世联XXXX年1月江苏软件园吉山基地项目开发模式(第一阶

11谨呈：江苏软件园开发建设有限公司为吉山基地制定符合区域开发目标和成长规律的适宜开发模式与一二级联动方案——江苏软件园吉山基地项目开发模式（第一阶段主报告）世联全国战略顾问业务中心北京战略顾问事业部二零一零年一月世联平台22推荐背景说明：2009年11月-2009年12月操作时间王振、赵威、彭慧、李莹项目组成员从落实策略和功能、保障财务可行两条线切入分析，为吉山基地制订了具体的一二级开发联动方案报告推荐点一二级联动开发模式、城市远郊，软件产业驱动，资源良好项目关键词世联平台33‹通过案例研究总结出产业用地和经营性用地的关系，明确了软件产业对经营性用地的带动作用及带动作用的滞后性；‹通过市场分析挖掘出吉山基地前期的发展发展驱动力；‹根据案例和市场研究结论，为吉山基地制订了切实可行的各阶段开发略；‹从落实策略和功能、保障财务可行两条线切入分析，为吉山基地制订了具体的一二级开发联动方案‹如何指定合理的一二级联动开发模式？‹如何在保障软件产业发展的同时实现项目顺利启动和企业合理盈利？‹如何分配用地指标，指定合理的供地计划？世联工作客户问题世联平台44本次沟通议程•项目背景•区域总体开发模式•区域一二级联动方案建议•项目研究思路世联平台55江苏软件园开发建设公司致力于将吉山基地打造成产居结合的新一代软件产业社区从：区域陌生，环境基础优越的城市边缘开发区域到：创新空间价值，集聚产业动力，营造城市魅力的新一代软件产业社区世联平台66并提出诸多开发品质要求•软件研发、信息技术服务•服务外包•3G应用与无线互联网高能级招商•创意会馆•人才公寓•酒店、商务交流高品质配套•公共开发空间•电力基础•IT基础设施•生态基础设施•公共与步行系统高品质建设•创意孵化•政策支持•生活配套支持•公共技术服务高等级服务世联平台77图例世联项目组将为规划面积6.24平方公里的吉山基地制定切实可行的区域开发模式及其中2406亩经营性用地的土地运营策略594亩2.2其他经营性用地1882亩1.产业用地1812亩2.1住宅用地2406亩2.经营性用地世联平台88迄今为止，世联项目组已初步完成第一阶段的项目研究工作第一个阶段：吉山基地项目开发模式第二个阶段：吉山基地经营性用地的土地运营策略区域开发运作总体战略区域开发运作阶段策略区域开发投资分析与经济测算•区域开发目标体系建立？•区域开发产业与经营性用地的关联性？•区域开发运作模式？•区域阶段运作中各阶段的核心问题？•区域用地阶段开发的核心驱动力？•区域阶段开发策略？•财务测算基础？•阶段成本分析？•阶段效益分析？•项目投资及收益估算？世联平台99项目组在五个已确定的背景条件下展开工作„产业定位及产业发展计划；„工业用地开发和出让分期，世联不再进行探讨产业及产业用地„世联对控规中有关地块划分和空间布局的内容不再进行探讨，并将其作为项目研究的既定条件控制性详细规划征地指标„每年征地指标（包括经营性用地和产业用地）上限为800亩；„土地出让周期1年，土地出让金支付和结算周期共需约5-6个月；„当年未使用的用地指标难以累积到下一年与政府已确立的条件„江苏软件园开发建设公司承担全部一级开发费用；„土地出让金扣除刚性费用外，全部作为开发成本列支结算返还；„开发形成的固定资产除市政、公共配套设施移交地方政府外，其他均由江苏软件园负责运营„自有启动资金10亿元，暂不考虑其他任何融资启动资金&融资限制条件世联平台1010过程中，通过关键结点的电话会议和定期邮件沟通与吉山策划团队紧密协同紧密协同观点沟通不断促成区域发展的核心观点形成12.0512.1512.2312.27－28„项目研究技术路线„软件产业园案例„明确吉山产业发展对经营性用地的发展存在显著的滞后效应会议议题核心结论„经营性用地早期必须建构自身的竞争力„中后期形成有效的发展联动„吉山基地经营性用地应该采取怎样的发展路径„吉山基地经营性用地的阶段发展策略„早期打造独立的高价值房地产板块；„中后期通过一定非市场化手段建立与产业用地f发展的关联„区域主报告优化„多方案的类比比较„报告主线优化„产业发展效应分析细化…世联平台1111研究结论基于全面且深入的实地调研与分析进行的调查进行的访谈进行的研究参考的数据•项目及其周边实地调研与踏勘•南京房地产市场调查；•南京软件产业园调查；•长三角产业园与软件产业调查；•南京城市发展调研；•江宁区城市发展调研；•……当面及电话访谈开发商、政府和行业专家，包括：•徐庄软件园•南京市规划局•南京中创公司•托乐嘉营销部•雨花软件园•博观置业•融侨地产•苏州工业园•张江科技园•复地•银城•吉山基地财务部•……•典型软件园发展研究•产业发展效应研究•产业人群需求分析•软件产业发展趋势分析•软件产业发展竞争分析•经营性用地发展动力分析•经营性用地发展模式分析•区域发展的投资财务分析•……•世联平台•CNKI数据库；•中国房地产信息网数据库；•搜房网数据库；•《中国房地产年鉴》；•南京官方统计网站；•部分城市统计年鉴；•优秀硕博士论文；•……世联平台1212本次沟通议程•项目背景•区域总体开发模式•区域一二级联动方案建议•项目研究思路世联平台1313吉山基地在一级、二级层面已展开实施，项目研究已聚焦于以下问题„问题3：吉山基地立足一级，二级开发介入到什么深度？„问题4：二级项目如何联动？在什么时间节点进行联动？„问题1：区域开发的总体模式是什么？„问题5：如何考虑项目启动、功能联动、用地指标分配和项目整体的价值实现程度？„问题2：区域开发的阶段策略是什么？世联平台1414世联有针对性定制了本项目研究的技术路线区域开发目标吉山发展趋势分析区域总体开发模式与开发策略近期发展策略中期发展策略远期发展策略区域一二级联动方案区域启动区选择功能联动设置指标分配价值实现深度产业发展与经营性用地的关联性政府目标股东目标公司目标产业人群产业业态产业投资案例分析吉山基础分析财务分析市场分析开发商分析功能协同分析功能完善分析世联平台1515本次沟通议程•项目背景•项目研究思路•区域开发模式•区域一二级联动方案建议－区域发展目标的结构化分析－产业发展与经营性用地的关联性－吉山发展趋势分析－区域阶段发展策略世联平台1616以产业园立项、由企业运作的背景决定了本项目将涉及多方利益主体，各主体均有其各自的目标诉求政府目标具体内容股东目标企业目标„经济目标：产业发展带来的产值贡献、税收贡献；„形象目标：知名企业、先进产业、高端形象。„大股东：产业、形象要求，项目具有一定的抗风险能力；„小股东：项目盈利，获得合理的投资回报，希望项目能够快速开发。„功能发展目标：产居结合、宜业宜居，形象高端；„财务目标：投入和产出的阶段性平衡，使项目能够顺利滚动，最终获得合理的盈利；„时间要求：项目能够成功启动、快速开发世联平台1717吉山基地统筹、兼顾多方利益主体目标，实现多方共赢，是保障项目成功开发的必要前提政府企业大股东土地资金实操角色：土地供给方，成功获取土地指标是项目开发的第一前提；要求：产业发展、形象建立，实质是以产业换土地角色：实操方，具体运作项目的企业实体；要求：项目有操作的可行性，即能够顺利滚动、合理盈利角色：投资方，为项目开发提供资金支持；要求：产业发展、形象建立、控制风险世联平台1818因此，传统的“单维配套”的产业园开发模式…“单维配套”模式产业发展产业人群集聚居住需求生活配套需求经营性用地模式特点：„经营性用地单纯作为产业的配套，开发量少、功能单一、业态低端；„经营性用地市场实现价值不高匹配性分析：„经营性用地不以财务平衡及盈利为目的，无法弥补产业园开发投入，因此适用于政府投资和主导开发的产业园项目；„吉山基地由企业实体运作，需考虑经济的可行性（滚动开发、获取盈利），因此不适用此种模式世联平台1919…以及现今的“以房养业”的产业园开发模式，都不能实现吉山基地发展的统筹目标“以房养业”模式产业发展产业税收产业发展财务压力经营性用地开发房地产开发收益财务平衡项目开发盈利模式特点：„经营性用地作为独立的房地产板块运作，开发量大、功能复合、业态丰富；„经营性用地基于其自身的核心竞争力取得了较好的市场价值实现，并有效的平衡了园区开发和产业发展的大投入匹配性分析：„经营性用地与产业割裂，产业及产业人口配套需求可能被市场力量挤出，进而降低园区对企业的吸引力和产业发展竞争力；„无法满足政府及大股东对吉山基地的发展目标，因此吉山基地不适用此种模式世联平台2020吉山基地的产业发展与经营性用地开发必须实现功能协同、联动增值…产业用地与经营性用地发展关系吉山基地用地价值经营性用地产业发展财务支撑功能支撑需求支撑•角色一：财务方面，启动支撑、阶段平衡、后期盈利；•角色二：功能方面，通过经营性用地开发保障企业及产业人群的配套需求，增强园区竞争力产业园开发周期土地价值实现经营性用地价值曲线产业用地价值曲线启动支撑阶段平衡后期盈利经营性用地将在财务和功能两方面扮演重要角色世联平台2121…且在总体统筹的原则下，分阶段的对各方利益主体目标有所侧重，方能实现多方共赢和项目的成功推进前期中期后期目标侧重目标侧重策略影响策略影响政府目标股东目标企业目标„要求在资金的约束下，产业发展起势，产业及其配套开发达到一定规模和水准；„经营性用地主要起到平衡现金流的作用„通过经营性用地集中开发和供应，大量回笼资金以平衡前期开发投入，给到股东控制风险的预期„区域成熟后，通过高价值的经营性用地的开发和供应，实现企业合理盈利的目标世联平台2222本次沟通议程•项目背景•项目研究思路•区域开发模式•区域一二级联动方案建议－区域发展目标的结构化分析－产业发展与经营性用地的关联性－吉山发展趋势分析－区域阶段发展策略世联平台2323在对目标的结构化解析之后，我们明确了区域发展主线方向，探讨产业用地与经营性用地的关联性成为需要首先明确的课题……世联平台2424世联案例研究表明，产业发展会对园区经营性用地的发展产生直接影响，包括投资、产值、产业业态、产业附加值等方面案例：松山湖苏州工业园重庆九龙园大连软件园无锡i-park……案例：松山湖苏州工业园重庆九龙园大连软件园无锡i-park……产业发展影响经营性用地发展的几个方面产业发展影响经营性用地发展的几个方面投资﹡其他……产值产业业态产业附加值﹡投资部分包括：①基础性投资（道路、市政及环境）②直接产业投资（厂房、办公物业、产业配套）世联平台2525不同产业发展情况下，经营性用地的发展情况呈现不同效果，包括价值和业态两方面数据来源：世联数据平台松山湖：在高投入和高端产业带动下，凯悦酒店、寄莲酒店式公寓、4D影院、学术交流中心、文体中心等高等级配套逐渐落成；大连软件园：中国产值最高的软件业外包基地，业态高端，前期园区打造投入较高，经营性用地实现了较高的市场价值；重庆九龙园：A、B区低投入、产业低端、单位产值低，经营性用地仅作为配套角色，最终导致经营性用地业态单一且低端，以低价住宅和低端商业为主，没有实现其应有的市场价值产业发展情况影响经营性用地价值实现价值投资高、产值高、产业高端、附加值高的园区经营性用地实现了较高的市场价值投资、产值、产业业态、附加值高投资、产值、产业业态、附加值低世联平台2626不同产业发展情况下，经营性用地的发展情况呈现不同效果，包括价值和业态两方面数据来源：世联数据平台松山湖：在高投入和高端产业带动下，凯悦酒店、寄莲酒店式公寓、4D影院、学术交流中心、文体中心等高等级配套逐渐落成；大连软件园：中国产值最高的软件业外包基地，业态高端，前期园区打造投入较高，经营性用地实现了较高的市场价值；重庆九龙园：A、B区低投入、产业低端、单位产值低，经营性用地仅作为配套角色，最终导致经营性用地业态单一且低端，以低价住宅和低端商业为主，没有实现其应有的市场价值产业发展情况影响经营性用地业态酒店会所高档公寓高端住宅普通住宅集中商业高端商业人才公寓投资低、产值低、产业低端、附加值低的园区经营性用地的开发业态更为低端、单一投资高、产值高、产业高端、附加值高的园区经营性用地的开发业态更加