丹霞山项目

1COMMUNITYDESIGNPROGRAM万国世纪整体发展模式及定位策划报告DEVELOPINGSUCCESSFULNEWCOMMUNITIES®仁化•丹霞山200704272目录项目总论及可行性研究旅游地产及发展前景预测项目分析及发展模式研究项目定位及整体功能划分物业发展建议及增值服务12345项目投资分析及风险提示631项目总论及可行性研究4总论本次提案主要目是就项目发展战略和开发方向上取得共识；战略的层面具有指导意义，形成一定的社会效应并能够可持续性发展。围绕目标和难题展开，对项目开发的理解和城市发展的高度进行思考；同时，接下来还要能落实于具体、系统的执行工作，并进一步完善和细化。定位主题和区域开发的高度，能指导设计院进行导规划设计及广告推广进行概念演绎和深化。本报考基于对客户的深度调研及该类项目成功经验的总结，基于假设定位下的物业发展建议和投资风险预测。城市发展发展商目标产业升级生活方式体验创新旅游模式开发区域综合价值链项目价值＋＋5项目背景区域经济及房地产发展已步入了一个新的时代机遇；十一五规划更是将韶关在珠三角的发展趋势及其核心竞争力的表现带入一个新高度。本项目位于广东省北部韶关市仁化县丹霞山风景区内，借三省八县之便，承接韶关城市发展要求，依托世界丹霞旅游资源，建立综合一体化的生态、休闲、度假、商务居住服务区。占地面积200亩，项目拟建设内容主要包括：度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业；6城市印象韶关市位于广东省北部，距广州198千米，辖3区6县2市，人口310多万。在1.86万平方千米的土地上蕴藏着丰富的水力、矿产、生物、气候、旅游等资源。韶关山川秀美，生态无限。现已建立车八岭、南岭、丹霞山等3处国家级自然保护区和云髻山、罗坑、大峡谷等7处省级自然保护区，森林覆盖率71.2%。韶关市是一座具有两千多年历史的名城，汉代元鼎六年设曲江县时，便以韶关为县治，吴甘露元年置始兴郡，隋开皇九年改为韶州，明清为韶州府，民国时废府留县。丹霞山——韶关的城市名片世界地质公园——丹霞山，面积290平方千米，是广东省面积最大、景色最美的风景区。1988年以来，丹霞山分别被评为国家风景名胜区、国家级地质地貌自然保护区、国家4A级旅游区、国家地质公园和世界地质公园。7韶关。结论：韶关城市战略在于其正在衔接广东城界功能过渡而承担了部分商务对外的功能,但在自身产业和经济发展并无明显优势，资源利用及深度开发不够、参与性不强。但是:将韶关置于珠三角的战略地位上时,其承担的角色和可发挥的作用是巨大的，将依托其功能聚合效应，可发展的产业无疑也是巨大的；城市发展战略————本项目要依托城市的发展，建立韶关新的城市名片8项目可行性发展当前中国宏观经济形势总体趋好国民经济保持了快速增长的势头。经济运行效益比较好，居民收入增长加快。第一季度，规模以上工业企业实现利润比上年同期增长44.2％；财政收入增长33.4％；城镇居民人均可支配收入同比增长12.1％，农村居民人均现金收入增长13.2％，去除价格因素后，实际增长9.8％和9.2％，分别加快1.4和1.7个百分点。韶关市经济发展跃上新台阶全市经济保持持续健康的发展。2006年全市生产总值完成388亿元，比上年同期增长12％，完成年度预期增长目标。全市经济结构明显优化，三大产业结构比例为16.2∶43.6∶40.2，与2003年相比，二、三产业比重进一步提高；作为一个典型的山区市，财政总收入达到67.2亿元，2004年至2006年累计上划中央和省税收收入102.5亿元。做大做强旅游产业全面建设旅游强市今年全市旅游行业的总体工作思路是：按照市委、市政府对全市旅游工作的部署，遵循“政府主导、企业主体、市场运作、行业自律”的原则，实施政府主导战略、旅游精品战略、市场开拓战略和可持续发展战略，强化政府主导，构建大旅游格局；积极培育有实力有规模的旅游产业群；建设游客满意的魅力旅游城市；构建旅游宣传促销的新格局为工作目标，推进旅游产业迈上新的台阶。经济目标是：全年实现旅游总人数700万人次，旅游收入29亿元。9项目可行性发展珠三角大城市空间格局随着城市空间的不断扩张，城市形态会由单中心聚焦的点状分布向多中心分散的面状或带状分转化，从而形成多中心都市圈或大都市圈。韶关三省交汇，以旅游为核心，逐步形成特色化、网络化的区域（城市）空间格局。丹霞山世界文化资源建设城市空间结构的调整使这一原为自发的趋势在规划的条件上获得市政等基础建设及政府倾斜性的政策上更为优越的先机。产业互补，形成本项目核心竞争力社区发展方向取决于项目自身发展条件，本项目远离城市，规模较大，且目前与城市交通不便捷，无法完全依赖城市配套，故适宜发展为内生型社区，因此需要导入产业。10产业发展模式研究类型特征区域距离发展因素依重因素核心要素规模对外依存度表征典型代表内生型社区自身有适当产业，具备小城市功能远离城市或城市边缘自身功能配套自身产业大小，独立活力城深圳华侨城蔓延型社区自身无产业，延续城市原有界面与城市交界借助城市配套对外交通/配套交通规模适度完全睡城北京回龙观项目产业珠三角产业广东产业韶关产业错位互补衔接整合错位互补区域增值生态无污染，与环境适应产业高端休闲服务行业窗口经济/虚拟总部11休闲产业发展趋势分析现状来自专业研究机构的报告表明，2015年前后，发达国家将进入“休闲时代”。对于中国而言，经济的增长和生活观念的转型正在培育着一个无论是在规模上还是在结构上都不可忽视的休闲市场。可自由支配收入、闲暇时间和消费模式三大促进因素共同构成了我国休闲度假市场发展的总体背景。经过四分之一世纪的发展，一个休闲为主的旅游时代正在来临，休闲度假已经形成了规模化的市场需求，休闲度假作为更高层次的旅游消费行为，遵循“少数人消费——大众化普及——成为一种生活方式”这样一种规律。目前，休闲度假即处于向“大众化普及”发展的阶段。珠三角的休闲旅游尤其是广东西北部旅游日益发展，而对自然风景的观光和休闲感兴趣的占绝对优势，自然山野郊区特别是山区已经成为各类人员周末休闲、观光、度假的主要区域。2006年，仅广东郊乡村共接待游客1300余万人，乡村旅游总收入逾十亿元。乡村旅游收入每年增长都在25%以上。12车程半小时内半小时到一小时1-2小时2-3小时3小时以上人数比例2.1%18.7%57.2%17.1%4.9%可见人们大多接受一到两个小时的车程，能够离开日常居住地而又不会因长距离行程而感到疲倦或耽误游览休闲。消费者旅游偏好调查因素交通自然风景文化氛围服务态度娱乐设施价格接待设施人数比例13.0%57.5%7.9%9.4%5.2%3.9%3.1%一半以上的被调查者选择了自然风景，可见观光游览还是主要的旅游目的；交通排在第二说明人们对出游距离和出游的便利性还是很在意的13人们对休闲度假类的旅游项目是比较青睐的，这也符合现代旅游发展趋势即从观光游览逐步向休闲度假转变，特别是对郊区旅游而言；对生态环境类项目的肯定者人数也较多，说明都市人还是比较向往自然生态环境；其次是文化古迹类，说明人们对旅游的文化内涵很关注；探险拓展和娱乐项目的比例相当，这类项目对于年轻人的吸引力应是很大的；农业观光也有需求，对于开展民俗旅游、家庭旅馆、生态农业园区等也会有相应市场。相比来说，会议会展和旅游房地产的选择人数较少，主要是相比其他旅游项目对普通旅游者的的吸引力不大，特别是旅游房地产的发展，尚处于初期。消费者旅游偏好调查14韶关城市休闲旅游发展分析本项目具备打造休闲、度假、疗养与一体的综合性主题社区15本项目发展模式选择优劣势：1.韶关人均收入相对较高，但人均消费相对较低，说明韶关居民的消费潜力大，但消费意识不强，消费资源相对匮乏；2.目前旅游在城市发展比重比较低，旅游收入增长相对较慢，相比周边旅游城市，韶关的年接待旅游人数较少，平均逗留天数有限问题：1.这与以前韶关旅游基础设施建设较慢和旅游投入不足有很大关系2.旅游产业将最大限度的注入本项目社区发展，但投入大、回收周期长，需要借助其他途径来实现社区价值16本项目发展模式选择机会：1.本项目丰富的自然风景，世界级的生态资源可与热点区域的资源媲美2.本项目目前与城市中心的车程距离在30分钟，而与广州等周边城市距离在1小时和2小时间，满足消费者的距离要求；3.本项目除了生态资源和休闲度假外，还有条件可开发多业态旅游（农业观光、探险拓展、商务会议等参与性、目的性项目），旅游资源丰富，是其他区域项目难以超越的；问题：1、本项目所处区域为旅游市场陌生区域，需要突破消费者的固定消费习惯；2、本项目具有众多的旅游资源，符合市场规律整合和优化资源打造特色主题旅游是难点。17本项目发展模式选择结论：1.城市规划将韶关定义为旅游度假城市，全力推动观光旅游向休闲度假旅游转变，强化区域旅游度假中心地位；2.系列措施的落实使得未来韶关旅游发展势头良好，仁化市也制定了较长远的旅游规划，预计未来的旅游收入将有快速的增长3.通过对当前大环境的分析，我们的认为，韶关的旅游资源结构性缺乏，但未来有一定的增长潜力，具有旅游设施投资的空间（特别是针对酒店、商业、商务主题空间的选择）18本项目发展模式选择发展空间：1.整体竞争处于一种低水平状态，无法满足高消费观光人群、休闲度假人群、高档会议会展和商务需求，高档主题酒店市场供给缺位2.城市基础设施建设主要集中在中低档区域，只能用于满足观光旅游和一般性商务和会议会展需求，而且基本都是“小而全”的项目，没有明确的定位和特色。19本项目发展模式选择综上所述：我们总的判断为：在韶关发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力，且具备较好的资源优势和市场竞争力•从目前韶关的酒店和会务市场发展现状来看，都存在尚未被满足的潜在市场，且市场空间较大•本地房地产市场发展势头良好，有支撑高档楼盘的消费群体和购买能力•丹霞山资源山景和本项目附加开发的主题的旅游资源•本身具备较深厚的文化、历史底蕴，地方文化特色鲜明•从本地市场看，还不存在与本项目相竞争和抗衡的供给主体•与周边市场比较，本项目也具备一定的资源优势和价格优势，性价比高202旅游地产及发展前景预测21认识旅游地产模块1何为旅游地产以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。狭义旅游地产，指为旅游服务的地产项目。广义旅游地产，包括所有以旅游、休闲度假为主题的地产项目。22旅游地产发展历程23旅游地产发展历程中国旅游消费正在由假日经济向休闲经济转变，旅游地产经济将成为发展方向。旅游地产还以第二阶段产品系列、第三阶段旅游地产开发为主，但正向第四阶段开发过渡，单一住宅产品开发不能够支持发展。旅游加地产两个黄金产业的交叉型领域，兼具消费和投资双重特性的旅游房地产将成为中国旅游业、房地产业发展的一个新经济增长点。24旅游地产分类关于旅游地产的分类，市场上一直没有确切的标准，一般认为旅游地产有两种分类方法：旅游住宅地产旅游景点地产旅游商务地产旅游度假地产景区多功能住宅时权酒店养老型酒店旅游休闲培训基地、国际休闲度假中心产权酒店运动度假村时值度假型酒店25旅游地产开发前景我国旅游地产潜力巨大、前景广阔。总体看来，未来有五大支撑点力挺旅游地产开发第一支撑点：政策第二支撑点：旅游市场的扩大第三支撑点：出行方式愈加便利第四支撑点：第二居所渐成时尚第五支撑点：休闲时间增加国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、华侨城、华强、中旅等大型企业，也包括珠江、光大、天鸿、万达、万通、青岛汇泉等一大批房地产投资商、开发上、旅游企业。26旅游地产开发物业类型模块2旅游地产第一居所开发主题项目建设需要有明确的主题（如高尔夫），围绕主题进行开发。资源项目所在地周边环境优美，具备旅游价值。区位距办公商业中心区不超过45分钟行程。可达性具有良好的交通条件，多种交通工具可选用，临近高速公路、地铁。配套设施教育设施，高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围内送达的市级大医院，购物中心，社区中心商业区，商务