世联-成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路-165PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路谨呈中海兴业（成都）有限公司本报告是严格保密的。2项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）提交初步结论2004/06/282004/08/10第二阶段启动区第三阶段营销战略工作最终成果区域（成都、周边区域及高新西区）宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研政府官员、专业人士访谈普通高端消费者访谈项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目整体定位规划设计建议项目整体开发思路提交初步结论根据客户建议深化研究，完善报告至今工作第一阶段终稿项目背景资料本报告是严格保密的。4项目区位项目所在区域位于成都西北角，城市三环外，临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。市中心西延线，往城灌高速高新西区三环羊犀立交本报告是严格保密的。5项目技术经济指标用地性质：综合用地占地面积：1986亩容积率：0.95%（包括公建设施）本报告是严格保密的。6客户目标及限制条件约束条件五年内建设完毕（销售期另计）本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户的目标第一部分：项目整体定位研究本报告是严格保密的。8项目的基本判断占地面积近2000亩，约1.3平方公里，涉及到住宅、商业、酒店、医院等多种物业类型，绝对不是一个普通的房地产项目基本判断：世联经验一、本项目开发是城镇的概念，必须用区域开发的思路解决问题二、本项目成功开发的关键在于“区域界定及区域价值体系”的建立本报告是严格保密的。9我们的研究思路：界定问题结构性分析实施分析/找到解决方案汇报有没有/可不可能有问题（或机会）？为什么存在？我们能做什么？我们应该做什么？构建金字塔本报告是严格保密的。10界定问题的分析工具？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果解决方法本报告是严格保密的。11R1.1、地块情境地块条件区位条件1986亩大规模开发连接5000亩森林公园羊西线交通便利成都市最优质的中学三环以外，距三环3公里区域规划为产业区距机场30分钟处于城市经济和产业经济两大经济增长极之间，区域是城市的一体地块自身资源优越，拥有成都市最大的森林公园本报告是严格保密的。12R1.2、现有市场情境政府定义周边市场开发企业竞争者高新区的生活配套高新区及成都市区的中端客户2700~3300元/平米的销售价格开发规模小已经开发过中海名城等高档项目未有超大规模区域开发经历城区内高档楼盘的竞争郊区大盘（华阳麓山国际社区）区域仅被定义为高新区的配套小区域市场、中端消费者中海地产并未有过大型区域开发经验竞争对手的实力、开发水平较高封闭、低容积率的高档社区规划本报告是严格保密的。13R2、客户期望结果住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户深层战略意图：个性鲜明、打造差异化竞争力，形成区域独特的气质和吸引力需要解决：什么方案、怎么开发才能达成深层战略意图本报告是严格保密的。14R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾小区域市场、中档消费者区域规划为城市边缘的产业区；政府定义为高新区的配套销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑现实目标一、现实区域市场3000元/平米与目标价格6000元/平米的矛盾二、产业区的区域规划与中心化的高档片区间的矛盾三、高新配套区的政府定义与中海地产区域开发的里程碑之间的矛盾本报告是严格保密的。15目标与现实的集中矛盾R1现实：3000元/平米1、三环以内的区域2、无特殊资源3、普通产品4、区域的配套满足基本需求1、城市中心的区位2、历史、文化、自然景观资源3、产品完全创新4、区域配套成熟R2目标：6000元/平米如何由现实区域的中档市场走向高档市场？本报告是严格保密的。16项目面临的困境现有的区域功能定位无法达成期望的目标南区、西区已形成公认的“富人区”，正吸引大量的高端客户区域价值的挖掘、建立独特的竞争优势将是达成目标的关键本报告是严格保密的。17区域核心价值分析竞争区域——南区南区核心区域价值：商贸区、行政中心区本报告是严格保密的。18区域核心价值分析竞争区域——西区杜甫草堂青羊宫西区核心区域价值：历史传统的文脉延续浣花溪本报告是严格保密的。19区域核心价值分析本区域区域除延续西区的贵气外，还具有独特的资源优势5000亩森林公园高新西区本报告是严格保密的。20区域核心价值分析竞争区域——本区域它是：城市中独一无二的明显区别于竞争对手的不可复制的本区域核心区域价值：5000亩森林公园、体育公园（生态）；处于城市两大经济增长极之间南区西区本区域核心区域价值商贸区、行政区文脉延续生态、经济增长极本报告是严格保密的。21本项目的区域价值可以赋予本区域乃至成都市全新的形象核心竞争力以不可复制的生态资源（两大公园）作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争战略重点以逐步完善的“国际水准配套”为增长引擎，实现土地的持续增值，带动区域整体价值的提升基本开发原则生态开发（体育公园、森林公园的价值发挥）规模优势体现（通过街区氛围营造，各种配套设施的逐步完善，展示出区域开发的大气势）可持续发展（国际水准配套设施的逐步投入、部分优良资产的经营，确保土地的持续增值）本报告是严格保密的。22区域整体价值定位——开放的国际公园高尚城区开放的、国际的、公园的、高尚城区OCT：Opencitytown本报告是严格保密的。23客户及产品定位目标客户：启动期以大成都地区关注生态、休闲的中高收入家庭为核心目标，其中吸引30％左右的非成都户籍客户；项目后期发生客户演变，吸引大西南区域的高端休闲客户产品定位：产品组合，townhouse＋花园洋房＋小高层说明：产品选择高端市场主流，多种物业类型，降低大盘开发风险启动期为tounhouse＋花园洋房，树立区域形象和档次保证项目有一定高的容积率，应对市场变化，实现项目经济效益本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。成都中海国际社区项目酒店定位研究本报告是严格保密的。25成都市五星级酒店调查酒店名称位置房价房间数配套管理公司凯宾斯基饭店成都市人民南路四段42号，位于成都市发展迅速的城南繁华区880500余套德国Paulaner普拉娜啤酒餐厅，正统的巴伐利亚美食餐厅，中国川粤美味和正宗西餐餐厅，茶座、咖啡厅和酒吧，水疗中心。德国凯宾斯基饭店股份有限公司索菲特万达大饭店成都市滨江中路15号，步行15分钟即可抵达市中心的天府广场880262间中、西、日式餐厅，水疗中心（SPA）、KTV和健身中心，多功能会议厅，大型宴会厅，配有多语种同声传译系统的演播厅法国雅高(ACOOR)酒店及度假村管理集团家园国际酒店成都机场路181号美好花园，地处航空港开发区及高新开发区。660216间，另有6栋总统别墅和33栋豪华别墅川西特色的“古家村”食府，欧式风格的咖啡厅，大堂酒吧，四季厅，多功能厅和会议室，保龄球馆，温泉浴场，以及含有9洞小型高尔夫于场。加州花园酒店（贵宾楼）成都市沙湾路258号，会展中心西区680120个标准间，15个套房恒温游泳馆、观光花园咖啡厅、西餐厅、超级豪华会议厅、高级商务会所、城市俱乐部，尤其是拥有中国唯一城市彩泉瀑布景观天府丽都喜来登饭店成都市人民中路，地处市中心商务及金融区黄金地段758402间中西餐厅，超过610平方米的宴会及会议厅以及三间大小不一的多功能厅美国的喜达屋集团锦江宾馆成都人民南路二段80号，市中心锦江河畔758523间有10个不同规模格局的会议厅，宴会厅17个，川、粤、西餐、韩国烧烤、日本料理四川锦江旅游饭店管理公司管理总府皇冠假日酒店成都总府街31号，位于总府街购物中心和办公中心之间758433间皇冠俱乐部，特设无烟楼层和残疾人房间，高级会议视听音响系统，同声翻译及会议讲台，演播厅，两个贵宾接待室，六个会议厅皇冠假日酒店管理集团本报告是严格保密的。26成都市四星级酒店调查之一酒店名称位置房价房间数配套管理公司四川华洋花园城大酒店成都市盐市口大业路8号，距成都双流机场仅20分钟车程，走路只需5分钟即可达到天府广场338250间酒店还设有两层无烟楼层、健身房、按摩和美容美发服务、和为您提供各种秘书服务的商务中心新加坡胜科酒店管理私人有限公司西御商务饭店成都市天府广场侧西御街八号，位于成都市中心的商务、金融及商贸区的黄金地段360135间集客房、餐饮、会议、和休闲、娱乐、购物、健身为一体的高档商务饭店。四川锦江旅游饭店管理公司加州花园酒店（主楼）成都沙湾路258号，位于会展中心东区480259间会议厅，98新款加长型豪华林肯-大白鲨为代表的高档迎宾车队成都新良大酒店成都上东大街53号，位于成都市中心繁华的盐市口-春熙路商业娱乐区黄金地带338320间大中小会议室7个，桑拿、茶坊、保龄球、健身房，中餐厅，茶坊四川宾馆成都市总府街31号，座落于成都市中心黄金商业区480159间集味村，夜总会、桑拿、室内游泳池、棋牌室、麻将室、健身房，美容美发、商务中心总府集团公司罗曼大酒店成都武侯祠大街87号附一号，地处市中心商业及娱乐的繁华地段380205间中餐厅、西餐厅及新军谭菜餐厅，会议厅、商务中心、美容美发成都安国酒店成都市太升北路2号，位于成都繁华市中心420232间新亚中餐厅，东方咖啡厅，雅婷酒廊，安国宴会厅，游泳池，健身房，商务中心，办公室出租本报告是严格保密的。27成都市四星级酒店调查之二酒店名称位置房价房间数配套管理公司绿洲大酒店忠烈祠西街99号，地处成都市商业、金融、文化的核心地带450宴会厅、会议室、培训室和多种标准的商务客房国贸物业管理有限公司成都天仁大酒店成都三洞桥路18号，成都市市中心360128间各类餐厅，游泳池，弹子房，台球室，健身室岷山饭店成都市人民南路二段55号，位于市中区550商务中心，国际会议厅，餐厅西藏饭店成都人民北路10号，成都市中区府南河畔520359间海鲜酒楼、西餐厅，大堂酒吧，供应川菜、粤菜、藏菜、西餐及各种风味名小吃、自助餐。小型会议室9个，国际会议厅，温泉桑拿、健身、形象设计、茶楼、棋牌、保龄球、夜总会卡拉OK新华国际饭店成都古中寺街1－18号，地处成都市中心380标准间126间，豪华间28间，豪华套房4套川菜厅、粤菜厅、宴会厅可容纳500人同时进餐，多功能会议厅可提供300人以上的会议服务，各类中小型会议室可同时提供360人会议服务北京保利物业酒店管理有限责任公司银河王朝大酒店成都下西顺城街99号，座落在成都市商业及娱乐中心区518354间健身，桑拿，台球，游泳，麻将，3间会议室，中餐和西餐，火锅本报告是严格保密的。28成都市五星、四星级酒店小结规模：五星级酒店客房数一般在400～500余套四星级酒店客房数一般在250～400套配套五星级酒店一般配有豪华中西餐厅，欧式酒吧、咖啡厅，豪华会议厅、高级商务会所，高档保龄球馆，温泉浴场等四星级酒店配套档次稍低管理公司五星级酒店多和国外知名酒店管理公司合作，管理公司从酒店的营业额中提点，著名的管理公司有：假日、希尔顿、喜来登、香格里拉等本报告是严格保密的。29对本项目的建议建议五星级商务酒店五星级酒店的国际化豪华配套符合本项目国际化的定位，有利于提升本区域的价值五星级酒店和国外著名的酒店管理公司合作，可以提高酒店的知名度，带来酒店品牌的客户，提升社区国际化形象推荐管理公司：希尔顿、香格里拉、假日、凯莱、万豪、凯悦等按照五星级酒店的一般标准,18000平米的建筑面积规模偏小,合适的面积在20000至30000平米凯宾斯基饭店索菲特万达大饭店天府丽都喜来登饭店本报告是严格保密的。30本项目五星级酒店造价分析序号项目名称单价（元/m2）一土地成本1000二