光谷总部空间项目分析.

光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐市场部2010年1月光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司1分析思路区域政策与发展分析项目属性分析项目的价值区域市场环境区域市场竞争分析宏观经济分析项目宏观环境为项目决策提供依据光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司2项目属性分析光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司3项目位置项目地处光谷腹地。沿民族大道南行至汤逊湖北路，继续前行约0.5公里即到。项目距离中环线约1.5公里，距沪蓉高速约5公里，距富士康、中芯国际约6公里。沿中环向南，依次有武汉大学科技园、华中师范科技园、华中理工科技园和武汉理工大学科技园。本项目即处于武汉理工大学科技园区内。位于于集中科技园区的主体位置。项目位于光谷腹地、大学科技园区内的主体位置光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司4项目四至本案项目整体呈较规则矩形，东北面临汤逊湖北路。其余三面没有直接临街面。然而，宽开间短进深的地块形状，依然可以使项目有良好的形象展示面。项目仅一面临街，但是形象展示面良好光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司5项目道路及交通本案大学园路汤逊湖北路公交站汤逊湖北路汤逊湖北路是进出本项目主要交通通路。目前，汤逊湖北路宽约8-10米，双向4车道；道路连接民族大道、大学园路和滨湖路。公共交通方面，目前仅有一趟公交车路经本案，发车间隔约15分钟左右。自驾车可通达性好，而公共交通薄弱光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司6项目区域环境中环线以北中环线以南以中环线为界，在中环线以北，是光谷区域的生活和商业核心。同时，以武汉工程大学、中南民族大学和华中科技大学为代表的众多高校聚集。以中环线为界，在中环线以南，是光谷区域的产业发展重心。在本案周边，四个大学产业科技园区，和中芯国际、富士康园区等光谷明星级企业园区，集中了产学研产业链的转化焦点。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司7项目规划项目整体规划为科技产业区、总部办公区、soho办公区和商服配套区。科技产业区为多层（5层）“回”字型结构建筑；总部办公区为独栋商务别墅；soho办公区为小户型产品；配套区，除了一般常规配套外，亮点为规划有一个私人疗养型医院。项目经济指标：规划用地面积85990平方米；净用地面积73109平方米，总建筑面积110000平方米；办公群建筑面积52000平方米；配套面积33000平方米；soho办公建筑面积25000平方米；停车位约400个；绿化率30%项目规划已经完成，更改可能性较小光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司8项目产品目前，可知项目一期产品的详细信息：项目一期为三栋多层多功能产业楼，共5层，单层面积2500平方米左右。一层层高5.6米，二至五层，层高3.6米。产品设计2梯4户，最小分割面积约为450平方米，大面积需求可以在此基础上组合。两部电梯中没有货梯。在外立面处理上，产品以增加落地窗来增加采光。一期产品在层高上有明显优势，面积组合灵活度小光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司9项目现状项目一期产品为3栋多层、框架结构建筑。在2009年初封顶。目前，项目在进行外立面施工和园区部分配套工程施工。目前，项目一期产品已经由销售代理公司于09年9月开始销售。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司10项目属性小结项目位于光谷产业园集中区域，区域内产业园区氛围浓厚。项目为在建、已销售的中等规模产业办公类型的产品。项目产品在设计上已经成型，产品面积最小450平方米、四大园区功能和配套服务等方面也已基本确定，后期修改的可能性较小。项目已经开始销售，但是销售情况一般。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司11项目去化难以令开发商满意，速度较慢的原因如何？在项目产品类型和功能基本确定的情况下，是否可以实现快速去化？宏观面经济发展是否支撑产业园区发展？光谷区域发展规划和相关政策对产业园区开发是否有利？项目周边类似产品规划、销售、经营情况如何，市场竞争环境如何？光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司12宏观经济数据分析光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司13武汉GDP武汉产值（单位：亿元）,2003年,1622武汉产值（单位：亿元）,2004年,1882武汉产值（单位：亿元）,2005年,2238武汉产值（单位：亿元）,2006年,2591武汉产值（单位：亿元）,2007年,3142武汉产值（单位：亿元）,2008年,3960武汉产值（单位：亿元）,2009年,4500环比增长,2004年,16.03%环比增长,2005年,18.92%环比增长,2006年,15.77%环比增长,2007年,21.27%环比增长,2008年,26.03%环比增长,2009年,13.60%武汉产值（单位：亿元）环比增长从2003至2009年武汉处于持续快速增长的发展轨道，GDP逐年创下新高。2009年初算，全年完成GDP4500亿元，“十一五”7项主要经济指标提前实现。从增长幅度看，连续两年的高增长有所回落，但是，在全球经济景气程度较低的大背景下，武汉市的增长幅度依然超过全国平均水平，经济整体表现活跃。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司14武汉三产结构产业比值,第一产业,19.49,19%产业比值,第二产业,32.7,33%产业比值,第三产业,47.9,…2006年产业比值（单位：%）第一产业第二产业第三产业产业比值,第一产业,18.7,19%产业比值,第二产业,33.2,33%产业比值,第三产业,48.1,…2007年产业比值（单位：%）第一产业第二产业第三产业产业比值,第一产业,17.5,18%产业比值,第二产业,34.2,34%产业比值,第三产业,47.9,…2008年产业比值（单位：%）第一产业第二产业第三产业在武汉三产结构中，各产业结构变化幅度不大，总体而言，第二产业近两年有所增加。由2006年的32.7%上升到2008年的34.2%。这样的上涨幅度，主要是由于国家为了拉动经济复苏而增加4万亿投资，极大的拉动了我国各产业，特别是制造业的发展。2009年，因为持续的经济刺激政策，预计第二产业将继续发展，产业占比将进一步提高。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司15光谷总产值分析产值,2003年,480产值,2004年,560产值,2005年,629产值,2006年,889产值,2007年,1150产值,2008年,1750产值,2009年,2150增幅环比,2004年,16.60%增幅环比,2005年,12.30%增幅环比,2006年,41.30%增幅环比,2007年,29.30%增幅环比,2008年,52.10%增幅环比,2009年,22.90%产值增幅环比武汉近两年GDP光谷跨越式的上涨，表现了区域良好的发展前景。2009年，预计区域产值将突破2000亿。2003年至2007年，区域产值上升500亿，用了四五年，而从1000亿到2000亿仅仅只用了三年。目前，光谷区域经济产值对武汉市GDP的贡献，已经超过50%。预计未来将进一步的提高，区域发展将进入新的加速发展时期。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司16宏观经济小结武汉经济保持快速增长趋势，未来经济发展势头良好。光谷区域对武汉市GDP贡献逐渐增加，区域良好的发展必将引来更多的政府关注和相关支持，区域产业发展将会更快的发展。产业结构的调整，第二产业、第三产业均平稳发展，特别是第二产业，呈明显的上升趋势。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司17区域发展分析光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司18光谷发展根据武汉市政府科技新城规划，科技新城以光谷为基础，沿新武黄公路向东拓展80平方公里，建成面积128平方公里、人口60万的高新技术园区和自主创新基地。向东拓展在不断扩张的同时，原有产业区域也在蓬勃发展。光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司19光谷产业规划东湖高新科技工业园：位于东湖开发区东部，面积约8平方公里，包括关东科技工业园和关南科技工业园两部分。大学科技产业园：位于东湖开发区南部，面积约14平方公里，分为武汉大学、华中科技大学、武汉理工大学、华中。软件产业基地：位于关山一路武黄公路连接线以西，民院路以东的南环铁路两侧，占地面积4平方公里。由华中软件园、华软软件园等组成。关山机电工业基地：位于东湖开发区中部的关山一路两侧。面积3平方公里，该区为一五期间布局建设的老工业基地。光电子科技商贸服务区：位于东湖开发区的核心-光谷广场东南角，面积1.8平方公里。这里建设规划面积达8万平方米的武汉光谷光电子大市场。鲁巷广场珞瑜路雄楚大街中环线东湖高新科技工业圆软件产业基地大学科技产业园电子商贸关山一路关山二路关山机电工业基地本案临近高校资源的核心产业区，发展条件优越光谷总部空间项目分析武汉思锐房地产投资顾问有限公司20开发区相关扶植政策1、实施低门槛的政策。区内产业用地土地价格除支付给农民土地补偿费和配套设施建设的成本费用外，实施零税费率收费。并提供“七通一平”，采取规划建设一条龙全方位服务。购置土地发展光电子产业，土地购置享受20年八成按揭贷款。2、东湖新技术开发区内新注册登记高新技术有限责任公司，注册资金最低为1万元。允许高新技术企业以居民住宅作为企业注册地址，开展高新技术的经营和科研工作。3、实施服务承诺制和“一门式”服务。集中办理新注册成立公司工商注册登记、税务登记、项目立项等，符合条件的公司五日之内办理一切进区手续。4、鼓励境外科技人员以及出国留学人员来开发区工作，保证来去自由，个人所得合法收入汇出自由。鼓励留学人员携带科技成果来开发区从事高新技术产品开发和生产。凡获得国外长期（永久）居留权或已在国外开办公司（企业）的，按外商投资企业登记注册，注册资金最低为1万元人民币，注册后可享受开发区外商投资企业的优惠政策；其他留学人员按内资企业登记注册后，可享受开发区鼓励发展高新技术产业的各项优惠政策。5、鼓励企业采取股份期权的形式，对有突出贡献的骨干技术人员、业务人员、经营管理者实施期股激励。科技人员在以取得股份或出资比例、获得奖励时，不缴纳个人所得税。6、建立民营科技企业投融资担保基金和创业基金。武汉东湖高新技术产业风险投资基金以不低于2/3的比例支持区内光电子信息产业。7、科研成果折价入股设立企业时，无形资产的50%用于奖励参与成果研发的人员。无形资产收入占总投资比例可高于50%。无形资产投入可摊入成本，每年摊销20%，5年摊完。8、每年二次定期发布区内光电子技术及其产品目录和最新发展动态，通过预算控制、招投标等形式，省、市政府部门优先购买本区高新技术企业的产品。9、湖北省大学生科技创业风险基金，重点支持“背着书包走进开发区”的大学毕业生进区创业。10、外商投资高新技术企业，10年内免征地方所得税。在优惠政策执行期满后，再减按15%税率征收企业所得税。11、光电子信息企业可比照国家对软件开发生产企业有关税收政策给予优惠。12、民营科技企业投资的固定资产投资项目凡列入中国光谷项目指南的产业政策，用于科研、生产的，可适用固定资产投资方向调节税零税率，以鼓励民营科技企业扩大规模。13、对园区内接入中国公用计算机互联网的注册企业用户，利用拨号方式接入的，网络使用费按照国家规定资费标准给予25%优惠；利用专线方式接入的，网络使用费按照国家规定资费标准给予30%的优惠。对园区内注册企业用户使用ISDN业务，2B+D端口基本上月租费按照现行普通电话基本月租费标准收取。14、从事光电子信息产业的工作人员可在审批年内多次出国。开发区可以办理园区内企业因公临时出国和邀请国外经贸科技人员（不含在外国企业中兼职的卸任外国政要）来华事项。15、经企业推荐，中国光谷专家委员会审议，有重要贡献的光电子信息从业人员购置商品房时，按购房款的20%补贴个人。补贴指标每年30—50人。16