世联-九州新塘项目前期定位报告-92P-

中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台九州新塘项目前期定位报告2006-04中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台发展商对本项目目标预期实现片区高价，获取更大利润！快速回收资金，启动新项目！中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台目录第一部分：市场环境分析第二部分：项目分析第三部分：项目机会与威胁第四部分：分物业类型研究及定位方向建议中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台第一部分：市场环境分析中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％0501001502002503000369121518GDP（亿元）141.61158.12181.15211.06236.88255.3年增长率（％）12.6213.6115.9614.6213.0413.92000年2001年2002年2003年2004年2005年全市经济运行情况良好，GDP水平逐年上升，年均增长接近14%2005年，增城人均GDP达31202元，折合3880美元。数据来源：《增城年鉴》、各年政府工作报告增城宏观经济中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台按照世界银行经济发展理论判断，增城2005年人均GDP达3880美元，宏观经济发展处于高速发展阶段。根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，增城宏观经济增长接近14％，房地产业处于高速发展阶段！萎缩停滞稳定发展高速发展4％5％8％14％增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展启动高速发展平稳发展减缓发展800400080003880年增长率：人均GDP（美元）增城房地产发展阶段中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台增城近年商品房成交情况一览表01000002000003000004000005000006000007000008000009000000500100015002000250030003500400045005000成交面积（平米）240459275033528884773313651200577895成交单价（元/平米）21111776269933483198442800年01年02年03年04年05年增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米数据来源：增城市信息中心增城房地产中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台02年以前是新塘房地产发展的初始期，推售项目少，市场竞争小；市场平均价格为2000～2200元/平米。阶段初始期时间02年以前在售项目汇美新村、海日中心、新康花园、新塘新世界阶段特征供应推售项目少，市场竞争小竞争新塘中心区与新塘西郊片区竞争产品住宅多为经济实用户型，以80平米两房、100平米三房为主。市场平均价格：2000-2200元/平米产品以实用性为主，未有亮点设计客户取消福利分房，客户多为首次置业为主。价格市场平均价格：2000-2200新塘房地产发展阶段情况中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台02～04年是新塘房地产启动阶段，广园东板块崛起，新塘竞争格局即时改写。阶段启动期时间02～04年在售项目碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、富雅名居、新康花园、新塘新世界、亚太新城、金泽花园（一期）、城市家园（一期）阶段特征供应推售逐渐增多竞争形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局产品品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现；产品链逐渐丰富，投资型小户型推出并获得成功。客户产业发展带动，外来客户增加经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份首次置业的客户逐步呈现换房需求价格住宅市场平均价格：2200-2700元/平米新塘房地产发展阶段情况中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台05年开始，市场供应放量，产品链日渐丰富、完善，多种物业类型推出市场，区域发展及市政利好，支撑价格上扬。阶段发展期时间05年至今在售项目碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、新塘新世界、金泽花园（二期）、体育花园、现代城、城市家园（二期）、东方名都、新都盛世名门、顺欣广场阶段特征供应市场供应放量，竞争激烈竞争形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局产品产品链丰富、完善户型创新开始出现城市发展北移，广深公路以北集结了现代城、东方名都、顺欣广场一批新项目写字楼、商业街、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富客户外来人口持续增加，市政利好逐步开始吸引周边客户客户层丰富，投资型客户纷纷涌现价格市场平均价格：2800-3500新塘房地产发展阶段情况中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台发展阶段进入高速发展期物业类型物业类型日益丰富产品链住宅产品链日益完善供应与竞争市场供应放量，竞争激烈价格价格逐步走高客户外来人口不断增多，客户资源丰富且逐步出现客户细分新塘房地产发展阶段小结中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台第二部分：项目分析中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台项目位处新塘发展的中心区为广深公路沿线物业，通达性好，昭示性佳项目位置本项目地块中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场二期用地：原为厂区宿舍备注：本方案为2006年3月31日提供之方案（以下同）项目经济指标本项目是中等规模的旧改项目主要经济技术指标总用地面积90909.258㎡一期用地面积61850.650㎡二期用地面积29058.608㎡计算容积率总建858000㎡一期建筑面积250000㎡一期商业建面14500㎡办公建面5000㎡社区健康中心建筑面积5000㎡会所建筑面积500㎡住宅、公寓建筑面积225000㎡二期建筑面积108000㎡二期商业建筑面积9000㎡住宅建筑面积99000㎡建筑密度30.80％一期容积率4.04总容积率3.94备注：一期拆赔比例为1：3，一期还建面积达6万平米。中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台经济指标分析一期是项目启动的重点，住宅是一期快速回收资金的关键！主要经济技术指标总用地面积90909.258㎡一期用地面积61850.650㎡二期用地面积29058.608㎡计算容积率总建858000㎡一期建筑面积250000㎡一期商业建面14500㎡办公建面5000㎡社区健康中心建筑面积5000㎡会所建筑面积500㎡住宅、公寓建筑面积225000㎡二期建筑面积108000㎡二期商业建筑面积9000㎡住宅建筑面积99000㎡建筑密度30.80％一期容积率4.04总容积率3.94一期用地面积占总用地的68％一期住宅、公寓建筑面积占一期开发量的90％中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台西面与新塘世贸中心一路之隔，目前是烂泥路。靠近本地块边缘是一系列的制衣工场北面围墙与外边平房、村屋有约7米的高差。外围环境比较脏乱东面二期用地主要是5-8年楼龄的宿舍南面临107国道（广深公路），两面主要是牛仔制衣工场与二期宿舍交界处有大量的厂区园林绿化西面紧靠城市家园二期在建项目北南西东项目四至项目四面临路，外围无景观资源，其中东西道路在规划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大中心绿化中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台地块价值分析园林绿化园林绿化园林绿化园林绿化地块分级特点规划方向楼王区南向、中心园景、超宽楼距大面积单位一级南向、组团园景中大面积单位二级北向、组团园景中面积单位三级东、西、北朝向，外围无景观资源中小面积单位四级临广深公路受噪音、粉尘滋扰小面积单位充分发挥地块价值，规避地块劣势，设计产品链组合地块容积率高，总建面积大，地块均好性不强，在产品链组合上必然是丰富多样的。中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台园林绿化园林绿化地块价值提炼优势劣势地块条件地块方正、规整，中等规模，易于操作依傍厂区宿舍小区，宜居性高厂区旧改项目，涉及拆迁赔偿及动迁等难点四面临路，中心保留园林绿化，地块均好性不高区位位置位处新塘发展的中心区所在区位环境一般，形象不高周边环境四面临路，通达性好，为社区商业带来契机位处广深公路，昭示性好外围环境杂乱，无景观资源交通状况位处广深公路，通达性佳临路，噪音滋扰厉害园林绿化园林绿化项目位于镇区发展的中心区，区域前景看好项目交通便捷、通达性好、昭示性强项目外部环境和内部环境差异较大，造成总体均好性不高中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台区域优势明显位于新塘的发展的中心区昭示性明显位于广深公路主干道旁以住宅为主的综合物业物业类型包括住宅、办公、商业等物业住宅是项目快速回收资金的关键一期住宅建筑面积占一期总建的90％地块初判中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台第三部分：项目机会与威胁中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台碧桂园凤凰城紫云山庄翡翠绿州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新城金色港湾东方名都广园东路广深公路新塘大道新塘广场本案已售在售潜在顺欣广场新都盛世名门城西郊区板块新塘本地客户、开发区年轻客户属于封闭型市场金泽一期中心区板块客户群主要是新塘本地客户属于封闭型市场广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户属于开放型市场项目威胁中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台项目威胁由于受空间地理或经济外向程度、交通通达程度的影响，镇区房地产领域形成“封闭市场”，造成板块内竞争激烈，客户吸聚力差。板块竞争剧烈，周边大盘分流部分新塘客户，造成消费力外逃。打造项目核心竞争力，避免客户分流！中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台汇美体育花园/共800多套1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度碧桂园凤凰城/不断推出洋房产品，销售持续进行现代城/约600多套新塘新世界/消化八期洋房，后续推出第九、十期，销售持续进行200620072008城市家园二期/约750套新塘广场东方名都/约700多套项目威胁金地项目/约2500多套本项目本项目销售期内尾盘项目现时在售项目与本项目销售重叠项目在本项目的预计