世联_湖南岳阳洞庭湖国际公馆高端项目整体定位与发展战

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。岳阳洞庭湖国际公馆项目整体定位与发展战略谨呈：广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司本报告是严格保密的。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网框架协议项目，整体约5000亩（房地产约2000亩），本次研究已拿到的首期地块（整体约500亩，房地产约360亩），规划基本已定，修改弹性小，地价约17.8万/亩项目经济指标开发商规划建设18洞高尔夫，高尔夫用地租用而来，但出资建设，首期地块含11洞高尔夫，6号地块为五星级度假酒店，规划已出首期地块123456酒店首期地块首期地块指标71占地：29031.54平米容积率《2.8，限高《54米2占地：39478.96平米容积率《1.5，限高《24米3占地：52294.3平米容积率《1.0，限高《18米4占地：45727.04平米容积率《1.0，限高《18米5占地：62283.48平米容积率《1.8，限高《54米6占地：90718.1平米容积率《1.27占地：17969.72平米容积率《2.5本报告是严格保密的。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目研究的工作阶段划分市场调研工作整体定位与发展战略物业发展建议动态财务分析及规划跟进2009/9/222009/9/287个日历天2009/10/2224个日历天与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈市调成果沟通项目属性界定及目标分析结构化分析及核心问题市场机会挖掘案例借鉴及分析项目发展战略项目整体定位项目经济测算规划实施及分期构思整体规划建议项目园林景观建议项目配套设施建议项目建筑产品建议项目物业管理建议启动区策略经济测算规划调整与跟进本报告是严格保密的。项目整体定位项目属性界定目标解析与核心问题界定案例借鉴项目机会挖掘整体发展战略项目分期及启动期核心展示区经济测算本报告是严格保密的。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网岳阳是湘北门户，地处武汉－长沙中轴线上，拥有众多自然资源和人文资源，但绝非旅游性城市，对外吸引力小岳阳楼洞庭湖张谷英村城市旅游收入岳阳65.35亿元常德49.03亿元长沙300.2亿元昆明197.1亿元丽江69.54亿元三亚91.05亿元3小时车程2小时车程华容县湘阴县汨罗市平江县岳阳县临湘市岳阳市区南湖片区经济技术开发区岳阳楼区君山区云溪区湖滨片区城市区位本报告是严格保密的。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网经济总量位于湖南第二位，全市总人口545万，市区人口106万，人口增长缓慢，城市面貌落后2008年GDP总值及增长率城市GDP（亿元）增长率长沙3000.9715.10%岳阳1105.7414%常德1049.6913.20%衡阳1000.0812%株洲909.5613.40%郴州734.067%湘潭654.7613.80%永州592.6813.30%邵阳561.5711.10%益阳511.2713.30%怀化503.6813%湘西州226.658.20%张家界183.9713.20%数据来源:岳阳市历年统计年鉴岳阳城市建设水平与经济水平严重不符岳阳常德525.54527.83529.35536.9540.26542.94545.3992.3994.1395.2295.42103.77105.21106.3101002003004005006002002200320042005200620072008全市总人口市区总人口岳阳历年人口（万人）城市经济本报告是严格保密的。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目区位现状及规划项目位于岳阳市湖滨板块，与岳阳县相邻；项目距离岳阳市中心6公里，车程10分钟；项目位于岳阳市湖滨片区，处于城市“南延”发展方向上，距市中心仅6公里，但目前政府宣传力度小，区域尚未开发，心理距离远南湖片区楼区经济技术开发区湖滨片区6公里未开发、无配套、认知度低城市发展方向东移项目区位南延区域现状本报告是严格保密的。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网目前只有两条道路、两条公交线路可通到地块，明年10月投入使用的湖滨路和园艺路将拉通项目和外界的联系交通现状：湖滨路通达性较好经湖滨路—岳荣路：道路等级相对较高，通达性较好，到市区通行距离相对稍长；地块内部路：部分土路，部分水泥路面，等级较低，且周边形象差，路程相对短。规划路网完善未来图中红线所示的道路修通后，可缩短到达地块的距离，同时便于形象展示；湖滨路岳荣路岳荣路湖滨路（改造中）地块内土路11路17路园艺路项目交通太平咀路现状路规划路本报告是严格保密的。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网首期地块西临洞庭湖，东临火车轨道看龙山，南临公路，北为项目后期待开发地块靠进岳阳党校洞庭湖景安居房岳阳党校岳阳中学龙山岳荣路岳阳县京广铁路项目四至项目西部的河堤有一定高度，低层物业的湖景视线会被挡住本案本报告是严格保密的。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网首期地块基本处于毛地状态，内部地势平坦略有缓坡，有少量待拆迁的民房、月形湖和待建高尔夫，资源条件良好地块现状：内部多坡地，局部地势平坦；地块形状不规则；内部有农田村舍，存在一定量的拆迁工作；内部水面较大，开发后可供利用有一家砖厂位于地块内部，需要转移；砖厂月形湖民房地块内部月形湖本报告是严格保密的。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目属性界定：三线城市、城市发展方向、陌生区域、资源型大规模项目关键词：城市发展方向大规模高尔夫资源型项目属性区域属性三线城市经济发展水平中等，城市面貌相对落后城市未来发展方向位处城市南部湖滨片区，处于城市南延方向通达性良好而配套匮乏道路系统正在修建，未来通达性良好公共交通不便、生活配套匮乏大规模总占地约约5000亩，首期约500亩内外资源丰富西部紧邻洞庭湖，内有高尔夫和月形湖属性界定本报告是严格保密的。项目整体定位整体规划及分期构思项目属性界定目标解析与核心问题界定案例借鉴项目机会挖掘整体发展战略经济测算《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网投资领域广阔，地产开发经验丰富，住宅、酒店、商业均有涉及黄河实业背景介绍涉及业务：房地产业、电子产业、酒店餐饮娱乐业、汽车制造业、商业等多个领域涉及地区：在广东、北京、上海、湖南、沈阳、成都及美国、香港、澳门等地都有投资地产业务：虎门-黄河商业城虎门-黄河威港大酒店虎门-黄河中心大厦虎门-地王商业广场虎门-锦绣江南虎门-柏景豪庭虎门-锦绣半山上海-佘山银湖别墅上海－星级上海佘山索菲特大酒店本项目是黄河实业进入湖南的首个项目企业介绍《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网开发商目标快速回现，形成滚动开发成功启动，树立企业品牌企业目标沟通会语录要做岳阳最高端的楼盘，产品形式丰富市场容量有限，开发节奏如何把握，以什么产品启动，开工量多少并不担心首期地块的销售问题，希望首期和后续开发衔接有一些研究，不能一期风风光光，后期不知道怎么办首期投入很大，希望后续开发保障资金回流支持酒店和高尔夫的建设12客户目标《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网市场揭示问题世联分析楼盘目前已推规模开盘时间年消化量销售率保利·洞庭东岸437312007-1223856100%锦绣河山1263852006-093981394.50%蓝湖水岸626282007-082431284.11%天伦城1642202006-125210389.90%南湖·向阳水岸397172007-5-191515689.02%市场单盘消化量2~4万平米/年，最快消化速度5万平米/年项目做满容积率，建面按35万㎡算，最快也要销售7年；要保证项目快速回现，意味着要突破市场消化速度《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网我们通过金字塔结构来分析和界定核心问题R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）突破市场消化速度，快速回现——高尔夫、酒店等配套建设投入很大，需要用房地产资金予以平衡；成功启动——陌生区域的大盘，首先要保证项目成功启动，带动后期开发品牌目标——在保证现金流的情况下，建立品牌影响力S我们有什么？（针对现状的实证分析）小城市的陌生区域大盘——市区人口100万左右，城市相对封闭，外来人口有限，客户以自住为主；客户对区域认知度低，周边没有任何开发和外部配套内外资源丰富——正因为区域未开发，所以相对保持原生态的概貌，有山有水、安静、清新也成为区域和项目独有的特点核心问题是什么？我们怎么办？（解决方案的提出）《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网基于世联对项目的理解，我们认为项目应该解决的核心问题是：核心问题目标客户是谁？如何迅速拓展客户？21项目的价值表现？谁可能被项目的价值所吸引？市场竞争如何？客户是否会分流？客户的需求是什么？特征表现？项目如何发力？首期如何实现滚动开发？客户的演变规律？项目的开发节奏？本报告是严格保密的。项目整体定位项目属性界定目标解析与核心问题界定案例借鉴项目机会挖掘整体发展战略项目分期及启动期核心展示区经济测算本报告是严格保密的。19项目机会挖掘╬市场分析╬本体价值分析╬客户分析《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房价处于较低水平，存在价格天花板现象，近年稳步发展，随着城市经济的发展和城市骨架扩张，未来