世联-安庆华中西路玻璃厂项目投资可行性研究-80页

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/9/82019/9/8华中西路玻璃厂项目投资可行性研究谨呈：安徽全力时代置业有限公司本报告是严格保密的。2思维导图委托方目标项目整体发展战略项目整体定位经济效益评价宏观经济状况市场分析项目分析市场可行性经济可行性本报告是严格保密的。3委托方目标开发期控制在2~2.5年项目利润达到市场平均水平提升公司/集团品牌形象本报告是严格保密的。4思维导图委托方目标项目整体发展战略项目整体定位经济效益评价宏观经济状况市场竞争项目分析市场可行性经济可行性本报告是严格保密的。5本项目地块安庆汽车站本报告是严格保密的。6AB华中西路湖心南路本报告是严格保密的。7AB华中西路湖心南路老式商品房华康新村菱南小区华康双语幼儿园菱南幼儿园康熙河市场菱南再就业一条街本报告是严格保密的。8地块分析是老城区内为数不多的大盘之一，市场认可度较高；位于安庆市老城区中心位置，能充分共享老城区的成熟配套；地块所在区域位置优越，临主干道（宜城路和华中西路），与城市交通网络对接良好，交通及其便利；地块处于市级商圈直接辐射区，距市级商圈——人民路商圈步行15分钟，商业配套齐全，地块商业价值较高；本项目为旧城改造项目，拆迁不确定性因素较多；A地块为不规则多边形，物业布局存在难度；B地块面积较小，拆迁重建后，价值实现度不高；地块北面、西面和东面被老式住宅包围，影响项目形象临街面短，商业发展受到限制;地块优势：地块劣势：本报告是严格保密的。9思维导图委托方目标项目整体发展战略项目整体定位经济效益评价宏观经济状况市场竞争项目分析市场可行性经济可行性本报告是严格保密的。10安庆市对外交通发达，是重要的港口城市和水陆交通枢纽安庆市位于安徽省西南部，长江下游北岸，皖鄂赣三省（安徽省、湖北省、江西省）交界处。城区北沿安（庆）合（肥）公路距合肥市185公里，东沿长江到芜湖、南京、上海分别为204公里、300公里、692公里，西沿长江到九江、武汉市分别为164公里、433公里，是汉口至南通近千公里间长江北岸唯一的重要港口城市和水陆交通枢纽。本报告是严格保密的。11安庆市行政区分布全市总面积1.53万平方公里（市区550平方公里）。全市总人口约610万人，行政区辖桐城市、怀宁、潜山、太湖、望江、宿松、枞阳、岳西县等八县和一市。岳西县太湖县宿松县潜山县桐城市枞阳县怀宁县望江县安庆市本报告是严格保密的。12安庆市宏观经济的快速增长期将带动房地产业的高速发展初步核算，2005年全年生产总值（GDP）429.64亿元，比上年增长10%。小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系——库兹涅茨数据来源：安庆统计年鉴表一：2000-2005年安庆地区生产总值（GDP）单位：亿元11%5%8%12%10%22%0100000020000003000000400000050000002000200120022003200420050%5%10%15%20%25%GDPGDP增长率本报告是严格保密的。13安庆市房地产市场处于快速发展期安庆市人均生产总值7103元（约合885美元），可比增长7.1％，按照相关理论，其房地产市场处于快速发展期；2000-2005年安庆地区人均生产总值（单位：元）42104387472652996946648310%4%8%12%7%22%0100020003000400050006000700080002000200120022003200420050%5%10%15%20%25%人均生产总值增长率800-4,0004000-8,0008000-20,0000-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型本报告是严格保密的。14产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动安庆经济持续增长23.5%23.5%22.9%22.9%22.6%20.8%44.6%43.7%44.1%45.2%46.6%41.1%31.9%32.8%33.0%31.9%30.8%38.1%0%20%40%60%80%100%200020012002200320042005第一产业比重第二产业比重第三产业比重安庆市2000-2005三产业总量及增长变化情况第二产业以较高的速度快速增长，起着经济领头羊的作用，第三产业的比重不断上升，安庆地区生产总值中三个产业比例为20.8∶41.1∶38.1，产业结构的稳定性逐渐增加，经济结构进一步合理，能有效保障经济的持续增长。本报告是严格保密的。15固定资产投资规模稳步扩大，推动了房地产业的发展全年全社会固定资产投资155.5亿元，比上年增长24.3%。其中，城乡50万元以上投资136.2亿元，增长29.2%；城乡居民投资19.3亿元，减少1.7%。表四：“十五”期间安庆市固定资产投资（单位：亿元）71.5785.83103.2125.1155.56.99.210.514.8180204060801001201401601802001年2002年2003年2004年2005年全社会固定资产投资其中：房地产投资本报告是严格保密的。16人口平稳增长，外来人口较少，农业人口的城镇转移，及居民可支配收入的持续增长为房地产市场发展提供了有理保障年份200020012002200320042005总户数151.2153.9156.1156.7161.1163.5总人口（万人）601.3602.9604.1605.2604.2611.0其中农业人口（万人）512.2511.8510.9509.7504.2501.5非农业人口（万人）89.291.193.295.5100.0110.5安庆市近几年人口自然增长，外来人口较少，且增长缓慢，因此，房地产需求缓慢增长；农业人口逐步减少，并在慢慢地向城镇迁移，有利地促进了城镇房地产的需求。城镇居民的人均可支配收入提高和人均社会消费品支出的持续增长，说明市民的购买力逐步增强，是房地产发展的有利保障。“十五”期间安庆市城镇居民人均收支情况（单位：元）5829.266021.526715.687356.388396.424584.134482.424459.585047.485669.7301000200030004000500060007000800090002001年2002年2003年2004年2005年城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费性支出本报告是严格保密的。17“北扩东进”的远景规划将对本项目起到一定的分流作用，但在五年之内，本项目的区位优势仍是不可替代的安庆城市发展策略为东扩，发展格局为两点一线，两点分别为西边老城区和东边新经济开发区；古城区改造的改造将使老城区的房地产市场成为热点；东边为新规划的经济开发区，北边的开发区已基本开发完毕。该开发区目前已申报国家级开发区，总用地约41平方公里，其中工业用地约占60%（包括仓储用地及码头等）；新经济开发区清源路皖江大道潜江路独秀大道CBD区域古城区老城区本报告是严格保密的。18城市概况结论：宏观环境支持房地产市场快速发展自2000年以来，安庆市GDP总量增长势头强劲，历年来人均GDP的稳步增长，固定资产投资的持续走高，有力地支持房地产业市场的快速发展；安庆市规划将推动城市有序发展，农村人口逐步向市区迁移，极大地推动了对市区房地产的需求；人均可支配收入的提高和人均社会消费品支出的持续增长，表明了市民的购买力越来越强，是房地产市场健康发展的基础；人均GDP达885美元，房地产市场进入快速发展期，发展潜力巨大。；安庆市古城区的改造，将使老城区的房地产开发成为热点；本报告是严格保密的。19思维导图委托方目标项目整体发展战略项目整体定位经济效益评价宏观经济状况市场竞争项目分析市场可行性经济可行性本报告是严格保密的。20开发类型以住宅为主，房地产市场消化能力持续增强，市场健康发展安庆市房地产投资近年来保持稳定增长，在开发类型上以住宅为主，且比例逐年增大，2004年达到78％，办公楼市场基本萎缩，商业营业用房投资前几年比较活跃，2004年开始有所降温。近年来安庆市房屋销售面积逐年增长，2003年更是发生跳跃性的增长，房屋销售面积和竣工面积分别同比增长123%和45%。同时房屋销售竣工比逐年增大，2004年达到0.73，表明房地产市场的消化能力持续增强，房地产市场健康发展。020000400006000080000住宅办公楼商业营业用房其他其他231046063373商业营业用房21953200188602办公楼233023913506住宅4005343469547952002年2003年2004年安庆市近年房地产开发投资额（单位：万元）4926007150007687152037004540005635630.410.630.7301000002000003000004000005000006000007000008000009000002002年2003年2004年0.000.100.200.300.400.500.600.700.80房屋竣工面积商品房销售面积销售/竣工比安庆市近年房屋竣工销售面积数据来源：安庆市2004年统计年鉴666467048470276本报告是严格保密的。211671003300004284971717042062516100500001000001500002000002500003000003500004000004500002002年2003年2004年(万平方米)0100002000030000400005000060000(万元)住宅销售面积住宅销售金额销售面积逐年上升，市场需求旺盛；销售价格走势平稳，06年4月均价达到2500元/平方米结合年销售面积和月销售套数走势图，可以推算安庆住宅市场平均月消化量为300-350套，年消化量为36万～42万平方米。根据安庆市住宅与房地产和信息网公布的2006年安庆市商品房价格，2006年1-4月，住宅成交价格走势平稳，只是受到个盘成交的影响价格有所波动，4月份上涨到2500元/平方米。安庆市近年住宅销售状况数据来源：安庆市2005年统计年鉴数据来源：安庆市住宅与房地产信息网数据来源：安庆市住宅与房地产信息网本报告是严格保密的。22现有市场格局按政府规划方向发展为三个板块，目前，老城区的区位及配套优势仍不可替代老城区板块：多为旧城改造项目；开发区板块：1992年成立，但基础建设跟不上开发节奏。随着城市建设的步伐逐步加快，开发区的土地已开发殆尽；东郊板块：尚处于规划阶段，目前几条城市主干道正在向东推进，已经有一些开发商开始关注东郊。东郊板块由于发展现状和市政规划等因素制约，近期只能成为安庆房地产的次战场老城区板块开发区板块东郊板块北扩东进老城区板块开发区板块东郊板块优势地段优势无可比拟，成熟的配套，繁华的商业，便捷的交通，使其成为许多置业者的首选区域南边可观江景毗邻大湖的区域，凭借绮丽的大湖风光和靠近市区的地理优势吸引消费者道路宽敞，环境较好土地成片出让，楼盘规模较老城区大城市发展战略向东扩进，规划成为未来的市中心土地供应充足，未来发展空间大劣势设施陈旧，环境拥挤西边居住层次较低，并有石化厂的污染，区域楼盘销售不畅配套不完善，生活不方便现状一片荒凉，而安庆消费者比较注重现实利益未来发展中心城区土地后续供给缺乏，顺应城市发展方向向东发展开发区内的土地已基本出让完毕，后续供给以在售楼盘的后期开发为主，不大会有新的楼盘出现只要政府能够切实推进规划的实施，东郊板块将会兴起本报告是严格保密的。23康居里弘信花园欧景苑宜城水岸谐水湾新世纪花园第1大道阳光花园二期兴利达第一楼大湖春天晶海花园秀水华庭香樟里世纪名流天赐良园丹桂花园吉祥玫瑰园西湖绿洲城各板块主要在售楼盘分布