上海陆家嘴黄浦滨江高端项目户型与配套解析_130PPT_XXXX

黄浦滨江高端项目户型与配套解析类居住（销售）+办公（持有）本案定位方向如何做？定位透视——类住宅一线临江，拥有稀缺江景资源与周边豪宅产品存在竞争类住宅产品二手交易成本高解决之道研究周边豪宅市场，发掘项目机会，寻找长期持有客户。第一部分滨江豪宅分析地段项目品牌品质环境配套户型客户总价（万）销售表现陆家嘴核心汤臣一品汤臣431-597；4R内地、海外4300-9500滞销中粮海景一号中粮308-347；4R内地（自有资源）3800-4400热销陆家嘴滨江(一线）财富海景宝瑞160-340；2R-4R内地、海外800-1400热销（二线）世茂滨江世茂93-348；1R-4R内地、海外600-1800热销卢湾滨江海珀日晖绿地240-619；2R-5R内地1500-3500一般黄浦滨江华润外滩九里华润179-277；3R－4R内地1200-2000热销绿城黄浦湾绿城304-349;4R内部客户资源1550-2000热销北外滩滨江白金湾鹏欣304/360;3R-4R内地1700-3000滞销滨江豪宅特征区域特征：核心金融区域，世界高端人士云集，受到各类富豪人群的认可与追捧景观特征：一线江景景观，可看到外滩景观楼盘品质：品牌开发商云集，专业的小区规划，合理的房型设计总价范围：高总价，总价段在3800-9500万户型特征：400平米以上大户型，三房到四房设计陆家嘴核心区域公开时间2005-10-27占地面积20066平方米总建筑面积141894平方米主力面积431-434㎡、595-597㎡均价160000元/㎡容积率7.07总户数220户装修状态精装修建筑形态2栋40层和2栋44层的超高层组成物业费15元/月/㎡开发商汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司投资商香港九龙仓集团物业管理公司大峰物业公司陆家嘴核心区域——汤臣一品户型面积段面积合计面积配比套数套配比备注四房431-434㎡4108842.6％9552.8%4/2/4四房595-597㎡3874040.1％6536.1%4/2/5复式445㎡4450.5％10.6％复式609㎡12181.3％21.1％复式765㎡91809.5％126.7％复式979㎡9791.0％10.6％复式1209㎡24182.5％21.1％复式1239㎡24782.6％21.1%合计96544100％180100％陆家嘴核心区域——汤臣一品4/2/4：431-434㎡4/2/5：595-597㎡陆家嘴核心区域——汤臣一品汤臣一品户型设计客厅、餐厅空间较小，扩大了居室的空间范围，这一设计理念过时，市场接受度较低。真正意义上做到了动静分离，利用较长的过道作为连接，保证了住户的私密性；最小面积段430平米。户型设计以平层为主，没有附加值。0255075100125048121620万元供应套数74106成交套数11111112533均价00132747001155620014211901244590000000000920039843093349111823016100805－10……06－806－906－1006－1106－1207－107－2……08－708－808－908－1008－1108－1209－109－209－309－409－509－609－709－809－909－1009－11开盘以来，本案去化情况一直很缓慢，06、07、08年均只售出1套，而在09年市场火热的情况下有所改善，共出售34套，均价也一路上涨达到了16万/平方米陆家嘴核心区域——汤臣一品房型面积段供应合计成交06-806-906-1006-1107-208-709-609-709-809-909-1009-11去化合计4R431-43464111152294R595-5973011111384R979111合计951111111253338陆家嘴核心区域——汤臣一品类型房型面积段06-806-906-1006-1107-208-709-609-709-809-909-1009-11总价表现4R431-43437174245403943364R595-59779146887847874176056805295964R97913926成交主力面积段为431-434㎡，主力总价为4000～4400万。汤臣一品拥有1栋江景会所，建筑面积2000余平方米，由大峰物业提供物管服务，台湾晶华国际酒店集团提供管家服务。会所拥有大量的平台、露台和大面积玻璃围合的通透空间，能提供休闲、健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴会等多种配套服务。主要功能有：室内恒温游泳池；健身设施；按摩池、桑拿/蒸气室；儿童游乐室；多功能厅；饮品吧；阅览室；草坪露台。陆家嘴核心区域——汤臣一品客户分析：■汤臣一品成交客户大多为内地客户或者外籍华人，购置物业看中其地段景观资源的不可复制性，目的在于传承。■从客户成交年龄来看，年龄跨度较大从20-50岁分布较为均匀，但从实际的购买人群看，年龄集中在35-50岁居多，部分客户借用子女名义购买；■从成交面积看，40岁以下的客户群成交面积主要集中在430平米左右，而40岁以上客户则购买800平米以上大户型为主，表现出低年龄层客户追求的是楼盘的品牌效应和炫富心态，而高年龄段客户追求的是居住的舒适性。陆家嘴核心区域——汤臣一品主卖点：•顶级一线江景、外滩景观、陆家嘴核心区域项目销售情况：•该项目自建成后销售滞缓，08年前只有3套销售，今年年中在市场火爆的情况下通过价格大幅下调后出现一轮销售高潮，近期价格又拉升到较高的位置。前期滞销原因分析：•汤臣一品作为滨江板块的标杆性产品，高总价格成为其销售的主要瓶颈•由于销售周期过长，包括房型、配套在内的各种项目设施都已无法真正满足业主对“新一代”豪宅的需求，产品力有明显退化•05年销售至今长期滞销，市场口碑下滑近期热销原因分析：•金融危机后全球投资客都看中上海的高端住宅项目投资•陆家嘴已经受到全球投资客的关注和认可陆家嘴核心区域——汤臣一品公开时间2009-11-5占地面积2.4万平方米总建筑面积12万平方米主力面积308；340.2～347.4㎡均价12～13万元/㎡容积率5总户数67户装修状态精装修建筑形态1幢37层的高层（本期在售）物业费12元/月/㎡开发商上海鹏利置业发展有限公司物业管理公司上海高力国际物业服务有限公司陆家嘴核心区域——中粮·海景壹号户型面积段面积合计面积配比套数合计套配比总价段备注四房308.1㎡7702.534.5％2537.3％3790地块共5栋楼宇，2008年推出2栋服务式公寓，案名为鹏利辉盛阁公寓；11.28开盘，推出1栋，共67套。四房320.6～321.71920.68.6％69.0％3943-3957四房340.2～347.411335.550.8％3349.3％4184-4273四房363.4726.83.3％23.0％4470复式636.54㎡636.542.9％11.5％7824合计—22321.94100％67100％—本案于11月28日开盘，当月认购仅剩1套套，已签约5套，均价在12～13万，12月份以低价签约3套，均价为9.7万/㎡；主力总价在3700～4400万。陆家嘴核心区域——中粮·海景壹号4/2/4：340.24㎡4/2/4：308.07㎡陆家嘴核心区域——中粮·海景壹号以308—350平方米的大面积四房为主；传统的住宅设计，布局合理，动静分离。但未将社交以及居住空间完全分离。平层设计，无附加值。社区中央设有双会所，总建筑面积为2173㎡；会所配备：室内室外双泳池；多功能厅；桌球馆；健身按摩设施；娱乐设施等。陆家嘴核心区域——中粮·海景壹号客户分析：■该案客户以国内客户为主，占总数的81%，其中本地客户占据多数，达到85%；这与中粮集团的企业背景，和内部资源雄厚有关。■在购买该案的客户中30-45之间的客户较多，由于为中粮集团国企品牌，吸引不少国企老总购买，比较低调；也有不少民营老总在此购买。陆家嘴核心区域——中粮·海景壹号主卖点：一线江景、外滩景观、陆家嘴核心地段销售情况分析：09年11.28开盘，推出1栋，共67套，开盘热销，现可售1套。热销因素分析：■位于上海陆家嘴核心正滨江，直面浦江，具有不可复制的地段稀缺性；■中粮的品牌效应■滨江板块居住区日渐成形，“千万买宅，亿万买邻”。陆家嘴核心区域——中粮·海景壹号区域特征：靠近陆家嘴核心区域，与核心区相比，位置和配套方面略有逊色，但仍受到全球客户的追捧。景观特征：一线江景景观，可俯视外滩及世博会场总价范围：与陆家嘴中心区域相比总价段较低，总价段在600-1800万户型特征：300平米以下小户型为主，二房到四房设计楼盘品质：品牌开发商云集，专业的小区规划，合理的房型设计陆家嘴滨江区域公开时间2004-12-12占地面积48595平方米总建筑面积163141平方米主力面积160-169㎡；327-340㎡；均价8万元/㎡容积率3.4总户数520户装修状态精装修建筑形态1幢28层、1幢36层、3幢37层高层物业费5元/月/㎡开发商上海东闻房地产有限公司物业管理公司仲量联行物业管理有限公司陆家嘴滨江区域——财富海景花园从2007-4-24起算房型面积段面积面积配比套数套数配比二房160-1694377.611.8%2717.8%二房170-1793655.79.9%2113.8%二房180-189738.62.0%42.6%三房180-1893868.210.4%2113.8%三房190-199779.22.1%42.6%三房200-2094203.811.3%2113.8%三房210-2191474.34.0%74.6%三房340-349139163.8%42.6%三房350-3594587.412.4%138.6%四房327-3408119.221.9%2415.9%复式634～64125506.9%42.6%复式66113213.6%21.3%合计37066.6100%152100%小面积户型居多，便于控制总价陆家嘴滨江区域——财富海景花园2/2/2：160.83㎡2/2/2：174.87㎡陆家嘴滨江区域——财富海景花园3/2/2：184.99㎡3/2/2：200.18㎡大景观阳台设计，华丽但不实用；3/2/3：337㎡3/2/3：339㎡4/2/3：350㎡房型较为方正，实用性强，但私密性略有不足；陆家嘴滨江区域——财富海景花园产品分析：■户型面积不大，便于控制总价；■户型设计强调套内各功能区的实用性，在动静分离的私密性方面设计不够理想，即使4房350平米的户型也没做到动静分离；■超大景观阳台设计是财富海景花园的特色，圆形阳台华丽但不实用；■户型设计以平层为主，没有附加值。陆家嘴滨江区域——财富海景花园4）会所：B124小时恒温泳池、英伦皇家桌球、青春之源SPA；1F顶级休闲大堂、酒水沙龙，A1家庭影院包厢、亲子活动室、棋牌室、阅览室；2F科技商务中心、智能会议中心、皇家宴会厅；3F观海粤式餐厅；4F浦江流域时尚酒吧。内部配套包括：1）网球场2）儿童游乐场3）室外游泳池北主入口陆家嘴滨江区域——财富海景花园本案去化情况良好，截至目前总去化率达到了86.4％，04年开盘以来基本每月都有成交，尤其在07年12月供需两旺，成交达到了117套；价格方面平稳中有上涨趋势，目前均价为50000元/㎡左右；02040608010012014001234567万供应套数104105成交套数4282161011173310223151651712133均价45673421624532643897433114684240918310745237837874469184407851933444955136951168484405388649460557334728307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-6……09-409-509-609-709-809-909-1009-11陆家嘴滨江区域——财富海景花园