中原_惠州_金湾山庄项目_前期定位报告_152PPT

1二级市场策划品控中心深圳中原惠州分公司中原盛世，始终有你3观山、望海、达天下金湾山庄项目竞标报告4惠阳、大亚湾市场背景西部发展轴东部发展轴线珠江东岸发展轴珠江西岸发展轴广州市深圳市中山市东莞市惠州市佛山市广佛一体化珠三角已成为中国最大的城市群，是中国最活跃的经济带，目前已经形成以深圳、广州为焦点的区域复合经济带，其中广佛经济一体化已初具雏形，而以深圳为中心深惠同城生活也在快速发展之中。5惠阳、大亚湾市场背景惠阳－大亚湾，一座因“石化”而萌发的新城；一座因“地缘”而促动的新城；今天，她的城市版图正在形成，并与深圳融合；她的经济正在加速腾飞，对接珠三角。……6惠阳、大亚湾房地产市场调查项目概况分析及定位惠阳、大亚湾市场背景惠阳、大亚湾房地产市场成交客户分析物业发展建议营销推广方略7惠阳、大亚湾市场背景半岛1号占地191万平方别墅大盘棕榈岛占地140万平方米珠江东岸占地61万平方米星河惠阳项目占地103万平方米振业惠阳项目一期占地61万平方米东部大亚湾项目占地61万平方米金海岸大亚湾项目占地162万平方米碧桂园岐山度假村占地200万平方米万科项目--大盘云集，品牌企业云集，群雄逐鹿，市场硝烟四起8惠阳、大亚湾市场背景——区域地产开发市场背景背景一：深圳房价飞涨，可开发用地不足200平方公里，需求外溢，“大深圳”同城生活圈呼之欲出深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度，消耗了前9年的收入增长空间。深圳关内已无地可用，关外可开发用地不足200平方公里，可用于地产开发的面积更少，深圳地产将驶向何方？走出去是必然的选择。定基指数：1997年=100（深圳：2006年房价收入比高达12：1）数据来自搜房网可支配收入定基指数住宅销售价格定基指数9惠阳、大亚湾市场背景——区域地产开发市场背景背景二：惠阳－大亚湾地产历经“阵痛”，数年后，生机呈现，经济快速发展！90年代初，惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动，片区内各行业，特别是石化相关产业投资项目规模聚落，但适逢亚洲金融危机国家政策调整，惠州经济承受了“断脉”之痛，区内投资紧缩，这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段。2006年惠阳生产总值90.39亿元，经济增长率16.2％，人均GDP2957美元；发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型经济增长房地产业状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展10惠阳、大亚湾市场背景——区域地产开发市场背景背景三：品牌地产商规模开发，地产渐显生机，大亚湾，众势优聚，催生新地产经济。企业名称/楼盘名称占地面积位置备注熊猫地产300万平方米大亚湾区域熊猫国际已启动碧桂园200万平米新桥尚未启动振业地产173万平方米惠阳三和预计07年启动珠江投资220万平方米大亚湾西区预计07年启动东部集团87万平方米大亚湾西区预计07年启动新阳城43万平方米——预计07年启动星河地产103万平米惠阳预计07年底西飞地产70万平米大亚湾中联项目40万平方米大亚湾预计07年启动总计1230万平方米目前区内通过对已售出、转让地块的盘整，将土地统一重新规划出让，国内知名发展商纷纷前来圈地，同时中心地带小块土地盘活也在加剧，预计今年，惠阳、大亚湾将大盘竞出，催生新一轮地产经济浪潮，区内房地产业将进入发展的黄金时期。11惠阳、大亚湾市场背景——区域地产开发市场背景背景四：近年来，全国房地产市场持续升温，区域泡沫若隐若现，国家重拳出击------现象一：全国重要经济城市房价呈两位数增长，房价收入比大幅提高。现象二：大陆富布斯排行前10名，六位从事房地产行业。现象三：房地产进入全民投资阶段，泡沫隐现。2005年6月1日，国家税务总局：个人购买住房不足2年转手交易时按其取得的售房收入全额征收营业税2005年3月26日，国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》（俗称国八条）2004年10月－2007年，央行自10年来首次上调存贷款利率之后，连续六次加息2006年7月，国家九部委联合出台”国六条”，将方政府推向前队。2006年8月，各地地方政府陆续出台“国六条”实施细则中原观点：国家出台任何政策，都不可能是为了打压房地产业的发展，而是调节市场的良性发展，不能任其自发发展。2007年1月，土地增值税着手清算、两税合一2007年3月，“两会”中，房地产成了“众矢之的”，温总理“居者有其屋”据传，二手房评估限价在即、个税从严征收……12惠阳、大亚湾市场背景——区域地产开发市场背景背景五：无往不利：深、惠实力发展商力发惠阳－大亚湾，众星捧月；区域受利好带动，前景斐然。惠阳大亚湾地产轨迹：一年一大步销售约30万平米销售约45万平米惠阳－大亚湾区域总体房地产市场取得令人欣慰的发展，但市场推盘量及各片区各具特色，因而我们还需要研究高档项目区域市场情况。2005年的惠阳－大亚湾2006年的惠阳－大亚湾年末3500元/平米2007年无往不利年末2800元/平米13沿海高速深惠公路深汕高速人民大路亚湾大道白路云地铁3号线惠阳、大亚湾市场背景——区域地产开发市场背景背景六：城际交通规划利好，区内交通趋势，加速区域融合------深汕高速：淡水和坑梓设有出口，缩短深圳至惠阳的距离。南坪快速：二期工程将建设龙岗区的横岗、坪山、大工业区段至惠阳与西南大道相连，直通澳头镇。地铁三号线：延长至惠阳沿海高速：原计划2007年一线通车，目前盐坝高速盐田至葵涌段已通车，从葵涌--坝光--澳头路段因为其地形、地貌复杂，沿线多数要依靠隧道、高架桥梁相连，将于2008年底前建成通车。本案14惠阳、大亚湾市场背景——区域地产开发市场背景深圳客户成为区域楼市的主要购买者，在一定程度上，惠阳－大亚湾楼市属外销楼盘（区域以外），但结合深惠现状、展望未来，他又应是深惠一体化大势下的必然趋势。背景七：区域客户以深圳置业者为主,置业需求加速释放------15与深圳相近的地缘关系，相近的文化，便利的交通，置业惠州，须充分考虑深圳市场对项目的影响16深圳市房地产市场简析2007年深圳各片区价格对比2007年上半年，深圳市新建商品房批准预售面积为264.17万平方米，同比下降22.47%；商品住宅有效供应继续减少。住宅供应集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积187.26万平方米，占全市住宅批准预售面积的77.25%。罗湖区：15969元/㎡福田区：18382元/㎡南山区：15899元/㎡盐田区：11851元/㎡宝安区：12234元/㎡龙岗区：9592元/㎡17深圳市房地产市场简析供需对比分析（Compare）历年住宅实际销售面积土地供应的限制，使得住宅供应逐年减少供求矛盾明显市场逐年升温，需求逐年旺盛历年住宅批准预售面积统计961.42716.9806.5707.46970200400600800100020022003200420052006万㎡724.41806.56820.13905.237250200400600800100020022003200420052006万㎡18深圳市房地产市场简析市场存量基本消耗殆尽，未来刚性的需求必将外移市场存量(SupplyStock)19深圳市房地产市场简析深圳市场小结（Brief）批准预售面积持续下降，有效供应继续减少，商品房价格天花板屡被击破新建商品房销售面积持续减少，供求关系更趋紧张拥有较好自然资源的市场存量较小，竞争相对较弱商品住房价格继续上涨，热点片区价格上涨较快结论：本项目除了要兼顾惠阳－大亚湾市场之外，深圳市场将是必争之地。深圳购买力东扩趋势明显，为高端市场提供东进通道20本项目不得不提的地产东风——深圳向东，大势所趋近年来，位于第三圈层的龙岗中心城地产发展迅猛惠阳－大亚湾位于第三圈层的边缘地带有理由巧借东风大城、大势、逐渐消失的城界21惠阳、大亚湾房地产市场市场调查项目概况分析及定位惠阳、大亚湾市场背景惠阳、大亚湾房地产市场成交客户分析物业发展建议营销推广方略22惠阳中心区惠阳－大亚湾大盘物业：一个中心，南北两极发展南杰惠阳项目60万㎡占地振业惠阳项目170万㎡占地碧桂园200万㎡占地熊猫国际83万㎡占地珠江投资项目117万㎡占地西飞地产70万方占地东部集团61万方占地西区星河项目103万㎡占地棕榈岛半岛1号东方新城南旋项目78万平米建面国际新城62万平米23众星捧月＆战国七雄：区域规划，促成地产平铺发展，惠阳－大亚湾区域楼市格局渐成。中心区版块：城市化成熟片区城市化步伐加快，配套日臻完善，随着几个品牌大盘的连续开发，片区口碑更劲，片区居住与投资更具吸引力。连续开发，持续销售。惠阳中心区三和版块：自然景观资源优势08年初，借助惠南大道通车，片区迎来发展机遇，预计随着三个项目的同时开发，有望成为豪宅中的后花园。08年下半年后进入销售。大亚湾版块：投资空间最广阔片区楼市价格偏低，未来随着产业经济聚集效应的产生，投资空间广阔。08年随着盐坝高速、片区产业的陆续投产，片区楼市迎来快速增长期。07年中心片推售物业少，高尚物业稀缺。大亚湾中心区24区域在售楼盘分析（惠阳）楼盘名称占地面积/㎡建筑面积/㎡均价元/㎡户型半岛1号200万100万4600-4800叠拼210-260㎡，洋房80-200㎡东方新城33万34万别墅6800洋房35001房51-60㎡，3房80-112㎡，4房320㎡，双拼别墅228-386㎡，独立别墅322-467㎡棕榈岛140万65万15000-25000公寓104-185㎡，叠加别墅280-305㎡左岸春天42860106916未定1房34~52.18㎡，2房51.32~93.64㎡，3房85.-115㎡，商业占地面积:4547.05㎡圣堤亚纳1135859366未定352套，具体未定中天彩虹城8915646万㎡未定两房60-85㎡三房90-135㎡，为主力户型公寓，35-45㎡四房及五房复式单位140㎡左右，商业:3.3万余㎡商业街区25区域在售楼盘分析（大亚湾）关键词:市场发育前的不成熟阶段大亚湾在售楼盘较少,仅熊猫国际及菩堤园较具有代表性,其它均为无影响小盘楼盘名称物业类型规模均价户型客户构成备注熊猫国际洋房别墅总占面83万㎡，总建面107万㎡，2期建面18万㎡4200元/㎡2房2厅84~92㎡3房2厅126~130㎡4房2厅153~169㎡深圳客户60%，大亚湾35%，其它5%一期售罄，后期将有公寓和别墅推出。菩提园洋房占面10.7万㎡，建面21万㎡，分三期开发3800元/㎡3房153.28㎡4房204—298㎡复式417—447㎡深圳和香港客户70%，本地30%一期售罄，二期9月底推出，销售情况不佳君豪公寓公寓占面8486㎡，建面6万㎡一期3400元/㎡（带500元装修）1房（42㎡）2房（70㎡）3房（90㎡）深圳客55%，本地产业客户35%一期售罄，二期咨询中海韵华庭公寓占地1700㎡，建面12600㎡3900元/㎡（带500元装修标准）1房42.64-59.21㎡2房80.58-94.76㎡3房117.71-121.54㎡深圳客户60%，本地客户40%8月12日开盘当日销售40%目前仅余少量单位美岸栖庭公寓占地26000㎡，建面78000㎡，4500元/㎡单房35㎡/1房43-49㎡2房67-89㎡3房102-103㎡深圳客户为主第一批推出136套，销售良好德洲城普通住宅占地19000㎡，建筑面积520000㎡未定2房80-90㎡3房94-120/135-152㎡4房148㎡——预计07年11月底销售新天名城普通住宅占地42500㎡，建筑面积160000㎡未定2房85㎡3房1031-128㎡4房150㎡//6房260㎡——预计07年11月18日听涛雅苑洋房别墅占地53280㎡，建筑面积131000㎡未定20-14