中铁诺德龙湾项目会所设计建议XXXX

中铁·诺德龙湾项目会所建议书2013-8-26呼和浩特中铁诺德龙湾项目营销部一系列的问题……我们到底要不要建会所，建多大面积的会所？会所的产权属于发展商还是全体业主共有？会所应该承担哪些不同的服务职能？我们的会所采取什么样的形式？以服务为主还是以盈利为主？采用什么样的经营模式能保证业主满意，同时利润最大化？有没有一些经营的比较成功的案例？目录会所设置的意义及作用1会所基本概况及建筑设计建议2会所功能分区建议3会所成本测算分析45会所运营管理建议6会所收益分析一、会所设置的意义及作用一、社区高级会所概述二、会所对本项目的意义及作用关于“会所”（ClubHouse）的论述会所的定义：顾名思义，是聚会的场所，住宅中引用的会所概念，源于港台，是商品住宅项目附属会所的简称，是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。成功的会所：应该是一个环境温馨幽雅、服务周到热情，每个角落、每个细节都充满人情味的地方，要让业主享受到亲和力和亲切感，另外要让他们有做主人的感觉。一句话概之：要成为业主“家”的延伸。会所常见的功能设置运动主题健身房、网球场、篮球场、羽毛球室乒乓球室、台球室、泳池文化休闲主题棋牌室、麻将室、阅览室、咖啡馆、酒吧、儿童第二课堂、展示厅、美容休闲场所、网吧泛会所简易康体设施（也在园林中体现）棋牌桌、乒乓球桌等运动主题的设施，业主主要认同此类型项目参与性、可操作性较强，运动量自行控制调整。游泳池、健身室等是会所配置时优先考虑的。对于休闲设施，认同项目主要集中在“棋牌室、麻将室、阅览室”，高档社区的美容瑜伽使用率也较高。业主对泛会所的认同度及使用率较高，但存在一系列问题，主要体现在物业维护不及时，设置位置不合理，给业主（尤其是老人）使用造成不便。会所功能设置考虑因素不是“大而全”的功能堆砌，也不单是市调时客户的喜好和向往，而是站在开发商的角度，考虑会所功能设置后能否运营的问题，按开发商实力确定会所功能的可落实性。小区的规模和档次及业主的层次、偏好会所功能的可落实性会所的运营模式，是否对外开放会所功能设置会所功能设置考虑因素小区所处的区域与周边配套的共享度会所功能设置考虑附：客户接受度较高的配置客户认同度最高的设置主要有：能够解决后顾之忧的为老人服务的场所、设施•1自我放松休闲的设施•2•3以孩子为中心的配套孩子放松老人具体来说客户需求程度较高的中西餐厅、商务中心、图书馆、健身室、桑拿浴室、网球场、儿童娱乐室、医疗保健中心、小型超市和游泳池。需求程度较低的是网吧、影视厅、高尔夫球练习场、篮球场。会所设置的意义•1满足居民基本活动空间延展的空间配套，会所提供的健身、康乐等服务不但可以使消费者达到健身、休闲的目的，还可以在娱乐中进行社交活动。•2是有利于本项目销售的重要手段，有利于实现圈层营销，满足业主的虚荣心。•3有利于塑造项目及开发商品牌。•4会所能有力的推动社区文化的发展。二、会所基本概况及建筑设计建议一、社区会所位置二、会所经济指标三、会所建筑设计建议会所整体设计原则会所设置应充分考虑项目整体规划设计，既能方便业主使用，又应与住宅片区相对独立，避免对业主造成滋扰。会所档次及其配套设施，必须支撑项目高端定位。会所设施应考虑其服务功能不同进行有效区分，把运动型消费与静态型消费分开，以保证业主生活氛围的安静和便利。会所必须结合首期销售场地需要综合考虑。原来规划的高层公寓进行调整，调整为社区会所。会所位置会所经济指标：限高25米，面积6000平米。本司建议会所设计为5层，每层面积为1200平米。1-4层层高3.3米，1层局部10米，5层层高10米，净高7-8米。楼层层高建议方向1-4层3.3米标准层高1层局部10米（三层挑空）进门大堂5层10米游泳池、体育运动场所会所经济指标及设计建议会所建筑风格建议会所与本项目的建筑风格一致，英伦建筑风格，从建筑外观与内部装修设计方面，全部采用英伦欧式风情。既彰显欧式皇家风范，又不失简约大气。水景设计一、室外水景：会所设计上多处运用室外水景，贯穿一层与二层。二层平静的水池叠层而下，在一层的落地玻璃窗前转化为景观瀑布，从室内隔着水帘欣赏别墅区内景观、水系等。二、室内水景：进入大堂，打造室内水景色，小水系或小喷泉，营造灵动之感。建筑设计细节建议豪华大吊灯及旋转楼梯设计建筑设计细节建议进入会所大堂，豪华大吊灯设计，使首层高挑空不显得空旷，而且会使空间更加恢弘大气；从外观看，对空间具备装饰效果，而且客户节省空间，更符合欧式风情。内部悬挂欧式古典壁画，显示浓郁英伦风情；装修设计细节采用欧式风格。建筑设计细节建议三、会所功能分区建议一、整体功能分区划分二、分区功能建议楼层功能建议一层咖啡厅、酒吧、茶吧、商务中心、雪茄区、红酒区、高级餐厅二层儿童活动中心、阅览室、棋牌室、SPA会馆、瑜伽会所、多功能室、桑拿房三层台球会所、室内高尔夫练习场、保龄球室、兵乓球室、健身房、四层室内游泳馆、羽毛球场、网球场会所功能分区建议桑拿房对于业主而言，桑拿浴是一种高级的享受与休闲。一般标准配置面积：400平方米左右标准的乒乓桌大小为2740*1525mm，台高为760mm。一般标准配置面积：40~45平方米/桌。乒乓球室重庆富力现代广场会所乒乓球室羽毛球馆正规比赛场地长13.40米，宽6米(双打)或5.18米(单打)。整个球场上空空间最低为9米。一般标准配置面积：65~80平方米/片，场地空间高度不低于9米。设置3片。240平米桌球房一张标准的斯诺克台球桌尺寸为3820*2035*850mm；美式落袋台球桌尺寸为2810*1530*850mm；花式九球台球桌尺寸：2850*1580*850mm。此外，球台四周一般预留1.5~2米左右的空间。一般标准配置面积：15~18平方米/桌。建议设置6桌。100平米左右。室内高尔夫练习场SPA馆室内高尔夫推杆练习场的场地尺寸一般为8m×4.6m,高度不能低于3.3m。一般标准配置面积：40~50平方米。SPA水疗馆多以女性客户为主，由于其收费较高，目标客户群主要是公司白领等一些高消费群体。SPA面积视其所含功能而定，一个普通的SPA馆通常包括按摩房、水疗房、脚摩房、美容室等。一般标准配置面积：按摩房12平方米/间，水疗房35~40平方米/间，脚摩房9~10平方米/间，美容室20~25平方米/间。建议150平米。儿童活动室儿童活动室多为免费开放，属于非盈利项目，一般较少配置。主要为儿童娱乐设施。一般标准配置面积：30~40平方米。阅览室读书阅览室，属于非营利性项目，推动社区文化建设和品位。一般标准配置面积：50平方米。咖啡茶座酒吧咖啡茶座提供了交流的空间，由于其消费层次较高，且具有较高的运营要求，一般常见于部分高尚会所，多做商务会谈或办公场所使用。一般标准配置面积：视会所面积而定，30~10平方米不等。常见于高尚社区内，多以红酒及洋酒供应为主。酒吧区域一般由吧台和饮酒休憩区组成，面积视具体要求而定。一般标准配置面积：200~500平方米不等。多功能室商务中心多功能室一般用作影音厅或宴会厅使用，多属于收费项目。一般面积：100-150平米左右包括会客室和会议室，专为商务务人士而提供的场所，一般多以收费形式在高尚会所中出现。一般标准配置面积：50~60平方米/间。游泳池：会所建议设置为室内恒温泳池。设置建议：设置儿童泳池设置儿童活动区单独设置2-3间VIPROOM，内设单独的更衣、淋浴及桑拿设置更衣柜20个，淋浴3-4个，理容3-5个，蹲便1-2个，不设桑拿(备注：室内游泳池月度维护费10万元，室外约1-2万元。）类别尺寸要求面积400-500平米室内高度8米泳池深度1.2-1.8M采光顶层，玻璃顶采光高级餐厅有七个不同大小的贵宾厅房及会议室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅——俱乐部可承接从两个人到多至200人的活动。正宗的粤菜川菜湘菜由名厨主理，搜罗世界美食西餐特色佳肴。面积：500平米A健身休闲设施知名健身机构，全套美国名牌健身器材Nautilus，装备精良的器械房，健身操室。面积：300平米B餐饮会议设施C其它设施红酒雪茄吧面积：15平米大堂吧台——提供私人健身教练及保健顾问服务——提供宴会订制和私房菜上门服务四、会所成本测算分析类型费用(万元）土地成本226.8建安成本2100装饰费用2400设备设施成本2000物料用品费200开办费500资本成本100合计7526.8项目高级会所建设成本约为7526.8万元。五、会所运营管理建议三、本项目运营管理模式建议一、会所产权分配二、会所经营模式分析会所的产权，建议由开发商自持，开发商决定其经营模式和收入支出费用。归业主不好把控会所的运营。归全体业主归开发商如果把会所摊入公摊面积，产权应该属于全体业主，具体的经营方式确定有两种方式：一种是交由物业管理公司，由其去使用、负责经营；一种是由业主委员会对外出租，决定它的经营方向、方式以及内容。如果没有摊入公摊面积，且开发商能够出具小区会所建筑面积的独立产权证，产权就属于开发商。由产权人决定经营的方向、内容及它的收益权，包括处分权。会所经营方式开放程度封闭式会所——仅对业主开放、封闭性强。半封闭会所——对业主及部分小区外部贵宾开放。开放式会所——对业主及小区外部人员一并开放，统一收费。国内较为成熟的4大会所运营模式加盟运营型会所独立运营式会所委托经营式会所会员制会所运营模式会员制会所缺点保证了小区的环境安宁、住户的人身安全、私密性会员的档次相对集中和固定，针对性强，便于把握服务尺度提升了物业的品质消费人群单一，往往入不敷出受人员限制，活动开展难度较大，会员难以享受超值服务优点操作方式业主购买价格不菲的“会员卡”由专门的服务商为会员提供专属服务，并赚取劳务收入为会员提供专用私密空间会员除享受本社区会所服务外，也可享受同一会员制体系下的其他会所提供的资源一般适用于中高档以上的公寓和别墅楼盘档次越高，卡种越丰富，服务细分越多，相对费用越高委托经营式会所缺点开发商实践了诺言，业主不失尊崇与便利为社会提供了公共休闲设施加大了业主享受稳定服务的风险对小区业主的居住安全及停车位有一定影响现有会所由于开发商的“承诺”在先，且定义含混，改之不易客观上加大了商家的经营风险优点将会所经营委托给其他服务商，实现运营的社会化与市场化接纳来自社会、市场的公共消费对业主保留、赋予优先权、优惠权，但否定或部分否定业主的无偿消费权操作方式独立运营式会所缺点保证了小区业主在使用上的便利和安全会所规模的局限性，既无法实现规模经营，又不能搞“小而全”，使独立运营商的一部分服务专长难以施展优点操作方式开发商以租赁形式将会所资产向独立运营商转移会所的独立运营商以专业的服务水准、独立的法律地位、自负盈亏的经济责任承接会所的运营由独立运营商对不同的会所项目进行不同的市场定位和分类，最大限度地体现项目差别加盟运营型会所缺点开发商的形象、抢占市场的号召力、后续服务的亲和力更加增强业主购置房产的附加值进一步提高有利于会所内的经营商家获得稳定的客源和收益对物业公司的管理水平要求较高，容易因多重管理、多重标准带来纠纷优点操作方式一个楼盘有多个会所加盟，一个会所服务于多个楼盘；业主能够凭一张业主卡就可在多个不同类型、距离远近不等的会所享受优惠服务。会所成功运营的共同因素功能设置目标受众需求1会所功能设置锁定消费者需求，要有可落实性女人、小孩和老人是会所需要满足的核心人群品牌嫁接重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢多种消费模式将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用324会所功能重点满足核心消费群：女人、小孩和老人针对小孩的消费项目为小孩花钱是很多家庭的最大支出针对女人的消费项目现代女性重保养，经常性美容支出会所功能设置在保证会所档次的同时，首先考虑满足主力消费群需求以保持可持续运营其他功能满足大众需求，完善会所配套，提