【君隽咨询】商业市场调研03-成都银行类商业调研

与客户方沟通确定调查项目档次高档、中高档、中档与客户方沟通确定调查项目类型百货、购物中心、超级市场与客户方沟通确定调查商圈范围成都市级商圈、主要区域级商圈对成都市内现存的所有商业地产项目进行过滤10个商圈：春熙商圈、盐市口商圈、骡马市商圈、光华商圈、双楠商圈、大世界商圈、棕北商圈、成仁路商圈、建设路商圈、沙湾商圈50个项目：财富中心、SM广场、沙湾嘉信茂广场、万达广场、百联天府、新城市广场、铂金城、第一城、美美力诚、伊势丹百货、西武、仁和春天（人东店、棕北店）、时代百盛、王府井、茂业百货、新世界百货、北京华联、太平洋（春熙店、全兴店）、乐宾百货、伊藤（双楠店、春熙店、锦华店、摩尔百盛（沙湾）、麦德龙、欧尚（羊西店、南门店）、人人乐（双楠店、通惠门店、草市街店、九星购物广场店、玉林店、沙湾店、康郡店）、家乐福（大世界店、光华店、双桥子店）、易初莲花、百佳（新城市广场店、富临店、西北桥店）。调查范围确定目录成都市现有商圈的现状及分析各类商业业态特征分析商业项目档次分析商业项目经营及盈利模式分析案例分析沙湾商圈目前成都优质商圈主要分布在城市核心区域以及二环路沿线新兴的人口密集居住区域。从商圈等级来看，春熙路、盐市口是现有的两大市级核心商圈，其余为发展中的区域级商圈。从方向来看，城西和城南优质商圈数量和质量都较高，城东商圈处于快速发展阶段，城北暂时缺乏优质区域级商圈，这与成都城市发展方向、不同城区传统功能定位以及城市居民分布都有非常密切的关系。商圈名称商圈位置商圈范围占地面积历史背景与发展沿革所在区位的城市功能春熙商圈城中东大街以北，北新街以东，总府路以南，红星路以西约0.8平方公里始建于1924年，1992年春熙夜市开张，2001年政府对春熙路实行改造规划商务区盐市口商圈城中学道街以北，人南路以东，总府路以南，春熙路以西约1平方公里自古以来均是成都城中心区域，商业发展历史可追溯至汉朝商务区骡马市商圈城西北一环内羊市街以北，金仙桥以东，江汉路以南，人民中路以西约2.6平方公里已有近三百年繁华历史，清代有尧光寺、真武宫等，近代有红光商场、轻工大厦等商务区光华商圈城西二环沿线龙腾路以北，青羊大道以东，清江东路以南，二环路以西约3平方公里2000年后兴起的新兴商圈，周边住宅项目的快速发展为商圈成长的重要因素大型居住区双楠商圈城西南二环沿线双楠大道以北，武阳大道以东，龙腾路南，双元街以西约5.8平方公里以置信开发双楠住宅项目始建，后扩大至外双楠区域，始于90年代后期大型居住区成都市现有商圈现状及分析商圈概况商圈名称商圈位置商圈范围占地面积历史背景与发展沿革所在区位的城市功能大世界商圈城南临二环外紫竹街以北，神仙树北路以东，二环路以南，新光路以西约2.1平方公里以紫荆片区及神仙树区域的住宅发展为基础而逐渐发展，始于90年代后期大型居住区棕北商圈城南临二环新希望路以北，人南路以东，领事馆路以南，科华路以西约2.3平方公里以设美领馆及棕北住宅区建设为先导，先后发展了多个住宅项目及商务楼商务区＋大型居住区成仁路商圈城东南二环沿线沙河以北，老成仁路以东，二环路以南，锦华路以西约1.5平方公里2007年后因住宅发展而兴起的商圈大型居住区建设路商圈城东二环沿线新鸿路以北，一环路以东，建设北路以南，二环路以西约3平方公里2006年后因住宅发展而兴起的商圈大型居住区沙湾商圈城西北二环线内外沿沙湾路及交大路形成长条状范围约3.5平方公里因沙湾会展中心及住宅项目的兴起而形成，始于90年代初期大型居住区成都市现有商圈现状及分析商圈概况春熙路商圈和盐市口商圈位于成都市的地理中心，是成都历史最悠久的传统商圈。二环路沿线商圈均为上世纪90年代后的新兴商圈，随着城市向外扩张，大型居住区在二环路沿线的兴起而产生和发展的商圈。商圈名称商圈地位辐射范围主要消费群体人流量春熙商圈市级商圈成都为主，辐射西南地区主城区居民，城中商务办公人群，来自成都周边县市及西南地区其它城市的外来消费人群26万人/天盐市口商圈市级商圈成都为主，辐射西南地区主城区居民，城中商务办公人群，来自成都周边县市及西南地区其它城市的外来消费人群20万人/天骡马市商圈区域商圈以西大街为中心的5公里范围内骡马市商务办公人群，骡马市周边居住区的居民5万人/天光华商圈区域商圈以清水河居住区为中心的3公里范围内西南财大学校师生及光华片区居民4万人/天双楠商圈区域商圈以双楠河居住区为中心的5公里范围内内外双楠居住区的居民8万人/天大世界商圈区域商圈以紫荆居住区为中心的3公里范围内紫荆、桐梓林、神仙树居住区的居民6万人/天棕北商圈区域商圈以领事馆路为中心的3公里范围内区域内商务办公人群，科华、棕北片区的居民5万人/天成仁路商圈区域商圈以万达广场为中心的5公里范围内成仁路、川师大、东湖、东光及中和片区的居民4.5万人/天建设路商圈区域商圈以建设路为中心的4公里范围内建设路周边居住区的居民4万人/天沙湾商圈区域商圈以会展原址为中心的3公里范围内沙湾居住区的居民6万人/天成都市现有商圈现状及分析商圈概况通常情况下，可以将城市商圈分为市级商圈、区域级商圈以及社区商圈，其判断标准是根据该商圈主要消费者分布范围确定，比如市级商圈其主要消费者来源可以辐射到整个城市的居民，区域级商圈消费者来源将以一个或者几个大片区的居民为主，社区级的商圈的辐射范围则相对较小。当然不同等级的商圈其业态组合、品牌结构也有一定差别，比图春熙路商圈和盐市口商圈是市级商圈，商圈内存在一些高档物业拥有整个西南地区独有的奢侈品牌资源（如LV,GUCCI,HERMES,PRADA等），而区域级的商圈业态及品牌结构则以满足生活消费为主。个：西武百货、伊势丹百货、王府井百货、伊藤（春熙店）、第一城时代百盛、太平洋（春熙店）、高档、中高档、中档百货、购物中心盐市口商圈8个：美美力诚、仁和春天（人东店）、茂业百货、北京华联、新世界百货、摩尔百盛（天府店）、财富中心、家乐福（财富中心店）高档、中档百货、购物中心、超级市场骡马市商圈5个：太平洋全兴店、新城市广场、铂金城、家乐福（八宝街店）、百佳（新城市广场店）中档百货、购物中心、超级市场光华商圈3个：乐宾百货、麦德龙、家乐福（光华店）中档百货、超级市场双楠商圈2个：伊藤（双楠店）、人人乐（双楠店）中档百货、超级市场大世界商圈1个：家乐福（大世界店）中档超级市场棕北商圈3个：仁和春天（棕北店）、百联天府、世纪联华（百联天府店）高档，中档百货、购物中心、超级市场成仁路商圈4个：万达广场、伊藤（锦华店）、万千百货、人人乐（康郡店）中档购物中心、超级市场建设路商圈2个：SM广场、沃尔玛（SM店）中档购物中心沙湾商圈5个：摩尔百盛（沙湾店）、人人乐（沙湾店）、易初莲花、嘉信茂广场、沃尔玛（嘉信茂店）中档百货、购物中心、超级市场成都市现有商圈现状及分析商圈概况春熙路商圈和盐市口商圈物业形态与区域商圈有较大差异，这是由于一方面其核心的地理位置导致商圈内租金水平高涨，从而剔除了无法满足其租金要求的物业形态（比如餐饮和休闲娱乐），另外传统核心商圈内现有物业条件、交通条件、商业氛围与区域商圈都有较大差异，与不同的业态匹配度不一样。通常情况下城市核心区域更适合中端或中高端百货业态聚集，而区域商圈更适合中端或中低端业态、餐饮休闲及生活配套业态生存。从项目数量和规模来看，成都目前仍然是以春熙路、盐市口市级商圈为主导区域商圈为补充的局面。商圈名称区域主干道主干道宽度公共交通状况停车方便性春熙商圈东大街、总府路城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁2号线站点车位不充足盐市口商圈人民东路、人民南路城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁1号线站点车位不充足骡马市商圈八宝街、西大街城市级主干道，6车道公交站点、地铁1号线站点车位充足光华商圈光华大道、二环路城市级主干道，6-8车道公交站点车位充足双楠商圈二环路、武侯大道城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁5号线站点车位不充足大世界商圈新光路、桐梓林南路区域级干道，4车道公交站点车位充足棕北商圈二环路、科华北路城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁1号线站点车位充足成仁路商圈二环路、锦华路城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁6号线站点车位充足建设路商圈二环路、建设路城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁6号线站点车位充足沙湾商圈二环路、交大路城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁6号线站点车位充足成都市现有商圈现状及分析商圈周边交通配套情况市级商圈为传统商圈，受历史城市规划和用地规模限制，面临交通拥堵、停车位配备不充足的状况，而区域商圈为新兴商圈，其内商业项目规划和兴建较晚，大部分项目均考虑到了消费者对停车位的需求。从商业发展的角度判断，未来区域商圈将对核心商圈消费群进行有效分流，缓解市级核心商圈交通以及车位的压力。成都地铁1号现将在2010年开通，2号线按计划也将于2012年开通，轨道交通将对商业发展带来深刻的变化，将极大地拉升沿线商业的发展。商圈名称百货超级市场购物中心(不含大型超市、百货主力店)合计春熙商圈6个01个7个盐市口商圈6个1个1个8个骡马市商圈1个2个2个5个光华商圈1个2个03个双楠商圈1个1个02个大世界商圈01个01个棕北商圈1个1个1个3个成仁路商圈2个2个1个5个建设路商圈01个1个2个沙湾商圈1个3个1个5个成都市现有商圈现状及分析商圈内商业物业个数春熙商圈和盐市口商圈的项目数量明显多于区域商圈，这是由于该两个商圈大量的人流和成熟的商业氛围吸引了众多商业地产开发商和运营来布点开发经营。而区域商圈辐射范围相对较小，区域消费力无法支撑大量商业项目的存在。春熙商圈和盐市口商圈以百货为主，这是由于该两个商圈是成都传统的时尚消费集中地。区域商圈大部分以超级市场为主，这是由于区域商圈均依托大型居住社区，以大量的日常基本生活消费诉求为主。商圈名称百货超级市场购物中心（不含超市、百货主力店）合计春熙商圈153,000平方米/20,411平方米173,411平方米盐市口商圈178,500平方米16,300平方米47,800平方米242,600平方米骡马市商圈30,000平方米23,000平方米137,000平方米190,000平方米光华商圈30,000平方米21,000平方米/51,000平方米双楠商圈24,000平方米25,000平方米/49,000平方米大世界商圈/15,000平方米/15,000平方米棕北商圈9,000平方米12,000平方米139,000平方米160,000平方米成仁路商圈52,000平方米5,400平方米136,000平方米193,400平方米建设路商圈/19,000平方米170,000平方米189,000平方米沙湾商圈30,000平方米47,700平方米77,000平方米154,700平方米合计506,500平方米184,400平方米727,211平方米1,418,111成都市现有商圈现状及分析商圈内商业物业营业面积/表示无此类物业盐市口商圈的商业物业营业面积最大，这是由于盐市口商圈的商业项目最多。骡马市商圈、成仁路商圈和建设路商圈的项目数量较