中原_海南东线海岸项目楼盘调研分享报告

CentalineConsultants东线海岸楼盘调研分享报告Codeofthisreport|2结论客户对区域的界定越来越模糊，未来有可能取而代之的是“大海南”的概念，各项目要想在激烈的竞争中取胜，不能仅依靠自身的区域价值来形成有效的竞争区隔楼盘的综合素质，在市场回归理性的时代所扮演的角色极其重要。尤其是旅游度假配套设施的完善和旅游文化的植入，标志着海南旅游地产逐步实现升级市场不确定性风险背景下，竞争聚焦在产品的核心价值上，客户在产品的“性”与“价”寻求平衡成为市场竞争的最敏感之处Codeofthisreport|3321个盘分析典型案例分析专题分析Codeofthisreport|4山水汇园中信山钦湾华润石梅湾石梅山庄子爵公馆香水湾1号香水君澜富力湾清水湾福湾半山半岛公主郡西山度Codeofthisreport|51个盘分析山水汇园中信山钦湾神州半岛-君临海富力湾清水湾半山半岛公主郡Codeofthisreport|6属性：城郊板块无强势旅游资源的大型居住项目项目信息开发商琼海兆南房地产开发有限公司占地50万M²地址琼海市海御东线与新海路交界处建面75万M²代理商无楼栋数64栋建筑类型公寓、洋房总户数10822户均价6300元/平米产权住宅起价5800元/平米年限70年装修标准毛坯绿化率40％山水汇园1Codeofthisreport|7户型：以小户型公寓为主打产品，产品以经济实用为主要卖点，总价低，进入风险小户型配比总套数套数比户型面积A户型45㎡18720%B户型65m²24026%D户型67m²28531%F户型40m²18823%合计900100%＞山水汇园一期七栋高层约900套，分为1梯4户2梯4户和1梯6户，2梯6户多种类型＞由于项目定位为比较经济型的居住社区，户型设计上也显得比较保守，结构中规中矩，比较方正，适合长期居住与养老山水汇园2Codeofthisreport|8优劣势：淡市之下，产品的经济实用性与较低的总价控制很好的切合了市场的需求主流，是众多项目值得借鉴的地方优势（Strengths）劣势（Weaknesses）＞占地50万亩，规模大，具备大盘的抗风险效应＞发展商在当地的品牌效应，前期老客户资源丰富＞价格便宜，客户易接受＞户型不方正＞在琼海市郊区板块，项目周边无任何配套＞房屋使用率不高，死角多机会（Opportunities）威胁（Threats）＞年底轻轨通车在琼海设有站点，缩短到海口和三亚的时间＞低价入市，震撼市场，赢得引领市场的主动权，也获得客户的认可＞市场环境的不确定性，导致客户观望的心态加剧，后续销售受阻山水汇园3Codeofthisreport|91个盘分析山水汇园中信山钦湾神州半岛-君临海富力湾清水湾半山半岛公主郡Codeofthisreport|10属性：拥有强势海景资源的低密度旅游度假项目项目信息开发商海南海方、中信地产占地936亩地址琼海市博鳌镇玉带滩南侧正门岭建面19.26万M²代理商上海天启&开启楼栋数5栋建筑类型公寓、别墅总户数2500户均价待定产权混合用地绿化率65％年限55年山钦湾1Codeofthisreport|11户型：户型结构较传统，缺乏明确的产品创新和市场竞争力户型配比总套数套数比户型面积A3-1户型52㎡55022%A3-2户型54m²130052％A3-3户型80m²35014％A3-5户型130m²1205%A3-6户型117m²1807%合计2500100%＞山钦湾一期五栋高层约2500套，分为1梯2户1梯8户＞主力户型典型的海景公寓设计，进深长，面宽窄，阳台大，厅卧合一＞将厨房设计简化成厨吧，弱化居家功能，强化度假的空间感山钦湾2Codeofthisreport|12优劣势：内部配套的完善很好的提升了客户的购买附加值，很好平衡了区域陌生感所带来的抗性优势（Strengths）劣势（Weaknesses）＞项目占地936亩，中信地产打造＞社区内配套齐全＞海景景观资源丰富＞毗邻世界顶级高尔夫球场＞五星级酒店由知名品牌喜来登打理＞顶级球场将举办大型赛事＞交通不便利＞项目周边无任何配套＞项目周边居民少，安全不受保证机会（Opportunities）威胁（Threats）＞年底轻轨通车在博鳌设有站点，缩短到海口和三亚的时间。机场也动工在建＞博鳌区内竞争楼盘多＞中信龙潭岭和千舟湾独栋别墅即将启动山钦湾3Codeofthisreport|131个盘分析山水汇园中信山钦湾神州半岛-君临海富力湾清水湾半山半岛公主郡Codeofthisreport|14属性：横跨几大湾区的大型区域旅游度假综合体项目神州半岛-君临海1项目信息开发商海南耀兴置业占地（㎡）9420000M²地址万宁市神州半岛旅游度假区建面（㎡）237613M²代理商北京伟业、易居中国楼栋数7栋建筑类型公寓、别墅总户数1725户均价1.3万/平米（公寓）产权住宅起价1.2万/平米（公寓）年限70年建筑类型公寓、别墅绿化率49.3％Codeofthisreport|15户型：空间的通透与阔绰感，大大的提升了客户的度假体验感与享受性，产品具有很强的竞争力户型配比总套数套数比户型面积A户型144㎡-148m²18911%C户型86㎡-89m²113866%D户型103m²34520%E户型131m²533%合计1725100%＞近7米的海景面宽，超大的海景阳台，极大的提升了景观资源的享受性＞卧室面积远远大于客厅，倍感阔绰与尊贵，产品特性体现了对度假生活的深刻理解＞弱化厨房功能，强化浴室空间的阔绰，空间有选择的进行夸张与缩小，满足了度假人群的放松、舒适的需求神州半岛-君临海2主力户型分析Codeofthisreport|16样板房赏析神州半岛-君临海3Codeofthisreport|17优劣势：性价比是该项目打败竞争对手的最大亮点，同时对度假旅游生活方式的深刻理解也是该项目才产品上的最大创新优势（Strengths）劣势（Weaknesses）＞政府重点规划区域＞天然双海景，6重景观，自然资源丰富＞别墅与高层相对独立，私密性强，景观视野开阔＞用材用料选用高档品牌＞周边高端配套较多＞商业、生活配套不完善＞距离生活区较远，生活购物完全依靠社区内部解决＞房屋使用率不高，公摊面积大机会（Opportunities）威胁（Threats）＞年底轻轨通车在神州半岛独立设有站点，大大缩短了至海口和三亚的时间。＞各大高端酒店的入主，为区域内经济增长起到拉动作用＞并非为神州半岛唯一开发商，中信泰富、保利等知名开发商在岛上均有土地。神州半岛-君临海4Codeofthisreport|181个盘分析山水汇园中信山钦湾神州半岛-君临海富力湾清水湾半山半岛公主郡Codeofthisreport|19项目位置陵水县香水湾旅游度假区8区南段开发商海南富力房地产开发有限公司容积率0.24物业类型别墅、公寓、酒店式公寓规模占地面积1667500平米，建筑面积400000平米配套小区内有17000平米的中心商业街、医疗会所、康体理疗中心、万豪酒店、美食商业街、室内运动球馆等。物管公司及费用海南富力物业管理公司；4.8元∕平米总户数1500户装修标准2000元精装修价格区间800-1700万交通情况距三亚市区66公里，陵水县城9公里开盘时间2008年8月1日1富力湾属性：品牌发展商主导的拥有一线海景资源的大规模低密度旅游度假物业Codeofthisreport|20优劣势：发展商品牌以及低密度物业所带来的度假舒适感是项目的优势所在优势（Strengths）劣势（Weaknesses）＞所处区域优势，交通便利。＞品牌开发商，前期的客户积累丰富。＞配套较齐全，超市，餐厅，咖啡馆已经开始营业。＞容积率低，环境好。＞因为开发商团队，销售员专业精神不够。机会（Opportunities）威胁（Threats）＞所处区域未来发展空间较大。＞海南富力集团其他项目相继开盘，将会很大提升开发商知名度。＞香水湾度假区竞争楼盘过多，客户容易流失。＞政府对海棠湾的大力推广和建设2富力湾Codeofthisreport|211个盘分析山水汇园中信山钦湾神州半岛-君临海富力湾清水湾半山半岛公主郡Codeofthisreport|22项目信息开发商海南雅居乐房地产开发有限公司占地10005000平米地址位于陵水县东部沿海，跨越英州，新村两个乡镇建面10000000平米建筑设计美国RTKL国际建筑事务所商业30万平米承建商中天建设集团、宏润建设集团等国家一级资质施工单位容积率0.4物业管理雅居乐物（业）管理公司、第一太平戴维斯绿化率35%总层数别墅3层、公寓14-26层车位比瀚海银滩700车位均价泰式别墅均价4.5万/平米，最低480万/栋起；欧式别墅均价3.6万/平米，最低700万起；公寓均价2.6万/㎡开盘日期2009年/3月/28日配套高尔夫球场、游艇码头、酒吧一条街、五星级球会、休闲会所、影剧院，星级酒店，商业街1雅居乐清水湾雅居乐清水湾属性：品牌发展商主导，拥有强势海景资源的湾区大盘Codeofthisreport|23星海传说一期星海传说二期欧式，泰式别墅清水湾整个规划布局Codeofthisreport|24清水湾——星海传说星海传说组团距海5分钟的路程，分为两期开发：一期：泰式别墅60套左右欧式别墅60套左右；14套公寓；现已售罄。二期：主要是别墅系列，分为泰式别墅和欧式别墅和11栋公寓，现11栋公寓已经售罄，现售的是泰式和欧式别墅泰式别墅欧式别墅2雅居乐清水湾Codeofthisreport|25瀚海银滩位于清水湾大道和南海之间，离海有100米的距离，有22栋公寓，123套别墅和一条商业走廊组成海景别墅商业街游艇码头沙滩区现售SA3公寓，总共有195套。目前还剩下100套左右分布在SA3洋房、公寓SA33雅居乐清水湾Codeofthisreport|26丰富的产品线结构，别墅总价区间的合理控制是产品畅销的关键因素户型类别户型面积（㎡）总套数（套）赠送面积（㎡）楼层（层）泰式A2居室1051621052泰式B3居室1591621692泰式C3居室184951632泰式D2居室160191263欧式A13居室230831083欧式D13居室25055824欧式D23居室225161904欧式T12居室216210914公寓A2房2厅10911阳台一半11公寓B2房2厅1204阳台一半11公寓C1房2厅913阳台一半11公寓D单间7719阳台一半11公寓E1房2厅9725阳台一半11公寓F2房2厅1732阳台一半11公寓G2房2厅1661阳台一半11“星海传说”组团别墅总共有947套，其中泰式别墅438套，欧式509套“瀚海银滩”组团SA3号公寓货量400多套公寓发售每层39套公寓现售：现泰式别墅A户型105㎡已售罄推售方式：分阶段分批量推售4雅居乐清水湾Codeofthisreport|27典型户型分析：清水湾105㎡泰式小别墅本户型首层为半地下室，客厅大，空间感强，客厅开阔有吧台和台球桌，在室内营造娱乐休闲氛围。地下层平面图（105㎡）娱乐区休息区5雅居乐清水湾Codeofthisreport|28典型户型分析：清水湾105㎡泰式小别墅本户型一层客厅大，阳台大，浴室大，营造度假奢华氛围，采光井最有特色，采光度强。休闲区占面积大，生活区休息区采光井停车区休闲区6雅居乐清水湾Codeofthisreport|29优劣势：依托品牌实力，大规模大手笔的开发，充分的体验感，极具性价比优势的核心产品是项目最大竞争力优势（Strengths）劣势（Weaknesses）＞地处热带气候＞依南海而建，海滩景观资源＞规划配套丰富，酒店，高尔夫，商业配套完善＞户型空间感强，装修标准全装＞品牌影响大＞开发周期长，投资升值大＞项目所在地配套不完善＞装修档次不够，装修材质不够明细，装修标准低＞无机场＞开发周期长享受年限较短机会（Opportunities）威胁（Threats）＞东线轻轨直接对本项目开通＞房产项目带动周边配套的发展＞周边项目的竞争7雅居乐清