伟业-华侨城天津项目土地价值分析报告

1天津华侨城项目——土地价值分析报告2007/07/1521.土地价值承载力2.价值实现风险判断3.拿地策略3项目基本情况发展动力及潜力市场机遇与价值空间项目分析（津塘路项目、新开路项目）土地价值承载力4项目基本情况位置：河东区津塘路一号桥南侧总占地：178883.6平米总建筑面积：335302.1平米，其中居住面积约23.5万平米，商业金融面积约10万平米位置：河东区新开路路新开路立交桥南侧总占地：36841.1平米总建筑面积：120400平米，其中居住面积约11.8万平米，公共服务设施面积约0.24万平米外环中环内环河东区和平区河北区南开区红桥区河西区关键词：天津河东5项目基本情况发展动力及潜力市场机遇与价值空间项目分析（津塘路项目、新开路项目）土地价值承载力6中央直辖市环渤海地区经济中心北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市发展动力与潜力城市职能：国际现代制造业基地北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽北方国际物流和会展中心以金融商贸、科技信息、文化教育为主的区域性服务中心以近代史迹为特点的国家历史文化名城1、天津城市发展动力与潜力——城市读解7滨海新区地位确立使天津产生区域联动效应，辐射多个热点区域轨道交通等路网规划完善缩小城市距离感环渤海经济圈带动天津整体产业结构调整进入新成长期新家园计划使城市点面发展逐步铺开70/90政策出台盘整天津楼市整体结构海河改造推动六大节点区域发展提速发展动力与潜力1、天津城市发展动力与潜力——政策导读8发展动力与潜力•中国经济增长第三极•国家战略发展重点•区域可预见的未来，具备极大发展潜力与持续发展动力环渤海面积：521120平方公里人口：约2400万人均GDP：20263元长三角面积：99600方公里人口：约7500万人均GDP：35040元珠三角面积：521120平方公里人口：约2400万人均GDP：42499元1、天津城市发展动力与潜力——第三极9发展动力与潜力•区域范围——京津唐、京津保两三角区域•发展方向——核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合•发展战略——区域空间经济一体化，京津双核、多中心■以京、津为核心■京津大都市轴为增长极■天津、秦皇岛等港口为出海口■京津保、京津唐两三角和京张、京承生态走廊为骨架■大中小城镇相结合■多层次开放型都市体系■渤海西部秦—唐—津—沧海岸线为增长带京津冀经济圈规划•京津城市联动凝成主发展轴，促进人口流动，促使商品房客户进一步泛化1、天津城市发展动力与潜力——京津双核10发展动力与潜力•城际铁路和城市轨道交通建设，使京津联系得到质的提升•居住在天津中心城区、工作在滨海新区和北京，将可能成为寻常事•城际轨道——2005年7月开工,拟建5座车站（北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站）——预计2007年底建成，2008年投入运营——全长115公里，时速为200公里——京津城际轨道交通将与北京地铁4号线于北京南站实现换乘，且可能同北京14号线对接——铁路公交化后，北京、天津间将实现半小时通达，天津站至滨海新区半小时通达，滨海新区至海港半小时通达1、天津城市发展动力与潜力——交通联动11发展动力与潜力中心城区：全市主中心−人口：470万以内−用地：80平方公里−职能：行政、综合服务中心提升金融、商贸、科教、信息、旅游等现代服务职能适当发展都市型工业突出城市文化特色滨海新区：都市副中心−人口：430万−用地：140平方公里−职能：立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚以科技研发转化为重点，发展高新技术产业和现代服务业，提升港口服务职能以国际港口、物流、现代加工和现代服务业为主的城区城市经济引擎，国际港口都市标志双核驱动•中心城区：城市发展的服务平台•滨海新区：经济增长的动力引擎•双核驱动：城市经济重心东移，实现经济洼地后发优势的战略要地主城区滨海新区050010001500200025000%5%10%15%20%25%滨海新区GDP（亿元）6678211000125016091961浦东新区GDP（亿元）108212511504179021092365滨海新区GDP增幅16%19%18%20%22%20%浦东新区GDP增幅15%14%17%16%15%13%'01'02'03'04'05061、天津城市发展动力与潜力——双核驱动12发展动力与潜力总体规划（2004－2020）城市结构：“双中心+多组团”是规划结构主中心：依托海河主轴线的中心城区副中心：天津港、开发区、保税区和塘沽区形成城市副中心多组团：中心城区近郊新型组团津滨走廊：轻轨、快速路形成带状组团空间布局结构：“一轴两带三区”天津–塘沽：哑铃格局，人口1350万、城镇规模1450平方公里1、天津城市发展动力与潜力——规划提速13发展动力与潜力1、天津城市发展动力与潜力——后发优势•3-4年的发展差距形成未来发展空间•持续动力引爆经济快速持续增长带动城市发展水平整体提升对比天津、北京、上海城市发展水平拉动购买力及需求规模扩大的同时，刺激房地产市场持续、快速发展GDP总值（亿元）050001000015000'00'01'02'03'04'05'06上海北京天津人均GDP（元）020000400006000080000'00'01'02'03'04'05'06上海北京天津城镇人均可支配收入（元）0500010000150002000025000'00'01'02'03'04'05'06上海北京天津商品房均价（元/平米）0200040006000800010000'00'01'02'03'04'05'06上海北京天津房地产投资总额（亿元）0500100015002000'00'01'02'03'04'05'06上海北京天津14发展动力与潜力1、天津城市发展动力与潜力——小结发展动因环渤海经济圈、中国经济增长第三极大北京区域发展主轴中战略重点城市城际轨道交通支持目前，发展动因已经成为现实动力未来，天津城市发展将极具发展潜力与持续动力15发展动力与潜力河东区是天津市中心市内六区之一，位于天津中心城区东部。占地40平方公里，居民73万人河东区曾是相对落后区域，但却是市区联系滨海新区最近的城区，未来将成为天津双城并举的枢纽性战略区域。河东关键词：•工业•工厂、库房、拆迁安置居住区•交通•海河、地铁、津滨轻轨、新天津站枢纽工程•历史文化•“先有大直沽，后有天津卫”2、河东区发展动力与潜力——发现河东16发展动力与潜力评判指标特征描述地段环境滨海新区、城市东移、开发区西区等多项政策的确立，东部城区的区位优势愈加凸现，而“新家园”计划的助推及曾经多个大型平房改造安置房居住区已经使河东区形成的良好居住气氛交通通达性河东区内公共交通较发达，而随着未来地铁2号线、9号线竣工，公共交通网络将逐步延伸至河东腹地，整体区域交通愈加成熟完善配套成熟度教育、医疗等配套较为完善；商业配套主要集中在原有大型居住区内，随着区域商贸区的建成使区域整体配套更加完善主力客群来源河东区自身客群数量庞大，同时毗邻滨海空港物流区，可带动市内各区及滨海新区的部分客群。政策性规划及导向新家园计划的重要区域，政府规划确立未来将建成总规模达400万平米的具备城市功能的居住板块，发展定位清晰。无论从区位条件，还是从政策导向角度研判，河东区在天津的地产板块发展格局中都占据极为重要的地位2、河东区发展动力与潜力——战略地位17发展动力与潜力发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生存需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。城市化进程：2006年天津全市GDP达到了4337.7亿元，人均GDP突破5000美元，达到了5177美元，意味着天津房地产市场处于平稳发展阶段。天津相对后发的河东区，正处于快速发展阶段。城市化进程的加速，给河东区地产市场的巨大发展契机02、河东区发展动力与潜力——动力118发展动力与潜力2、河东区发展动力与潜力——动力2天津站中山门（河东区）开发区地铁９号线津滨轻轨在建，2009年初建成天津市区滨海新区36%40%41%43%44%45%0%10%20%30%40%50%'01'02'03'04'05'06滨海新区GDP占天津全市比例河东区•两极的中间地带•受两极发展带动19发展动力与潜力填充式开发：天津“双城并举”的总体发展战略，使得两个核心区之间联系纽带区域的大片空白区域需要进行“填充式开发”价格补涨：从北京丰台、石景山、门头沟等城市后发区域的发展经验可以看出，原先发展相对滞后的旧城区等因为价值被低估，在填充式开发模式下无一例外的形成区域“补涨”，价格直追先发城区。河东区也必将因其自身的区位条件因素，获得明显的“补涨”趋势新城市主义的理论中填充式开发（Infill）模式，最具可持续性。河东区的大片旧厂房改造土地，是天津最适合填充式开发的区域2、河东区发展动力与潜力——动力3202、河东区发展动力与潜力——动力4河东区十一五整体规划：•“立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型现代化新城区”。•全力打造“五区三带”，暨南站CBD中心商务区、“洋务溯源”旅游观光区、国际会议展览中心区、新开路嘉华商业聚集区和津滨大道集散物流商贸区5大区域，形成十一经路金融发展带、卫国道商贸商务发展带和新开路商贸商务发展带。•充分发挥区域优势，推动津滨大道“经济走廊”的迅速发展。新开路嘉华商业聚集区南站CBD中心商务区洋务溯源旅游观光区智慧城板块津滨大道集散物流商贸区发展动力与潜力与现状相比，未来变化是巨大的：建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型现代化新城区21发展动力与潜力2、河东区发展动力与潜力——动力5海河开发：海河全长72公里，分为上、中、下游段，海河综合改造采取由上游到下游滚动开发的形式海河上游段：即中心城区段规划为“4个功能分区”，长度约19公里，面积约42平方公里。河东区境内中央金融商贸区和智慧城板块。72公里海河沿线开发中的两大重要商务板块均在河东区境内22发展动力与潜力2、河东区发展动力与潜力——动力6智慧城■范围：北至津塘路，南至海河，西至快速路，东至外环。占地8平方公里■进程：目前已处于第五轮详细规划讨论阶段■物业：公建与住宅开发比例为7：3■含义：城市形态：以松散城市形态为特征，营造高产出、高附加值的新产业区，展现生态城市亲近自然的新的城市形态重点产业：以智能技术、高新技术、网络技术为支撑，发展信息、会展、住宅、休闲、旅游