世联-贵阳世纪中天南湖项目整体定位及规划方案调整建议-217PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2006年6月6日贵阳世纪中天南湖项目整体定位及规划方案调整建议谨呈：世纪中天投资股份有限公司中天广场房地产经营分公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。[2006]GW05本报告是严格保密的。2项目研究的工作阶段划分Ø项目地块查勘Ø区域宏观经济背景研究Ø房地产市场调研Ø专业人士访谈Ø销售人员访谈Ø消费者访谈Ø政府访谈Ø项目界定及研判Ø问题结构化分析Ø市场分析Ø案例借鉴和分析Ø项目整体发展战略Ø项目定位Ø物业建议Ø规划构思及节奏实施Ø经济测算2006/04/24第一阶段整体定位及规划方案调整建议2006/04/302006/06/09市场调研第三阶段营销战略与策略2006/05/08第二阶段营销战略及启动区策略执行方案本报告是严格保密的。3Ø地块解析Ø属性界定项目问题界定整体发展战略项目整体定位物业发展建议规划概念构思项目属性界定客户目标及限制条件市场环境分析项目机会分析分期及启动区策略本报告是严格保密的。4项目属性界定Ø地块解析Ø属性界定本报告是严格保密的。5贵阳是西部内陆省会城市，经济发展相对滞后，无强势产业，市区狭小，地形奇特l贵阳市区面积2403平方千米，全市总人口为353.09万人l贵阳经济总量位于省会城市尾部l以化工、有色金属、食品工业、机械制造和医药工业等为支柱产业l贵阳作为贵州省交通的中心城市，是西南地区重要的交通、通信枢纽和中心城市之一l距重庆长江口岸300多公里，地理位置优势十分明显l喀斯特奇特地形，多山，城区少大面积平地l贵阳市辖6个区、1个市、3个县，一个高新技术产业开发区l南明区和云岩区共同组成了城区，市区面积2403平方千米，城区人口123万l中心区面积狭小、人口密度过大、空间超负荷承载本报告是严格保密的。6白云区中心区金阳区12KM17KM项目地处白云区和金阳新区交界处，老城区向新区发展方向的延伸地l金阳新区位于贵阳市中心区西北面，是贵阳规划的政务新区l距中心区仅12千米，时空距离为10～15分钟白云区金阳新区►项目位于白云区南部，紧临金阳区►项目离市中心区17公里，路程20分钟左右，离金阳新区3.5公里，离白云中心区仅几分钟路程►处于中心区和金阳区发展轴线的外延l白云区为贵阳的老工业区l全国最大的铝工业基地，素有“中国铝城”的美誉本报告是严格保密的。7项目所在南湖片区配套严重缺乏，交通条件好，但客户心理距离远►南湖新区位于白云区西北部。南临金阳新区，总面积约3.43平方公里►片区交通通达性强►但目前缺乏生活及休闲商业配套►在建项目：南湖公园、夜郎古城►已建两个别墅项目：丽水铭苑和南浮宫区位南湖公园现状夜郎古城南湖片区规划图南湖金阳大道云峰大道中环路规划中白云区政府丽水铭苑白云金阳本报告是严格保密的。8项目规模中等，地块相对分散，被规划道路相隔，无强势资源►占地面积总面积200亩,其中22号地：61685平米；23号地：15489平米；24号地：59639平米（不含道路）政府计划出让22号与24号地块之间的坡地，开发商有意取地►地价：拿地成本：35万/亩►地块现状24号地块有一定坡度内部生地，有少数民房24222324号地22号地23号地计划出让本报告是严格保密的。9地块四至：周围有三块可利用坡地，但无强势景观，地块紧邻中环路及规划的西环线242223山坡1山坡2山地3松树林坟山北边果树东北边果树东边中环路►地块西边为规划的城市环线，环线西边以及地块北边为原生态资源►地块南边有3200亩的土地，已挂牌►东边为城市中环路，不远处为白云区新政府办公大楼►3号山地目前为坟地，对项目形象有一定影响，计划迁移北边1号坡地东边白云区政府北边道路3号山地2号坡地本报告是严格保密的。10项目属性界定Ø地块解析Ø属性界定本报告是严格保密的。11项目属性界定p项目属性：p区域属性：占地200亩规模中等地块分散，缺乏强势资源资源条件无优势位于金阳新区边缘、南湖新区区域未来发展前景较好城市远郊，区域配套缺乏，客户认知度低陌生房地产区域内陆省会城市三线房地产市场远郊的、政务新区边缘的中等规模项目本报告是严格保密的。12项目问题界定整体发展战略项目整体定位物业发展建议项目属性界定客户目标及限制条件市场环境分析项目机会分析规划概念构思分期及启动区策略本报告是严格保密的。13开发商概况、目标以及项目背景u世纪中天的前身为中房集团贵阳公司，1994年2月在深交所挂牌上市。是贵州省首家股份制上市公司，也是全省唯一的房地产上市企业u企业已经成为了贵州省首屈一指的房地产企业。在贵阳具有较强的品牌影响力，开发了一系列的名盘。今年预计开发量在100万平米左右u公司内部资源丰富，物业公司、经营公司、休闲康体俱乐部、幼儿园、小学、中学等事业部u公司拥有很强的客户资源和政府资源u做最好的产品u单价突破u合理满意的利润u通过项目提升中天品牌u近金阳新区，隶属白云区，南湖新区内，中等规模u已完成详规，目前需要重新定位p开发商概况p客户要求p项目背景本报告是严格保密的。14基于世联的经验，类似项目有如下特性u类似项目风险大，考虑风险往往比直接考虑项目利润更有助于问题的解决u价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力等，类似项目价值的确定很难所以目标理解为：开发商目标解析一、规避风险二、保证成功运作三、追求卓越，为后续开发创造机会四、提升企业的开发能力和品牌，以应对未来竞争变化本报告是严格保密的。15Ø宏观经济背景Ø城市规划发展Ø房地产总体市场Ø房地产板块分析Ø高端物业市场分析Ø访谈观点总结项目问题界定整体发展战略项目整体定位物业发展建议项目属性界定客户目标及限制条件市场环境分析项目机会分析规划概念构思分期及启动区策略本报告是严格保密的。16市场环境分析Ø宏观经济背景Ø城市规划发展Ø房地产总体市场Ø房地产板块分析Ø高端物业市场分析Ø访谈观点总结本报告是严格保密的。17贵阳市经济总量处于同级城市的中下游水平，无强势的支柱产业，城区人口123万u2005年GDP首次突破500亿元，城市化水平为53%，和同级别城市相比，GDP总量处于中下游位置u根据《中国总部经济蓝皮书》，全国35个主要城市总部经济发展能力评价中，贵阳，排名第32u2005年城区人口123万（南明、云岩、小河三区），城区平均GDP达到18725元u2005年产业结构优于全国平均水平0100200300400500600200120022003200420050.00%5.00%10.00%15.00%20.00%Gdp(亿）gdp增长率525贵阳3000重庆1062853.571650722.66合肥昆明郑州南宁2005年同级城市GDP总量对比分析（亿元）产业结构96.648.847.542.245.90501001502000年2005年一产二产三产数据来源：贵阳市统计年鉴52.35932.629.1212.1617.9020406080南明区云岩区花溪乌当小河白云区人口(万)8248191260950364681526436217415536311050000010000001500000南明区云岩区花溪乌当小河白云区经济总量（万）本报告是严格保密的。18贵阳人均收入与同级城市相比处于中游，城镇居民居住消费比重低于全国平均水平6909730679858989992810.50%12.60%9.30%11%7.10%020004000600080001000012000200120022003200420050.00%5.00%10.00%15.00%人均可支配收入可支配收入增长2005年同级城市城镇居民人均可支配收入对比分析1024499289203121729684961602000400060008000100001200014000重庆贵阳南宁郑州合肥昆明u人均收入保持快速增长，今年增长率在11％以上u相比同级别城市来看，人均收入水平处于中游u2004年全国城镇居民居住消费支出比例10.2％,贵阳市低于全国人均水平数据来源：贵阳市统计年鉴136.58153.67175.52201.8415.00%14.20%12.50%12.30%010020030020022003200420050.00%10.00%20.00%社会零售总额零售额增长率39%10%5%6%11%17%8%4%食品衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通通讯教育文化娱乐服务居住杂项商品和服务2004年贵阳市城镇居民消费结构分析本报告是严格保密的。19市场环境分析Ø宏观经济背景Ø城市规划发展Ø房地产总体市场Ø房地产板块分析Ø高端物业市场分析Ø访谈观点总结本报告是严格保密的。20贵阳市以中心区为依托，形成多层次的城市空间布局，金阳新区是贵阳城市未来的发展方向►总体发展方向：形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构►各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态►形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局►金阳新区是贵阳市完善城市布局，谋求快速发展而开发的城市新区l贵阳市划辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县）白云金阳城区乌当小河花溪本报告是严格保密的。21金阳区定位为贵州的“浦东新区”，是一个高起点规划、高标准建设的政务新区u解决贵阳市城市中心面积狭小、人口密度过大、空间超负荷承载问题的战略需要u新区建设使贵阳城市建设跳出了“山间坝子”的局限，跳出了“摊饼式”的传统城市发展思维u以“园林式、生态型、数字化、循环经济”为主题的高起点规划，高标准规划新区l金阳新区规划于1999年9月16日贵阳市人民政府审批。金阳新区位于贵阳市中心区西北面，距中心区仅12千米，时空距离为10～15分钟l开发模式：采用现代化的规划定位取向的城市空间发展模式，先规划城市发展目标、功能定位和时序架构，以城市的基础设施和公建配套建设入手，再配置产业并带动经济社会全面发展本报告是严格保密的。22目前金阳新区由于缺乏产业人口支撑、生活配套严重缺乏，发展缓慢u基础建设：基础道路等市政基本完成；今后5年内，将投资400亿元，重点实施“三大工程”、建设“八大城市功能板块”u政府文教机构：市级行政中心已投入使用，贵阳一中已经入驻，将投资24个亿建大学城u房地产开发：已推出总建面将近250万平米的经济适用房，目前正在建设商业中心，未来将有大面积土地出让。u居住人口：主要以本地居民为主，所在区域工作人员大部分仍住城区本报告是严格保密的。23南湖新区是白云区的多功能新中心，是对接金阳区、连接城区的桥头堡，目前处于起步阶段l南湖新区规划人口4万，计划十年建成。l建成白云区政务新区l南湖新区位于贵阳市西北部，白云区西北部。南临金阳新区l区政府办公楼已投入使用l主干道基本完成l已有两个别墅项目l生活及其他市政配套缺乏区位远景现状本报告是严格保密的。24市场环境分析Ø宏观经济背景Ø城市规划发展Ø房地产总体市场Ø房地产板块分析Ø高端物业市场分析Ø访谈观点总结本报告是严格保密的。25房地产发展水平一般，总体供应量偏大，但主城区需求旺盛，供不应求u房地产投资额持续增长，2005年仍达到21％的增长率u空置率上升，2004年土地出让大幅提高，空置率达到11%，按照国内正常范围（4％－14％），仍属于合理范围u整体供应量偏大，2004年和2005年连续两年销售面积小于批准预售面积u但2005年城区（云岩、南明、小河和金阳）销售量达220万，占到总销售量将近80％，市调结果来看，城区盘销售好40.450.060.672.590.730.0%15.5%21.2%15.2%21.7%0.050.0100.0200120022003200420050.0%20.0%40.0%房地产投资额(亿元）房投增长房地产商品房供销状况数据来源：贵阳市房地产统计资