中原_中铁建_重庆华川北碚项目发展方向思考_119PPT

设计·生活DESIGN&LIFE中铁建&华川北碚项目发展方向思考主要思考内容：北碚城市发展机会……北碚地产市场机会……项目市场发展方向……项目定位及核心竞争力……城市发展机会CHENGSHIFAZHANJIHUI研究方法北碚与主城的未来发展关系北碚城市印象北碚城市发展机会经济及产业发展分析北碚城市印象？北碚关键词城市副中心绮丽的梦境居所……一个人文传承的生态宜居之城城市后花园缙云山北温泉陪都文化起源高等学府金刀峡宜居近郊北碚经济及产业发展分析2005年2006年2007年2008年09年前三季度生产总值80.1591.8110.22155.86116.77同比增长11.70%13.10%16.50%17.10%15.50%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%020406080100120140160180从GDP的增长指标看来，北碚区GDP呈持续增长的状态。整个北碚区的经济结构调整和民生工程建设取得新的进展。根据数据统计主要经济指标增幅均居主城九区前列。北碚区GDP发展状态2005年2006年2007年2008年2009年前三季度渝中区7.84%7.04%6.78%6.40%7.47%大渡口区2.27%2.24%2.28%2.79%2.67%江北区4.35%4.39%4.36%4.30%4.92%沙坪坝区5.32%5.59%5.57%5.32%5.60%九龙坡区8.81%9.13%9.09%8.46%8.74%南岸区3.76%3.76%3.80%4.49%4.67%北碚区2.61%2.66%2.67%3.06%3.08%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%北碚区GDP在主城七区的贡献比例北碚区与主城7区的GDP贡献比例来看，虽然一直排名第六位，仅高于大渡口区，但从增长速度来看，一直保持稳定增长状态。1－10月全区实现规模以上工业总产值257.41亿元，同比增长17.2%，实现工业增加值84.80亿元，增长16.1％，其中大中型工业企业实现工业增加值49.52亿元，增长6.7％1－10月全区实现社会消费品零售总额55.31亿元，同比增长23.5%，其中批发业零售额2.47亿元，增长19.1%，零售业零售额44.56亿元，增长23.9%。1－10月全区完成全社会固定资产投资额139.03亿元，同比增长44.0%,其中完成房地产开发投资30.14亿元，增长43.9%。1－10月全区完成地方预算内财政收入11.30亿元，同比增长31.0%，地方预算内财政支出19.14亿元，增长28.6%。10月末全区银行人民币存款余额达245.71亿元，比年初增长30.3%，其中城乡居民储蓄存款余额141.73亿元，比年初增长16.2%，银行人民币贷款余额184.16亿元,比年初增长51.4%。北碚区09年1-10月经济发展状况统计数据来源：北碚区统计局小结从各项经济指标看来，北碚区前三季度，经济呈一个持续回升的状态。整个北碚区的经济结构调整和民生工程建设取得新的进展。根据数据统计主要经济指标增幅均居主城九区前列。起点不高，但增速快与传统主城的关系交通改变生活市中心北碚区大学城巴南区渝北两路约20分钟车程约15分钟车程约25分钟车程约25分钟车程相隔距离相似，随着城市的扩容及道路建设的改善，北碚区的心理距离会逐渐弱化，成为真正意义上的主城区重要的组成部分。1、经济的高速发展，势必催生大量的财富人群的形成，并形成对区域内中高端物业的需求。2、与主城的距离感不断减弱，居住环境不断提升，使得在北碚的购房者由净流出转变为出、入互现，有力的促进了当地房地产的发展。3、北碚独特的生态、人文的积淀，形成了独有的文化气质，在与其他近郊区域的比较中，优势明显，更易得到有较高文化内涵的新睿财富阶级的认同。北碚城市发展机会点：逐步融入主城市场，成为全城雅居的首选之地！地产市场机会DICHANSHICHANGJIHUI研究方法典型项目分析北碚房地产市场机会北碚房地产板块市场研究北碚区房地产总体市场情况房地产总体市场情况2005年2006年2007年2008年09年1-10月销售面积6994494805838204685744266482000100000200000300000400000500000600000700000800000900000北碚05-09年1-10月销售面积走势图从销售面积上看来，09年1-10月份的销售面积已经超过08年全年销售面积，预计北碚区全年销售面积将与07年持平或者超过07年总体销售面积。从这种情况看来，北碚区房地产市场整体发展态势良好。2005年2006年2007年2008年09年1-10月销售额13771783698204504141168178823销售均价19671742249324582759050010001500200025003000050000100000150000200000250000北碚区05-09年1-10月房地产销售金额及价格走势从销售额看来，09年1-10月份的销售额已超过08年全年，08年销售均价呈现负增长，随着市场回暖，09年销售价格已经开始出现正增长，且增长势头良好。整个北碚区市场看来，房地产出现了量价齐升的状态。北碚房地产发展情况小结•北碚区整体房地产发展呈一个急剧上升的状态。且在今年的大势拉动下，一度出现供不应求的状况。•从以往的数据看来，整个市场中，高端物业比重较小，但今年下半年之后，这种情况随着云山原筑和北温泉9号洋房的出现开始得到缓解。市场对高端物业需求出现前所未有的高潮。•从价格走势看来，北碚区的价格从08年开始，直线上升.除去周边,目前北碚城区内的均价已达到3382元/平米。•发展态势迅猛，以洋房、别墅物业形态为代表的高端物业处于起步阶段，值得关注！北碚房地产板块市场研究歇马镇N三溪口北碚城区地处两山脉之间，地形狭长，北面与工业镇——东阳镇隔江相望。西面被缙云山所阻挡，东面也被缙云山脉所阻挡，南面歇马镇方向地势较平坦、空旷，配套较完善。城市外拓只能往南或翻山往三溪口方向发展。但三溪口方向各种配套设施差，交通不便。故南面的条件优于三溪口北碚城市区位简析板块分布板块板块特征描述城南新城板块北碚主城拓展重点区域，政府机关集中地，政治、文化中心、居住中心目前板块为北碚住宅开发量最大区域，三溪口板块北碚低密度物业集中板块，拥有稀缺的自然资源城北板块地处老城和城南新城的连接点，生活配套较为成熟，以居住功能为主老城板块该板块居住氛围最浓、生活配套最完善的区域，集居住、金融、经济、服务为一体城北版块城南版块老城版块北碚板块发展方向——“城市向南”城北版块城南版块老城版块该区以二手房为主，几乎无一手物业供应物业以高层和小高层为主价格在2500-3000元之间该区以高层和洋房为主高层价格在3800元左右，洋房价格在5000元左右该区供应高端的高层、洋房、别墅高层价格在4000元洋房价格5000以上别墅：6300元/㎡起该区以低密度物业为主洋房价格在5000元左右别墅：10000元/㎡左右三溪口版块相对独立.北碚客户购房习惯以本区其他三个版块购房为主，该版块离主城仅11公里的距离,低密度的物业供应,故吸引了主城的重要购房人群.老城版块现几乎无地供应，二手房价格略低于其他版块的价格，客户的购买行为只能在城北和城南新城发生。城北版块仅有少量的供应量，且品质不高，代表物业之北温泉九号的开发也只剩最后一期。城南新区集中了各种高端物业，经过几年的开发，政府周围的土地除现有的几个中、高端物业在开发外，其周围基本无地可开发。结论：回龙湖片区周围的土地开发必然是未来城南新城开发的热点和方向！北碚城南土地规划图现城南版块规划的土地多以低容积的一、二类土地居多，特别是回龙湖周围的土地最具代表性，未来城南区域将是高端物业的集合地。典型项目分析可比项目分布图鲁商·云山原筑海宇·西湖山水金鼎龙泉北温泉九号.森邻海中安长岛水天花园香溪美林三溪口板块物业名称物业类型城南板块鲁商·云山原筑联排别墅金鼎龙泉洋房、小高层城北板块北温泉九号·森邻海花园洋房、小高层三溪口板块中安长岛联排、独栋水天花园·B4/C区叠拼双拼、联排香溪美林洋房占地面积300亩（其中公园125亩）建筑面积5.7万平米容积率0.5绿地率45%总户数232套，首推50套产品类型北美风格的联排别墅成交均价未开盘，预计均价6300元/㎡预计开盘时间2009年12月鲁商.云山原筑总平面图会所实景图面积区间价格区间备注233-292120万-200万233㎡为主力户型因本项目位置优越,地处新城核心地段，背靠缙云山大氧吧，紧邻区府、嘉陵风情步行街及健身云梯，周边配套较齐全，交通十分便利，再加之该项目是北碚城区首家纯别墅小区——山地别墅,典型的北美风格吸引了当地60%和三北区域为主的主城30%的高端人群，据现场观察，自售楼部10月份开放以来，日接待客户量在60-80组左右。对本项目的启示及借鉴1）该项目依山而建，很好地利用了原始的地形特征和土地资源。但也因开发难度大，带来部分户型的地下室和花园面积偏小，且花园视线受阻，地下室采光极差的弊端。2）错落有致的建筑排布，能形成鲜明的天际线，但也要注意此排布远处透视小区时给人带来建筑密度大的问题。3）稳重、大气、厚重、质感强的纯正异域建筑风格，有力地吸引了大批高端人群的眼球，满足了他们的需要。4）挑高的下错的客厅、6米层高的餐厅等，但忽略了次卧的人性化考虑（家俱家电的摆放位置考虑）鲁商云山原筑中安长岛占地面积630亩建筑面积25万方容积率0.6价格类独栋预计1万/㎡独栋预计1.4万/㎡户数共543余套,本期即将推出123套产品类型现代中式、北美风格别墅预计开盘时间09年12月总平图户型户型面积（㎡）套数比例类独栋220-2609174%独栋320-4203226%项目的客户60%来自三北区域的公务员、金融业、企业主人群；20%来自沙区的教师、医生、企业主人群，北碚本区客户不足5%。前期积累时间较长，办卡一周余时间,办50张验资卡的办理，推广策略值得探讨。中安长岛对本项目的借鉴意义：1）项目充分利用了，湖景和江景资源，在开发节奏上可供我们参考。2）环境大气，但细节粗糙，不注重现场包装，特别是临路包装降低项目形象档次，本项目应尽量予以规避。3）首家类独栋的户型设计，解决了户型的采光和通风，增加了传统联排中间户型的价值。水天花园.B4、C区项目地址北碚.三溪口占地面积550亩建筑面积25万方容积率0.65/0.32(别墅区)户数未知产品类型叠拼、双拼、联排建筑风格北美风格山溪谷墅组团价格叠加别墅：8000元/㎡折后6000元/㎡联排别墅：11000元/㎡折后9000元/㎡预计上市时间2010年9、10月份组团户型面积（㎡）备注B4区148-176㎡叠拼别墅C区221-398㎡双拼、联排别墅水天花园.山溪谷墅组团共推出69套叠加、联排别墅，面积（叠加别墅145-176㎡；联排别墅：221-398㎡），现已全部售罄。该项目70%的客户来自江北和沙区，北碚区的客户占10%比例。主城的客户以自住的目的为主。对本项目的借鉴意义1）小面积的经济别墅满足了市场部分中层人士对别墅梦的追求。2）充分利用江景和自然资源，在项目C区规划品质最高的产品，让高端物业才可享受江景和高尔夫景观。尽显尊贵。3）合理的开盘节奏，通过几年的市场培育，后期逐步推出价值高的产品。争取创造项目的最大利润。水天花园.B4、C区北温泉九号.森邻海占地面积160，000平米建筑面积24万方（其中森邻海11.7万）总户数共920户本次推出洋房48套、高层90套容积率1.49产品类型电梯花园洋房、小高层建筑风格现代开盘时间09年12月底预计价格洋房：5000元/平米以上高层：4200左右一期实景图一期中庭实景图类型户型面积（㎡）备注洋房100-170主力户型段120-135高层68-118主力户型段95-107项目一期推出的洋房在