中原_河北师大项目前期定位及规划方向建议报告_123页_XXXX年

1事业三部2010/04河北师大项目前期定位及规划方向建议谨呈：中铁置业——Ⅱ：市场分析定位Ⅲ：规划建议Ⅳ：产品建议Ⅰ：地块条件分析区域概述∣地块条件分析住宅∣公寓、酒店∣写字楼∣商业重点问题总结∣整体规划建议住宅∣公寓、酒店∣写字楼∣商业北京天津石家庄区域概述“河北省会、京津冀第三极、文化生态宜居城市”城市定位区域概述空间布局“一城三区三组团”老城区——金融商贸、文化娱乐、商务办公、信息流通、商业服务等第三产业和生态环境建设。滨河新区——行政办公、会展旅游、文化体育、总部经济等高端服务职能。东部新区——高新技术产业、生物医药及研发中心。新华区裕华区桥东区桥西区长安区开发区泛桥西区泛桥东区石家庄市城区图铁路入地石家庄站区域概述中心城区行政区划区域环境：裕华区生态环境良好，路网体系、公共设施配套优越，城区绿化率、人均绿地高（世纪、希望绿洲公园、裕华路和槐安路两侧绿化带）。未来规划：承担全市总体规划中重点发展居住、教育、科研、体育、会展、文化娱乐、商贸流通等城市功能。本案城市核心区二环一环区域概述裕华区概述主要技术指标条件（假设）占地面积17.04万平米容积率≤3.5建筑面积（地上）59.64万平米建筑控制规模74.55万平米建筑面积（地下）14.91万平米建筑控制高度≤150米商业部分指标（假设）商业比例≤30%写字楼≤17.89万平米公寓、酒店商业、商铺地块条件分析项目经济指标假设条件物业类型：A、住宅B、公寓、酒店C、写字楼D、商业（铺）住宅部分比例55-60%（假设）住宅约35.78万平米客户需求由“自用”逐渐转变为“投资”。客群范围及特征均发生了根本性变化。自用投资序号项目名称区域容积率占地（㎡）总建面（㎡）本案裕华区3.517.04万约60万1金正●缔景城桥西区3.920.5万66万2中宏●汇景国际长安区412.8万52万3万象天成桥西区6.52.7万17.5万4先天下长安区2.318万42万5万达广场裕华区3.9739.58万157万6开元环球中心长安区11.61.5万17万7中央悦城裕华区约3.6约5.5万20万8滨江尚城国际桥东区3.432万110万9勒泰中心桥东区6.56.15万62.36万大规模综合体本案地型规整，规模大，属于石家庄市少有的大型综合体项目地块条件分析石家庄主要综合体项目建筑面积（㎡）产品组合配比序号项目名称总建面写字楼商业酒店公寓住宅住宅公寓写字楼酒店纯商业1金正●缔景城66万约4万约19万约2万约5万37万56%7%6%3%28%2中宏●汇景国际52万5万9万—15万23万44%29%10%——17%3万达广场157万20万28.5万4.2万26万80万43.70%14.20%10.90%2.30%15.60%4万象天成17.5万2.6万8万2.4万2.5万——14.4%14.8%13.7%45.7%5先天下42万8万22万—12万29%19%——52%6开元环球中心17万7万2.5万6万1.5万———9%41%35%5%7中央悦城20万约4万—9万—约7万35%——2%45%——8勒泰中心62.36万10万25.8万6万6万15万——10%16%10%41%地块条件分析住宅比例、规模：金正、中宏、万达所占比例约45%或以上上，体量超过20万甚至更多；是以住宅为主导的综合体项目。商业比例：万象、先天下所占比例在50%左右，是以商业为主导的综合体项目。各项目产品组合配比本案住宅超过50%，且体量约35万，是以住宅为主体的城市综合体项目。本案商业体量约18万，属中等规模商业集群。商业规模：超大型商业集群在50万平米以上，大型商业集群30万左右；中型商业集群20万左右。地块条件分析各项目商业物业类型配比项目建筑面积（㎡）序号项目名称写字楼纯商业酒店公寓总计1万达广场20万28.5万4.2万26万78.7万2勒泰中心10万25.8万6万6万47.8万3先天下8万22万无无30万4金正●缔景城约4万约19万约2万约5万30万5中宏●汇景国际5万9万无15万29万6万象天成2.6万8万2.4万2.5万17.5万7开元环球中心7万2.5万6万1.5万17万8中央悦城约4万无9万无13万城市核心区域内/大规模/居住型综合体地块条件分析本案的整体性特征地块四至：北临裕华路；南临旅游局宿舍；西邻育才街；东临体育大街；项目处于裕华区西北部，距市中心较近；地块形状相对方正，周边路网发达；交通便捷，环境无污染。地块条件分析项目四至Strengths优势：Opportunities机会Threats威胁：Weaknesses劣势S1地理位臵优势突出；S2临近河北师大，人文环境优越；S3周边服务性配套较多，有利于吸引高端客户；S4市政配套设施完善，科教文卫设施一应俱全；S4开发商品牌实力雄厚；W1旧职工宿舍、住宅影响社区整体品质；W2主路噪音污染影响居住舒适度；W3交通流线问题，影响项目通达性；W4生活性商业配套相对匮乏；O1经济危机影响渐弱，提供宏观基本层面保证；O2泛CBD区域向东南发展趋势；O3政府加大基础设施投入力度；O4发展商品牌建设；T1潜在项目持续入市，加剧市场的竞争；T2房产市场仍面临调整可能，市场不可预期性变化多；T3项目运营周期久，长线运营风险高。借助优势条件强化区域价值拔高项目形象增加产品卖点提升项目预期突破市场竞争地块条件分析SWOT分析Ⅱ：市场分析定位Ⅲ：规划建议Ⅳ：产品建议Ⅰ：地块条件分析区域概述∣地块条件分析住宅∣公寓、酒店∣写字楼∣商业住宅∣公寓、酒店∣写字楼∣商业重点问题总结∣整体规划建议市场分析定位住宅部分经济面政策面人均GDP：27873元；↑11.2%贷款基准利率（五年）：5.94%;↓24.1%人均可支配收入：14789元；↑12.0%人均GDP:21969元；↑10.0%；贷款基准利率（五年）6.84%/↑11.8%人均可支配收入：11495元；↑14.5%人均GDP:25066元；↑14.1%贷款基准利率（五年）7.83%/↑14.5%人均可支配收入：13205元；↑14.9%降息：居民首次购买普通/改善型住房执行贷款基准利率0.7倍；降低开发商自有资金比例国六条：90/70指标颁布；规范房地产市场交易秩序；提高存款准备金率；提高存贷款利率。严格房地产企业及个人贷款审批；上调土地使用税；上调存款准备金率；上调存贷款利率。2006-2009年石家庄市商品住房整体走势244220292.4323.4164.32260212.635601002003004002006200720082009商品住房批准预售面积商品住房登记销售面积（万平米）住宅市场06-09年石市商品房供求走势人均GDP：30939元；↑11%贷款基准利率（五年）：5.94%;人均可支配收入：16859元；↑14.0%降息：降低首付比例和个贷利率减税：减免土地增值税、印花税、契税等营造良好开发环境。【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局2006年批准预售商品住房90平米以下21%90-140平米64%140平米以上15%90平米以下90-140平米140平米以上2007年批准预售商品住房90平米以下38%90-140平米40%140平米以上22%90平米以下90-140平米140平米以上2008年批准预售商品住房140平米以上3%90平米以下50%90-140平米47%90平米以下90-140平米140平米以上2009年批准预售商品住房140平米以上29%90平米以下26%90-140平米45%90平米以下90-140平米140平米以上最近四年批准预售（供应量）的住宅产品户型主要集中在90-140平米区间；140平米以上的大户型供给量在09年有明显增加。【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局住宅市场06-09年商品房供给面积分类2006年登记销售商品住房90平米以下15%90-140平米71%140平米以上14%90平米以下90-140平米140平米以上2008年登记销售商品住房90-140平米40%140平米以上20%90平米以下40%90平米以下90-140平米140平米以上2007年登记销售商品住房90平米以下25%90-140平米50%140平米以上25%90平米以下90-140平米140平米以上2009年登记销售商品住房90-140平米57%140平米以上21%90平米以下22%90平米以下90-140平米140平米以上登记销售（需求量）的主力面积区间与市场供应基本一致，集中在90——140平米之间；140平米以上大户型需求一直比较稳定。【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局住宅市场06-09年登记销售（实际需求）分类住宅市场06-09年商品房销售价格走势313033783810389743866.30%7.92%12.78%2.28%12.54%05001000150020002500300035004000450050002006200720082009初2009年底0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%房地产销售价格（元）较上一年增幅房地产价格长期落后与全国平均水平；06年以来房价稳步上涨，增幅在7%——12%左右；石家庄投资、投机需求有限，因此在08年房价没有大幅下跌，仅涨幅有所回落；【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局与本案档次定位相似、以住宅为主的综合体项目；石家庄09—10年较有市场影响力的在售楼盘（主流楼盘）；住宅市场住宅样本项目选择项目名称住宅建面（万平米）容积率住宅物业类型主力户型面积区间单价（元/㎡）套价（元）09年销售情况金正缔景城（三期）373.9高层126--1706700/540060—90万三期持续销售，目前剩余房源有限，多为偏大偏小户型汇景国际233.2高层100-1386300/480048—66万销售情况良好，基本售罄，仅余180㎡以上大户型若干。万达广场（未售）高层预计7800恒大城（未售）高层预计8000左右蓝郡18.61.68洋房、联排、小高、高层洋：160-167联：230-260小：150-160高：90-95洋：6500/5500联：17000/11000小：6500/5000高：预计6000洋：88万联：210万小：75-80万高：54-57万洋房售罄；联排销售60套左右，剩余20套；小高销售情况良好；高层售卡3月开盘国际城（四期）202.5多层小高、高层120-180预计售价6000以上新公爵（一期）3.52洋房150-16010000/7500130-140万开盘以来伴随市场回暖，销售良好名门华都（一期）382.5高层140-1806500/450063-81万一期大户型销售良好第五大道（一期）高层58-18011000/850050-153万一期销售一般，精装修不被认可远见（未售）273.1高层预计售价6500以上锦麟92.1洋房、小高层140-170小：5700/5000洋：6500/6000小：90万洋：102万一期推出180套房源，转签130套，销售率72%阿尔卡迪亚（一期）233.48高层90--1416200/460042-66万09年3月4500元起价销售情况良好，伴随市场回暖，多次调价。现一期所剩房源不多剑桥春雨（二期）503.49高层130-169沿街：5500内部：650070-110万09年9月开盘，因只可一次性付款，销售速度一般住宅市场住宅样本项目选择【数据来源】：河北中原市场研究部住宅市场1、主力户型面积区间020406080100120140160180200051015minmax面积区间主要在90—180平米之间01000200030004000500060007000800090001000002468单价区间主要在5000-6500元之间套价格区间主要在48-100万元之间02040608010012014016002468102、主力户型单价区间3、主力户型套价区间住宅市场住宅市场样本90