中地行XXXX年10月海南珠江实业集团万宁春园湾项目可行

11珠江实业集团万宁春园湾项目可行性研究报告二〇一〇年十月Part1:市场研究Part2:项目及周边规划分析Part3:项目定位方向初步建议Part4:项目成本收益分析Part5:综合结论Programcontent1PART市场研究海南宏观市场研究万宁房地产市场研究海南东线代表性项目分析小结Part1：海南宏观市场研究—国际旅游岛研究时间：2010年1月4日标题：《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》定位：提出了海南国际旅游岛建设发展的总体要求,明确海南国际旅游岛战略定位:我国旅游业改革创新的试验区;世界一流的海岛休闲度假旅游目的地;全国生态文明建设示范区;国际经济合作和文化交流的重要平台;南海资源开发和服务基地;国家热带现代农业基地。国家战略，国际化的高度国际旅游岛建设对海南的影响：国际旅游岛建设是海南富民强岛的出路；国际旅游岛的概念将为海南带来一个全新的投资机会；国际旅游岛建设将推动海南各城市产业及建设发展，迅速站在巨人的肩膀上，与内地的大连、青岛、厦门、珠海等滨海旅游城市拉大距离；随着国际旅游岛的发展，海南房地产产业将迎来新一轮的重大发展及结构调整；海南全省产业布局面临着转型和升级的契机，结合国家政策不断发展和完善城市化建设。国际旅游岛政策对海南的影响Part1：海南宏观市场研究—国际旅游岛研究国际旅游岛政策对万宁的影响琼海-万宁组团主要发展滨海旅游、温泉旅游、国际会议、乡村旅游、休闲农业、休闲渔业等产品。万宁石梅湾/神州半岛休闲度假区。建设集旅游度假、休闲疗养、现代服务于一体的国际旅游度假区。万宁兴隆旅游度假区。进一步提升改造，打造成集温泉疗养、归侨文化、农业科普、演艺娱乐于一体的旅游综合度假区。建设一批特色旅游小镇，按照“规划引导、企业参与、市场运作、群众受益”的原则，推动海口演丰镇、云龙镇、文昌东郊镇、定安龙门镇、琼海博鳌镇、会山镇、万宁兴隆镇等一批特色旅游小镇的建设。推进中线地方高速公路和万宁至洋浦地方高速公路建设，形成“田”字型高速公路网络。提升现有国道、省道技术等级，改善农村道路交通条件。到2015年，形成岛内“2小时旅游交通圈”。万宁市中心城区要加强经济中心作用，城市空间向后海延伸发展，与乌场港开发区形成组团结构，吸引产业集聚，扩大城市规模，提高综合服务能力。Part1：市场研究—房产新政专题分析“4.15”以来国家出台的一系列房产新政时间措施要点2010-10-12实行限定居民家庭购房套数政策，每户限购一套商品住房。对三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭，实行限购１套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。2010-9-29商品房首付最低比例提高至30%对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，文件要求严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。另外，各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。2010-9-27国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010-5-13国三十六条在毫不动摇地巩固和发展公有制经济的同时，毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展，进一步鼓励和引导民间投资。2010-5-2央行年内第三次上调存款准备金率央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010-4-21二套住房以套数界定新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。2010-4-19住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可，开发商不得收取定金商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010-4-17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010-4-15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。Part1：市场研究—房产新政专题分析海南省地方调控政策Part1：市场研究—房产新政专题分析从2010年出台的一系列调控政策可以看出，政府的根本出发点是要保持房地产的稳定发展，遏制房价过快增长，预计在接下来的一段时间，中央还会陆续出台相关政策。从现有颁布的政策看，主要是针对各种目的的炒房和投机性购房，对首次置业门槛也有所收紧。短期来看，政策的颁布严厉且密集，因此接下来1-2年之内，整体楼市会进入一个观望和调整期。中长期来看，即未来3-5年，甚至更长的时间来看，随着国际旅游岛各项细则的实施，以及海南各城市发展配套的不断完善，房地产业将进入新一轮的发展热潮，海南中长期的房地产市场发展潜力巨大。三亚“限购令”出台的在一定程度上抑制了海南房地产市场的投机性需求，同时不仅会加重购房者的观望情绪，也将对短期销售造成一定的影响。而对于想进行多套投资的客户来讲，可能会分流到海口和三亚周边的区域，如万宁、琼海等区域；对于开发商来讲，应在合法合理的基础上不断的调整销售策略和不断打造和提升楼盘的各方面的价值，为延迟到来的旺季以及长远的发展做好充分的准备。Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析海口市整体定位与规划（1999-2010年）海口发展城市新思路：中强、西拓、东优、南控中强：做大做强中心城区西拓：未来椰城发展新空间东优：江东新区崛起可期南控：护好城市之肺省会城市，城市发展与建设引领海南，将继续发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地的作用。Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析文昌市是国家“航天发射基地”落户的所在地。文昌城市整体发展以科学发展观统领全局，以省会城市海口为依托，以航天项目为龙头，以‘两桥一路’为轴心，以木兰滨海新城、铜鼓岭旅游城、八门湾休闲小城、文城商贸城、冯家湾度假休闲城以及生态文明片区为支撑，把文昌建设成为具有文化、航天、椰林特色鲜明的中等规模滨海旅游城市。文昌市正处于大力发展第三产业时期，并明确提出“以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推动房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业。”文昌市整体定位与规划（2004-2020年）航天城和高隆湾片区的开发，加快了文昌城市建设与发展的步伐，文昌将逐步建设成为集卫星发射、航天科普、度假旅游于一体的现代化航天城。Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析琼海市是海南省第三大城市，是岛东商贸的中心，是“博鳌亚洲论坛”国际性会议永久会址落户的所在地。近年来，琼海一直致力于良好投资环境的营造，塑造“一点两翼，三组团，五中心”的城市规划格局，加快供水、供电、通讯、道路等基础设施建设，并进行多个区域的规划招商。目前琼海市主要规划区有博鳌水城特别规划区、龙湾港城市经济综合开发区、富海工业区等。琼海市整体定位与规划（2001-2020年）博鳌亚洲论坛对琼海的拉动作用巨大，加快了琼海城市建设与发展的步伐，未来将继续将博鳌建设成为世界级国际会议中心。Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析万宁拥有独特的滨海旅游资源，其中109公里的海岸带，有山钦湾、春园湾、神州半岛、石梅湾等9个优质海湾、2个神奇的内海、7个风光旖旎的岛屿和半岛。万宁市按照“一带两区两片”总体结构进行战略布局，一带即东部沿海从北至南的109公里的海岸带；两区即大兴隆旅游区、大万城旅游区；两片即东山岭旅游片、龙滚-六连岭旅游片区。万宁市的房地产发展未来将会按照城市“一带两区”的结构来发展，并且以石梅湾、神州半岛为代表的旅游度假区项目将会带动滨海一带发展成为高端的度假房地产项目。万宁市整体定位与规划（2005-2020年）万宁目前城市建设与发展的速度较慢，随着神州半岛、石梅湾等区域开发的带动，将建设成集旅游度假、休闲疗养、现代服务于一体的国际旅游度假区。Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析陵水县具有优越的地理位置、宜人的气候和丰富的旅游资源相得益彰。海岸线长57.5公里，东西宽32公里，南北长40公里，总面积1128平方公里。陵水县享有“三湾、三岛、二湖、一山、一水”的美誉。被誉为“珍珠海岸”的海岸线上，有着有“天然养殖场”之称的黎安港和具有“家文化”特色的新村港；有景观靓丽的香水湾、清水湾、土福湾等著名旅游度假胜地；有全国唯一的半岛型、开放型的野生动物猕猴省级自然保护区。陵水县整体定位与规划（1999-2010年）近年来随着清水湾、香水湾和土福湾等湾区的开发，陵水的区域建设步伐明显加快，独特的气候及地理位置将其成为大三亚片区的重要组成部分。Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析三亚市中国唯一热带滨海旅游城市，旅游度假资源丰富，珍藏三亚独缺房产资源成为大多数喜欢度假休闲的成功人士首选之地，同时也是资产保值增值的首选。三亚呈现国际化趋势，一系列大型国际活动，不断提升三亚的国内外知名度。三亚的城市发展定位是以“一市两都三中心”作为整体结构功能布局，在发展方向上是以旅游业为主导产业，加快推进旅游国际化进程，将三亚建设成为国际一流的热带滨海度假旅游目的地。三亚城市发展需带动琼南发展的南部中心城市；全国人民旅游度假、健康休闲的“大阳台”；世界著名、亚洲一流的热带滨海度假休闲目的地。三亚市整体定位与规划（1999-2010年）三亚作为中国唯一的热带滨海城市，近年来城市建设步伐也已加快，将继续把三亚打造成为世界级热带滨海度假旅游城市，发挥三亚热带滨海旅游目的地的集聚、辐射作用。Part1：市场研究—海南东线各城市房地产发展分析东线各城市房地产价格分析494156444045199212100079000500010000150002000025000文昌琼海万宁陵水三亚海口2010年上半年东线各城市房地产价格分析图表（单位：元/平方米）从图表中我们可以看出，万宁房地产价格在各大东线城市中居最尾数，其中三亚居首位，其次是陵水等城市。以此可以看出，在东线各城市房地产市场的发展对比下，万宁房地产发展空间相对其他东线城市较大，后续力发展强力十足。随着周边环境的不断完善，也将吸引更多的投资者和开发。数据来源：海南房地产信息网东线各城市房地产销售总面积分析2009年东线各城市房地产销售总面积分析图表（单位：万平方米）作为省会的海口表现出强势的发展力，在海南各大城市中销售总面积居首位，其次是三亚，接下来是琼海、文昌、陵水，万宁居最末位。但随着国际旅游岛的大力建设，万宁作为东线城市的价值“洼地”，有着优质的海景资源和其他自然景观资源，受到了越来越多开发商和购房者的关注，未来发展潜力十分巨大。41.5976.0116.0335.64114.51190.68050100150200250文昌琼海万宁陵水三亚海口数据来源：海南房地产信息网Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析海南近期土地政策分析Part1：市场研究—海南东线各城市土地市场分析日期政策内容2010.6.21海南禁止别墅用地国际旅游岛实行严格土地政策。《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》中获悉，在国际旅游岛的建设过程中，要落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，严格执行土地用途管制制度，禁止供应别墅类用地。2010.6.8三