世联-深圳KOYOO大梅沙项目定位报告-(广西中桂传媒学习

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。KOYOO大梅沙项目定位报告谨呈：深圳市筑友投资有限公司世联地产筑友大梅沙项目组2004年12月——Specialhouseforspecialpeople本报告是严格保密的。2“天刚破晓，我就驱车起行，穿过广漠的世界，在许多星球之上，留下辙痕。旅客要在每个生人门口敲叩，最后才能走到最深的内殿。我的眼睛向空阔处四望，最后才合上眼说：原来你在这里！”泰戈尔——《吉檀迦利》本报告是严格保密的。3目标沟通本报告是严格保密的。4报告构成KOYOO系列报告共分为4个部分，其中，市场调研部分报告做为附件放在项目定位报告后面。本次提交评审的是《项目定位报告》。市场调研项目定位报告：Specialhouseforspecialpeople物业发展建议：2005，中国•深圳建筑设计代表作品营销策略总纲：精确制导——圈层营销时代的来临本报告是严格保密的。5本报告思路市场分析项目客户研究定位方案项目介绍本报告是严格保密的。6项目情况简介本报告是严格保密的。7本项目项目位置本报告是严格保密的。8项目状况——经济技术指标总用地面积：10000m2建筑面积：22000m2，其中商业面积2200m2，其余为住宅面积。建筑容积率≤2.2建筑覆盖率≤35％建筑高度或层数：不超过24米机动车泊位数：110本报告是严格保密的。9项目状况——项目周边待建地块情况123456781、配套设施用地，拟建综合市场、社区管理机构，占地3000，容积率0.5；2、停车+市政配套设施，提供200车位、公厕、垃圾站，占地7675，容积率0.5；3、配套设施用地，九班幼儿园，占地3187，容积率0.8；4、商业服务+旅游用地，占地5169，容积率2.2；5、医疗卫生用地，区级医院分院（50床），占地4039，容积率1.86、体育用地，体育馆+网球场，占地10040；7、配套设施用地，54班九年一贯制学校，400m标准运动场，占地40458，容积率0.658、会议中心+酒店，300床以上酒店，400公用车位，占地64558，容积率1.599、住宅用地，占地面积7036，容积率2.2本项目本报告是严格保密的。10项目状况——项目四至NSWE体育用地、梅沙学校内环路、国际会议中心地块海语东园盐坝高速本报告是严格保密的。11地块现状未作三通一平地面无建（构）筑物本报告是严格保密的。12国际学校会议中心梅沙学校盐田体育中心幼儿园五星级酒店海滨公园本项目医院项目周边配套状况五分钟步行圈周边配套有梅沙中学、国际学校、幼儿园、菜市场、公共停车场、梅沙医院。形成完善“5分钟生活圈”目前，各项配套处于待建、在建状态。梅沙学校正在建设中国际会议中心年底动工本报告是严格保密的。13市场状况分析本报告是严格保密的。14国际级定位国际级海滨旅游度假胜地；国际级会议展览中心；国际级海滨居住区；发展现状深圳市山海风光的标志；与市区适度的距离；丰富的休闲度假资源；大梅沙片区价值挖掘本报告是严格保密的。15大梅沙房地产已售完项目一览楼盘性质占地面积建筑面积总套数主力户型入伙日期开发商销售期销售速度有无投资回报承诺均价（元/m²）东海岸一期住宅13180287003759各类型均有2004.4.30万科地产一年约60套/月无多层公寓6000，山边TH8000，水边TH10000心海假日酒店式公寓3999.9895510045m2一房一厅2002.4.29心海投资7个月约15套/月无8000（包装修家电）水云间酒店式公寓4196.818363.425055m2一房一厅2002.9琪祥地产一年约20套/月无7800（包装修家电）雅兰酒店产权式酒店117501284616040m2一房一厅2001.4.23雅兰置业10个月约16套/月有13000海景酒店产权式酒店11596.314088130（销售套数）40m2一房一厅2001.8.31秀峰地产一年约10套/月有12000本报告是严格保密的。16大梅沙房地产在售项目一览楼盘性质占地面积（m²）建筑面积（m²）总套数主力户型开发商销售率销售期销售速度销售时有无投资回报承诺均价（元/m²）东海岸二期公寓/别墅8000064000约420套各类型均有万科地产75%七个月约45套/月无，可代租8500/14000倚天阁酒店式公寓78021075016345、62公寓平叶投资80%一年约11套/月无，可代租13000海语东园酒店式公寓93002050024649-70两房新华置业95%十六个月约14套/月有8300I领海酒店式公寓6324.11196518940-63公寓海阔投资90%一年约14套/月无，可代租13000海世界酒店式公寓107652220430449-63一房京地投资40％五个月约20套/月无，可代租15000心海伽蓝住宅1960251216307各类型均有心海投资30％五个月约18套/月无9000本报告是严格保密的。17片区房地产市场状况——物业类别与产品特征分析大梅沙物业主要是以酒店以及酒店式公寓等投资型和度假居住型物业为主近一两年出现了以万科东海岸为代表的少量住宅项目公寓及一房一厅为片区主力产品，其中又以70m²以内的总价较低的一房和两房为最主力产品。心海伽蓝110m2以下单位占65％，东海岸一期一房及两房占50％左右，二期一房及两房占20％左右。本报告是严格保密的。18片区在售项目“总价/用途”二维模型片区在售项目多为总价较低的投资型产品片区住宅类项目户型偏大，因此总价较高+低高总价自用投资东海岸倚天阁I领海海语东园心海伽蓝海世界本报告是严格保密的。19片区房地产市场状况——客户需求分析购买滨海楼盘的用途25%8%25%42%休闲度假投资家人养老度假兼投资据访谈结果可知：70％的客户有可能会购买滨海物业，50％的客户购买带有投资的目的，42％的客户选择了度假加投资的用途，表明他们对物业的用途抱有多种期望，一旦手中物业升值到心中理想价位，就有可能放盘，转变为投资客户。是否考虑购买滨海楼盘30%30%40%不会暂时不会会数据来源于大梅沙旅游客户及看楼客户访谈结果本报告是严格保密的。20片区房地产市场状况——客户分析片区典型楼盘客户状况资料来自来自海语东园销售统计成交客户置业次数18%42%36%4%1次2次3次4次及以上成交客户置业用途32%1%66%1%度假其它投资自住82%的成交客户属于多次置业。成交客户在市内工作的区域33%在福田，12%在罗湖，11%在南山，4%在盐田，共占60%；成交客户主要在市内工作。66%的成交客户纯投资行为，以投资收益为目的32%的成交客户用于度假居住，属于保障型投资者，这类客户在现阶段存在自用需求，他们认可物业价值，当投资价值大于自用价值时，会将物业变现成交客户现工作区域3%33%3%5%12%11%14%13%1%4%1%宝安福田国外龙岗龙华罗湖南山省内省外香港盐田本报告是严格保密的。21片区房地产市场状况——客户总结片区绝大多数客户是“投资客”和“准投资客”投资客——专业炒家，以投资收益为目的。准投资客多次置业者居多客户来源区域主要为福田、罗湖、南山等市内区域客户普遍看好片区前景，物业升值潜力具有一定的自用需求，认可物业价值，当投资价值自用价值时会选择变现购买物业以使自身财富保值本报告是严格保密的。22片区房地产市场状况——销售状况销售状况总结片区总体销售速度比较慢•片区住宅项目销售速度很慢投资型产品销售速度略快于住宅项目楼盘性质总套数主力户型销售率销售期销售速度均价（元/m²）倚天阁住宅163公寓80%一年约11套/月13000海语东园酒店式公寓246两房95%十六个月约14套/月8300I领海酒店式公寓189公寓90%一年约14套/月13000海世界酒店式公寓304公寓40％五个月约20套/月15000心海伽蓝住宅307各类型均有30％五个月约18套/月9000本报告是严格保密的。23楼盘性质占地面积（m²）容积率主力户型开发商预计推出时间京基五星级酒店酒店700001酒店客房京基地产2005年底湖心岛住宅商业街185801.240m2左右创维2005年鼎太项目住宅商业街481791.2-1.850m2左右鼎太2005年东海岸三期住宅----两房、四房五房Townhouse万科2005年中碧轩项目住宅160382.2单房、一房碧轩2005年底万科国际会议中心会议、写字楼、酒店61729.71.3酒店客房万科2005年底片区房地产市场状况——下阶段将推出项目本报告是严格保密的。24市场分析总结片区主要物业类型为产权式酒店和酒店式公寓，有少量住宅项目片区最畅销户型区间为35m²－90m²的一房、两房投资产品片区绝大多数客户是“投资客”和“准投资客”客户来源区域主要福田，南山等市内区域片区投资型物业销售情况良好片区下阶段推出项目多以小户型为主，面积集中在40-50m2本报告是严格保密的。25项目客户分析本报告是严格保密的。26中大型企业管理层外资企业高级职员深圳本土村民创意阶层（广告、资讯、IT业金领）往来商务人士度假式长久居住完全投资兼容型投资专业投资人士经济状况良好的投资公司中大型企业管理层中大型私营企业企业主外资企业高级职员投资型自住型大梅沙既有客户群核心客户本报告是严格保密的。27深圳人投资方式的转变深圳人投资已从单纯的为未来保障而“储蓄”，转变为为享受生活，为生活方式的转换而投资。为生活质量的升级为退休之后生活的保障购置小户型放租购置大面积单位自住将现有住宅放租或出售购置滨海住宅退休后自住为未来生活做准备，生活方式的转换大梅沙为深圳人未来生活转换提供了基地。随着大梅沙开发进程的加快，片区将趋于成熟，自住客户所占比例将增大。本报告是严格保密的。28客户定位解决思路找出目标客户针对他们打造产品及形象对投资客户产生影响引导投资客户购买目标达成抓住有自住需求客户的心理，设计出契合其需要的产品，一方面具备投资价值，另一方面也提供了转换生活方式、享受人生的最佳空间。同时，通过这些客户来打造口碑，引导纯投资客户购买。本报告是严格保密的。29潜在的客户在哪里？本报告是严格保密的。30需求阶段分析生理需要自我实现需求尊重需求社交需求安全需要地段价值在大梅沙拥有一套房人文氛围在大梅沙拥有一处心灵的家园产品特征在大梅沙拥有一套富有特色的房从单纯的有房住过渡到人的自我实现的需求本报告是严格保密的。31典型客户描述描述一：——某港资公司老总性别：男教育程度：未知年龄：未知置业经历：万科十七英里等买房语录：购买万科十七英里最主要的还是为了以后自己退休后来住，房子买过很多，现在也不再为了单纯赚钱而买房，而是为了老了之后有一个可以享受生活的空间。——现在买房就是为了提前占有稀缺资源。本报告是严格保密的。32典型客户描述描述二：——就职于某会计师事务所性别：男（其父为某职能部门领导，现与家人同住）教育程度：澳大利亚CPA年龄：30置业经历：买过一些罗湖的房爱好：上网，打游戏，跟朋友一起出去玩买房语录：家里很宽，再住多少人都没问题，肯定不是买来自己住的。买房子肯定不想亏本啦～最好就是过两年有的赚就转手卖出去。买过好几次房，不过又都卖了，多少也有赚一些，自己名下有太多房子不太好。大梅沙？还可以吧，离市区不是太近，不会太张扬，可以经常跟朋友过去玩，省了宾馆钱了。当然，能够赚一些补贴一下油钱也好啊，哈哈。——有的赚最好！本报告是严格保密的。33典型客户描述描述三：——某外贸公司主管性别：女教育程度：本科年龄：31置业经历：西海明珠爱好：因为工作很忙，所以没什么特别的爱好。最多就是跟朋友一起去酒吧买房语录：本来准备移民加拿大，现在由于某些原因暂时不去了，省下一笔钱不准备白白放着。大梅沙的房子，要是有的赚一定会考虑，投资价值和升值空间最重要。当然，自己过去住住也不错，还可以招待朋友。因为自己对房地产不熟悉，因此要求口碑要好。——谨慎投资，希望能有所收获。本报告是严格保密的。34典型客户描述描述四：木棉花——某