世联_北京万通先锋顺义天竺项目定位研究_142PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。万通先锋顺义天竺项目定位研究中期汇报版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。区域平台地块条件较差项目本体条件开发目标城市距离自身城市化优势劣势三个机会吸引传统客户吸引非主流客户吸引“新鲜”客户机会深入研究目标客户细分及描摹前提类别墅产品为主市场及客户研究项目定位原点（综合对比项目机会、客户类型与置业动机、各产品类型市场表现与前景、本项目限制条件）客户定位及生活演绎项目属性定位产品定位及建议物业发展方向报告思路本报告是严格保密的。本项目开发目标实现稳健销售产品设计体现前瞻性企业品牌形象的延续本报告是严格保密的。基于本体，寻找项目优劣势本报告是严格保密的。经济技术指标项目指标总占地350230平米含建设用地311580平米含代征市政道路38650平米未开发部分（本项目占地）238167平米含建设用地215239平米含代征市政道路22928平米已开发部分（天竺花园现状）96341平米含建设用地112063平米含代征市政道路15722平米容积率0.6-0.8控高45米棕榈滩回迁村本项目本报告是严格保密的。本项目0.6-0.8的容积率意味着什么？丽宫浅水湾0.52独栋优山美地0.48独栋、双拼、联排长岛澜桥0.47独栋、双拼、联排观唐0.47独栋大湖山庄0.25独栋丽嘉花园0.38独栋棕榈滩0.35独栋龙湾0.47独栋、联排美林香槟0.6双拼、联排、叠拼卓锦万代0.47独栋、联排财富公馆0.58独栋本项目0.6-0.8以类别墅产品为主流的混合社区本项目0.6-0.8的容积率在中央别墅区内“高人一筹”；与之对应的产品类型属于市场非主流；容积率“0.6-0.8”成为本项目的开发前提条件。本报告是严格保密的。中央别墅区是距东部区域最“快”的别墅区，本项目在区域内交通位置优势明显本项目交通成本：车行由国贸至项目25公里，25分钟；由三元桥经机场高速至项目13公里，17分钟；车行由杨林出口至项目2.5公里，3分钟；由项目至机场6公里，13分钟；机场高速单程通行成本10元；以上数据均为正常工作日9：00-16：00统计。亚北京昌沿线马坡京通亦庄城南西山怀柔密云东部区域中央别墅区20分钟25分钟50分钟90分钟40分钟50分钟45分钟40分钟30分钟本报告是严格保密的。中央别墅区投资价值显著，国际化氛围浓厚，国际学校聚集，别墅生活配套齐全京西国际学校德威香江校区瑞典小学德威丽京校区英国学校北京顺义国际学校伊顿国际幼儿园德威裕京校区力迈国际学校北皋出口杨林出口欧陆苑长岛澜桥香江花园大湖山庄香江板块丽高王府丽斯花园丽京花园美林香槟优山美地莱蒙湖名都园裕京花园天竺板块孙河板块卓锦万代观唐丽嘉花园龙湾水木兰亭区域项目国际学校生活广场医疗配套日祥广场欧陆广场温榆广场和睦家诊所本项目位于中央别墅区天竺板块；投资价值：区域内别墅租赁市场表现活跃，整体投资回报率在国际房地产投资中位居前列；国际化氛围：区域内现居住人口约70%为外籍人士，主要来自北美洲、欧洲、澳洲、东南亚等区域，拥有浓厚的国际化生活氛围；国际学校：ISB、京西、德威等知名国际学校聚集；别墅生活配套：拥有日祥广场、温榆广场、和睦家诊所等区域级生活、医疗配套。本报告是严格保密的。机场周边重大设施及产业规划带来区域城市化利好中央别墅区位于首都机场辐射范围内的空港区，顺义新城规划中明确空港区的功能为承担国际枢纽机场和临空产业的主要职能，具体规划包括：国门商务区空港城新国际展览中心首都机场扩建空港工业区、物流区国门商务区国门商务区新国展中心空港工业区轻轨本报告是严格保密的。项目地块内外部均无可利用的景观资源，周边环境差，且受一定航道影响地块形状不规则，内部无可利用自然景观资源；地块周边环境差，与公寓回迁楼和低档住宅相邻，道路嘈杂，无可利用景观；无代征绿地，不具备大规模造景的条件；临近航道，受噪音、油气污染影响。天竺花园北面底商天竺花园西边界地块西边界天竺花园北门地块北边界地块西北边界围墙回迁楼本报告是严格保密的。基于本体寻找优劣势优势劣势区域投资价值显著，国际化氛围浓厚，国际学校聚集，别墅生活配套齐全容积率0.6-0.8本体条件区域平台区域内相对较差前提位于距东部区域最“快”的别墅区内，交通位置优势明显机场周边重大设施及产业规划带来区域城市化利好无景观资源地块不规则周边环境差城市距离自身城市化受航道影响类别墅产品为主本报告是严格保密的。基于市场，优势变机会本报告是严格保密的。中央别墅区市场变化嘉浩国际莱蒙湖别墅丽斯花园开发时间开发项目19922000香江花园2006丽京花园裕京花园名都园欧陆苑优山美地丽高王府大湖山庄观唐优山美地C区财富公馆丽宫浅水湾丽柏公寓2003200420051996949596美林香槟小镇水木兰亭龙湾别墅丽嘉花园卓锦万代棕榈滩长岛澜桥超大独栋公寓舒适独栋小独栋双拼叠拼主流产品舒适独栋，配有少量双拼、联排70%投资客，30%自住客自身城市化区域平台城市距离辅助产品叠拼、公寓当地产业人口趋势产品小独栋，配有少量联排大量出现区域外自住客户传统客户非主流客户“新鲜”客户本报告是严格保密的。传统客户典型项目——大湖山庄项目基础信息占地面积24万㎡建筑面积6万㎡容积率0.25开盘日期2003年12月风格北美层数2产品类型舒适独栋面积区间地上面积370-503㎡套数150套项目销售信息（已售罄）产品类型成交均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）舒适独栋23700470-9204客户描述：项目中投资客户占到60%，纯自住客户约40%；投资客户为中央别墅区传统投资客；购买目的为短期纯投资，或投资为主兼顾自住；投资客户购买关注点主要为房间数量，交通便利性，周边配套；自住客户中，原居中央别墅区、熟悉区域客户占绝大比例，区域外客户极少；购买目的为自住居住升级，这部分客户目前大部分还在居住；自住客户购买关注点主要为项目便利的交通位置、纯独栋的产品形式、产品体现的身份感（如全石材立面等）；关键特征：投资客——区域内传统客户，关注租客价值点自住客——注重身份感的升级客户租赁客——外企高管，预算水平高关键需求：便利交通投资回报升值潜力生活配套本报告是严格保密的。客户描述：项目中投资客户比例大，占到80%，纯自住客户约20%；购买客户大部分为中央别墅区区内客户，少数客户之前在区域内无置业经历，但与区域居住者有联系、通过他们了解到中央别墅区的投资价值，在性价比合适的前提下购买；购买的驱动因素主要是投资回报，以及项目与城市和机场快速便利的通达性；自住客户多兼有投资考虑，认可项目的纯正风格，和舒适的空间设计；租赁客户多为欧美企业高管，少量国际学校教师。传统客户典型项目——长岛澜桥项目基础信息占地面积20万㎡建筑面积11万㎡容积率0.5开盘日期2003年7月风格北美层数3产品类型双拼地上面积243-280㎡266套舒适独栋地上面积257-479㎡23套联排地上面积195-222㎡28套项目销售信息（已售罄）产品类型成交均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）双拼15260340-39210舒适独栋20000500-9001联排12385220-2905关键特征：投资客——区域内传统客户，了解区域投资价值自住客——兼有投资考虑租赁客——外企中高管、国际学校老师关键需求：投资回报升值潜力国际化氛围国际学校便利交通本报告是严格保密的。客户描述：投资客比例达40-50%，以区域内多次置业的传统投资客为主，项目B区良好的租赁表现及邻近ISB的优势坚定其投资信心；自住客户多为区域内升级换迁客户（如名都园早期业主），习惯区域国际化生活氛围，看重本项目与国际学校的距离；租赁客户整体预算水平高，约为4500-8000美金，主要为外企高管、使馆参赞，看重本项目方便孩子步行上学及社区周边配套成熟；传统客户典型项目——优山美地C区项目基础信息占地面积66.7万㎡建筑面积40万㎡容积率0.48开盘日期2005年3月风格新中式层数3产品类型舒适独栋地上面积290-370㎡53套双拼地上面积265-320㎡124套联排地上面积262㎡53套项目销售信息（已售罄）产品类型成交均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）舒适独栋21000600-9004双拼1470040010联排119073284关键特征：投资客——多次置业，了解区域租赁市场自住客——升级换迁，区域内长期居住租赁客——外企中高管，预算水平高关键需求：投资回报国际学校生活配套国际化生活氛围本报告是严格保密的。传统客户之于本项目机会启示多次在中央别墅区置业熟悉区域租赁市场传统投资客……保证投资回报率物业具有升值潜力传统投资客需要……他们出现在……300-500㎡舒适独栋、双拼、联排等类别墅产品我们……机会：区域平台优势吸引传统客户优势：区域投资价值显著，国际化氛围浓厚，国际学校聚集，别墅生活配套齐全主要来自欧美国家东部工作的外企高管、使馆人员外籍租客……国际学校国际生活氛围和配套外籍租客需要……区域内升级换迁在区域内长期居住传统自住客……国际化生活氛围和成熟的配套高舒适度、体现身份的产品传统自住客需要……本报告是严格保密的。客户描述：自住客比例达60%，有部分机场地勤、物流部门的中层员工，以及空港工业区企业中层和少量高层人员，为上班方便而购买；自住客户最认可的是项目的价格便宜，不看重空间功能设计，但单价涨到7000元/平米后，销售遇到阻力；自住客户多在市区内已有住所，在此处购买是考虑到区域的投资价值，可以为物业后期处置提供租赁或快速变现的可能；投资客为区内传统客户，看重项目价格便宜，与周边公寓比较，性价比更高。非主流客户典型项目——水木兰亭项目销售信息（已售罄）产品类型成交均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）叠拼850060-1705项目基础信息占地面积8.8万㎡建筑面积8万㎡容积率0.9开盘日期2003年9月风格现代层数5跃6产品类型叠拼面积区间160-245㎡套数325套关键特征：当地机场、产业区工作中层职级拥有城市居住物业关键需求：工作方便控制成本投入区域投资价值物业后期处置方便本报告是严格保密的。非主流客户之于本项目机会启示在当地机场、产业区工作中层管理人员已在城市拥有居住物业他们是……方便到达工作地点控制成本投入资产后期处置有投资和升值性他们需要……他们出现在……叠拼、公寓类城市属性住宅物业我们……机会：自身城市化进程吸引非主流客户优势：机场周边重大设施及产业规划带来区域城市化利好本报告是严格保密的。“新鲜”客户典型项目——龙湾项目基础信息占地面积120万㎡建筑面积67万㎡容积率0.47开盘日期2005年5月风格原创层数3产品类型小独栋面积区间地上面积194-278㎡套数500套项目销售信息（已售罄）产品类型成交均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）小独栋15000250-4508客户描述：龙湾二期的自住客已达到70%左右，主要来自东部CBD、燕莎等区域，因为交通方便，少量在中关村、亚运村工作；以科技型外企工作的中高级人员为主，大部分有海外生活背景，喜欢区域内成熟的国际化生活氛围；龙湾的竞争主要来自亚北，客户选择这里，是看重物业的投资性和升值性，选择亚北则是追求舒适低密度生活；由于距ISB很近，有部分客户考虑孩子上学方便而购买；很多客户虽是首次在本区置业，但其朋友、同事多已在区域内居住或投资。关键特征：来自东部区域外企中高级海外背景多区域选择关键需求：交通便利国际化生活氛围投资、升值国际学校社交圈层本报告是严格保密的。“新鲜”客户典型项目——卓锦万代项目基础信息占地面积12.6万㎡建筑面积8.45万㎡容积率0.67开盘日期2005年10月风格现代简约层数3产品类型小独栋地上面积237-335㎡96套联排地上面积214-260㎡150套项目销售信息（在售）产品类型成交均价（元/平米）总