优秀项目考察报告

苏沪区优秀项目考察报告长沙项目工程部2012.5.24大纲前言工程篇主体结构砌体结构外立面细部做法五方验收经验篇屋面部分室内部分机电部分室外部分借鉴与计划前言通过对昆山世茂东一号、苏州世茂运河城、常州世茂香槟湖三个项目的实地考察，从设计管理、施工质量控制、合理组织工期、成本控制等方面进行考察，学习其优秀的管理经验，并将其借鉴到长沙项目上，努力提升长沙项目的整体品质。采他之长，补己之短，看到的是片断，留下的是思索······工程篇主体结构砼质量做到横平竖直、有棱有角，观感质量好，得益于投入高质量的模板、严格的施工控制和良好的成品保护意识。主体结构工程篇对主体砼结构常见的质量通病及时进行修补。主体结构出现漏浆等通病及时修补工程篇加气块墙体顶部采用细石砼灌缝处理，避免了顶砖斜砌不易密实的缺陷。厨房、卫生间等地面砼导墙浇筑密实、截面尺寸准确。门框等处构造柱浇捣密实，留槎规范。砌体结构（二次浇捣）工程篇加气块墙体配砖合理、沟缝密实。墙体平整度、垂直度符合标准。砌体结构（加气砼砌块墙体）工程篇砌体粉刷前，先在阳角处用水泥砂浆做阳角线。这样做可以保证墙面粉刷完阳角的方正和垂直，看似增加一道工序，但是比不做阳角线进行粉刷后不停地进行阳角修补要省工。砌体结构（抹灰工程）工程篇外立面大角线条顺直、方正。大面积弹涂面平整、垂直且仅有水平分格，整体感觉美观。建议弹涂外立面仅做水平分格，不做垂直分格，这样既美观又可节约造价。外立面工程篇入户门厅石材色差控制较好，无明显色差。铝合金窗收口打胶顺直、美观。铝合金百叶安装牢固、收边。外立面工程篇楼梯踏步砼浇筑完毕后用废旧模板将踏步保护起来，防止施工人员上下踩踏损坏阳角，有效避免了踏步的缺楞掉角现象，大大提高了楼梯面层施工时的质量。。楼板预留孔口用水泥砂浆将废旧模板砌盖于洞口，防止上层杂物及施工污水下落到下一层。屋面变形缝处理细致，不锈钢盖板两侧用密封油膏封堵。细部做法工程篇室外散水外做一截水明沟，便于景观收边。园区道路路缘石统一刷成安全色，整齐美观。消防道路与软景用S形路牙收边，便于雨水汇流。细部做法S形路牙路缘石刷安全色工程篇天棚涂料统一下翻墙面5CM，不同材料收边整齐美观。阳台与室内推拉门收口处用聚合物水泥砂浆塞缝，再在反梁面上做2CM厚水泥砂浆层，有效避免门槛下从室外渗漏水情况。细部做法聚合物水泥砂浆塞缝天棚涂料下翻5CM五方验收经验篇屋面部分室内部分机电部分室外部分五方验收作为集团对产品交付给小业主前必备流程，其重点是：地下室、设备用房、地上一层、顶层、屋面是必验部位，中间楼层任意抽检一层。验收标准：功能性必须达到设计要求，其次观感要美观。第15页屋面水簸箕：利用门厅石材余料制作，美观大方，防止雨水直接冲刷屋面。屋面部分：屋面雨落水口：做成喇叭口形状，规格一致，模具成形，侧面加装斜面防杂物雨水篦子。屋面分仓缝：内嵌沥青油膏，两侧弹线，铺贴防水卷材，美观顺直。屋面部分：屋面涂料：刚性防水保护层上批外墙腻子，刷草绿色外墙涂料一底两度。屋面排汽孔：“T”型构造，防水卷材使用不锈钢扁铁箍收口，馒头墩和立管刷灰色防水涂料。塑料管排气孔做法。屋面部分：DN50PVC管材密封材料不锈钢扁铁箍250500出屋面通气管：外部采用细石混凝土定型馒头墩，刷灰色外墙涂料。出屋面通气管做法屋面部分：屋面女儿墙：墙角倒圆角用PVC管压光，统一高度弹线、贴美纹纸刷灰色外墙涂料。屋面部分：屋面放坡：原图纸放坡为2%，现优化为3%，确保没有死角或排水线过长的情况。屋面部分：屋面过桥：砖砌踏步，抹灰刷外墙涂料，保护屋面沉降缝盖板。门、窗套：阳角使用靠尺修补打磨，阴角弹线修补打磨，门套线、窗套线刷灰色涂料。室内部分：飘窗板：刷灰色涂料。室内部分：跃层飘窗板:刷灰色涂料，阴阳角翻边50mm。室内跃层：框架梁侧面统一刷灰色涂料，简洁美观。室内部分：阳台地坪:墙面统一上翻50mm，贴美纹纸，刷灰色JS防水涂料。踢脚线：墙面统一高度120mm，贴美纹纸刷灰色涂料，地面统一宽度50mm，贴美纹纸刷灰色涂料。室内部分：进户门成品保护：进户门在交付之前，采用保护膜保护。进户门限位：防止门开启后门把手碰撞消防箱玻璃。室内部分：平开门限位：防止门开启后门把手碰撞墙壁。室内部分：室内部分：铝型材保护：施工过程中，铝型材门窗框下坎采用塑料保护套，有效减少下轨变形。检修窗限位：防止检修窗开启后把手碰撞侧边玻璃。室内部分：厨卫间馒头墩：厨卫间管道根部做馒头墩防水,加强防水效果，管道上口加盖。单根管馒头墩统一大小40×40mm，两根管馒头墩统一大小400×200×30mm。厨房间：厨房间防水:高度300mm，防水采用1.2mmJS防水涂料，墙面收口处统一贴美纹纸，确保顺直美观。厨房间：顶棚批浆:顶棚批浆两遍，统一下翻50mm，贴美纹纸，顺直美观。第31页卫生间防水:高度1500mm，防水采用1.2mmJS防水涂料，墙面收口处统一贴美纹纸，确保顺直美观。卫生间：墙面批细砂:使用海绵从上至下拉出纹路，表面纹路顺直、墙面平整。第32页弱电机房：电视墙标识清楚，背面各路功能编排标识清晰。机电部分：管道井：桥架功能标识齐全。机电部分：地库排水管：排水管与顶板交接处增加装饰圈，简洁美观。第34页机电部分：室内机电面板：统一加盖蓝色印章，标识清晰。机电部分：水泵房：合理布局，管道施工横平竖直，管道、阀门功能标识清晰。设备栅栏：增设不锈钢栅栏将设备封闭管理，避免闲杂人员随意触动设备而造成损失。沉降观测点：采用可拆卸式沉降观测点，不锈钢方盒保护，四边打胶收边，方盒内使用砂浆粉刷收光。室外部分：经验借鉴与计划值得借鉴的工程管理经验总结：协作管理：工程管理不仅仅是工程部门一个部门的事，这需要开发、设计、营销、成本、财务等部门协同配合，管理要前置，加强事前控制。“择优”管理：选择一个好的总包单位，意味着项目成功了一半。选择优秀的施工总承包单位，特别是项目经理的选择非常关键。建议在选择总包单位时除了要考察单位，更要考察其单位选派的项目经理。不能仅是挂名的项目经理，必须选择有丰富的施工经验、良好的沟通能力、超强的执行能力的能到岗的项目经理。“借力”管理：常州世茂一期开发量达到30多万方，工程管理人员仅配置4人。其成功经验是：一是在于如何能调动好总包等各施工单位的积极性和主动性；二是充分调动监理单位协助管理，将压力传递到监理单位，让其做好我们的帮手。经验借鉴与计划值得借鉴的五方验收经验总结：以顾客的关注点为重点：集团的五方验收其出发点是为降低交房后客户的投诉率，凡是客户关注的焦点就是我们管理的重点。换位思考，以客户的眼光和标准去验收每一套房，如果我们是客户，我们自己满意吗？交房前，观感重于内在：关注细节和关注外表其实人的大众心理。外在的东西是直观的，而产品内在质量客户不能很好的体会到。门窗保护的好不好，地面是不是平整，墙面是不是垂直平整，阴阳角是不是方正，屋面处理的是不整齐美观等就值得我们增加投入度和关注度。模拟验收：对即将进行集团五方验收的产品，在集团五方验收前项目自己先行组织内部验收，项目设计、营销、工程、客服、物业提前介入和配合，先进行自检自查，遇到和发现问题，先在项目层面解决一次，这样可以大大降低正式五方验收时存在的问题。经验借鉴与计划下一步工作重点与计划：学习和准备五方验收：一是将此次考察的情况进行总结，并以内部培训的形式传递给所有工程管理人员。二是通过项目客服邀请集团客服部相关人员来项目上对项目管理人员进行五方验收的专门培训，计划在2012年6月份完成。借鉴和实施：将常州等项目上好的成熟的做法引入到我们长沙项目工程中，特别是一些细部作法，投入成本不大，却能大大提升产品的观感，会为项目增分不少。商业验收：D-9-3商业项目即将竣工验收，年底要交房。在办理完竣工备案后，项目将会组织由项目层面的设计、营销、工程、客服、物业五方搞两轮模拟五方验收，计划第一轮为2012年8月，第二轮为2012年9月。如项目认为可以通过，则计划在2012年10月申请集团五方验收初验，2012年11月正式验收，2012年12月交房。