临汾五一路某项目定位深化报告

临汾五一路项目定位深化报告2014-12-1第1页全城联动的品牌战略定位深化报告甲方项目分布情况各地块分布于不同组团，开发时序先后有致，具备统筹考虑的基本条件。水云间西华公馆西荣阁广奇财富中心嗨都广场悦汇广场玉秀湾泰和府邸新百汇广场御景水城锦悦城教授花园恒大华府正基小镇梨园佳境盛世嘉园威斯汀公馆中骏国际社区御秀园财富国际上东世纪北美金港紫誉蓝摩卡上筑新东城天玺国际九星佳苑盛世华庭东方亚特兰日出东方世纪花园城春.中央公园东盛华庭莱茵半岛旺角金座在售待售自持招租公园壹号枣林街战略目的1，品牌——打造连锁商业品牌，扩大各项目单元的影响力，发挥集群优势2，成本——提高商业资源价值，降低项目规划及建设成本3，效率——提高营销效率，统一营销口径，利用各项目开发时序营造不间断推广氛围4，地位——奠定开发企业的城市商业领军者地位，抢占临汾商业升级制高点第4页第5页凤凰汇生态艺术主题minimall一个临汾城，四个凤凰汇。以生态艺术为建筑元素，打造市民休闲空间餐饮休闲娱乐为核心功能，统一外观，统一内装，统一主题，统一品质。打造临汾创新型商业连锁品牌凤凰汇——生态艺术主题minimall第6页精品超市生鲜超市个人护理用品超市儿童娱乐亲子早教儿童用品儿童连锁快捷酒店酒店中餐西餐快餐咖啡餐饮KTV电玩台球足疗SPA娱乐中小院线特色影院影院特色零售专业零售零售SPA美容美发美容精致型主题商业区，临汾商业升级典范借鉴案例-上海K11购物艺术中心第7页艺术、人文、自然三大核心元素相融合，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美融合，带出无限自由，创意及个性化的生活品牌生态小品第8页**采用大面积垂直绿化墙设计，有效隔热降低能耗；33米的人工水景瀑布，逼真的水流声、鸟叫声以及清新香气让人仿佛置身大自然之中。生态小品第9页内部生态小品随季节变化而变换主题，均以自然为主旨扶梯沿线也辅以绿植装饰都市农场第10页300平方米的室内都市农场，大人孩子体验从一颗种子开始到蔬菜满园的乐趣。艺术小品第11页K11精选当代中外艺术家17组作品，分布零散放置在商场供公共欣赏，赋予顾客多元化艺术感受借鉴点第12页1.艺术、人文、生态自然三大元素融合，在商业同质化的情况下可以脱颖而出2.增加了更多的公共空间，更多休憩式设施会增加消费者停留时间.3.注重消费式体验，引入“都市农场”等业态，增加消费者互动体验，和亲子体验4.注重绿化装饰形态，用新颖方式展示自然生态概念。具体建议第13页1.商业部分最高层外立面均以垂直绿化设计，增加自然感2.2#楼顶层建议设计“屋顶花园”3.过道区域采取分季节装饰（如：冬季装点圣诞雪景，夏季海洋主题等）4.入口区域及商业内部可摆放艺术小品5.类似都市农场可在3#楼顶层落位（面积为200㎡）垂直绿化垂直绿化垂直绿化空中花园季节小品装饰艺术小品摆放区域都市农场具体建议第14页水上步行街封闭式水面通道脚下的精致水族馆业态落位——首层第15页业态落位依据：1、商业定位业态落位充分符合并体现商业的主题及功能定位2、铺位价值按照铺位价值层级，布置相应价值贡献型（租金/形象/客流）的业态首层商铺价值评估第16页2-1a2-2a2-4a2-3a2-5a2-6a2-7a2-8a2-9a2-10a2-11a1-2a1-3a1-4a1-6a1-7a1-9a1-10a1-11a1-12a1-13a1-14a1-15a1-8a1-5a1-1a1-16a1-17a1-18a1-19a1-20a1-22a1-21a1-23a3-9a3-8a3-7a3-6a3-5a3-4a3-3a3-1a3-2a一级二级三级四级五级商铺价值等级二层商铺第17页2-1b2-2b2-3b2-4b2-5b2-6b2-7b1-2b1-3b1-1b1-4b1-6b1-5b1-7b1-9b1-10b1-11b1-12b1-13b1-14b1-15b1-8b1-16b1-17b1-18b1-19b1-20b1-22b1-21b1-23b3-9b3-8b3-7b3-6b3-5b3-4b3-3b3-2b3-1b3-10b3-11b一级二级三级四级五级商铺价值等级三层商铺第18页2-1c2-5c2-4c2-6c2-3c2-2c一级二级三级四级五级商铺价值等级2-7c业态落位——首层第19页4697.24㎡46176.25㎡47171.6㎡49171.6㎡48171.6㎡50160.75㎡5650.05㎡5727.55㎡5827.55㎡5927.55㎡6027.55㎡6137.27㎡121.91㎡215.83㎡318.92㎡4140.17㎡569.16㎡689.48㎡795.26㎡9150.86㎡11140.1㎡4058.11㎡4146.9㎡4247.11㎡4356.83㎡4456.83㎡4546.8㎡12194.83㎡13140.6㎡14178.94㎡15159.62㎡16157.42㎡30183.16㎡29122.96㎡28126.4㎡27126.4㎡26132.4㎡2595.54㎡24148㎡2395.54㎡22132.4㎡21126.4㎡20155㎡19119.62㎡18176.17㎡17121.36㎡3152.4㎡3250㎡3342.33㎡3421.53㎡3542.2㎡3650.53㎡3750.53㎡3850㎡3942.33㎡8155.87㎡10134.11㎡餐饮零售社区服务休闲娱乐休闲餐饮、面包、饮品、甜点休闲餐厅、特色餐饮、水吧甜品银行、通讯营业厅、美发美甲、婚庆摄影美容美体、养生会所、女子SPA、棋牌、酒吧男女服装、箱包鞋帽、家居用品、化妆品、创意礼品、电器、烟酒、茶行、药店、便利店、果蔬店业态落位——二层第20页1756.37㎡2263.66㎡1833.32㎡1933.32㎡2033.32㎡2133.32㎡154.37㎡246.9㎡356.83㎡456.83㎡547.11㎡646.9㎡758.11㎡842.33㎡950㎡1250㎡1342.33㎡1442.33㎡1550㎡1652.4㎡1050.53㎡1150.53㎡餐饮社区服务休闲娱乐主题餐饮、家庭餐饮教育培训、亲子园健身瑜伽、形体塑造足疗足道特色餐厅、饮品业态落位——三层第21页1143.12㎡2150.66㎡3130.71㎡1050.62㎡5275.49㎡776.08㎡874.99㎡967.28㎡餐饮大型餐饮品牌落位——首层第22页4697.24㎡餐饮零售社区服务休闲娱乐品牌落位——二层第23页餐饮社区服务休闲娱乐品牌落位——三层第24页餐饮业态配比第25页餐饮42%社区服务22%休闲娱乐20%零售16%业态配比业态面积（㎡）占比餐饮4559.1442%社区服务2326.5422%休闲娱乐2103.7120%零售1752.4716%合计10741.86100%租售建议——首层第26页4697.24㎡46176.25㎡47171.6㎡49171.6㎡48171.6㎡50160.75㎡5650.05㎡5727.55㎡5827.55㎡5927.55㎡6027.55㎡6137.27㎡121.91㎡215.83㎡318.92㎡4140.17㎡569.16㎡689.48㎡795.26㎡9150.86㎡11140.1㎡4058.11㎡4146.9㎡4247.11㎡4356.83㎡4456.83㎡4546.8㎡12194.83㎡13140.6㎡14178.94㎡15159.62㎡16157.42㎡30183.16㎡29122.96㎡28126.4㎡27126.4㎡26132.4㎡2595.54㎡24148㎡2395.54㎡22132.4㎡21126.4㎡20155㎡19119.62㎡18176.17㎡17121.36㎡3152.4㎡3250㎡3342.33㎡3421.53㎡3542.2㎡3650.53㎡3750.53㎡3850㎡3942.33㎡8155.87㎡10134.11㎡1#2#3#自持样板店：228.44㎡自持样板店：282.83㎡自持样板店：486.06㎡合计自持面积销售面积7688.84997.336691.51100%13%87%注：含一带二商铺，单位：㎡租售建议——二层第27页1756.37㎡2263.66㎡1833.32㎡1933.32㎡2033.32㎡2133.32㎡154.37㎡246.9㎡356.83㎡456.83㎡547.11㎡646.9㎡758.11㎡842.33㎡950㎡1250㎡1342.33㎡1442.33㎡1550㎡1652.4㎡1050.53㎡1150.53㎡1#2#3#合计自持面积销售面积1851.7101851.71100%0%100%单位：㎡租售建议——三层第28页1143.12㎡2150.66㎡3130.71㎡1050.62㎡5275.49㎡776.08㎡874.99㎡967.28㎡合计自持面积销售面积1201.321201.320100%100%0%单位：㎡租售建议——小结第29页/商业总面积（㎡）自持面积（㎡）销售面积（㎡）首层（含一带二）7688.84997.336691.51二层1851.7101851.71三层01201.321201.32合计10741.872198.658543.22租售比100%20%80%商业自持面积20%商业销售面积80%租售面积占比加盟商铺品牌资料定位深化报告可加盟餐饮品牌分类甜品咖啡主力餐饮特色餐饮第31页可为有经营需求的客户提供加盟商业资料32鲜芋仙是一家台湾的连锁甜品专卖店，成立于2007年以“时尚精致甜品”与“新鲜口感”为概念，坚持以纯手感制作出香Q的芋圆甜品、鲜嫩的仙草与滑嫩的传统的传统豆花。鲜芋仙在上海、北京、天津、重庆、青岛、江苏省、浙江省、广东省、河北省、福建省、湖北省、云南省、广西省、辽宁省、陕西省、四川省、海南省、贵州省等全国14个省3大直辖市有超过300家鲜芋仙门店的设立商户介绍商户介绍——甜品咖啡加盟条件面积：最小100㎡费用：三年一签，加盟费20万、设备30万、装修20万、品牌使用管理费3万/年33Coffeebene(咖啡陪你)韩国最大的咖啡连锁企业，自2008年成立以来在韩国已有9百多家门店，总部位于首尔市江南区清潭洞。除咖啡外还经营各种高档茶、拿铁、果汁、华夫饼、面包类等商品.目前在全球的连锁店超过1500家。2012年3月进入中国市场，2014年，coffeebene中国门店超过500家.商户介绍加盟条件三大创新加盟模式（见图示）选址：交通便利、消费能力高、商业氛围浓面积：150-350㎡，最大超过1000㎡，更有30-40㎡的MINI店。装修：欧式经典+韩式精致商户介绍——甜品咖啡34SPRCOFFEE韩国最大的咖啡连锁企业，自2008年成立以来在韩国已有9百多家门店，总部位于首尔市江南区清潭洞。除咖啡外还经营各种高档茶、拿铁、果汁、华夫饼、面包类等商品.SPRCOFFEE成立于2000年，迄今已发展加盟店300余家，遍布全国各大城市商户介绍加盟条件商户介绍——甜品咖啡SPRCOFFEE加盟共分为三种类型：30-150平米为:大学型，费用为：39.8万150-300平米为:智能型，费用为：46.8万300平米以上为:专卖型，费用为：75.5万免管理费、免督导费、免培训费35SPRCOFFEE加盟类型介绍商户介绍——甜品咖啡36便宜坊便宜坊烤鸭店是北京著名的“中华老字号”饭庄便宜坊”字号蕴涵了“便利人民，宜室宜家”的经营理念，形成了以焖炉烤鸭为龙头，鲁菜为基础的菜品特色。烤鸭外酥里嫩，口味鲜美，享有盛誉。因焖炉烤鸭在烤制过程中不见明火，所以被现代人称为“绿色烤鸭”。商户介绍商户介绍——主力餐饮加盟条件城市经济发展、投资环境良好，当地具有一定市场消费需求和相应消费水平；城市人口在60万人以上；营业面积不得低于1000平方米，位置及布局合理，适用于经营餐饮；二类城市加盟费40万，使用费14万/年，保证金14万37巴贝拉巴贝拉是一家于2005年7月创立于上海浦东的全国连锁意式西餐厅主要客户