世联_合肥华润绿轴项目占位及定位探讨_34PPT_XXXX年

合肥华润绿轴项目占位及定位探讨本报告是严格保密的。2占位本报告是严格保密的。3在定位基调的基础上，面临着具体应当做豪宅还是做精品的定位方向的选择中高端以上的定位基调实际定位方向一线豪宅？二线豪宅？看项目价值看城市豪宅规律看未来城市一线：万达广场主流高端：融科九重锦天鹅湖１号占位顶级豪宅？稀缺强占：内森庄园本报告是严格保密的。4二线豪宅：主流高端——融科九重锦，主抓主流自住需求客户，产品力取胜，量价均有较大突破项目位置政务区习友路与茂荫路交口占地面积7.5万㎡建筑面积31万㎡容积率3.21分期情况共14栋33层高层，一期6栋现剩余1栋户型面积82~142㎡成交均价7500~8000元/㎡总户数2300户项目地段在政务区不算一线，但凭借精品打造的户型设计及社区营造，成功成为区域代表项目，现月均消化100~120套左右客户情况客户范围较广，全市各区均有但以蜀山、经开及高新为主，政务区行政资源也提供了一批客户，主要以刚性需求为主，婚房及养老是最主要客群产品驱动在政务区共享区域大配套及环境资源的前提下，项目以产品设计作为核心驱动力，有效促进目标客群成交，户型已被区域内众多楼盘所效仿依托区域大环境，优质产品设计已成为最有力的驱动因素本报告是严格保密的。5一线豪宅——万达广场，超高层豪装，以稀缺地段价值博市场项目位置巢湖路、马鞍山路交汇处占地面积-万㎡建筑面积70万㎡，18万平米大型商业分期情况已售几十套住宅，商业街部分销售售价4.5万/㎡，即将售超高层豪宅户型面积50~150㎡190~290成交均价商业4.5万元/㎡超高精装豪宅未定客户情况客户主要是老业主，省外和本市的都有，各占一半，做商业的居多；很多客户购买这么大的产品是为了在城市核心购买一些保值性的产品综合体驱动绝佳城市核心地段，强势的商业地产品牌，超级综合体的打造，先期实现了商业街铺的旺销后，将以超高层精装豪宅撬动市场城市综合体价值最大化发挥，城市核心地段更强的投资保值品属性，超高层、户型存在一定劣势本报告是严格保密的。6顶级豪宅：稀缺强占——绿地内森庄园，王者姿态、天生的贵胄气质面市项目位置政务新区天鹅湖西岸占地面积211亩建筑面积31万㎡容积率1.5分期情况别墅将在5月开盘，预计价格2~3万户型面积别墅200多~600㎡超高层最小面积300㎡总户数800户客户情况面向全市最顶级的客户群体产品、资源驱动在政务区共享区域大配套及环境资源的前提下，以稀缺的别墅产品入市，以强势景观高层利润最大化依托成熟政务新区，以稀缺顶级产品启动，后期利用景观强势超高层消化容积率，实现利润最大化本报告是严格保密的。7总价区间（元）内森庄园/600~1000多万顶级豪宅单价２万一线豪宅？万达广场/300~600九重锦、天鹅湖１号/200万内二线豪宅单价１万占位——世联的判断，项目必然超越二线，占位第一线豪宅【通过产品的打造、商业后期运营、大盘持续形象拔升、后期营销价值的全面发挥，项目有向顶级迈进的可能】本项目项目占位区域：资源：规模：产品：项目价值五大要素品牌：本报告是严格保密的。8产品定位本报告是严格保密的。9现在合肥乃至政务区的主力产品面积趋同，集中在两房70~90㎡及三房100-140㎡市场回顾项目名称面积区间（㎡）绿地蓝蝶苑45~114颐园世家90~146岸上玫瑰57~129三盛颐景园57~136水墨兰庭88~143国建香榭水都126~146宋都西湖花苑85~120信达水岸茗都80~134丽晶国际城85~125主流旺销的面积段：80~90㎡两房110~120㎡三房实用型居家型户型项目名称面积区间（㎡）融科九重锦82~142发能太阳海岸43~147恒大华府小84~89大220~310陶然居55~140天鹅湖1号90以下约占80%华邦世贸城84~135绿野新居约70~140御龙湾80~120旭辉中央宫园高层约70~90金辉中央天骏80~120高形象、资源型项目偏大户型相对消化快——天鹅湖1号；主流居家型项目，中等实用户型消化快——融科九重锦；恒大华府——区域、资源相对不足以支撑其高形象，大户型消化慢，价格提升慢本报告是严格保密的。10本案的发展脉络及客户定位，成为了产品定位的基本出发点——找到产品的对比竞争优势产品定位客户定位倾向城市价值的高端改善客户事业成功但仍渴望占有城市繁华的塔尖客户快速现金流下的价格突破发展脉络现金优化下的商业运营搏取更高利润下的名利双收产品定位对手在卖什么？新地中心、内森庄园、安徽置地项目……生态资源型别墅+景观高层居家+改善产品改善型＋奢侈型、享受型竞争对比优势便利、总价合理、更舒适的产品商业配套城市附加值复合综合体价值随着商业价值的成熟与整体城市价值提升，客户将逐步走向高端化，住宅最终的核心价值将依托于商业的带来的城市价值的完美演绎。本报告是严格保密的。11项目住宅户型配比方案（初步探讨）——户型是逐步拔升的过程，初期仍需参考市场主流基础，总体项目户型应比目前政务区总体以刚需、改善为主的紧凑实用户型相对偏大。户型定位户型户均面积㎡面积比总面积套数比套数单元数梯户比两室两室两厅一卫80~9013%6240020%734122梯4户三室三室两厅一卫110~13017%8160019%710三室两厅两卫130~15035%16800036%1344152梯3户四室四室两厅三卫160~18025%12000019%706102梯2户或2梯3户四室三厅四卫200以上10%480006%21842梯2户合计80~160100%480000100%371241——本报告是严格保密的。12项目户型面积单价(万)户型香蜜湖1号2455-64房2厅水榭花都20574房2厅10年3月最新2手房情况：水榭花都香蜜湖1号香蜜湖1号VS水榭花都的启示到底是什么导致了水榭花都二手房价格明显高于别墅更多的香蜜湖1号？豪宅需求新趋势：纯粹而真正回归居住本质水榭花都香蜜湖1号占地16.5万9.3万建面23万13.1万容积率1.41.4绿化率65％48.2％覆盖率15.6%20％产品形态本报告是严格保密的。133.5住宅容积率，建议纯高层形象，尽量将建筑高度拔到最高，将更多空间让渡给公共空间产品形态宜人的社区尺度空间，更多的公共景观空间，是豪宅后期价值保值的重要因素！本报告是严格保密的。14地块价值解析本报告是严格保密的。15商业和住宅的规划关系是项目规划的重点，与人流相关、与地块价值相关、与开发次序相关绿轴绿轴绿轴规划限制条件——目前项目规划方向不拘泥于分地块的规划容积率指标，在三块地内可以考虑综合平衡容积率；260米超高层建筑的位置基本确定，160米的位置可以调整；30米限高区域位置可以调整，购物中心位置根据最终判断另行沟通调整；规划考虑因素——潜山路将是未来新区政务、商业氛围的主要干道，且是政务新区直接连通老城区的重要人流干线；商业排部应有利于住宅价值提升。38号地R3.534号地R5.736号地R3.5本报告是严格保密的。16根据人流来向，及城市道路级别，将地块商业商务、居住价值进行分级绿轴绿轴绿轴价值分区——商业价值：利用天鹅湖、绿轴人流，沿潜山路从北到南价值递减，由东到西价值递减住宅价值：湖绿轴社区内部营造沿绿轴及习友路商业氛围较弱，但景观效果好且相对私密。221112一级商业、商务价值区域二级商业、商务价值区域一级住宅价值区域（绿轴、近湖）二级住宅价值区域（绿轴）三级住宅价值区域（地块内部）本报告是严格保密的。17物业排部原则：1、实现综合体各个物业的互动，2、商业的排部有助于住宅价值提升绿轴绿轴绿轴260写字楼商业街区+商务集中商业排部纯住宅集中商业最大化利用潜山路商业价值及昭示性以商业街区、商业block形式与集中商业相连，与办公物业形成有机整体和活力商业、商务氛围260米超高最佳位置——顶级写字楼需要昭示性、临路最佳的通达性临潜山路，建议可采取公寓形式，形成临街昭示性，同时将住宅往里藏，进一步提升住宅价值本报告是严格保密的。18根据本项目近90万的超大体量，初步将项目分为6期，至少需要5~6年开发周期绿轴绿轴绿轴整体遵循住宅→商业→写字楼的开发次序，规划构思也遵循此开发节奏第一阶段：1、2期以住宅为主要开发物业形态，优质资源住宅启动，为后期商业、写字楼开发现金流准备第二阶段：3、4期以住宅、商业为主要开发物业形态，商业成功运营带动住宅价值提升第三阶段：5、6期住宅、商业街区、写字楼全面开动，实现住宅及商业价值最高溢价，并尽量减少写字楼资金沉淀。5、6期3、4期1、2期本报告是严格保密的。19写字楼市场合肥写字楼产品分析合肥写字楼一线产品分布合肥代表性楼盘本报告是严格保密的。20合肥市场写字楼分布概况1.财富广场2.金鼎国际广场3.汇丰广场4.新天地广场5.星海远航大厦6.东怡金融广场7.新华大厦8.邮电大厦9.香港广场10.银城大厦11.天徽大厦12.百大CBD13.金城大厦14.盛安广场15.万达广场16.古井假日17.蓝鲸国际18.恒丰国际大厦19.中环国际广场20.光大国际21.置地投资广场22.汇金大厦合肥写字楼主要分布于中心老城区和环城路沿线，其中市场一线产品多集中于北一环和政务区普通产品一线产品本报告是严格保密的。21合肥市场写字楼分布概况23.立基大厦24.安徽国际商务中心25.华地大厦26.金万通大厦27.恒兴广场28.新都会环球广场29.世纪阳光大厦30.信旺九华国际31.绿地赢海32.安高城市天地33.安福国际广场34.华邦世贸城35.新城国际36.财智中心37.天徽商业广场38.昌河科创大厦39.天怡商务40.瑞雅领馆41.中瑞大厦42.新世纪商务43.富邻广场合肥写字楼主要分布于中心老城区和环城路沿线，其中市场一线产品多集中于北一环和政务区普通产品一线产品本报告是严格保密的。22写字楼市场合肥写字楼产品分析合肥写字楼一线产品分布合肥代表性楼盘本报告是严格保密的。23市场代表性写字楼合肥乙级写字楼代表性楼盘——财富广场首座、A座、B座楼盘名称财富广场首座财富广场A座财富广场B座所在位置北一环路亳州路交汇东南北一环路亳州路交汇东南北一环路亳州路交汇东南高度27层16层21层外立面玻璃幕墙石材玻璃幕墙石材玻璃幕墙标准层面积（㎡）200020501800净高(m)2.72.72.7公共走廊地板大理石大理石大理石墙面粉墙粉墙粉墙电梯品牌国产OTIS国产蒂森克虏伯国产蒂森克虏伯数量5客2货5客2货6客2货载重1350KG18人1350KG18人1350KG18人空调分体空调分体空调分体空调洁具品牌美标美标美标售价(元/㎡)二手楼售价约6500二手楼售价约6500二手楼售价约6500租金(元/㎡·月)505050管理费(元/㎡·月)333财富广场是合肥市较早入市的大体量办公物业，吸引了大量国内外知名企业入驻，带动了整个北一环商务氛围的形成。连续集中的楼体设置，大面积玻璃幕墙的使用是产品一大亮点。空中花园的设计，较早的引入了生态办公的概念。本报告是严格保密的。24合肥类甲级写字楼代表性楼盘——绿地·蓝海A座、新城国际大厦楼盘名称绿地.蓝海A座新城国际所在位置南环二路潜山路交汇东北南环二路潜山路交汇东南高度24层23层外立面石材玻璃幕墙石材玻璃幕墙标准层面积（㎡）7002000净高(m)2.72.8公共走廊地板大理石大理石墙面粉墙粉墙电梯品牌国产三菱上海三菱数量6客1货5客1货载重1050KG14人1350KG18人空调VRVVRV洁具品牌GiessdorfKOHLER售价(元/㎡)75008200租金(元/㎡·月)4555管理费(元/㎡·月)3.23.508年政务区新秀，VRV空调的使用给办公带来更多便利。生态办公理念逐渐深入人心。人性化设计开始体现。大堂休闲区消防走道通光设计小便池隔板设计市场代表性写字楼本报告是严格保密的。25合肥甲级写字楼代表性楼盘——西环·汇峰大厦楼盘名称西环中心广场.汇峰大厦所在位置潜山路与黄山路交汇西北高度185m外立面石材玻璃幕墙标准层面积（㎡）2500净高(m)2.8公共走廊地板\墙面\电梯品牌