世联_山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告

本报告是严格保密的。11、开发商：我们所面对的委托方多为住宅业务为主的开发商，不懂商业，不仅需要知道项目能做什么，还要知道具体怎么做，一是形成看得见、摸得着的蓝图，二是建立与设计师对话的平台。2、设计师：目前国内大多设计师对住宅比较在行，但对商业理解不深，不掌握商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律，对各种空间、设施与商场的实际需要难以做到相辅相成。规划：商业地产“第一生产力”顾问公司产品规划建议与评价的作用本报告是严格保密的。2总体规划——规模配比、各物业关系（价值实现、开发分期）业态（功能）空间——不同业态之间的关系、位置、面积、建筑要求（层高、柱距、承重、交通、水电暖通、排污）、营业与辅助空间关系交通关系——城市交通与项目、人与车、内与外、垂直与平面、主力店与非主力店、不同业态功能（同营业时间、不同营业时间）商业氛围（感觉体验）——建筑、园林景观、标示广告、广场、出入口、门庭（中庭）、可视度、过道、店铺形象顾问公司产品规划建议与评价的主要内容本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。东营胶州路商业项目本报告是严格保密的。4本项目位于东营市东城市区核心位置，传统胶州路商圈内本项目位于东城核心位置，步行10分钟可达市政府本项目至西城济南路商业区的交通距离约20公里，私家车行使需20-30分，公交车运行近一小时西城东城商河路济南路庐山路西四路西三路西二路市政府项目属性界定本案本报告是严格保密的。5序号商场名称面积商业形态1众城商场6000平商场2金座商城3000平商城3天瑞商厦5000平商城4时代家具城2000平专业市场5工业品市场大棚2500平集贸大棚6工业品市场内部商业街8000平商业街7南部商业街3200平商业街8沿街商铺6000平沿街商铺总计约3万平12345678业态结构：服装鞋帽占比约40%、小商品占比约15%；餐饮、娱乐缺乏本项目所在的胶州路是东城核心传统商圈，以中低端服装、小商品为主，是目前东城人气相对最旺的商业区本案本报告是严格保密的。6项目目标和限制条件尽快规划建设并投入运营，提高区域城市形象，通过本项目进一步提升与政府良好的合作关系；通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现物业变现，并在未来实现商业良好的经营；项目所在东城区商业氛围不浓，消费外溢至西城的现象明显；东城新建商业物业规模巨大，远远超过需求。项目规划有要求严苛的农贸市场和回迁物业，对项目定位和业态规划有很大的影响。项目目标现状与约束条件项目核心问题本报告是严格保密的。7项目核心问题1.如何从商业内在规律的角度出发，在激烈的市场竞争中寻求适宜的商业形态，建立项目持续长久的商业价值2.如何通过业态规划、物业功能空间设计，解决农贸市场和回迁物业的影响问题，最大化的实现物业价值本报告是严格保密的。8项目发展战略以区域及东城中端、中低端生活消费需求为核心目标市场；以提升商圈、完善业态，满足目标消费者日常生活需求为原则，打造生活型区域商业中心；避免直接竞争，进行差异化定位，针对东城其他商圈多定位中高端、出现大规模服饰小商品城这一中低业态的可能性较小，充分发挥农贸市场的业态协同效应，以较大的规模、良好的环境、极其丰富的商品、较低的价格打造东营市区第一的服饰小商品城。本报告是严格保密的。9根据发展战略，确定项目各类型业态角色定位及发展策略业态角色定位发展策略要点服饰、小商品主题业态、盈利核心良好的商场环境、分散的经营模式规模优势，极丰富的商品种类、较低的价格与农贸市场形成协同效应农贸市场吸引区域人流的“磁极”内容丰富化、环境高档化、管理正规化，部分实现百货、超市功能餐饮配套业态风味小吃，以满足消费者购物过程中的餐饮需求为目标休闲娱乐完善区域商圈业态结构小规模、精品化，以满足区域居民休闲娱乐需求为目标本报告是严格保密的。10商业形象定位鑫都生活广场规模大商品多环境好价格低本报告是严格保密的。11楼层业态5家居用品、布艺、配饰、布料，餐饮、网吧、游戏厅、台球4服装服饰3鞋、箱包、工艺品、玩具、童装2日用小百货、小家电、日化、文化用品、季节货（日杂部分放在农贸市场）1农贸市场、临街商铺-1农贸市场、车库业态定位本报告是严格保密的。12规划指标与规划要求1.总建面不小于6000平的农副产品经营场所，经营内容包括蔬菜、水产、肉蛋等；2、回迁安置总面积4360平米（6个产权单位），全部布置在建筑平面外围；楼层、朝向、出入口要求严格；3、不得建设宾馆、写字楼、建面500平米以上超市。用地面积：12468平米容积率：不大于2.5建筑密度：不大于55%建筑高度：不大于24米规划指标：规划要求（关键）：项目规划条件本报告是严格保密的。13回迁商户具体要求朝向一层二层三层四层合计胶州路317.5317.52502501135南环路2002006906901780东环路551.5551.560601223北环路11111100222总计11801180100010004360朝向业主一层二层三层四层合计胶州路朱振发227.5227.5455工商局909040.3540.35260.7南环路市府办234.715234.715469.43东环路粮店492492984北环路凌志50.550.5101分楼层、分朝向回迁商户面积要求统计已签约回迁户统计注：市府办回迁房屋中需包含建面为25~75平的商品房17套；其他朝向的1~2层需分割出建面不超过85平的商品房不少于6套；各回迁户需设置外向独立出入口一、二层三、四层回迁安置初排示意本报告是严格保密的。14胶州路是东城南北向交通要道，公交系统发达；人流、车流相对较大，现状地上停车位有限，对私家车出行消费者有一定影响项目周边有13条公交线路，连接东城各主要街道和已建小区两车道的胶州路是东城南北向交通要道，人流、车流均相对较大目前地块附近停车场地十分有限，对私家车出行消费者有一定影响现状社区道路规划道路本报告是严格保密的。15项目空间规划一般商场首层层高不低于5.4米，其他楼层层高4.8米，最低不宜低于4.5米。基于本项目功能空间特殊性及规划限高，建议各楼层层高为：B1、F1：4.8米F2--F5:4.5米本报告是严格保密的。16地下车库（约4000㎡）卸货区肉类（500）禽蛋类（400）粮油、豆制品（300）粮油、豆制品（300）水产品（400）卫生间物业管理（50）半成品间（100）活禽宰杀（80）仓库（100）垃圾收集点（约400）功能品类规模(㎡)农贸市场（2300㎡）肉类500水产品400禽蛋类400粮油、豆制品600仓库100配套用房半成品间(100)、活禽宰杀(80)、物业管理(50)、垃圾收集点、卫生间车库4000㎡车库隔间摊位配套用房（活禽宰杀间）隔间面积以20-30㎡为主摊位面积以3-5㎡为主地下一层平面示意地下一层空间规划示意图本报告是严格保密的。17蔬菜区（1600㎡）果品（200㎡）音像、药店等（300㎡）熟食、果品（各100㎡）熟食/果品（200/100㎡）副食品（400㎡）临街商铺（回迁房）（1000㎡）日杂百货、便民设施区（800㎡）层数品类规模(㎡)农贸市场4000㎡、配套用房约250㎡）蔬菜1600果品400日杂百货800音像、药店等300熟食300副食品400仓库200配套用房工商管理(50)、检测房(30)、投诉室（30）、净菜间（80）、垃圾收集点临街商铺（回迁房）2000㎡柜台区摊位区隔间临街商铺除满足回迁要求外，临街商铺四面满布，尽量作大，以尽可能实现首层价值，补缺中间价值损失中核部分全封闭，为农贸市场四面满布临街商铺，易于根据回迁房布置，解决垂直交通隔间面积控制在20-30㎡，摊位面积控制在3-5㎡，柜台面积控制在5-10㎡。一层平面示意地上一层空间规划示意图本报告是严格保密的。1860690250二层平面示意地上二层及三、四层空间规划示意图周边铺位以20㎡为划铺基数；中心区铺位以5-10㎡为划铺基数。周边商铺11149259.5317.5200中心区铺位三、四层平面示意本报告是严格保密的。19地上五层空间规划示意图风味美食（1000㎡）网吧、游戏厅、台球（1500㎡）家居用品、布艺、配饰、布料（3700㎡）五层平面示意垂直交通考虑休闲娱乐业态经营需要。本报告是严格保密的。20外部平面交通示意图广场出入口设置在东西两向中部农贸市场出入口设置在东西两向中部车库出入口设置沿西环路一侧商场出入口农贸市场出入口农贸市场出入口车库入口车库出口商场出入口平面交通建议本报告是严格保密的。21内部平面交通示意图（动线）尽量整齐的分布商铺区域，使消费者根据指示图和通道标志能够很容易到达各铺位；沿封闭式铺位和扶梯位置设置商场主通道，主通道宽度3-3.5米；个商铺区域之间设置次通道，次通道宽度2米。60690250标准层平面示意本报告是严格保密的。22案例借鉴北京·六佰本项目概况地理位置：望京广顺北大街技术指标：占地面积35159[平米，总建面10万平米建筑形式：独体商业街（南北两栋）建筑层数：地上四层，地下三层（地下二层和三层为停车场）商业业态：餐饮、零售、娱乐、俱乐部推广形象：望京随便消费区效果图垂直交通建议本报告是严格保密的。23“双首层”的垂直交通设计使消费者可以从大街上直接进入两层，这两层就全都变成了首层，增加了整体商业价值进入地上一层进入地上二层在一层临街位置设置“双首层”入口。消费者可以从入口直接进入一层，也可通过扶梯进入二层购物，这样对消费者来说，二层也变成了首层，增加了二层的进入性，提升了其商业价值。本报告是严格保密的。24从首层进入二层的方案一——外部进入由室外直接通过室外大台阶进入二层服饰广场入口二层平面示意服饰广场入口回迁商铺服饰广场中庭上海百联西郊购物中心上海百联西郊购物中心本报告是严格保密的。25入口处形成精品展示厅或小型的休憩空间展厅后部墙体封闭，与中部集贸市场空间完全区隔回迁商铺集贸市场鑫都商铺集贸市场入口集贸市场入口一层平面示意服饰广场入口上海南京路新世界商城扶梯空间天津红星美凯龙家具装饰广场扶梯空间服饰广场入口从首层进入二层的方案二——内部进入台湾高雄梦时代广场本报告是严格保密的。26内部垂直交通11149259.5317.520011149259.5317.5200柜台区摊位区隔间临街商铺①①①①④③②⑤②⑥一层平面示意二层平面示意1：楼梯，一层到地下一层2：自动扶梯，二层到五层3：电梯，二层到五层4：景观电梯，二层到六层（夜晚直达五层休闲娱乐区）5：楼梯，二层到五层6：楼梯，二层到五层扶梯、电梯、电梯间楼梯均设计为地下一层到地上五层，根据经营需要进行限制性运行；在以上基础上考虑满足人流、消防等需要增加步行楼梯。本报告是严格保密的。27外立面设计准则：与定位档次结合。考虑商场目标消费群不同的感观心理需求，以及商场定位高低。与商场特色结合。考虑商场特色、内部设计。与区域环境结合。考虑区域的地形地势、气候、人文环境、区域建筑风格等。外立面采用现代风格，色彩以银灰等浅色系为主立面风格建议本报告是严格保密的。28主入口是本项目重点，采用昭示性强、特色鲜明的入口实现人流引导出入口明确、昭示性强商业入口处重点设计，通过边界、路径、中心、标志等的设计，增强商业建筑的个性魅力昭示性强、特色鲜明的入口，减少人们对建筑二层为商业首层在心理上的不便利感主入口前设置小的广场空间，蓄积人流，给消费者心理缓冲地带小的前广场本报告是严格保密的。29霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑广告塔屋顶式墙面式悬幕式悬挂式门脸式突出式橱窗式活动式蓬帐式远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。中距离确认：200米外，外墙大型店标。近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。本报告是严格保密的。30视野角度直接影响广告效应，一层以橱窗、门脸式为主，二层以上以墙面式、悬挂式为主广告位置视距文字高度一层部分（4米以下）20米以下8cm二层以上（4-10m)50米以下10cm以上本报告是严格保密的。31