上东阳光项目方案

绵阳市房地产市场分析项目SWOT分析项目定位项目产品初步建议整合推广VIS视觉表现合作方式第一部分绵阳房地产市场分析年度国内生产总值（亿）同比增长人口（万）人均GDP(元）人均可支配收入（元）2004年48213％529911077082005年48313％530915082012006年56113.9％5331053090542007年67314.3％53712530104732008年7434.3％5401376012200－－－该数据来自绵阳统计局一、宏观经济背景1、绵阳近几年GDP数据解读1：宏观经济增长与房地产的关系0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%2004年2006年2008年G国内生产总值宏观经济增长与房地产发展关系小于4％萎缩4－5％停滞5－8％稳定发展大于8%高速发展盛地观点：十五期间，绵阳市国民经济处于快速增长阶段，近6年来平均增长率12.8%（2008年特殊情况不计），根据国际惯例，当经济增长大于8%时，房地产业处于高速发展阶段，绵阳十五期间房地产发展迅猛,2004年绵阳国民经济发生大幅增长，增幅高达27%，增长达到13%，而此时通过房地产方面表现出来的是在该年绵阳房地产价格也发生了跳跃式的变化。受5.12地震影响，08年绵阳经济增长仅为4.3%，房地产处于停滞阶段；09年一季度恢复到9.8%，房地产重回高速发展阶段！发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～3000US$3000～4000US$4000～8000US$8000～US$需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型解读2:人均GDP增长与房地产发展阶段的关系年度绵阳人均GDP（元）2002年7,1002003年7,5202004年9,1102005年9,1502006年10,5302007年12,5302008年13,760盛地观点：2008年绵阳人均GDP为美元（按6.83汇率计算）根据国际标准，绵阳房地产业处于快速发展阶段，置业的特征由为解决生存需求逐步向生存、改善需求兼有，以数量与质量型并重快速发展。绵阳房地产开发也由过去以自我为中心的粗放型开发逐步转变成以市场需求－－注重楼盘的品质、户型、质量和优质的服务的集约型。解读3：不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30-50%50-90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移盛地观点：据2008年数据统计，绵阳的城市化水平为25％，大大低于全国平均48％的城市化率。但绵阳02-07年国内生产总值平均增长率为12.8％，随着新一轮城市规划和灾后重建将绵阳定位为：中国科技城，四川省重要的区域中心，历史文化和宜居名城。预期城市化进程将又一个质的飞跃。解读4：绵阳人均可支配收入与房价比（简称房价收入比）年度商品房均价（元/平）人均可支配收入（元）房价收入比注：绵阳家庭平均人口为3.2人2007年3380104739.072008年3082122007.1房价收入比：是指住房价格与城市居民家庭可支配收入之比，是衡量每个城市房地产健康与否的指标之一。也用于考察居民的购房能力。国际惯例：房价收入比超过5的时候，该城市房屋购买力“极低”；房价收入比超过6的时候，该城市属于房地产泡沫区；房价收入比超过7的时候，该城市房价最难承受地区”。相比之下，目前中国一些城市高达10、甚至20以上的房价收入比，表明房价水平确实离谱，“民怨沸腾”也不难理解，而政府重拳出击也是合情合理、迫不得已。盛地观点：根据目前绵阳的房产市场来看，受07－08国家宏观政策调整和地震灾害及金融危机的影响，09年上半年的房价收入比又所下降，但绵阳的房产依处于亚健康状态。城市GDP总量（亿元）增长人均GDP（元）人口（万）恩格尔系数城镇化成都3,324.3615.30%11,0981,11241.20%62%绵阳673.5014.30%12,53053739.70%25%解读5：从全国房地产开发景气指数趋势图看绵阳盛地观点：随着08年宏观调控力度加大，08年逐月开始回落，同时08年年底全球金融危机的爆发，使得全国开发景气指数在09年3月回落之07年年初水平。随着新的经济刺激计划的开始，09月4月全国开发景气指数出现了稳步回升。绵阳的房产在经历了08年宏观调控、地震洗礼、金融危机“三重”影响后，09年1月出现复苏，2－7月的销量与价格均是一路上扬，其原因主要是：地震影响刚性需求增加：品种蜕变带动价量的上升。绵阳房地产处于群雄逐鹿的战国时代，开发商尚处于第一代之后的复兴第二代，拥有的资金实力有一定的限度，开发能力和开发思维受到一定的制约，对于产品本身的属性研究很高，与外地开发商拼的就是“价格”，因此部分开发商产品开发也缺乏长远战略思维，尚处于粗旷型的“产品制胜”开发模式阶段。经济发展才是硬道理，“5.12”之后，国家对于灾区重建注入了大量的资金促使大量刚性需求得到释放。诸多利好因素促使绵阳房地产市场朝着稳定的方向发展。同时也因地震的影响，消费者对楼盘质量、配套、服务出现了新的和更高的要求。使得震后开工的楼盘品质较地震前有较大的提高。群雄割据时代、时势造英雄、品质决胜未来二、绵阳市场分析启示从绵阳经济发展看：十五期间绵阳经济健康、快速发展，随着灾后重建、基础建设的投入，特别是立体交通网络城际列车、铁路、高速公路的开工建设，为绵阳经济注入了新的活力，也为绵阳的房产发展提供了新的机遇。从房地产发展阶段看：绵阳房地产还处于启动阶段，粗放型开放为主，高容积率，高密度，注重数量多过注重质量，其置业特征为解决生存需求，快速发展。从房价收入比看：目前绵阳人均收入不高，而房价略为偏高。横向比较，绵阳城市化水平普遍比其他城市要低，而从恩格尔系数上看，生活水平基本达到为“富裕”，说明绵阳人生活比较舒适，低收入下的“富裕”与其物价有关。盛地观点：地震为绵阳市的经济、城市化与房地产发展带来更大的发展机遇和机会！绵阳经济发展启示－“百业待兴”、机会大过风险绵阳房地产市场板块分析市场分析1城西：新兴房产开发区域城东：新兴房产开发区域城北：成熟高尚生活片区城中：城市商业核心区域，成熟生活区域未来2年竞争将达白热化市场分析2绵阳市08.3—09.7月商品房供求走势分析市场需求量至09年5月开始持续增加，6月增幅较大，7月增幅较小。需求量持续稳定增长的较好形式，使得部分开发商对市场的信心倍增，供给量增加较快，需求量增幅放缓，导致供求比小幅上升。绵阳市09年1－7月成交均价走势分析区域1月2月3月4月5月6月7月涪城区3226327535563495355636813578游仙区2889319633123346344534323348高新区3698301237003107331433783602经开区2506240625512739293227892749科创园3223323426862691293729523234绵阳市房地产市场商品房成交均价大体维持在3,000—3,500元/㎡之间，购买市场相对比较稳定，部分高端楼盘的投市，带动了市场整体均价逐步上升。7月成交均价环比上升60元/平米。从08年3月至今，绵阳房地产市场的成交均价在连续波动中，逐步上升。08年3月为3000元/平米，到09年7月均价为3500元/平米，期间有小的波动，但波动不大08.1—09.7月商品房供给面积段分布（单位㎡）0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,000160140-160120-140100-12080-10060-8040-6040绵阳市商品房成交总金额区间分布绵阳市08年1月至09年7月的商品房供给主要集中在80—100㎡的面积段，其次是120—140㎡。中小户型在绵阳市占据主流场。020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0001515-2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050绵阳市08.1－09.7月供给面积与成交金额区间分析政策解读2009年8月18日，市委、市政府在富乐山国际酒店召开全市房地产业发展座谈会，市委书记、市人大常委会主任吴靖平强调，要坚持“政府引导、科学规划、企业主体、市场运作”的原则，进一步强化服务意识，主动为企业服好务，促进我市房地产业持续健康发展。同时强调科学重建科学发展的形势为房地产业的持续健康发展创造了难得的机遇：一/是“5·12”特大地震使绵阳产生了住房的刚性需求。二/是国家刺激经济复苏的利好政策机遇十分难得。三/是新型工业化、新兴城市化和农业现代化“三化联动”将带动绵阳房地产业的迅猛发展。四/是绵阳“宜居城市”品质得到外地购房者认同。五/绵阳交通枢纽建设带来的城市发展机遇。即：绵-遂高速、绵-九高速、成-巴高速、绕城高速，成绵乐城际铁路、绵遂铁路、以及绵阳到周边各郊县的四条快速通道（绵江平、绵安北、绵梓、绵三盐）。抢抓机遇、优化环境、促进房地产业持续健康发展绵阳房产市场分析小结谨慎、乐观！供求关系：2009年下半年市场“供大于求”，由于07年与08年的销售受阻，09年的上市量约有300万平方米，根据04年-08年年均销售量118万平方米推算，09年市场将供大于求，但我们也不容忽视的是，由于地震积压下来的本地购买者与外地购买者购买力的释放也将在09年体现出来。价格走向：经济高速发展与上市总量的控制促使了高地价、高房价的产生，房价的高低有许多不可控因素。政策与环境：经济危机随着国内经济刺激计划和灾后重建的大量资金的投入对房产的影响逐步减弱，随之而来的是房价上升、供应量的放大，贷款量的增加，在7月份出现了“三量齐”（价格、销量、贷款量）回升，已引起了国家各部委的高度重视，随后出现了“规范二套住房贷款的通知”。因此下半年的房产走势受国家政策及金融政策的影响较大，形势不容乐观。因此项目营销还需要把握住关键营销周期与营销峰值点。三、游仙区板块房产分析“汉蜀遗风、富乐山、仙海湖”，这样的资源就是卖点。”城东某房产商一语点道：这些山水资源是无法复制的。随着区域产业的进一步完善，开发商纷纷入驻城东。近几年，除了富临原山、同立·紫郡、芙蓉金城二期、芙蓉金座、芙蓉世纪阳光、汇川汉城、晶蓝尚城、城东逸景二期、观岭8号、银峰·香榭丽舍等项目的陆续推出，让城东板块的人居环境日渐成型，更把绵阳人买房的眼光往城东牵引。1、游仙区08.3—09.7月商品房供求走势0.51.50.00.02.01.01.94.30.45.01.10.02.80.30.00.54.4(5.0)(3.0)(1.0)1.03.05.07.0(10000)10000300005000070000900001100001300001500003月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月芙蓉金座、晶蓝尚城等大体量楼盘在7月投市，造成了区域本月的高供给量。分析认为，虽然7月区域供求比为4.4，但游仙区目前市场需求走势平稳增长，随着区域仙海大道的开通，预计市场吞吐量将逐渐增大。050,000100,000150,000200,000250,000300,000160140-160120-140100-12080-10060-8040-604008.1—09.7月游仙区商品房供给面积段分布（单位㎡）08.1—09.7