信德行_南昌桃花三村改造项目定位及投资可行性分析_80页_XXXX年

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2目录5项目整体定位经济测算321企业目标及项目介绍区域房地产市场分析4市场背景分析企业目标项目介绍本报告是严格保密的。3企业目标及项目介绍企业目标项目介绍本报告是严格保密的。4企业目标基本目标——规避市场风险，保证合理利润，实现顺利销售。追求目标——树立项目形象,实现更高利润,提升城市形象，树立城投品牌。本报告是严格保密的。5企业目标及项目介绍企业目标项目介绍本报告是严格保密的。6项目区位情况：•城市边缘老城区边缘位置，城中村格局，依托洪城大市场商圈强大的人流和商流，区域商业价值较高。•西湖区朝阳洲老区与朝阳新城交汇处地块位于新桃花路与水厂路交汇处，而水厂路以南为高标准规划建设当中的朝阳新城，区域未来发展潜力巨大。•心理距离较偏本地块周边多为村庄聚集地，交通不便利导致该区域成为城市的死角。朝阳洲（西湖区）青山湖区南昌大桥八一大桥中山路规划当中的朝阳新城小结：本项目位处老城边缘，随着朝阳新城整体开发的启动，片区未来发展潜力很大。本案本报告是严格保密的。7距离城中心近：从项目所在地到老城中山路10分钟车程；前往周边区域便利：距离红谷滩新区仅需10分钟车程；临近洪城大市场：项目在洪城大市场西南步行5分钟的位置；公共交通缺乏：目前路过项目的公共交通缺乏；道路现状差：灌婴路为洪城大市场物流运输要道，交通混杂，水厂路非区域主干道，且路况较差；道路规划前景好：东面新桃花路目前已列为道路改造工程之一，新桃花路将被打造成为南昌市13条快车道之一，南面直通至南隔堤，北接中山桥，贯穿洪城路，道路拓宽为50米，双向四车道。南面水厂路将打造为城市次干道；朝阳洲（西湖区）10分钟车程10多分钟车程规划当中的朝阳新城小结：交通是关键，值得我们高度重视，桃花路的开通和水厂路的拓宽将是提升项目价值的关键因素。——项目所在区域与几大核心繁华区较近，目前交通条件较差，但未来交通优势显著；项目交通情况:洪城大市场5分钟步行距离本报告是严格保密的。8抚生路水厂路灌婴路桃花路地块现状：菜地及自然村桃花三村（桃花小学）转弯小区前往洪城大市场规划建设当中朝阳新城桃花中学众鑫城上城桃花医院江西中医学院科技学院新桃花路（建设当中）菜地（市场用地）项目出生地:临近桃花三村、五村、洪城大市场，四周仓库、物流扎堆.小结：项目地块周边环境嘈杂、居住环境较差，缺乏好的自然景观资源，做好本项目的重点是在产品本身上下功夫。本报告是严格保密的。9地块情况:宗地占地:193亩常住户：175户非住宅户：4户居住人口：918人农民房面积：69795.36㎡（初步测算），其中住宅：60925.7㎡非住宅（厂房、仓库、宿舍）：8869.66㎡南面水厂路北面灌婴路西面自然村东面：菜地、厂房、仓库、宿舍菜地、厂房、仓库、宿舍、自然村地块情况及相关指标地块现状：N小结：东面菜地部分地块较为平整，西面自然村体量大，拆迁体量大，开发成本高、难度大。本报告是严格保密的。10基本指标:宗地占地:193亩，其中商品房用地：141.1亩，安置房用地：41.5亩，规划路用地：10.4亩；计划容积率:商品房2.5；拆迁安置小于等于2.2，申请地价：220万元/亩公建部分待规划；安置房面积安置房：41.5亩，容积率2.2安置面积约60900㎡，需安置175户常住户，非住宅户4户，居住人口918人。回迁房位置初步确定在东北角，将兴建小高层公寓商品房面积占地141.1亩，容积率2.5，商品房可售面积：235845.13㎡商品房用地公开挂牌拍卖（约220万元/亩），土地收益用于平衡拆迁安置费用居住用地性质；项目用地附属条件小结：随着老城区土地的稀少，本项目地块位置日显珍贵，地块具有绝对的区位优势，位置决定价值！本报告是严格保密的。11S优势O机会项目SWOT综合分析：1.地段优势，紧邻老城区；2.规模优势，产品规划设计空间大；3、配套较全，靠近传统老城区；4、市场空间广，临近洪城商圈，自住和租赁需求大；5、规模大容易塑造项目形象和品牌；1、项目北面环境嘈杂，噪声污染严重；2、公交配套暂时缺乏；3、交通路网设施尚未完善。1、朝阳新城大开发的启动，加快了片区城市中心化；2、洪城商圈的庞大住房需求。3、新桃花路和水厂路已列入改造工程。1.目前市场正处于调整期，后市形势不明朗；2.周边环境嘈杂带来一定的噪音和心理影响；3.拆迁难度大。W劣势T威胁本报告是严格保密的。12项目SWOT小结：客观分析，本项目优势大于劣势，要做到有效的拉升项目销售价格，在销售周期内顺利完成销售任务、快速回笼资金，还应创造更多的优势条件，克服劣势和威胁，塑造出本项目的优质特色，在黄金地段打造黄金产品，把洪城商圈的“势”借好借足。本报告是严格保密的。13宏观房地产市场区域发展机遇楼市未来发展格局6项目整体定位经济测算321企业目标及项目介绍区域房地产市场分析5市场背景分析本报告是严格保密的。14南昌市宏观房地产市场本报告是严格保密的。15小结：房地产新增供应量及销售价格在2007年达到最高峰，成交量达到了337万㎡，同比增长了71.06%，住宅成交均价4653元/㎡，08年市场出现拐点，出现量价齐跌局面，09年又迅速回升，市场处于稳定期；商品房成交情况0100200300400新增供应量18129136728596成交量25919733718124120052006200720082009（1-8）万平方米2007年之前，随着南昌市城市化进程的发展，房地产市场处在快速发展期，新增供应量和成交量迅速增加，价格也呈现快速上涨势头，整体呈量价齐升局面；2008年，受全球金融危机的冲击，市场进入调整期，出现量价大幅齐跌的现象；2009年上半年，宽松的货币政策以及国家政策性的干预及扶持，市场迅速回暖，成交量以及销售价格有所回升；住宅销售均价走势010002000300040005000销售均价3333387346534356441320052006200720082009（1-7）——数据来源信德行地产数据库2005-2009年南昌市宏观房地产市场数据比较成交量与价格走势分析:本报告是严格保密的。16小结：08年市场供大于求,09年市场表现活跃，呈现供不应求发展态势，住房需求旺盛。——数据来源信德行地产数据库02040600.00.51.01.52.02.53.03.54.0新增供应量21.17.116.318.939.229.724.922.332.115.936.421.324.513.48.9324.615.68.2718.2成交量13.669.469.7913.521.315.311.79.0314.919.63539.232.144.149.541.534.224.4供求比1.61.21.71.92.91.41.61.93.61.11.90.60.60.40.20.50.40.20.708.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.7单位：万平方米09年1-7月份供求比为1:2.33，08年萧条的市场环境使得09年开发商心有余悸，停工缓建的项目增多，推售进度放缓使得09年上半年的新增供应量骤降，09年上半年市场以去化存量为主；5-7月份受政策的微调，过快的价格上涨，需求受抑制是导致成交量下降的直接原因；09年1-7月，市场成交量264.96万㎡，同比较08年同期水平增长了298.3%，为南昌历年同期最高值；2005-2009年南昌市宏观房地产市场数据比较供求关系分析：本报告是严格保密的。17朝阳新城:桃花河滨水城市生活景观线沿江历史文化景观线朝阳新城发展前景朝阳新城位于水厂路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖以西的朝阳洲地区，桃花河贯穿南北，总面积11.7平方公里，规划人口20万。土地储备5000亩，出让地价较高，地价水平在260万/亩以上。小结：随着朝阳新城的崛起，南昌城市发展重心将逐渐向南移，本项目所处位置是片区的第一站，将成为未来的热点楼盘。规划前景：“一江两岸”发展轴心带，南昌未来“新四城”，融办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等为一体的人居典范滨水新城；主要分为5大区域：滨江商贸金融区、中央商贸文化休闲区、临湖文化娱乐区、物流市政配套区以及标准居住小区，政府计划四年内完成基础设施建设，房地产市场蓄势待发。本地块南面规划有60亩的九年制学校用地，规模为90个班，可容纳学生4200人。本报告是严格保密的。182009年1-10月南昌市各区域住宅成交情况537809,13%207247,5%808493,19%532139,13%289855,7%405488,10%403716,10%79444,2%240973,6%620955,15%东湖区高新红谷滩中心区红角洲经开区青山湖青云谱湾里西湖象湖新城08-09年各区域住宅成交面积对比0204060801000.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%350.00%400.00%2008年27.58.5423.3610.7935.4823.0524.316.035.9362.082009年1-10月53.7824.1040.5520.7280.8553.2140.3729.007.9462.1增幅情况95.56%182.20%73.59%92.03%127.87%130.85%66.06%380.93%33.90%0.03%东湖西湖青山湖高新红谷滩中心区红角洲青云谱经开区湾里象湖新城南昌市楼市格局—城市主流置业方向3、前10个月红角洲、老城中心成交面积分别为53万㎡，各占全市成交量的13%。1、前10个月红谷滩中心区成交面积为80万㎡，占全市成交量的19%。2、前10个月象湖新城成交面积为62万㎡，占全市成交量的15%。从上表的成交情况可以看出南昌去年和现在的主流置业方向是红谷滩中心区、象湖新城、红角洲、老城区；本报告是严格保密的。19象湖新城：象湖新城商品房建设用地约15000亩，总规划建筑面积约1200万㎡，其中已售面积约300万㎡，待开发建筑面积约900万㎡；红角洲：定位城市高尚居住区（CLD），初步统计未来几年内商品房供应面积达到358万㎡；朝阳新城：土地储备约5000亩，按目前标准容积率2.5计算，未来几年商品房供应面积约800余万㎡。08年基础设施建设全面启动，房地产开发蓄势待发。市中心版块：土地稀缺，规模较小；青山湖：沿湖已开发大量楼盘，土地稀缺城东：土地出让以工业用地为主，商住项目分散，聚集效应不强；青云谱、昌南：老城居住区，楼盘分散；红谷滩中心区：住宅项目开发量极小，未来以商业办公为主；昌北经开区：以工业用地出让为主，商住项目楼盘分散且体量小；小盘供应大盘集中2011～2013年南昌房产市场走向预测市中心青山湖城东青云谱、昌南、莲塘小结：随着红谷滩中心区和老城区供应的楼盘越来越少，象湖新城和红角洲大盘较多，后续的存量还很充裕，未来几年内这两大板块还是南昌人主流置业的方向。随着朝阳新城的启动，将是未来几年住宅重点供应的一大板块。朝阳新城价格较红角洲有优势，地段较象湖新城有优势，朝阳新城的崛起有可能成为未来最具竞争力的板块。本报告是严格保密的。205项目整体定位经济测算321企业目标及项目介绍区域房地产市场分析4市场背景分析本报告是严格保密的。21朝阳洲板块楼市格局皇冠国际众鑫城上城江铃中山滨江象湖2008国际财讯中心星河国际国金滨江洪城财满街滨江一号未售在售小结：片区楼盘供应不足，片区在售楼盘7个，其中尾盘3个。本报告是严格保密的。22朝阳洲板块区域产品供应情况小结：片区在售楼盘主要为众鑫城上城和皇冠国际，未来供应量46万㎡，市场存量较小，部分江景豪宅突破10000元/㎡。项目物业类型总体量已售量可售量在售价格（元/㎡）备注皇冠国际城市高端综合体项目24万㎡约8万㎡16万㎡一线江景85