中广信_河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页

谨呈：新华区项目定位规划报告浙江广厦集团第2页引：关于价值与价格的思考致谢浙江广厦集团有幸与浙江广厦集团合作，我们倍感责任。10年中广信的成长历程，与中国地产的历史是难以相提并论的。但正是因为您们的专业的精神和严谨的工作态度，正是因为您们对中广信的信赖，中广信得以不断成长。在工作过程中，经过贵我双方多次沟通，不断调整工作方向和工作内容，最终形成以下报告体系：在随后的60分钟地产沟通创新服务+报告体系+环境分析项目定位细节思考认识项目分期及经济测算报告大纲目录二、认识项目•项目本体研究•案例解读五、细节思考•拆迁户与整盘的思考•铁路对项目的影响•设计细节建议第5页+报告体系+环境分析项目定位细节思考认识项目分期及经济测算一、环境分析石家庄城市解读房地产业发展特征房地产板块分析重点项目分析城市解读〇城市概况〇经济指标〇区域特征简述第8页城市概况城市位置：石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。相邻省市：位于首都北京西南方向，距离天津270多公里，城市南则相邻山东、山西。气候条件：属于暖温带大陆性季风气候，四季变化显著，气候干燥，多风沙。城市面积：现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口917.5万，其中市区面积455.8平方公里,人口217.3万。经济地位：处于四大城市之间、由于缺乏向心力，资源流向周边的大城市，形成严重的“空吸现象”，属于经济的洼地。第9页经济指标0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.003,500.0020052006200720082009GDP（亿元）GDP增长率石家庄市2005-2009GDP增长0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.001800.0020052006200720082009第一产业第二产业第三产业石家庄市2005-2009三产比重图三种产业的比值看出，第二、三产业增速稳步提高，说明城市的聚合能力在不断增强。石家庄的经济发展一直保持持续、稳步、快速发展的势头，说明城市已经进入从产业化向城市化转变的过程。第10页区域解读区域特征简述区域简述：新华区：城市传统的老城区，交通便捷、配套齐全，省级单位的聚集地桥西区：传统的文教区域，近年高新区的筹建带动了区域的产业升级桥东区：城市传统的商业中心区，商业、商贸发达裕华区：近年政府重点打造的区域，由于前期土地供应较大，近期成为房地产项目开发热点长安区：新区区域，伴随着基础设施及地产开发的邻尾声，初步形成城市CBD区域的雏形。石家庄未来城市发展定位：——区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、华北南部中心城市。——产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基地。——交通定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一。——商贸功能定位：华北地区重要商埠。——城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市。遵循“接轨京津、借势发展，融入国际、开放发展，辐射周边、极化发展”的发展思路石家庄房地产行业分析〇房地产行业发展现状分析〇发展优势及机会分析第12页122.1027132.1452197.537280.3979370.713%12%14%16%15%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%05010015020025030035040020052006200720082009房地产投资额（亿元）所占固定投资比例房地产行业发展历史分析投资比例及价格走势石家庄历年固定资产与房地产投资开发情况图2005年—2009年是石家庄房地产市场高速发展时期。虽然增长速度有所放缓，但从所占固定投资比例来看，比例呈平稳态势，表明了石家庄房地产业的繁荣发展。石家庄历年市区商品住宅均价图05—09年石家庄整体房价涨幅20%，上涨幅度相对于其他足，城市而言，幅度不大，主要是近几年土地供应量充保证了住宅价格的平稳。05001000150020002500300035004000450020052006200720082009商品住宅均价（元/平方米）第13页房地产行业发展现状分析区域和产品518596903804020004000600080001000012000一环以内一环二环之间二环以外供应套数石家庄环线供应量目前市场上的供应主要集中在一、二环之间，二环以外供应相对较少。在售产品主要以小高层和高层为主，在市区尤其是二环以内，多层住宅产品逐渐退出市场。36084456245932559263975010002000300040005000150以上120-150100-12080-10060-8060以下供应套数石家庄面积段供应量产品面积方面，120—150㎡的中等户型与60以下的小户型势均力敌。受“国十五条”限制，后期小户型产品供应将超过其余产品。60-80㎡的产品相对其他面积端供应略少，呈现出一个供应缺口。第14页发展特征及机会分析石家庄房地产业发展机会分析：1、城市地位：处华北腹地重要区域，具备良好的经济发展潜力，但基础设发展缓慢。随着各项设施的不断完善，将吸引更多关注。2、价值洼地：处于北京与天津两大直辖市之间，价值洼地感明显，这也预示着有更多的人流、财流注入。3、行业洗牌：原来一直以本地开发商为主，随着外地开发商的进入，将对本地开发商造成冲击，改变行业格局，有助于建立更科学完善的行业体系。石家庄房地产业发展特征一、从未来趋势看，投资呈递增趋势，市场比较大；二、从政策机制来看，市场机制不太健全，相关政策不完善；三、从市场主体来看，房地产企业众多，未形成品牌大企业；四、从项目产品看，缺乏特色、典范的高端产品；石家庄房地产板块分析〇石家庄房地产住宅板块分析〇石家庄房地产商业圈板块分析〇重点项目分析第16页石家庄房地产板块分析石家庄房地产住宅板块现状和平东路板块开发区板块桥西板块东南板块市中心板块内环板块第17页石家庄房地产板块分析---桥西板块板块范围——“京广铁路-新华路-外环线”概况——是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。中高档住宅具有很大吸引力，刚性需求比重很大；土地稀缺，价格上涨快。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型金正缔景城66万平米高层7300元/平米20-69小户型春江花月25万平米高层、联排低价6490元/平米96-235平米2-4室优盘6万平米高层7100元/平米36-74平米小户型西城印象23.8万平米高层3900元/平方米78—130平米两室、三室典型代表项目第18页石家庄房地产板块分析内环板块板块范围——“和平路-体育大街-槐安路-中华大街”概况——是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘大部分都是高层,房价水平上是石家庄楼市一个标杆无4000元/平方米以下的住宅价格。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型中基礼域60万平米高层低价8000元/平方米80-210平米1-4室汇景国际52万平方米高层7000元/平方米46-300平米1-3室紫晶天域13万平方米高层待定60-135平米1-3室金世界100万平米高层6300元/平方米100-175平米二室、三室阿尔卡迪亚86万平米高层6800元/平方米50-100平米1-4室第19页石家庄房地产板块分析东开发区板块板块范围——东二环以东区域概况——生活配套相对滞后，生活区较少，房龄短，小高层产品已经成为市场主流。随着中央商务区的建设，区域发展潜力巨大。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型心海假日II50万平米高层4000元/平方米88-200平米二室、三室天然城(二期)16万平米多层、小高层待定60--130平米两室两厅两卫珠峰国际（二期）50万平米多层、小高层高层4400元/平方米50-350平米一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室两厅峰尚水榭花都20万高层低价4600元/平方米36-90平米一室一厅、两室两厅一卫第20页石家庄房地产板块分析东北板块板块范围——北二环以北，京广线以东，太平河至滹沱河沿岸概况——是市政规划的高档低密度住宅区，产品多为独立别墅、联体洋房、低层公寓、酒店公寓等，配套设施不完善。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型江南新城120万平米独栋/双拼/联排/叠拼待定180-400平米四室以上桃园小镇50余万平米别墅、多层、小高层1800元/平方米87-170平米二室二厅、三室二室、四室二厅第21页石家庄房地产板块分析和平路板块板块范围——和平路沿线地区，主要是位于长安区的和平路沿线概况——规划为高密度住宅区，厂企集中，综合环境较差。产品以高层为主，属石家庄高均价区域。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型中宏汇景国际52万平米高层7000元/平方米46-115㎡500套左右；146-300㎡300套二室三室名门华都38万平米高层6800元/平米50-330平米三室官鲤12.3万平米高层8000元/平米34—93平方米小户型安联·大城小院6.1万多层4700元/平方米70-140平米二室三室第22页石家庄房地产板块分析西北板块板块范围——“新华路-京广铁路-西北环线”概况——房龄较长，配套落后，多以早年建设的经济适用房、单位宿舍；供应集中为多层和高层，近期新盘较少，主要以中等面积户型为主。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型西山庭院12万平米多层4000元/平方米80-130平米二室、三室瑞泰澜庭15万平米高层3600元/平方米60-130平米二室、三室第23页石家庄房地产板块分析东南板块板块范围——“裕华东路—京珠公路—南外环线—建设大街（汇通路）”概况——定位于城市副中心功能，文化底蕴相对深厚。区域商品房市场极为活跃，小高层产品已经成为市场主流，高层产品比重还在加大，目前均价在5600元/平米左右。案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型西美第五大道70万平方米高层精装11000/平方米120-150平米三室芝兰明仕16万平方米多层\高层4300元/平方米46-180平米二室二厅路劲蓝郡12万平方米小高层\联排6300元/平方米143-300平米三室、四室以上国大全城40万平方米小高层\多层7200元/平方米70-145平米二室、三室公园首府23万平方米小高层\高层6700元/平方米140-150平米110平米二室、三室第24页市场供应特征有新品，少精品市场供给丰富。各种产品、结构、户型一应俱全，但缺少经得起推敲品鉴的经典之作。有绿化，少美化诸多楼盘对环境营造的认识，还仅仅停留在铺草种树的层面，缺少对社区美化的主题表现、人文关怀和生活理念的兑现。有配套，少成套社区配套更多地表现为无目标的“人无我有，人有我大、人大我豪”的硬件比拚攀比，“摆看的多，实用的少”。缺少有体系、有主题，体现生活理念的配套设施。有主张，少主题概念地产大行其道。雷同的社区纷纷扬起不同的生活主张和概念旗号，但在社区构成中却缺少相应的支撑体系。有高档，少高尚高档楼盘，更多地表现为“高价楼盘”或者“地段豪宅”，但普遍存在街区社区空间混杂、商业物业管理松散的现象，高尚社区的人文建设更是鲜有建树。第25页石家庄商业圈板块分析商业板块划分及划分原则划分原则：依据零售业销售情况，对石家庄商业圈进行划分，依据对消费群体的定位，选取最有影响力的三个，进行分析。东购商圈北国商圈万达商圈北国商圈东购商圈万达商圈第26页板块范围——中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业积聚区，包括华联等周边的大型商业场所。概况——石家庄最大的综合型成熟的核心商业区。石家庄商业圈分析---东购商业圈（低档）业态档次和经营情况大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：一家中档的购物中心经营情况良好外，其余经营情况一般；专业市场：由于地段原因，专业市场普遍经营情况良好；主题商场：定位中低消费人群；专卖店：家电、医药、服装等专卖店，经营情况一般。