东莞御花苑项目市场报告89页

宇宙无极，自然无边，终究由“天、地、人”三材之道组成。自然之万物，世界之众生终由于三材于合一而和谐成长。----------参考文献《易传》、《系辞传》综观中国上下五千的历史长河，那一个朝代都不是追求“天、地、人”合而强盛世界，而那一个朝代又不是因为“天、地、人”不合而更朝换代。在无限现代化的二使一世纪，一个国家的强盛，一个企业的发展也无不讲究“天、地、人”而得到发展与成功第一部分：天、地、人御花苑作为宇宙的一小小…….点，自然的一小小……..物质，坐落于宇宙地球中国广东东莞南城的一小角落，取得发展、前提必然就是：搜寻御花苑“天、地、人”的统一点第一部分：天、地、人天？？？？乾卦之《彖传》说：“大哉乾元，万物资始，乃统天。”坤卦之《象传》说：“至哉坤元，万物资生，乃顺承天。”天乃万物之始、万物之源御花苑之始、之源在何方？？？？在于市场环境，了解市场环境，明确市场机遇，顺应市场发展是御花苑发展成功之源泉。经济环境东莞/广州/深圳经济对比1155.34000300019.60%15%17.30%010002000300040005000东莞广州深圳城市GDP0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%增长率GDP增长率东莞2004年不愧为“中国十大经济活力城市”经济环境工业对GDP增长贡献率工业,70%其它,30%2004年全市完成工业总产值突破3000亿元大关，尤其是电子信息产业的龙头作用突出。策略解读关键字：资源严重消耗粗放型依赖外源型经济不适应一网两区三张牌一城三创五争先经济环境民营经济总资产超千亿2004年民营经济总资产达1600多亿元，实现三年翻一番。发展解读关键字：20年1.5万外资企业一网两区三张牌一城三创五争先外资经济集体经济三套马车经济环境东莞/深圳社会消费品零售总额389.04915.4515.10%14.20%02004006008001000东莞深圳城市GDP13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%增长率消费品零售总额增长率批发零售贸易业零售额达334.75亿元，同比增长14.3％十大中国活力城市，商业发展高速发展，增长率高于深圳1个百分点经济环境东莞固定投资情况319.28427.8466.70%34%01002003004005002003年2004年城市GDP0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%增长率固定投资同比增长率2004年固定投资增长平稳，但增速仍然比较大原因解读：04年4月，国务院通知，提高钢铁、水泥、电解铝、房地产四大行业投资项目资本金比例，对开发信贷款和销费贷款双重控制；近年开展一系列的城市规划和建设活动，基建投资规模大（33.6%）；经济环境指标数量增长率可支配收入2052611.1%城市居民人均消费支出1842819.3%城乡居民储蓄存款余额1431.6816.3%2004年居民人均可支配收入超过2万元东莞与广州深圳人均可支配对比指标数量增长率东莞2052611.1%广东1362510.1%深圳275966.4%房价购房时间5.3年/8.81年东莞普通三口之家，购买70平米住房，只需5.3年结论：经济状况良好，消费观念在改观消费者购买力在提高，消费品要求提高政府之手四大行业投资门槛提高8.31大限出台央行九年首次加息关键词:钢铁25%40%以上水泥电解铝房地产开发不含经济适用房项目20%及以上35%及以上。关键词:2004年3月30日《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》公开公正关键词:2004年10月29日公积金贷款0.18%商业贷款5年以下0.18%5年以上0.27%3月17日加息4月1日涨地价关键词:2005年3月17日个人住房贷款优惠利率0.2%首期两成三成关键词:2004年4月1日政府之手5月份七部位意见关键词:经济实用房和普通住宅、营业税解读:房地产开发公司影响比较大，将被市场优胜汰化;消费市场得到调整，市场的公正化和公平化使消费者受益；消费者对低端市场形成影响，对高端豪宅市场影响不大；价格一涨在涨2004年住宅成交211.5万平米,成交价格2660元/㎡解读:历史最高点2005年第一季度商品房再涨30%；成交情况2002-2003年成交对比162.56214.59284.7377%32%33%050100150200250300200220032004城市GDP0%20%40%60%80%100%增长率成交量增长率解读:城市化进程快速步伐,2002年急速增长;2003-2004年平稳发展;可怕的潜在供应相对于成交211.5万平米,04年施工面积达834.45万平米未来两年房地产消化承受压力，差异化是取胜利器；房地产新阵传统商业旺地的东城板块四环路沿线高尚楼盘开发理想0769、华南mall带动的万江板块城市化进程造就的地产龙头南城区域传统豪宅区域黄旗山区域产业化进程、东莞第二核的松山湖板块东莞各镇（常平、大郎等）全面开花房地产开发和消费处于发展阶段的上升阶段，机遇与挑战并存，而在时机把握更加重要；政府之手增加开发商风险，利于消费者，只有良好的营销水平和准确的经营水平才能避开风险；南城的发展，地价的上升都使区域具有很高的投资潜力，同时带来的是激烈的竞争；地产环境心法第一部分：天、地、人何谓地？？？？坤卦之《象传》说：“至哉坤元，万物资生，乃顺承天。”天·地·人谈〈易传〉的生态哲学“地之厚、能够生物、也能够载物，是万物得以存在的基础”地乃万物之基、万物之养御花苑之基、之养在何方？？？？在南城区域，水濂山区域，依托区域发展才是顺应天意南城区域：-东莞核心、发展速度最快，发展模式最先进；地位的提升首先是观念的转变：不考虑—考虑—首选之地，减少客户观念培养难度；城市的发展关切到生活、生命质量的提高；核心的发展是投资和商机的集中地，各路神仙都将通过各种办法挤进来，市场优胜劣汰要求更高南城房产：-----此时不发展还更待何时；90万㎡成交取得东莞2004年房产状元；开发商品牌强（开发要求高的结果），经验丰富、号脉市场准确；（我们并没有优势）；自然豪宅与城市精英盘形成“和谐”美，各得其乐；产品规模大，大家目标一致，追求可持续发展，注重产品品位和服务水平；新兴项目洋房价格在3600-4500元/㎡之间，高端价格南城房产：-----将来不完全估计住宅120万㎡的供应量蝉联状元宝座；格林小城二期约11万㎡从5月1日推出后将后续；中信森林湖占地66万㎡，10月份推出约4万货量；东骏。珊瑚湾畔总建筑面积约50万㎡，7、8月推出；金众。葛兰溪谷总建筑面积越30万㎡，下半年推出；光大景湖湾畔总建筑面积约30万㎡，7月首次推出；御花苑推出二期接近5万㎡的货量、10月推出；深圳建设控股五金机电市场对面购置土地；南城房产：集中放量，无论对手与否，客户与价格的竞争无可避免；敢问御花苑路在何妨？追求时机为先和营销创新御花苑根本出路；水濂山区域现状明朝彭峒山–东莞八景除了山就是水，自然生态构成无敌生活条件，形成购买欲望；人杰地灵之感觉水濂山区域发展规划规模：达15.8平方公里；功能分区：公园建设用地10平方公里，居住及科研教育用地5.8平方公里，建在公园中家园。覆盖范围：水濂湖、水濂山的主体部分及其周围区域，东莞大道、绿色大道、厚大路、湖景路、水濂山大道区间内。实现年限：2004年-2009年五年时间；重要规划水濂湖公园；水濂山郊野公园；高尔夫公园科普观赏植物园特色风情主题公园数码港大学城中央商务区；中央生态居住区；绿色世界购物乐园相似区域对比本区域黄旗山区域松山湖区域厚街环岗区域规模15平方公里黄旗山加周边范围不大72平方公里大岭山及7500亩横岗水库发展契机大面积的生态资源黄旗山稀缺资源及可充分利用性东莞产业模式的转变得天独厚的山水资源发展趋势清晰规划、规划即将实现，旅游、生态将得到充分发展东莞最早的豪宅区域，发展高潮已过，难有显著后续发展规划已经实行两年时间，东莞另一经济实体，产业经济将大幅发展；依靠自身房地产和旅游资源开发而发展，势头不明显政府支持力度正在实行规划，是南城及整个东莞的规划重点，支持力度高一直呈现自然发展状态，政府支持力度在逐渐减少东莞经济实体，窗口工程、必然受到政府的大力支持，由于分布在镇区，政府支持力度单薄，力量不高房地产发展趋势判断生态资源的开发处女地，方向以生态、旅游为主，是豪宅居住发展的理想区域；地块开发进入后期阶段，呈现饱和趋势，今后难于形成规模优势，客户认同感逐渐降低科技园难于摆脱产业的烙印，使住宅带有产业的影子，白领盘将得到发展，并会有产业型豪宅产生；高尚别墅居住豪宅，二次置业或多次置业水濂山区域黄旗山区域自然生态环境政府支持力度松山湖区域自然生态环境非产业区位厚街环岗区域自然生态环境非产业区位区域本身资源的竞争策略区域定位最渴求区位价值：全市唯一具有城市与自然双重体现的区域；最丰富资源区域：全市罕有拥有最多资源的区域；最和谐生活环境：全市生态资源、健康资源、生命元素最好的区域最符合的观念：最与传统绝佳富人区概念的吻合的区域；最具发展潜力：商品房发展热点，价格最高，产品最好；策划方向充分利用区域资源尤其是山水资源赋予项目个性和概念，形成市场差异化和有效的项目传播；项目分析地势和高差：地势高差明显，小盆地地形规模：总建筑面积为387428㎡，营销的高度和生命力非常重要；类型：首先推出4.9万㎡别墅和洋房，营销要拔高，拉动后期33万推广，产生更大的效益；交通：除周边方便的交通外，五环路的开通将项目与松山湖的时间距离只有10分钟，松山湖”精英成为目标客户；区域资源与项目的嫁接商务系统中央商务区CCBD自身商务系统东莞全市的商业中心/会展中心/商务中心CCBD东莞城市核心、占地142.32公顷东莞大道与鸿福路是交通景观的轴线东莞大道以西、体育路以南体育运动区鸿福路北/东莞大道西商业休闲步行街蛤地工厂聚集安静自然的环境适合创作性公司商住两同的性质/住宅办公成本低、实用高商务中心/主入口商业街广东美术馆经营性乡村俱乐部经营性旅游/度假/生态系统旅游/度假/生态自身旅游度假生态绿色世界水濂山郊野公园水濂山森林公园水濂湖生态公园千株荔枝林水濂山水库游艇会乡村俱乐部四棵大喜生态居住区购物乐园科普观赏植物园特色风情主题公园林荫景观带滨水景观带外部文化系统广东美术馆东莞分馆北师大翰林学院生态居住区文化规划各大公园的文化元素数码港/大学城外部文化系统后期文化附加元素文化系统风水系统外部风水系统地形的风水显示朝向布局的风水讲究悠久历史山水环境的清静飞来石内部风水系统四棵大喜灵石的分布建筑的排布风水讲究四棵大喜名门坟的存在竞争格局黄旗山板块：①东莞最早形成豪宅的板块，也是最成熟的板块；②现阶段处于后期产品的推出，整体处于收尾阶段；③别墅只有君兰雅筑第二期推出少量部分别墅，别墅产品已经趋于饱和；④洋房方面，新世界花园、愉景花园推出最后产品洋房单位。⑤远期新世纪豪园有第四、五期大量洋房推出，星河传说五一重新开盘后如果成功，也将有大量洋房推出市场。竞争格局东江板块：①板块效应不强，各所在地消费者为主，核心价值不高；②缺乏高素质别墅；③东江大道的全线贯通是板块发展的重要因素；东江板块不构成竞争项目的发展商品牌比较好，实际上本块未宣传就引起轰动是由于李嘉城旗下的和记黄埔率先开辟该地；构成竞争竞争格局厚街环岗板块：①伴随着城市南迁，及周边区域土地的拍卖，本区域的市场关注度完全转变；②目前中信地产已经进入该区域，300亩地块已经拍卖，区域之间竞争将更加激烈，而区域的联动发展同样也非常重要。构成竞争竞争格局水濂山板块：竞争格局区域外的竞争主要来自黄旗山板块和厚街板块，其竞争对手为异区同质竞争；区域内主要来自于世纪城、中信森林湖及地块项目竞争；为同区同质竞争；楼盘名称发展商占地建筑面积组成平均价格现推货量主力户型销售状况新世纪豪园新世纪地产43万五期洋房/别墅3600-3800㎡三期900套150㎡三房03年6月开售后剩余20%尾货；别墅为前期产品，销售