发展；单位：亿元全县生产总值GDP114.2132151170同比增速15.1%12.6%11%12.7%全县生产总值稳步增长城市发展行业环境市场分析竞争市场城市发展行业环境市场分析竞争市场7.2/经济发展；全县工业产值及社会消费力稳步增长城市发展行业环境市场分析竞争市场7.3/经济发展；城镇及农村可支配收入高速增长农村人均可支配收入611267237731城镇人均可支配收入114871263614531近年鄢陵县城镇及农村人民可支配收入走势图城市发展行业环境市场分析竞争市场8.1/城市发展规划；城市发展行业环境市场分析竞争市场8.2/城市发展规划；“一体两翼”三轴战略城市发展方向：改造旧城中心区，优化老城功能，积极向西发展行政区域，争取五到十年，跟许昌城市化接轨，向西北发展居住中心、西南发展工业跟旅游业。城市发展行业环境市场分析竞争市场8.3/城市发展目标；城市定位现代鄢陵：建设花木名县、生态美县、旅游强县、工业大县、宜居花城，成为许昌市东部首席的卫星城市。特色鄢陵：鄢陵农业发达，是全国商品粮生产基地和优质棉生产基地。花卉是鄢陵一大特色，素有“花都”、“花县”之美称，享有“鄢陵蜡梅冠天下”之美誉，花卉苗木种植发展迅速，种植面积已达58万亩，是“中国花木之乡”，被誉为“中国花木第一县”，继而带动开发商贸、房地产业。城市性质鄢陵县城是定位为许昌市的卫星城市，是全县的政治、经济、文化中心，以发展中原地区最大的花卉交易城市和高效农业、工业为主，具有浓郁中原文化特色的、灵巧秀美的花木城市。城市职能通过新建环形主干道连接起各功能区，通过向西外迁县级行政办公用地形成新的行政中心，并与县城东部老城的商业中心构成城市的双中心格局。商业中心：依托老城现有的商业基础，通过完善、升级，强化商业中心的地位。行政中心：在县城西侧，人民路及花都大道两侧布置城市未来新的行政中心、居住中心、旅游中心、广场等。城市发展行业环境市场分析竞争市场8.4/城市发展目标；实施“一体两翼三轴”战略，加快城镇化建设步伐。一体：即中心城区、柏梁镇新城区和陈化店镇组团一体发展，加强与许昌市区的空间对接及产业对接，实现区域空间协调发展。两翼：即311国道城区至陈化店镇南北各两公里区域为两翼，将名优花木园区纳入县城总体规划，建设现代农业和花木生态旅游休闲区。三轴：即打造311国道、219省道、花都大道城镇发展轴，成为支撑城镇体系空间结构的网架。五大主体功能区，联动发展，错位发展，互补互促。按“西进、南延、北伸”的思路，细化功能分区定位。自西而东，以柏梁镇、陈化店镇为重点，定位为生活服务区；中部城区，定位为优先开发的文化生活区；东南部定位为产业集聚区；以花博园为中心的生态区建设坚持“保护也是发展”的原则；老城商贸区借助花都风情商业街这一平台，发展传统商贸业。打造真正的宜居宜业花城以筹办中国花卉博览会为契机，大力度、高强度建设花木博览园、现代名优花木科技园区、花都温泉度假区、清流河休闲旅游区、万亩樱桃园等生态旅游景区，把鄢陵建设成为全国著名花木生态休闲养生度假旅游目的地。城市发展行业环境市场分析竞争市场8.5/城市发展方向；改造旧城中心区，优化老城功能，积极向西发展行政区域，争取5-10年跟许昌城市化接轨，向西北发展居住中心、西南发展工业及旅游业。加快中心城区建设，推进柏梁镇新城区建设和陈化店镇组团建设，形成“一体两翼”发展格局。1、城市发展；1）“三村”（城中村、城边村、城郊村）改造2）打造生态旅游经济带以311国道、219省道为线，把沿线村落串珠成链，发展生态旅游业，着力打造花卉观赏、生态休闲、养生度假、乡村体验四大主题特色突出的中原著名的旅游目的地。3）“86531”投资促进计划围绕金汇产业集聚区、高新技术产业园、箱包皮具产业园、九发产业园、马栏民营工业园、马坊木制品产业园、陈化店水资源开发产业园、名优花木园区8个园区，在工业、服务业、社会事业、城市基础设施、农田水利、交通6个领域，实施50个当年投资规模千万元以上的重点项目，力争全年完成重点项目投资30亿元以上，带动全社会固定资产投资突破100亿元大关。2、重大配套建设；1）金汇区工业园区2）马栏民营工业园区3）柏梁工业园区4）马坊木材加工区5）鄢陵国家花木博览园6）鄢陵乾明寺8）曹操议事台9）甘罗古柏城市发展行业环境市场分析竞争市场9/城市发展小结；鄢陵县地理位置优越，区域环境优美，享有“花县”的美誉，随着区域经济的快速稳步发展，城市战略规划的不断推进，人口迅速增加，使得鄢陵城市化进程速度不断加快，住房需求快速增长，为鄢陵的房地产市场发展提供了稳定积极的利好环境。城市发展行业环境市场分析竞争市场1.1/宏观政策；2011上半年房地产宏观政策城市发展行业环境市场分析竞争市场2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控和政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政经济手段并用：近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标。货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。为确保1000万套保障房建设落实到位，土地资金制度多管齐下：保障房用地单列；加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道筹集资金；保障建设实行责任制，建设信息公开。土地政策继续调整完善：坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有明显增长。1.2/宏观政策；城市发展行业环境市场分析竞争市场2/地方政策；1、《鄢陵县人民政府关于印发鄢陵县保障性住房建设管理实施办法（试行）的通知》政策解读：健全鄢陵县保障性住房体系，调整住房供应结构，有效增加保障性住房供给，解决中等低下及收入困难家庭住房需求。2、《鄢陵县人民政府关于印发鄢陵县土地储备资金财务管理暂行办法的通知》政策解读：规范土地行储备行为，加强土地储备资金财务管理，提高资金使用效益城市发展行业环境市场分析竞争市场3.1/市场行情；受经济形势企稳回升影响，2010-2011年上半年鄢陵县房地产开发投资平稳增长，施工规模扩大，商品房销售稳步增长。随着各项调控政策的实施，房地产市场进入敏感时期，全国一些城市房地产市场出现波动和震荡，因此更要高度关注鄢陵县房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势。鄢陵县隶属河南省许昌市，距离许昌市仅20余公里，随着许昌市向东部发展和鄢陵向西发展的规划，两地房地产市场逐渐趋于同质化，所以许昌市的房地产发展必将对鄢陵产生巨大的影响，因此分析许昌市房地产市场的价格走势，可以客观看出鄢陵的房地产市场的价格走势。08年至今，鄢陵县房地产市场销售价格呈现稳步上升态势，折射出市场消化的速度和能力，但随着宏观环境的变化和市场货量的大幅度递增，价格将逐渐回归理性。城市发展行业环境市场分析竞争市场3.2/板块划分；城西新区随着鄢陵县的规划发展以及楼盘分布的现状，鄢陵楼市可分为两个大板块：旧城区和城西新区。老城区重点向西发展城市发展行业环境市场分析竞争市场3.3/行业趋势；1、边缘化趋势明显鄢陵是距许昌市空间位置最近县份，仅距20余公里，区位优势明显但有利亦有弊，鄢陵县的房地产市场呈现出的现状是中高端市场的部分外溢。由于缺乏卫星城市应有的聚集效应，加上房地产市场运作缺乏亮点和吸引力，导致中高端市场的购买力部分外溢，从而使鄢陵县房地产市场提高与自我提高的严重不足。2、城市发展不平衡城西、城东发展不平衡，城市化水平滞后。房地产市场容量扩展有限，城西的公共设施不齐全。城市功能不够完善，商贸、服务业不够发达，人流、物流、信息流有限，对周边乡镇的辐射、带动力较弱。产业结构单一，第三产业不发达。尤其是现代服务业，如金融服务、商贸流通、休闲娱乐、房地产等第三产业，在未来的城市发展经营中，其战略地位和作用不容小觑。3、形象欠佳，档次不高，特色不够鄢陵房地产开发还停留在初级阶段，缺少精耕细作，缺乏代表鄢陵县“中国花木之乡”特色的商业性文化娱乐设施和旅游休闲场所，城市建筑缺少大笔墨，现代简约式、简欧式的普通住宅或商业项目充斥泛滥，形象和档次较低，同时也缺乏地方特色和城市个性的标志性建筑。要建设具有文化内涵和个性特色的商住区来提高整个城市之形象，还应从市场实际情况出发来决定产品的规划建设。城市发展行业环境市场分析竞争市场4、城市定位缺乏个性，房地产打造特色文章鄢陵最早被定位为“农业大县”，现在政府又提出了“中国花木第一县”的定位。听起来很有气势，但缺乏个性，缺乏中原花卉山水特色的灵气。鄢陵应把中原特色的花卉山水园林融入县城，体现出中原特色花卉山水的灵魂；把县城具有代表性的花卉﹑木棉﹑古城，融入城市的建设发展之中。打造中原特色花卉山水园林城镇，营造生态人居环境。5、宣传途径单一，销售手法简单从所见的宣传品来看，鄢陵县房地产项目推广手段比较单一。最主要的推广手段是户外大牌、灯杆旗及楼盘的外墙广告，兼之有些小报DM之类，也比较容易被忽略。从推广手段上来看，基本还处于等客来看的低水平阶段。可以预见，在其下级乡镇的宣传上，力度将很差。但这恰是一个很有刚性购买力的群体。销售人