西安物流企业聚集区总报告定稿

保柏规划保柏规划日期：2010年6月西安国际港务区物流企业聚集区策划规划保柏规划2目录第1章市场概述……………………………………………………………………011.1项目背景……………………………………………………………………041.2案例研究……………………………………………………………………071.3市场分析……………………………………………………………………41第2章发展战略与定位……………………………………………………………492.1发展目标……………………………………………………………………502.2发展定位……………………………………………………………………512.3开发内容……………………………………………………………………582.4产品创新……………………………………………………………………59第3章规划设计……………………………………………………………………673.1功能分区……………………………………………………………………683.2项目规划……………………………………………………………………693.3开发时序……………………………………………………………………913.4总平面………………………………………………………………………923.5道路系统规划………………………………………………………………933.6土地利用规划………………………………………………………………953.7景观系统规划………………………………………………………………96第4章一期营销招商战略…………………………………………………………974.1营销招商战略与模式………………………………………………………984.2推广战略……………………………………………………………………105保柏规划3第1章市场概述1.1项目背景1.2案例研究1.3市场分析保柏规划41.1.1项目由来从西安国际港务区2008年成立以来，至2009年10月，已有20多个企业入区，总投资额达到300亿元。随着西安国际港务区的快速开发建设，入区企业和人员在大量的增加。2009年10月16日，在韩松同志主持召开的主任办公会上，市委领导提出要尽快建设为入区企业提供服务的项目，妥善解决入区企业和人员的日常工作和生活问题，为其提供集办公、居住、餐饮、休闲为一体的优质环境。2009年11月14日，委领导会上提出了“物流企业聚集区”的项目名称。所以，为保障中国内陆第一港的顺利建设，承担着“配套先行，服务建设”功能的物流企业聚集区应时而生。1.1项目背景保柏规划5区位优越：本项目位于西安国际港务区一期建设范围中部，港务大道东侧，紧邻目前在建的港务区管委会办公楼。而且港务大道是港务区的一个主要景观大道，迎宾大道，未来具有较好的景观形象，本项目所处位置将作为港务大道发展轴上一重要节点。交通方便：依托于港务大道，方便与绕城高速、东三环、西阎高速和秦汉大道等主要交通干道衔接。1.1.2区位交通本案铁路集装箱站窑村机场公路码头华南城国际港CBD综合保税区港务区管委会铁路职业学院2011园博会西北出版物流基地西北医药物流基地周边在建物流商贸类项目较多：项目周边有铁路集装箱站、综合保税区、公路码头、华南城、西北出版物流基地、西北医药物流基地等多个物流商贸类项目，此类项目的建成将对港务区的商业、商务配套有较高的需求，另外港务区管委会及铁路学院的建设成对商业设施也有较大的需求。这些项目的建成投入使用，将对本项目打造陆港国际商务社区具有较大的促进作用。保柏规划物流企业聚集区项目总占地1000亩，建设周期2年。其中一期于2010年4月6号开工建设，一期占地257亩，建筑面积10万平方米，主要建设物流企业总部办公楼、集中办公楼、企业之家、金融家俱乐部、商业街等，将于2010年底前建成。一期用地中集中办公楼建筑面积约49000平方米，金融家俱乐部建筑面积约12000平方米，商业街建筑面积约33000平方米，商务总部区建筑面积约4500平方米。另外园区水体面积为13200平米。目前聚集区一期处于紧张施工建设中。1.1.3项目进展规划/意向图建设进展保柏规划71.2.1案例选取考虑案例研究表明，位于城市近郊、交通便利、生态环境优异、低密度开发的花园式商务办公园区，集聚了一大批企业总部及处于成长期的中小型企业。与城市中心区CBD办公形成了差异化竞争，市场反应较好。西安国际港务区的CBD项目目前已经动工建设，预计未来三到五年即可投入市场。基于西安国际港务区的发展规划、开发现状及本地块未来可能的发展等因素考虑，我们认为本项目适宜开发西安国际港务区内近期亟需、远期有市场需求的总部商务园区。本项目作为一个以集聚物流企业总部为特色的商务园区，可与建设中的CBD项目形成错位竞争，共同发展，以满足西安国际港务区未来不同层面的商务办公需求，以及近期亟需解决的入驻企业人员的生活居住、商业购物、休闲娱乐需求。在建的CBD商务园意向1.2案例研究保柏规划8英国.GreenPark商务园英国.StockleyPark商务园北京.中关村（丰台）总部基地上海.金桥OfficePark上海.张江润和国际总部园成都.青羊工业总部基地基于上述考虑，以区域适宜发展总部商务功能为出发点，本次策划规划重点研究国内外相关总部商务园区的案例，具体包括：1.2.2总部基地/商务园案例研究保柏规划9国外案例英国GreenPark商务园GreenPark商务园占地180英亩（约70公顷），建成后商务办公面积达22.5万平方米左右，位于英国东南部的泰晤士河走廊地带，处于位于M4公路的11号出口，交通便利，离里丁市中心只有2公里，到伦敦也只需要坐25分钟火车，驱车到希斯罗机场只需30分钟。该地带连接伦敦－希斯罗机场－里丁市，是英国著名的发展走廊，有多个商务园，IT企业众多。用地分类：B1：办公楼（非金融和专业服务类）B2：服务式办公楼（非金融和专业服务）B3：研发、设计类工作室、实验室、高科技B4：适合居住区的轻型工业B5：B3＋B4A1/3：零售商店、餐饮设施保柏规划10①硬件设施：办公设施：GreenPark可提供各种各样不同规模的办公场所，既适合大型的跨国公司，同样也适合刚起步的小公司.商务园内建筑可以适用于各种用途，从软件制造到生物科技，从电子通讯到医药科技。所有建筑均围绕一条占地5公顷的带状人工湖布置。配套设施：在GreenPark的零售和娱乐中心，Lime广场，还有一些从100平米起不等大小的服务性场所，都设计成别致的露天走廊风格，提供各种服务，如商店、银行、聚会等。休闲设施：集中在Lime广场，这里是园区的零售和娱乐中心，它可以满足各个年龄段、园区内用户和外部人员的多种需要。主要设施包括：面对成年人或者家庭的Cannons康乐休闲俱乐部。为在园区工作的人提供放松休闲；露天的湖畔咖啡、啤酒吧。在100LongwaterAvenue，咖啡馆和啤酒屋提供各式快餐和主餐，人们可以在屋内或者坐在湖边平地上享用。国外案例保柏规划11会议设施：园区内有8间大小不等、现代的、高科技的会议场所，满足各种需要，适合各种类型的会议。Willow会议是提供艺术级的影音同步会议设备；中庭是豪华的产品发布和展示厅。环境：园区环境优美，景色宜人，有带状人工湖及公园，湖边有步道、休息点、观景点等。公园设计重视保留原生态和体现生态多样性，引入多种树种植被和水生动植物。原生态的公园与周边的现代建筑互相映衬，相得益彰。其他设施:托儿所，专门为学龄前的小孩提供的愉快刺激的游玩场所，里面有游戏室、感官区、休息睡觉区、受保护的游戏区，还有一个特别兴趣培养区。为园区工作的小孩父母提供服务保障。国外案例保柏规划12②软件设施：网络服务：商业园还致力于建立帮助各种规模、各个发展阶段企业的商业网络，为园区内的企业出谋划策。比如ThamesValleyEconomicPartnership就是其中之一，它为园区的企业建立商业合作网络，鼓励园区内的企业间互相合作，在园区内扩展，另外还帮助高科技企业寻找风险投资。其他支持：不少政府机构、相关组织都为GreenPark商务园内的企业提供多种支持和服务。里丁市的大学也为GreenPark商业园提供了很多便利，这些学校不仅为刚成立的企业提供孵化器服务，还可让它们共享实验室等设施，做到共同发展；里丁市政府商业发展部也为商业园提供支持，通过各种途径促进园区经济的增长；泰晤士河商会还为园区内的企业包括中小企业和上市公司提供有价值的商业支持，为它们作网上宣传等，帮助他们扩大市场范围。国外案例保柏规划13③发展过程：GreenPark所处地原本是一块经常被河水淹没的不适合农业的荒地，第一、第二期工程就是把这块荒地建设成能容纳上万人上班具有独特设计风格的商业园，GreenPark总体规划于1997年由Foster和他的搭档共同提出，并很快得到实施。目前该地块已经有一半空间被开发了，变成了世界一综合性商业园。吸引了多家世界著名公司将总部设在这里，如VERITAS，CiscoandLogica，其中思科公司有约2000名员工在此工作，另外还吸引很多充满活力的中小企业落户。目前第三期工程还在规划中，规划内容主要是将周围的大约10万平方米荒地改造成商业休闲的综合性用地。多种各式娱乐休闲项目已经开发或在规划中，如咖啡厅、餐馆已经在园区建立，其它的如银行、商店也将陆续出现。另外，为了更方便的出入商业园，好几个方案都在实施中，其中一个是在GreenPark设立新的火车站，使Reading-Basingstoke的火车能直接到达园区。此外可能还会在湖畔建设一座酒店。国外案例保柏规划14区位优势：位于世界著名的商业发展地带，有多个商业园建设在此，吸引了很多国际性公司，至今已有大概10万商业人士在这个区域工作，很多还是领先的公司如思科、戴尔等；可以靠近计算机业或者生物工程业的世界领先企业保持与他们的联系；容易接近或雇佣到世界范围内高技术人才；环境优势：周围舒适的生活环境；附近便利的公路、铁路、航空系统可以很快捷的到达伦敦和世界各地；服务优势：非常高配置的网络服务，包括宽带和其他商业服务。④GreenPark的优势分析：国外案例保柏规划15英国StockleyPark商务园StockleyPark是欧洲最著名的商务园之一，位于伦敦希斯罗机场北侧，靠近M4和M25两条高速公路，交通方便，离伦敦帕丁顿只有15分钟距离，它的发展正是得益于此优越的地理位置。园区占地400英亩（约160公顷），包括一座高尔夫球场、各种餐厅、酒吧、商店、健身俱乐部等设施。①硬件设施：办公设施：总办公面积超过17万平米，各种风格的现代化的建筑，可以满足各种规模的公司。客户可以选择单体建筑，也可以选择商务楼的一个单间，每个大楼都能享受到新鲜空气设备，并且每间办公室都能享受到充足的阳光和漂亮的外景。企业可以随时搬进随时办公，写字楼配备有公用会议室、电话会议设施、专业接待人员、24小时IT服务支持、24小时保安设施、全天工作等。配套设施：为了提供完善的商业环境，园区还提供一系列的大小不同的会议室，咖啡厅等，StockleyPark的休闲娱乐设施主要集中在园区入口处，包括高尔夫场、商场、酒吧、餐馆、健身中心等。园区还提供很好的停车场，总面积达3100平方米，178个停车位。国外案例保柏规划16②发展过程：商务园始建于1986年，园区用地原为垃圾场，最初开发时是想吸引轻工业制造企业入住，但由于靠近机场，交通方便，离伦敦市中心也不太远，结果吸引了大量的高科技企业、IT企业等入住。随着时代的发展及客户的要求，园区内建筑的容积率也从起初的0.5上升到现在的0.7。例如，以思科公司为例，它现在往往希望把不同部门放在一起，因此要求较大的楼面面积，但项目结束后，就可能搬家，因此楼层布局必需要有弹性。StockleyPark规划将在现有园区的西边扩建五栋办公大楼，大楼整体的设计将充分利用空间技术，提高办公的效率，内部楼层设计将很有弹性，入住企业可以自己选择层高进深及里面的摆设等。国外案例保柏规划