中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告

1中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告致：中鑫集团2对于本项目的几点思考01.我们面临怎样的市场环境，有何特点？——受城市文化和经济特征的影响，阜阳房地产市场具有其独特的发展特征，这些特征对项目开发具有十分重要的影响。02.本项目如何站位？——未来三环范围内，高容积率项目将成为市场开发主流，在阜阳的市场条件下，项目如何站位才能保证开发目标的实现？03.项目的利润空间在何处？——项目土地成本较高，我们将通过何种形式，在未来竞争中实现项目开发的利润？3PART1项目本体及开发目标解析4项目地处中南大道、临泉路交口东北侧，紧邻阜阳西二环发展黄金轴线——中南大道；项目北侧为汇鑫商业用地（规划）及已经建成的汇鑫美居城（一期）及在建的汇鑫国际广场（二期，是一集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的超大型商业综合体）；项目南侧为在建的香格里拉（三期）商住项目，共有两栋16层小高层和4层的商业物业；项目西侧为中南现代城项目，目前一期已经入住，二期规划中，未来将有红星美凯龙家具生活广场入驻。地块位置地块位于颍州区中南大道临泉路路口东北侧，位于阜阳西二环发展的黄金轴线上，周边住宅物业发展氛围成熟，利于项目打造区域标杆产品价值一：位于阜阳西二环商业核心价值二：隶属颍州住宅发展成熟片区价值三：区域价值与项目价值形成互动汇鑫国际广场汇鑫美居城地块一地块二汇鑫商业用地（规划）香格里拉（三期）中南现代城（一期）中南现代城（一期）中南现代城（二期规划）5周边道路体系：城市主干道中南大道：阜阳西二环分界线，双向六车道，沿线住宅物业发展较为成熟；颍河西路：贯通城市的东西向主干道；阜南路：中南大道南向延伸段；城市次干道临泉路：颍州区和颍泉区的分界线，中南大道西侧段，主要为中南现代城底商；西城墙路：临河路，景观较好；林清路：香格里拉二期沿街商业为主，主营餐饮；支路规划路（南北向）：项目地块内规划路，18米宽；中南商业街：10米宽商业内街，为中南建材港配套商业，主营家具家饰。区位交通地块紧邻城市主干道中南大道，交通便捷，能为项目导入更多人流，但临快速干道一侧的商业价值受到影响，地块南侧及规划路两侧商业价值较高城市主干道城市次干道支路地块一地块二商业分布6区域配套本项目周边一公里范围内各类教育和医疗配套较多，其中汇文中学、师范学院附中对于县市客户购房将形成一定吸引力，周边的市二院、三院使得本项目的居住生活更加便利。同时周边学校和医院的职工，也将会带来一定的购房需求地块周边主要配套分布医院•市第二人民医院•市第三人民医院•阜阳妇产医院•双龙医院学校•阜阳工业经济学校•汇文中学•师范学院附中•颍州中学•阜阳科技职业学校•颍西中心学校•阜阳计算机中专学校•博大电脑学校•市特殊教育学校银行•中国农业银行临泉路支行•中国农业发展银行政府部门•颍州区地税局•市地税局文医医文文医文文电脑学校颍州中学阜阳科技职业学院颍西中心学校计算机中专市第二人民医院市第三人民医院双龙医院文文师院附中汇文中学税颍州区地税局税市地税局项目地块农业银行医妇产医院临泉路人民西路文工业经济学校文特殊教育学校1000米中国农业发展银行7本项目周边开发较为成熟的住宅社区，同时未来仍有一定量的住宅供应，将于项目形成一定竞争项目周边住宅主要为汇鑫早期成功开发的住宅产品，以及中南现代城和香格里拉，区域住宅成熟度较高，人口聚集度较好；中南现代城在项目西北侧未来将供应22.5万方的商住项目，同时汇鑫三期将有住宅供应。地块用地性质名称体量产品状态A商住汇鑫住宅26万方多层售罄B商住中南现代城16万方多层售罄C商住香格里拉17,605高层、单身公寓新盘本案A地块B地块C地块周边住宅规划8项目北侧为汇鑫综合体商业，西侧为中南配套商业，南侧分布香格里拉及林清路老街，这些商业项目极大提升了项目所在区域的发展成熟度及其城市意象名称体量（万m2）业态售价（万/m2）租金（元/m2/天）形态汇鑫商业广场15家居建材、休闲娱乐、零售、餐饮1~6（汇鑫国际广场）0.9~1.1（万象街）开间中南现代城1.5建材、家饰、家居1.2~1.3（南侧及东侧沿街商铺）0.8~0.9一层底商香格里拉0.6未招商8100~16600-两层底商林清路沿街商业2餐饮、零售、教育为主，美容美发等社区服务型商业为辅中间：2~3端头：4~5两层底商汇鑫本案香格里拉（三）中南现代城这些建筑的开发完成，将迅速提高本项目周边的城市意象和成熟度，共同打造阜阳西二环城市副中心周边商业规划9地块现状地块内部相对平整，无明显地势高差，目前正在拆迁地块内有高压线，根据规划将拆除，对项目无影响地块南侧现状，紧邻香格里拉三期项目分隔地块的小径，未来是18米宽的规划路地块形状较方正，地势无明显高差，西、南两侧临路，昭示性好。地块内现有高压线和鱼塘等不利因素，未来都将移除。东西两地块，被小路相隔，增加了整体规划的难度本案本案地块北侧是汇鑫项目用地，尚未拆迁地块内有一鱼塘，可填补地块二南侧的尼姑庵1123546723456710经济指标本项目可建设用地约66200平米，用地性质为居住用地，对配套商业面积未作明确规定。容积率调整空间较小，开发产品形式较为明确地块开发经济指标用地面积共计：66,164平方米西侧地块：52,773平方米东侧地块：13,901平方米用地性质商住用地土地成本341万/亩折合楼面价：1750元/平米容积率≦3.0建筑密度≦30%建筑限高≦85米，沿规划18米宽南北小路的商业建筑高度≦14米本案本案11项目土地成本为341万/亩，折合楼面价约为1750元/平米，加上高层建安成本及其他开发成本均摊，住宅开发成本与市场售价几乎持平，利润甚微。3.0容积率决定了住宅开发只能是高层，同时85米的建筑限高，给项目的整体规划和社区品质打造制造了难题，同时还将面对市场上的同质化产品竞争。问题一问题二地块作为商住用地，规划指标仅对商业物业分布位置做出了规定，并未对商业体量做出明确的指示，如何确定项目商业的开发体量也是一大难题。问题三地块经济开发指标的限制以及过高的土地成本，让项目开发存在着诸多隐患发现问题做什么？怎么做？12理解问题商业开发体量及产品确定核心问题如何在住宅利润有限的市场前提下，寻找溢价空间；如何确定合适的商业体量，以保证项目盈利；除了传统的沿街商铺形式，是否存在产品创新且市场接受度高的商业形式；高容积率下的同质化竞争高成本下的利润挖掘如何避免市场上高层社区的同质化竞争；如何在区域住宅开发已经启动的情况下，树立区域标杆形象；根据项目开发目标和我司对项目的理解，提出本次项目开发三大核心问题13解决路径提供市场上接受程度高的产品；独创内部街区商业，突破商业规划业态限制*；做足商业面积，提升项目利润空间；通过住宅产品定位与包装，提升住宅附加值，提高销售单价；通过商业物业，扩大项目开发利润空间创新商业，扩大利润空间项目利润注重细节，塑造标杆形象产品力，是第一生产力注重建筑立面选材和社区景观打造，设置多重景观体系，打造高品质社区；根据市场现有户型进行突破，丰富居住附加价值；*根据规划，住宅裙房底层不得从事餐饮、娱乐等扰民项目14PART2阜阳房地产市场分析未来竞争分析供给现状分析数据指标分析15数据指标分析16投资——近五年固定资产投资和房地产投资保持稳步增长，为房地产开发提供了良好的市场环境阜阳的固定资产投资常年来保持快速度增长，用于基础设施建设及房地产开发的投资不断加大固定资产投资带来城市交通状况的改善和城好似整体面貌的更新，对于房地产市场的发展有极大的促进作用，对阜阳人口“安居”和“就业”有较大的推动作用投资增长步伐加快，房地产业保持较快增长，地产投资占有全社会固定投资五分之一强并呈上升态势。可见未来几年，房地产业将会是继续加大力度投资的一个重点方向。数据指标分析/投资情况17供应——阜阳市目前，阜阳市房地产市场仍处振荡调整期，整体市场的开发节奏较慢，未来市场竞争将日益激烈，市场后续供应潜力巨大阜阳市房地产市场仍处振荡调整期，09年下班年出现了新开、施工面积一定程度下降局面，市场供应主要为存量房为主，使得当时住宅成交价格受一定影响。目前，阜阳房地产市场竣工面积远少于施工面积，2010年上半年竣工面积29.8万平米，而施工面积达到414.4万平米。整体市场的开发节奏较慢，但随着市场的日益成熟，未来市场竞争将日益激烈，市场后续供应潜力巨大。数据指标分析/供应情况18住宅（新房、二手房）成交价格曲线住宅（新房、二手房）成交面积曲线成交——阜阳商品住宅的价格整体趋于稳定，稳步上涨，但幅度不大；住宅成交量在7万平米/月左右，有明显淡旺季，年中与年底成交火爆，突破10万平米/月阜阳近年商品住宅均价较为稳定，缓步增长，商品房均价为3500元/平米；09年9月市场供应出现小低谷，价格明显上涨，住宅成交大幅下跌。受9、10月份前刚性需求的压抑爆发与外出务工人员的返乡购房的到来，09年11月与12月住宅成交量逐渐上扬，价格也小幅上涨。数据指标分析/成交情况统计周期：09年7月-2010年6月统计周期：09年7月-2010年6月19数据指标分析总结阜阳市投资增长步伐加快，房地产业保持较快增长，未来几年房地产业将会是继续加大力度投资的一个重点方向；目前房地产市场仍处调整期，竣工面积远小于施工面积，整体市场的开发节奏较慢，随着市场行情的稳定，建设力度的加强，未来市场的竞争将日渐激烈；商品住宅的价格整体趋于稳定，且呈现小幅上扬趋势，目前成交均价已突破4000元/平米；住宅去化速度相对稳定，成交量基本维持在7万平米/月左右，旺季达10万平米/月。20供给现状分析21阜阳房地产板块对比分析阜阳房地产市场整体特点分析阜阳市场典型项目分析本项目所在板块的属性特征本项目所面临的整体市场环境市场典型项目提供的借鉴启示市场供给现状分析22阜阳房地产板块对比分析/住宅市场整体格局阜阳市区住宅版块格局：颍泉、颍州、颍东、经开四大片区颍州区经济开发区颍泉区阜阳郊区颍东区231,761,945894,685118,832140,000367,420256,35539,87040,000964,830439,02078,96280,0000500,0001,000,0001,500,0002,000,000颍州区颍泉区颍东区开发区分区域住宅供应情况总量现有供应量未来供应量41503890365036003200340036003800400042000100,000200,000300,000400,000颍州区颍泉区颍东区开发区分区域住宅去化情况现有供应量去化量销售均价阜阳房地产板块对比分析/市场供求趋势区域住宅情况总量（平方米）现有供应量（平方米）去化量（平方米）去化率（%）未来供应量（平方米）销售均价（元/平方米）颍州区1,761,945367,420304,65179.8%964,8304150颍泉区894,685256,355201,02572.9%439,0203890颍东区118,83239,87027,83073.0%78,9623650开发区140,00040,00023,00057.5%80,0003600阜阳城市住宅供应总量超过70万方，其中颍州区现有供应量达到367,420平米，占全市供应总量的52%，是阜阳目前主要的住宅开发热点区域24阜阳房地产板块对比分析/颍州区住宅板块特征颍州区域均价：4130元/平米采莲郡香格里拉二期春益雅苑颍州区住宅开发体量为全市之首，阜阳当地知名的开发企业在区域内较为集中，区域内面市的楼盘品质相对较高板块描述：颍州区紧邻城市发展核心，无河流和铁路阻隔。随着城市的发展和扩张，未来区域将承接大量城市核心区外溢人口，成为阜阳未来住宅市场发展的重要方向。板块特征：西湖生态公园为卖点、建设大型商贸及高级住宅的未来发展区域25阜阳房地产板块对比分析/颍州区在售住宅汇总项目名称占地面积总建面物业类型住宅情况总量现有供应量去化量去化率未来供应量售价港丽上城国际233,450380,000多层350,00042,00011,8