上海_东上海_乐活广场商业项目商业规划完全手册_104PPT_美地行

东上海·乐活广场完全手册东上海鸟瞰图东上海办公楼效果图东上海酒店效果图东上海公寓效果图目录一.项目简介1.1.地理位置1.2.项目经济技术指标二.商圈分析与市调2.1.五角场商圈范围2.2.交通可达性2.3.周边市场分析2.4.项目SWOT分析三.消费者分析3.1.方圆三区人口分布3.2消费群体分布3.3周边高校精英分布3.4消费群体分析3.5消费群体对比3.6消费群体定位四.概念陈述与商业定位4.1LOHAS----乐活----快乐生活4.2乐活在中国4.3“乐活”概念与本项目商业定位的结合4.4LIFESTYLE商业模式五.商业业态规划5.1酒店1-4层业态规划5.2办公楼1-4层业态规划5.3公寓楼1、2层业态规划六.外立面布置建议和商业动线建议6.1外立面布置建议6.2商业动线建议七.广告视觉附件：注意事项项目简介一、项目简介1.1.地理位置1.2.项目经济技术指标1.1.地理位置东上海中心位于杨浦区五角场商圈辐射区，西临黄兴路，南依国顺东路，拥有极为便利的交通优势。1.2项目经济技术指标总建设用地面积：20604m2总建设面积：80881.44m2地上总建筑面积：66934.15m2•住宅总建筑面积：17840.01m2•办公总建筑面积：24748.76m2•商铺总建筑面积：23614.64m2•其他配套设施面积：730.74m2地下总建筑面积：14912.14m2商圈分析与市调二.商圈分析与市调2.1.五角场商圈范围2.2.交通可达性2.3.周边市场分析2.4.项目SWOT分析2.1五角场商圈范围百联又一城东方商厦万达广场东上海中心南起邯郸路、北至殷高路的淞沪路及其延长线为轴，东至民京路—三门路—市光路—政立路—国和路一线，西至淞沪路西侧规划城市道路，规划总用地约为218公顷，分为四个领域圈含六大综合功能区。数据来源：1998年《江湾—五角场城市副中心详细规划》2.2交通可达性公交：五条城市道路汇聚点，中环线在此穿越，多条线路可通往浦东国际机场、火车站、张江高科技开发区。共有32条公交线路在此始发和中转至翔殷路隧道10分钟至杨浦大桥20分钟至人民广场20分钟（数据约估）轨道交通与本案分析：轨道交通3号线逸仙路站；规划中：轨道交通10号线五角场站、轨道交通8号线黄兴公园站楼盘名商铺类型价格业态商业规模（m2）商圈轨道交通上海万达商业广场商业广场租金20元/平米/天综合性160000五角场10号线（五角场站）九隆坊社区商业租金2.5元/平米/天（四楼）租金8-10元/平米/天（一楼）租金5元/平米/天（二楼）综合性、服饰、休闲娱乐25000黄兴8号线（黄兴公园）百联又一城商业广场约6-20元/平米/天综合性(餐饮服饰休闲娱乐)126000江湾－五角场10号线（五角场站）东方商厦商业广场约6-20元/平米/天综合性27000江湾－五角场/复旦科技园社区商业租金3-6元/平米/天综合性、咖啡馆、休闲娱乐18140江湾－五角场/2.3周边市场分析数据来源：电话查询及约估上海万达商业广场座落于上海市黄浦江畔五角场市级副中心商业区，是上海市最大的商业项目之一。五角场城市副中心的主力项目，五角场城市副中心的标志.总建筑面积33.43万平米。广场平面呈“品”字型布置，地上划分为五个大型业态和三幢甲级高层办公楼。上海万达商业广场地处五角场核心位置，用地范围东临凇沪路，南靠邯郸路，北依政通路，西侧为国宾路。主要主力店情况：沃尔玛购物广场：靠近淞沪路和政通路，高四层建筑面积约2.8万m2巴黎春天百货：靠近淞沪路和邯郸路，高七层，建筑面积约4.3万m2；第一食品广场：靠近邯郸路和国宾路，高五层，建筑面积约2.1万m2；万达国际影城：靠近国宾路，共设置十个放映厅、建筑物总建筑面积约3.75万m2；新华书店：靠近国宾路，在万达国际影城大楼二楼。和乐国际家居广场：通路与国宾路口，高五层，建筑面积约3.3万m2。黄金珠宝城：沃尔玛购物广场一楼。地下一层休闲购物广场：建筑面积四万余平方米，将引进国内外包括特色餐饮、休闲、精品时尚等行业内著名连锁品牌店进场经营。位于黄兴路、国顺路路口的九隆坊，北接五角场环岛核心，东临黄兴公园，西连四平路，处于五角场商圈的南部核心位置，总建筑面积超过25000平方米，商业铺位逾250个。其中地上4层，商业面积19884.25平方米，地下1层，商业面积5897.17平方米。九隆坊秉承了街铺的优点，铺位独立，水电独立，有别于一般的商场店铺。九隆坊的登场使原本商业氛围日渐成熟的五角场地区更显繁华，相对于环岛核心区的大规模大体量的商业项目，九隆坊的定位则更贴近休闲式的消费，在对大型商业形成互补经营、错位经营的同时，也符合黄兴路区域以休闲购物为主题的规划定位。新亮相的九隆坊创意商业街也是黄兴路首个大规模的特色商业项目，凭借其“街铺”的概念有望成为黄兴路休闲购物街的核心区。九隆坊百联又一城百联又一城购物中心坐落于五角场，比邻知识创新区中央社区和知识创新基地，周边高等院校、科研机构云集，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体的大型都市型购物中心。总建筑面积逾12万平方米，堪称沪东之最.坐拥地面9层与地下3层,其中地下1至6层的十大主题生活馆，是继东方商厦、第一八佰伴等中高端经典百货之后，百联股份全额投资的又一个百货精品中心。其目标定位在成为上海东北部及邻近省份中高层次消费者首选的都市型购物中心，是上海东北部及五角场城市副中心的主要商业标志企业之一。又一城精心打造了十条购物长廊和十大主题生活馆，以多维的休闲空间、全新的消费理念、丰富的百货品牌满足多层次的消费需求；又一城也是上海东北部品牌档次最高的购物中心。全球领先的化妆品零售连锁权威品牌SEPHORA丝芙兰，首次亮相沪东地区，女装、男装、运动休闲、童装、皮具以及名表品牌都是大牌和熟牌；其融会购物、休闲、娱乐、健身等时尚主题于一体，是沪东地区功能业态最全的购物中心，其中有上海规模最大的冠军溜冰场、目前上海设备配量最豪华的多厅影城今典世纪影城、现代厨坊等23家时尚概念餐饮品牌，以及专为亲子游打造的汤姆熊亲子嘉年华乐园、贝塔斯曼书友会、好乐迪精品店、知音琴行、屈臣氏等特色业态，顾客可尽情享受一站式消费的乐趣。东方商厦坐落在上海市西南部繁华的徐家汇商城，总面积约32000多平方米，是集购物、休闲于一体的“旅游涉外定点商店”。东方商厦以零售为主，兼营批发，目前经营的商品达6万多种，主要包括包装食品、日用百货、包袋、洗涤化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、工艺礼品、名酒名烟、服装鞋帽、家居用品、家用电器等。经营商品中约有三分之一为进口商品，包括一些国际知名品牌，其它均为中外合资企业的产品和国内名特优商品。东方商厦坚持以高档商品为主的礼品化经营方向，创导全方位服务理念，在上海乃至全国都有较高的知名度。东方商厦2.4SWOT分析Strength优势Weakness弱势Opportunity机会Threat威胁商铺租售混合，不利管理，租金及业态容易造成混乱商业规模体量不大极尽便捷的交通酒店和办公楼拥有既定消费者统一商业街铺管理周边可售的九隆坊、财富国际等商业竞争项目虎视眈眈五角场经营的大型商业广场分散人流整个杨浦区正进入大发展、高速度的城市改造期75万方的五角场商业体量带动整个商圈人气区域交通网络正全面形成（4条轨道交通，30余条公交线路）周边众多品质住宅楼盘确保了庞大人流量和消费群消费者分析三.消费者分析3.1.方圆三区人口分布3.2消费群体分布3.3周边高校精英分布3.4消费群体分析3.5消费群体对比3.6消费群体定位3.1方圆三区人口分布项目人口数（万人）人口密度（人/平方公里）杨浦区124.3820480宝山区86.072957虹口区122.8036658合计333.2/数据来源：第五次人口普查数据本项目商业辐射区涵盖杨浦区、宝山区、虹口区三区，因此其服务人口主要来源于以上三区集中关注人群：20–35岁：最具消费欲容易接受新事物的人群；36–45岁：具有消费能力主要办公楼盘主要住宅楼盘1、创智天地2、海尚杰座3、沪东金融大厦4、同济科技大厦5、黄兴广场6、科中大厦7、凌武大厦8、平盛大厦9、上豪大厦10、石油大厦旧住宅：1、中原新村2、国和新村3、同济新村4、内江新村5、市光新村6、玉田新村7、运光新村8、控江新村9、鞍山新村10、凤城新村11、双阳新村12、双辽新村新楼盘：在售楼盘新型社区1、泰鸿新苑2、靖宇家园3、欧洲豪庭4、海上硕和城5、创智天地6、建德国际公寓7、上海梦想8、翡翠东森花园9、新江湾城1号作品10、霍兰公寓11、文化花园12、六达苑13、仁德苑14、新翔公寓15、双阳公寓16、黄兴花园17、大运盛18、延吉新村19、金鹏花园20、逸仙新村直接消费人群分布：周边10栋办公楼和32个新旧住宅楼盘为东上海中心奠定消费基础。3.2消费群体分布复旦大学同济大学第二军医大学上海体育学院本案上海财大3.3周边高校精英分布37万名校生将成为一大消费群体南京军区空军政治学院外国语大学数据来源：约估3.4.消费群体分析消费者分类消费需求消费场所习惯消费能力信息渠道家庭消费生活服饰、生活必需品、餐饮、休闲娱乐系列社区配套经营店、特色餐饮、超市、茶坊、美容院高电视、杂志、短信、彩信、报章、“口头传销”、商场DM、品牌型录、电子优惠券上班族品牌服饰、个性餐饮、化妆品、美体养生手机、IT产品、文化娱乐、旅游产品品牌专卖店（柜）、特色餐厅、咖啡馆、电影院、酒吧、健身会所、美容院高电视、杂志、短信、彩信、报章、网络、“口头传销”、商场DM、品牌型录、电子优惠券高校精英时尚服饰、个性餐饮、音像制品、文化学习、运动系列、美容美发个性服装店、特色商品店、商场品牌专柜、KTV、茶坊中电视、杂志、短信、彩信、网络、“口头传销”、品牌型录、电子优惠券中老年生活日常用品、家庭生活必需品大卖场、超市、餐馆、家电卖场中电视、户外广告、“口头传销”、商场DM3.5消费群体对比五角场“四天王”万达广场：打造全方位生活、休闲、娱乐“一站式购物”的商业形态百联又一城：以年轻、文化、时尚的高档品牌为主东方商厦：以成熟、成年、经典的高档次百货品牌为主东上海乐活广场：精致路线，讲究个性化需求，强调“乐活”的生活概念，倡导持续活力的健康生活理念，属体验式的现代商业模式东上海乐活广场位于黄兴路与国顺东路的交汇处，紧靠内环线高架道路，直达五角场中心环岛。东西两翼是著名的黄兴公园高尚成熟居住区，北面是五角场核心商区，南面是以大润发、百安居为核心的超级卖场区。周边10余栋办公楼中高素质的公司白领、37余万高校精英，以及32个新旧住宅楼的社区居民、未来潜在的消费人群为其主力消费群。3.6消费群体定位概念陈述与商业定位4.1LOHAS----乐活----快乐生活4.2乐活在中国4.3“乐活”概念与本项目商业定位的结合4.4LIFESTYLE商业模式四.概念陈述与商业定位今天你乐活了么？吃的健康吗？感觉快乐吗？对生活有更深层的反省吗？4.1LOHAS----乐活----快乐生活LOHAS是LifestyleOfHealthAndSustainability的缩写，意思是健康和可持续的生活方式，中文叫做“乐活”。在21世纪生活水平逐渐提高的情况下，人们更注重“环境保护”和“身体健康”。因此美国社会科学家保罗雷在1998年提出了一种新的生活方式“乐活”。它是遍及几大洲的时尚生活方式，是值得推介的生活理念。作为时下最IN的新生活风，已袭卷中国。目前欧洲已经有1/3的人口加入到乐活的队伍，美国乐活族的比例也已经超过了1/4。在亚洲，乐活的先锋是日本。最近韩国、台湾等地也纷纷刮起了乐活的炫风。各大城市也已悄然刮起了“乐活风”：乐活标签：1、每天坚持瑜珈、普拉提或者太极拳这样健康自然温和的轻慢运动。2、不抽烟，也尽量不抽二手烟。3、善待他人，以宽容友善温和的心看待身边的人和事。4、尽量选择有机食品和健康食品食品食用。5、尊重生态自然，有自觉的环保观，同时还能带动身边人一起倡导环保；不乱扔垃圾，看到别人扔