《物业经营管理》第六章讲义

第六章租赁管理本章分值一般在8-10分之间，以单选和多选题出现。考试目的：测试应考人员对物业租赁的形式、租赁管理与租赁方案、租赁合同的构成要素和物业租赁管理中的客户关系管理等的知识水平和实际应用能力。第六章租赁管理考试要求掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整的方法。熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁性质管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。第六章租赁管理知识要点1.房屋租赁的特征2.物业租赁的分类方式3.物业租赁管理模式的类型4.租赁管理的工作内容第六章租赁管理5.租赁方案与策略主要涉及的工作内容6.经营性物业的租金水平的确定7.房屋租赁合同的基本条款8.实施客户关系管理的目的与内容第六章租赁管理知识要点一、物业租赁及其特征二、物业租赁的分类三、物业租赁的管理模式四、房屋租赁的行政管理第一节物业租赁概述第一节物业租赁概述一、物业租赁及其特征（一）物业租赁的概念通常意义的物业租赁指的是房屋租赁，其含义有以下两点：1.出租人是房屋的所有权人。出租人可以是自然人；也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是共有人；也可以是经所有权人委托的代理人或代管人；转租是附属出租的非独立活动。（一）物业租赁的概念2.出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营名义出租或转租房产。第一节物业租赁概述一、物业租赁及其特征（二）物业租赁的特点①不转移房屋所有权。承租人在租赁期内拥有房屋的占有权、使用权和部分收益权。②标的是作为特定物的房屋。第一节物业租赁概述一、物业租赁及其特征（二）物业租赁的特点③房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式。④房屋租赁关系不因所有权的转移而中止。⑤租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。第一节物业租赁概述一、物业租赁及其特征下列中，不能成为房屋租赁主体的（）A．肢体残疾的人B．没有民事行为能力的人C．未满十四周岁公民的法定监护人D．企业的法定代表【正确答案】B【典型考题•单选题】第一节物业租赁概述（一）按房屋所有权额性质划分1.公有房屋的租赁（简称公房租赁），公有房屋的所有权人是国家。分为直管公房的租赁（房地产行政主管部门作为所有权人代表）和自管公房的租赁（由国家授权的国有企业事业单位自行管理）。二、物业租赁的分类第一节物业租赁概述（一）按房屋所有权额性质划分2.私有房屋的租赁（简称私房租赁），除共有房屋外的其他所有房屋。二、物业租赁的分类第一节物业租赁概述二、物业租赁的分类（二）按房屋租赁期限划分分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。1.定期租赁：最常见的形式。期限届满，租约效力终止，租户应将物业交还给业主。不因业主或租户的死亡而失去法律效力。第一节物业租赁概述二、物业租赁的分类2.自动延期租赁：除非租约中一方提出中止合约，够则视为自动续约。该形式的租赁不因租约一方的死亡而失效。第一节物业租赁概述二、物业租赁的分类3.意愿租赁：给租户以时期不确定的物业租用权，其延续依赖双方的意愿。可以未经提前通知而随意中止，但通常提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去自动中止。第一节物业租赁概述（三）按物业租金的内涵划分物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为：毛租、净租和百分比租金三种形式。二、物业租赁的分类第一节物业租赁概述（三）按物业租金的内涵划分1.毛租。出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行交纳任何费用。二、物业租赁的分类第一节物业租赁概述2.净租。指出租人收取的租金中，不包含上述费用的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。3.百分比租金。通常也称超出性租金，常用于零售商业物业。二、物业租赁的分类第一节物业租赁概述下列物业中，不适宜采用百分比租金的物业有（）A．住宅小区B．政府办公楼C．零售商业D．大型购物中心E．工业厂房【正确答案】ABE【典型考题•多选题】第一节物业租赁概述（四）按其他划分方式1.按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁。2.按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外租赁二、物业租赁的分类第一节物业租赁概述物业租赁，根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。三、物业租赁管理模式第一节物业租赁概述（一）包租转租模式1.具体做法物业经营管理企业将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，即物业经营管理企业再零星出租。三、物业租赁管理模式第一节物业租赁概述（一）包租转租模式2.双方责任和利弊业主：不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。在市场不景气或不易把握时，通常采用该模式。三、物业租赁管理模式第一节物业租赁概述（一）包租转租模式企业：既要承担物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。除赚取物业管理费用之外，还能从经租活动中获得一定的批零差价。承担的风险较大。三、物业租赁管理模式第一节物业租赁概述第一节物业租赁概述1.具体做法业主全权委托物业经营管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。物业经营管理企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。（二）出租代理模式第一节物业租赁概述2.双方责任与利弊业主：不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入。企业：所获得的收益主要是管理和服务费用。在经租活动中，企业所得到的只是佣金。（二）出租代理模式第一节物业租赁概述（三）委托管理模式1.具体做法业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介人。业主只将物业管理服务工作委托物业管理企业负责。第一节物业租赁概述（三）委托管理模式2.双方责任及利弊业主：负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。企业：只负责物业管理和服务，只获取物业服务费用，只要没有失职行为就不承担风险。第一节物业租赁概述四、房屋租赁的行政管理（一）房屋租赁登记备案的一般程序（二）房屋租赁的条件（三）房屋租赁中的违法行为及处罚第一节物业租赁概述为规范房屋租赁行为，加强城市房屋租赁管理，建设部1995年颁发了《城市房屋租赁管理办法》。该办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。四、房屋租赁的行政管理城市房屋租赁实行（）制度。A．审批B．审核C．登记备案D．报告【正确答案】C【典型考题•单选题】第一节物业租赁概述第一节物业租赁概述四、房屋租赁的行政管理房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。合同签订后，要到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。（一）房屋租赁登记备案的一般程序第一节物业租赁概述（二）房屋租赁的条件有下列情形之一的房屋不得出租：1.未依法取得《房屋所有权证》的；2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；4.权属有争议的；第一节物业租赁概述（二）房屋租赁的条件5.属于违章建筑的；6.不符合安全标准的；7.已抵押，未经抵押权人同意的；8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。下列房屋中，不得用于出租的是（）。A．权属有争议的B．不符合安全标准的C．共有房屋未取得共有人同意的D．已抵押，未经抵押权人同意的E．住宅小区中，业主未签字同意《业主公约》的【正确答案】ABCD【典型考题•多选题】第一节物业租赁概述第一节物业租赁概述1.伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款；2.不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款；3.未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。（三）房屋租赁中的违法行为及处罚一、租赁管理的概念和内容二、租赁方案与策略三、租户选择四、租金确定与调整五、租约谈判与签约管理（大纲不作要求）六、租赁管理中的市场营销第二节租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念和内容第二节租赁管理与租赁方案1.概念：租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。一、租赁管理的概念和内容第二节租赁管理与租赁方案2.各阶段主要工作的内容：租约签订前：制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。一、租赁管理的概念和内容第二节租赁管理与租赁方案租约执行中：房屋交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。租约期满时：租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。二、租赁方案与策略第二节租赁管理与租赁方案1、确定可出租面积和租赁方式2、编制租赁经营预算（租赁管理中租赁方案的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用）租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。二、租赁方案与策略第二节租赁管理与租赁方案3、定位目标市场4、确定租金方案（取决于同类型物业的市场供求关系）5、明确吸引租户的策略（宣传手段和租约条款优惠）三、租户选择第二节租赁管理与租赁方案租户选择是租赁管理的核心内容。选择合适的租户，形成最佳租户组合，对于保证经营性物业的现金流收入，从而实现物业价值最大化的目标。三、租户选择第二节租赁管理与租赁方案1.潜在租户所经营业务的类型及声誉；2.财务稳定性和长期赢利能力；3.所需要面积大小及空间组合；4.需要提供的特殊物业管理服务的内容。四、租金确定与调整第二节租赁管理与租赁方案（一）租金的计算单位和所包含的内容租金常常以每平方米可出租面积为计算基础，通常有毛租金和净租金之分。四、租金确定与调整第二节租赁管理与租赁方案（二）基础租金与附加租金基础租金：经营性物业在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。四、租金确定与调整第二节租赁管理与租赁方案（二）基础租金与附加租金附加租金：租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金。四、租金确定与调整第二节租赁管理与租赁方案（三）租金的调整对于租期较长的租户（例如3-5年以上），为保护双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定。六、租赁管理中的市场营销第二节租赁管理与租赁方案1.目的：市场营销的主要目的是为了吸引潜在的租户，以获取一个理想的出租率。五、租约谈判与签约管理（大纲不作要求）六、租赁管理中的市场营销第二节租赁管理与租赁方案2.市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业：价格优势物业本身的素质良好的声誉经济实用一、房屋租赁合同的概念和法律特征二、房屋租赁合同的基本条款第三节房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征第三节房屋租赁合同（一）房屋租赁合同的概念房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。一、房屋租赁合同的概念和法律特征第三节房屋租赁合同（二）房屋租赁合同的法律特征1.双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。与之对应的是单务合同。一、房屋租赁合同的概念和法律特征第三节房屋租赁合同2.有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。与之对应的是无偿合同。一、房屋租赁合同的概念和法律特征第三节房屋租赁合同3.诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。与之对应的是实践合同（虽然当事