X年南安市海天纺服轻工城项目建议报告-43

南安城市概况南安城市特征南安隶属福建省南部“大泉州经济圈”的经济重镇之一；拥有300万华侨的“侨乡”；鞋革、服装、针纺织等轻工业为支柱性产业；在大泉州经济圈中处于中等发展水平。大泉州经济圈2006年泉州各县市人口数量93001810669245523423084173094341036602148376502000004000006000008000001000000120000014000001600000惠安县安溪县永春县德化县石狮市晋江市南安市单位：人南安市属于人口大市南安市GDP居各县市前列2006年泉州各县市GDP总量2210785157920010403476036322005221492495225134680100000020000003000000400000050000006000000惠安县安溪县永春县德化县石狮市晋江市南安市单位：万元南安市人均GDP居各县市末流2006年泉州各县市人均GDP239061501619536199223758631490173210500010000150002000025000300003500040000惠安县安溪县永春县德化县石狮市晋江市南安市单位：元纺织服装产业竞争力不强南安支柱产业纺织服装水暖器材石料陶瓷竞争性中强强石狮纺织服装强晋江服装鞋革强区域省新镇概况省新镇地理位置具有一定优势省新镇南安市中心铁路省新镇在南安市的经济地位不属于经济强镇，与水头镇和官桥镇比有相当差距；产业基础以密胺制品、纸塑品、针织品行业为主。省新镇产业特点以针织业为主，水暖和家具为辅；企业分散经营，大型企业不多。企业发展缺少产品展示交易平台。水头镇产业特点石材和水暖业已形成了全国性的产业基地。官桥镇产业特点拟打造东南亚粮油贸易新平台；大力发展大型工业园区。官桥和水头镇通过大型产品展示交易平台，聚集了大量的品牌及生产企业，最终形成了区域的产业热点。南安商品房市场分析050000100000150000200000250000（单位：万元）泉州地区房地产开发投资历年情况20033632045846388894574674512004131016349701951049718332752005123673689263514345741486312006228339135185713378470755456晋江石狮南安惠安安溪南安房地产开发投资迅猛增长相比其它县市，开发投资规模不大；随着市区的北拓东进和中心城镇建设步伐的加快，开发投资进入新一轮上升阶段，2007年一季度，增幅排名泉州区域首位；南安市房地产业的支柱地位已基本确立。145717672207306805001000150020002500300035002004200520062007年一季度（元/㎡）南安房价走势图2006年商品房销售面积达到32721㎡，空置率5.9%，施工面积90万㎡，均呈现快速增长势头；由于高档楼盘的陆续出现，南安房价仍将呈现快速增长的趋势。南安房地产价格持续上涨项目名称国际花园城帝景东方广场名都城滨江大厦皇家滨城主力户型三房三房三房三房三房主力面积150㎡153㎡134㎡140㎡140主力总价55万元55万元50万元43.4万元60万元单价范围3300—4200元/㎡3000－4070元/㎡3088—3508元/㎡2800—3600元/㎡3700－4500元/㎡总价范围45—60万元18—65万元37—76万元39—50万50－70万案例住宅市场分析后市供应量迅猛增长，但是市场吸纳能力有限；城市政经中心北移，带动西溪两岸成为南安高档住宅汇集区；商品房以三房为主，面积段在130M2以上;市场价格在2000－4500元/㎡之间；住宅楼盘总体品质不高，社区规划落后。住宅客群分析二元客群结构，中间阶层（白领、中产阶层）缺失白领及中产阶层工薪阶层、劳工私营业主（财富阶层）无购房能力或需求（通常企业会自建员工公寓）异地置业缺失本项目客群分析二元化结构导致住宅市场客群刚性需求严重不足；在刚性需求不足的情况下，寻求投资客成为主要出路；生产企业经营者购买作为职工配套公寓。投资客群锁定华侨投资客当地财富阶层侨乡300万华侨资源集中了社会大部分的财富关键点消费者现状：本地人投资意识和消费观念落后关键：培养消费者房产投资的理念主要途径：广告（针对目标客户的阅读习惯和接受信息途径）宣传、产品自身的改良（如：面积分割、功能复合、产品性质改变等方式）等。南安工业地产发展现状南安工业地产现状分析目前南安工业地产尚处于起步阶段；当地工业园区成型还有相当时间；目前当地企业仍以自建厂房为主；通常工业地产市场，以租赁为主，有良性的企业进出机制，入驻企业拥有政策、物流环境、产业配套相关环节的支持。这些是目前南安工业地产市场所欠缺的。南安轻工、针纺织企业发展现状大企业出口订单减少内销品牌不具备市场竞争力用工紧张运用新技术和先进设备抢占市场份额中型企业出口订单减少企业品牌建立难度大用工短缺企业扩张拉动收益，技术设备升级受困资金流小型企业产业链末端，订单分包难以为继临时用工为主解决生存之道为先，没有长远发展目标企业类型面临主要问题企业发展目标本地企业倾向自建厂房和职工公寓楼外地企业赴南安购买厂房几率较低根据亚洲鞋业协会统计：厂房销售难点供需矛盾，体现在有供无求：东南亚（越南、印度、缅甸设厂占25％）内陆（湖南、江西、广西等占50％）观望状态（25％）广东鞋业企业项目发展思路7大问题出口形势产业生命力企业竞争力和品牌资金技术人力短缺分散经营本地缺少产品展示交易平台制约南安轻纺企业发展7大主要问题：为企业解决5个现实问题为突破口！企业竞争力和品牌资金技术人力短缺分散经营本地缺少产品展示交易平台本项目突破口项目突破口产业整合是根本出路，政府和行业协会的推动作用是先决条件！产业整合的内部条件订单接洽原材料交易生产加工设计开发行业信息收集发布产品展示品牌推广行业培训项目功能复合产业整合的外部条件政府牵头行业协会助力产业整合的平台的搭建政府牵头行业协会助力项目功能完善产业整合平台任何环节都不可缺少项目建议项目开发思路搭建展示交易平台吸引企业入驻企业购买住宅作为配套住宅带动配套商业产业整合具体措施（外部条件支持）地方贴息贷款、行业协会或地方政府担保贷款为企业输血引进人才优惠政策，劳工户籍、子女教育、社保、养老保障等政府牵头信息推广、产品发布及贸易洽谈行业协会组织企业共营市场产业整合具体措施（内部条件支持）打造功能复合，为企业发展提供支持的平台；先期尤其要注重企业产品和品牌的展示；硬件设施尽可能满足企业生产需求。厂房租售建议厂房客群：现行条件下，租赁是可行的方式，应以租赁为主，兼顾销售。行业服装、鞋业轻工纺织针织企业规模中大型企业区域南安本地、珠三角、东南亚等地住宅销售建议打造封闭式社区管理，将厂区和生活区功能划界；对于企业购买厂房并购买住宅的，给予一定的优惠和相关服务；利用广告传播为主的途径培养当地人的投资意识，影响当地人的消费习惯。销售节奏建议厂房住宅招商，租售并举等厂房租售过半，再行销售紧后工作紧前工作厂房带动住宅销售住宅培养投资意识阶段形成引爆点价格上涨搭建交易平台本地企业招商厂房厂家入驻厂家入驻产品形象推广阶段珠三角及海外招商住宅销售时机参考项目：石狮服装市场