世联-烟台国际产业转移配套社区正大滨海项目整体定位报告-96PPT

烟台国际产业转移配套社区整体定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2007]GW-BJ-06本次汇报的主要内容：2.烟台城市发展机会研究1.国际产业转移带来的机会3.莱山区域价值与发展机会4.项目整体定位及功能诠释5.项目开发时序建议环渤海城市群发展比较国际产业发展趋势及阶段项目发展背景及目标烟台城市发展研究中心城区案例研究莱山区发展现状研究项目整体定位及功能定位项目功能细化以及功能配比项目开发时序建议Part1国际产业转移带来的机会2.烟台城市发展机会研究1.国际产业转移带来的机会3.莱山区域价值与发展机会4.项目整体定位及功能诠释本次汇报主要内容：5.项目开发时序建议本报告是严格保密的。政府对本项目的期望——增强中心城市综合服务功能，为承接国际产业转移提供条件国际产业转移配套社区项目是市政府确定的服务业重点项目，该项目对进一步增强中心城市综合服务功能，优化招商引资环境，承接日韩等国际产业转移，促进胶东半岛（烟台）制造业基地建设等，具有重要意义。——摘自《2005年5月26日关于加快国际产业转移配套社区项目建设有关问题的会议纪要》会议认为韩国产业转移配套社区项目是制造业基地的一个重要组成部分，对于优化投资环境，吸引高层次人才，拉动韩国投资，加快制造业基地建设，具有十分重要的作用。——摘自《2004年12月29日市区重点承建项目专题调度会议纪要》进一步丰富和深化项目规划主题内涵，按照国际化标准，围绕发展国际高端产业、楼宇经济、休闲经济等内容，于5月1日前提出具体规划意见，报市政府同意后实施，使该项目成为既有产业依托又有居住休闲等多种功能的国际高档社区，最大限度地发挥其应有的效益。——摘自《2007年2月15日大项目建设调度会议纪要》政府将项目定位于“国际产业配套社区”，希望规划建设高端的城市配套和发展高端产业，提升城市形象，吸引高素质人才。本报告是严格保密的。日韩在华投资逐渐爬升，向中国转移的产业主要集中在制造业和电子信息产业日本向中国转移的主要产业1.家用电器（如：空调、背投电视等）2.汽车零部件（例如：轮胎）3.信息电子产品（如：数码相机、平板式液晶显示器）4.石油化工业韩国向中国转移的主要产业日本是中国重要的FDI（外商直接投资）吸引国之一，对中国制造业的投资占其全部投资的70%以上。韩国已成为对华投资的最重要国家之一，在近十几年来韩国FDI（外商直接投资）年均增幅36.78%。1.轻工制造业（如皮革，毛皮加工，玩具，食品）2.机械工业(如电气机械，运输机械，精密机械，金属制品)3.钢铁工业（世界水平的普通钢设备生产及钢铁产品加工）4.电子产业(如超高速集成电路半导体芯片，电脑家用电器)资料来源：商务部外资统计本报告是严格保密的。山东沿海城市（青岛、烟台、威海）是承接日韩产业转移的桥头堡世界银行公布中国120个城市投资环境排名“金牌城市”杭州、青岛、绍兴、苏州、厦门、烟台（6个）“银牌城市”北京、大连、东莞、佛山、福州、广州、江门、宁波、上海、深圳、天津、威海、珠海（13个）最佳省份东南五省江苏、上海、浙江、福建和广东；环渤海地区山东、北京、天津和河北其他地区中部地区、东北地区、西南地区和西北地区2006年世界银行公布的120个城市投资环境排名中，山东省被评为环渤海地区最佳投资省份，青岛、烟台和威海分别被评为“投资金牌城市”和“银牌城市”。资料来源：青岛2006年统计年鉴烟台2006年统计年鉴至05年底青岛、烟台利用日韩资（亿美元）2006年山东省利用外资比例05年青岛、烟台、威海利用外资额（亿美元）本报告是严格保密的。烟台近年利用外资数额逐渐增加，外资结构中，以韩、港台、日为主1984-2005年期间烟台实际利用外资额共计116.8亿美元，累计最多的国家和地区是香港韩国、美国和日本。1984-2005年烟台合同外资项目共计10122个，最多的是韩国、香港、日本和台湾。2005年烟台的合同利用外资额和项目数来看，最多的是韩国、香港和日本。1984-2005年烟台合同外资项目累计（个）1984-2005年烟台实际利用外资额累计（万美元）2005年烟台合同外资项目累计（个）2005年烟台实际利用外资额累计（万美元）资料来源：烟台2006年统计年鉴本报告是严格保密的。外资企业在烟台主要发展四大支柱产业，以现代制造业为主机械制造业：05年实现销售收入788.7亿元，占规模以上工业企业的20.7%；主要以汽车制造业为主，包括上海通用东岳汽车、北方奔驰客车、山东汽车改装厂、舒驰客车等制造基地。电子信息产品制造业：05年实现销售收入342.3亿元，占9%；主要以手机、IT企业为主，重点企业包括浪潮乐金公司、鸿富泰、正海电子重点企业。食品工业：05年实现销售收入634.9亿元，占16.7%；重点企业为张裕集团和山东龙大企业集团。黄金工业：05年实现销售收入242.8亿元，占6.4%；重点企业有香港奥丽珠宝、南非迈克尔钻石等。烟台在与日韩进行产业对接的基础上，发展包括汽车、造船在内的机械制造业和电子信息、食品加工、黄金工业等四个支柱产业。至2005年，在韩国对烟投资中，制造业占80％。韩资在烟台的投资以劳动密集型的制造业加工项目（小企业）和资金密集型重工项目（大型集团）为主，主要集中在服装、轻工、电子、机械、汽车、食品等行业。资料来源：烟台2006年统计年鉴、胶东在线本报告是严格保密的。外资的进驻带来部分外籍产业人口，同时来烟台居住和旅游的国际人士也逐渐增多烟台05年接待外国游客比例韩国82745日本23257菲律宾4297美国3996其他40524烟台05年接待外国游客数（人）由于日韩来往游客的增多，烟台往来韩国仁川的航班从05年的每天1班增加到每天6-7班。常驻烟台的韩籍人口约为5万人。工商局注册韩资企业数2000-2500家已经投资建厂的韩资企业数1500-2000家稳定经营的韩资企业数900多家在烟的韩资企业数数据来源：韩国商会某联谊单位由于烟台、韩国来往游客增加，东方航空公司决定，从06年7月开始，每天早晚增加两个烟台至仁川航班。目前，烟台和仁川的航班数量已经增加到每周47班/94架次。——摘自《06年10月齐鲁晚报》Part2城市发展机会研究2.烟台城市发展机会研究1.国际产业转移带来的机会3.莱山区域价值与发展机会4.项目整体定位及功能诠释本次汇报主要内容：5.项目开发时序建议本报告是严格保密的。环渤海经济圈几大城市在承接国际产业转移过程中存在激烈竞争，烟台在吸引外资方面暂时处于第二梯队因区位相近，同处于环渤海经济圈的主要城市大连、天津、青岛、威海等沿海城市，在承接国际产业转移方面，与烟台形成竞争。2005年首批14个沿海开放城市利用外资情况比较城市上海青岛天津大连广州宁波烟台南通福州温州连云港秦皇岛湛江北海合同利用外资（亿美元）138.3395.4573.2346.0434.0242.1061.1148.4411.58.9110.365.772.850.75实际利用外资（亿美元）68.535.3633.2930.0426.4923.1119.0815.326.403.572.752.360.390.24第一梯队第二梯队第三梯队资料来源：《2006烟台统计年鉴》天津大连烟台青岛省份城市GDP(亿元)排名北京77201天津43372河北唐山23627秦皇岛57110辽宁沈阳24835大连25694山东青岛32063烟台24026威海13699潍坊1721806年环渤海主要城市经济总量对比表示为沿海竞争城市本报告是严格保密的。通过城市综合竞争力模型，分析烟台城市发展的不足与未来可能的提升空间综合竞争力城市综合竞争力模型（世联分析）区位环境自然环境交通环境经济基础产业结构主导产业第三产业人才基础消费水平城市意向产业基础Industry环境Environment综合服务Complexservices通过对于沿海城市综合竞争力（环境、产业、综合服务）三大要素的分析，发现烟台需要提升的城市功能。本报告是严格保密的。优美的自然环境和便利的交通条件使城市具备较好的对外交流发展平台和枢纽项目名称建设年限总投资07年进度及安排烟大轮渡项目建成运行30万已建成试运行成功烟台港西港区工程06-0924.2万现3万吨级液体化工码头主体结构基本完工烟台国际机场改扩建工程07-084.8万跑道、联络道完成工程量的70%，预计08年底完工龙烟铁路05-0912万龙蓬段二期工程开工建设；青烟威城际铁路烟台段————推进前期工作，年底有望开工烟台火车站改造工程05-0828.9万年内控制性工程全面完工，开工建设中小型建筑物工程中韩铁路轮渡已委托铁道部第三勘查设计院围绕中方铁路轮渡港址方案、铁路轮渡站及引线工程、后方铁路通道等开展深入的研究论证环境综合竞争力产业服务自然环境——美丽的滨海城市，荣获国家“最佳中国魅力城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国闻名城市”、“联合国人居奖”、“中国投资环境金牌城市”等称号。交通环境——“十一五”期间烟台市交通建设的目标是：努力建成“一大枢纽”、“两大通道”、“三大网络”，建立健全以港口为龙头，公路、铁路、航空等运输方式齐备，快速反应的现代化综合性立体交通网络。07年规划建设的重点项目将极大增进烟台与东北亚重点城市的联系烟大轮渡项目烟台国际机场资料来源：烟台2007年重点项目概览本报告是严格保密的。烟台城市经济基础好，处于平稳高速发展阶段，经济总量在省内仅次于青岛烟台2006年全市GDP达到2402亿元，同比增长19.4%。位居山东省第二。烟台06年人均GDP为36955元，约合4700美元，同比增长19.5%。烟台06年人均可支配收入为14374元，在省内排名第四，高出山东省平均水平2182元。烟台历年GDP及增长率烟台历年人均GDP及增长率2006年山东省重点城市人均可支配收入（元）2006年山东省重点城市GDP环境综合竞争力产业服务资料来源《2006烟台统计年鉴》本报告是严格保密的。在环渤海经济圈各大城市中，烟台的城市综合服务水平相对较弱综合服务1234三次产业人均消费人才与科学技术金融保险人均文化娱乐教育支出及占人均消费支出比例全年完成保费收入（亿元）金融机构本外币存贷款余额（亿元）2005年：每10万人拥有大专以上学历人口数比较环境综合竞争力产业服务资料来源《2006烟台统计年鉴》、《2006年青岛、大连、天津三个城市统计年鉴》本报告是严格保密的。综合对比天津、青岛、大连城市综合竞争力，综合服务是烟台发展的短板，是未来提升城市综合竞争力的关键因素烟台市产业基础良好，开发区在全国中排名第六，工业产业偏向重化，产业链纵深，后发优势明显。烟台是连接东北亚的交通枢纽，同时漫长的海岸线增加其自然环境与居住吸引力。从同城市综合竞争力分析，烟台在综合服务水平上，相对于竞争对手处于劣势。我们通过与烟台类似城市/区域发展经验，明确提升烟台城市竞争力的方向。综合服务Complexservices产业基础Industry综合竞争力环境Environment国际都市星云研究启示：珠三角城市群分工明确，不同城市依赖各自的细分定位，获得最佳发展；对于环渤海、长三角都市群的发展，都市星云的发展是可以借鉴的发展规律广佛圈深惠联合体珠澳联合体金融、贸易中心科技研发中心制造业中心文化中心休闲、娱乐中心东莞香港珠江三角洲目前是全世界最佳的城市群之一，在城市与城市之间除了公共配套、财富流动、交通网络之外，还存在着产业分工。珠江三角洲中各城市功能相辅相承，促进区域内资源合理分配，良性循环，构成一个和谐的经济共同体。可以预见，未来的环渤海城市星云（都市群）的发展也遵循这一发展规律。环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈本报告是严格保密的。珠三角城市群的制造业之都——东莞，在从单一制造业为主导，逐渐增强综合服务功能，提升城市