典型项目研究——阳光100米娅中心(XXXX1106)

目录阳光100米娅中心2一、阳光100——专注于“白领阶层”，打造地产连锁品牌2二、成都阳光100米娅中心——“小型城市单元”41、项目对城市空间发展规律的认识42、项目定位及价值53、项目土地属性6（1）区位6（2）交通6（3）周边配套及环境74、产品硬件10（1）项目规划10（2）园林景观125、产品软件13（1）建筑风格13（2）户型设计——“移动墙”技术14（3）精装修——“米娅计划”18（4）项目配套20（5）世界级管家226、项目SWOT分析23电话:[phone]邮箱:[e-mail]网站:高通智库是一家房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。《典型项目案例研究》每月一次。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2011年11月5日（月报）典型项目案例研究——阳光100米娅中心 高通智库典型项目研究米娅中心 一、阳光100——专注于“白领阶层”，打造地产连锁品牌 阳光100自1992年成立以来，已在北京、天津、重庆、济南、长沙、南宁、柳州、桂林等城市相继建立了多个以城市中心新兴白领阶层为目标客户群的住宅项目，统一使用“阳光100”的品牌，并获得了巨大的发展。统一的品牌，统一的宣传使得阳光100以整体划一的形象出现在消费者面前，成功地实现了跨区域经营，也为房地产开发企业向二三线城市的扩张树立了标杆。阳光100创造了独具特色的二三线城市地产的品牌扩张模式，为谋求新发展空间的企业已探索出可供借鉴的成功经验和模式。阳光100产品线分类 作为北京第一个走出去的房地产企业，阳光100创造了二三线城市开发的典范，也成功地开创了房地产行业直营连锁的品牌扩张模式。阳光100根据“新兴白领阶层”的目标客户群定位，针对客户需求，采用“更简朴，更自然，更自由，更青春”的产品风格，形成了两个主力产品，即“阳光100国际新城”与“阳光100城市广场”。阳光100国际新城——位于中心城市、新兴地带的以居住为主的都市大盘；阳光100的城市广场——市中心高密度建筑综合体。典型项目研究系列名 特点 代表项目 区位 子系列土地属性 产品核心价值主力客户群构成 品质分类 国际新城系列新兴城市地带,未来都市中心,以居住为主体的都市大盘天津阳光100国际新城城区边缘（1）新兴城市/未来都市中心；（2）周边市政、生活配套完善，有商业属性；（3）周边交通网络发达。追求规模效应和土地增值的双重收益城市新兴中产阶级和新兴白领阶层（青年之家、小太阳、后小太阳之家）。客群特征：收入稳定，中等或偏高，有较强烈置业倾向。以三口之家和两口之家为主，部分单身家庭。文化程度较高。中高端济南阳光100国际新城市区重庆阳光100国际新城市区长沙阳光100国际新城市区沈阳阳光100国际新城市区城市广场系列城市核心地段、大型城市建筑综合体柳州阳光100城市广场开发区（1）地处市区/开发区，公共交通密集（2）周边配套日趋完善占据核心地段，打造地标性建筑群，形成中心效应中高端南宁阳光100城市广场市区重庆阳光100城市广场市区烟台阳光100城市广场市区潍坊阳光100城市广场市区高档住宅系列城市郊区、高端定位、稀缺资源住区（业态：普通住宅,公寓,别墅,SOHO）阳光100沈阳高尔夫项目近郊（1）地处城市近郊区；（2）交通较为便利、配套完善；（3）有一定风景自然资源。追求生态居住环境区域内高收入群体，家庭结构：小太阳和青年之家（文化程度较高）高端武汉阳光100大湖第近郊新型产品线市区高层住宅成都阳光100米娅中心市区（1）地处市区，公共交通密集（2）周边配套日趋完善，有商业属性米娅Mia式的生活，“度身定制社会新锐、望子成龙家庭中高端旅游地产景观住宅;休闲酒店;商业街等桂林阳朔·阳光100远郊（1）地处城市远郊/风景名胜区（2）周边配套缺乏，需要配套商业（3）交通不密集但可易到达区域和跨区域消费，追求稀缺生态环境区域和跨区域旅游消费人群中高端阳光100桂林丽园城郊阳光100甜蜜生活风景名胜区柳州窑埠古镇项目风景名胜区典型项目研究二、成都阳光100米娅中心——“小型城市单元” 1、项目对城市空间发展规律的认识（1）成都城市发展定位 两枢纽：国际性区域交通枢纽，国际性区域通讯枢纽；三中心：商贸、金融、科技中心；四基地：高新技术产业基地、现代制造业基地、现代服务业基地和现代农业基地；根据十二五规划可知，今后五年成都将以建设国际区域性航空枢纽、铁路枢纽和公路枢纽为重点，形成以成都为中心、辐射中西部、连接国内外的综合交通运输体系，初步建成西部综合交通枢纽成都主枢纽。建成双流机场新航站楼并全面运行，规划建设成都新机场，开通直达美国、欧洲、南亚、西亚等多条国际航线，成为连接南亚、中亚、西亚的国际性区域航空枢纽。加快成昆铁路扩能改造、成雅铁路、成渝客专、成兰铁路等对外铁路通道建设，形成以成都东客站、成都站、大弯站、新津站等车站组成的铁路客货枢纽系统，实现成都经济区半小时交通圈、成渝经济区1小时交通圈，成都到贵阳、兰州、昆明、西安等周边省会城市4小时交通圈，成都到京津冀、长三角、珠三角三大经济圈8小时交通圈。建成成都第二绕城、成德绵、成德南、成安渝和成自泸等高速公路，启动成都大外环高速及第二机场高速建设前期工作，形成西部公路交通枢纽。（2）成都城市空间格局  Ⅰ、提升型发展区：包括中心城区的锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区。典型项目研究以现代服务业为主导，优化调整产业结构，提高城市承载能力，提升城市功能和品质，改善人居环境。Ⅱ、优化型发展区：包括市域西部的彭州、都江堰、郫县、温江、崇州、大邑、邛崃和蒲江以平原为主的地区。以现代农业为基础，促进现代服务业与先进制造业协调发展，城镇布局要注重显山露水。Ⅲ、扩展型发展区：包括市域东部的新都、青白江、金堂、龙泉驿、双流和新津以丘陵为主的地区。以先进制造业为主导，促进现代服务业与现代农业协调发展，城镇布局要保护生态本底。Ⅳ、两带生态及旅游发展区：包括彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、蒲江、双流、龙泉驿、青白江、金堂的山区。是成都市的生态屏障，也是旅游产业的重点发展区。阳光100米娅中心项目则处于城市提升型发展区，这也充分体现了阳光100置业集团对城市住区开发的深层把握，对住区开发的时机、区位以及规模等诸多方面清晰认识，这也有利于集团今后对成都的深耕战略。综上所述，成都米娅中心项目的建设表现出的是阳光100对城市住区开发有了更深层把握，从而可以看出阳光100对城市空间发展规律的认识也在逐步加深。（注：易小迪还透露，米娅中心是集团布局成都城东的第一颗棋子，未来还将在该区域增加开发，形成百万级的开发体量。）2、项目定位及价值成都东区区域价值升级迅速，为阳光100项目带来巨大的升值空间和投资价值。 2011年，成都城东迎来聚变契机。按锦江区去年出台的《西部金融中心建设规划（2010-2012年）》，明确了将在东大街布局金融产业集聚区、金融总部商务区和金融后台服务业集聚区，力图把东大街打造成成都乃至西部未来的金融中心。作为推动城东国际进程主力的成华区，在2011年1月正式提出“1413”发展战略。即以“东二环现代服务业发展轴”一轴引领，“猛追湾RBD”、“龙潭总部经济城”、“东客站城际商旅城”、“地铁城北商贸城“四城驱动，“北湖熊猫国际旅游休闲区”一区辉映，“沙河景观绿带“、”东风渠生态绿带“和”三环路森林绿带“三带贯穿。按照建设“世界现代田园城市”和“生态城区、现代成化”的发展定位，城东一边延续着东大街“西部华尔街”荣耀，一边承载着以“东二环现代服务业发展轴”辐射的国际都会风尚。典型项目研究2011年城东开工建设、立项的商业项目面积多达70万平方米，加上建设路商圈已有的商业面积，城东二环路商业带商业面积将达到120万平方米。其中，以SM广场、伊藤洋华堂、成都华联百货、龙湖天街、三千集、招商东城国际等为代表的建设路大商圈，直追春熙路—盐市口商圈。万年场片区的万象城，以24.4万平米奢华购物中心，7.6万平方米甲级写字楼，为城东商业“登顶”再加砝码；在“成都会客厅”猛追湾,成都339项目将成为成都最具特色的商务休闲地标。在东客站版块，首个城市综合体项目龙之梦购物中心，将以5倍于春熙路商业容量，问鼎西部CBD之最，打造“成都时尚生活坐标”。位于成都城东的阳光100米娅中心项目定位为年轻白领量身打造高端时尚的高品质社区，也是未来商旅中心的核心位置。项目也是阳光100集团成都1号作品，将依托城市最便捷交通网络汇聚效应，前瞻区域核心商务价值，建设集精装公寓、商业、SOHO三位一体的泛城市综合体项目。3、项目土地属性（1）区位 项目位于成都市成华区，地理位置具有不可复制的属性。（2）交通 坐拥三条地铁，2、4、7号线；东2.5与迎晖路，城市最便捷交通网络；项目靠近成都东客站（直线距离600米）和五桂桥客运站，附近有98、101、101A、536、33典型项目研究路、98路、219路、402路等公交车经过。（背景：成都东客站的开通，标志着双铁时代的来临，标志着新成都的开始，成都东客站是全中国6大高端综合交通枢纽，也是西南最大的综合交通枢纽。全国六大铁路枢纽客站之——成都东客站于2011年正式通车。承载成渝、成遂渝、成绵乐、宝成、达成、成渝环线等城际客运功能，实现城与城之间无缝对接。随着高铁速度的提升，未来，东客站将极大发挥复合型交通枢纽效应。由阳光100•米娅中心辐射形成的国际商旅圈，将以东客站枢纽效应及强大的未来升值潜力，成为区域内独占鳌头的核心商圈。）图：交通线路图：区域立体交通网络（3）周边配套及环境 国际商旅圈，政府规划打造的以2.5环为核心，以东客站为依托，“3E+3H”特色(3E：energetic活力的，ecological生态的，ease舒适宜居的，3H：高端商务、高端商业、高端商住)的世界级现代新城。区域由商务会展、商业商贸、文娱休闲、居住四大功能板块构成，是以现代商旅产业为主导的综合性生态功能区。由阳光100米娅中心辐射形成的国际商旅圈，将以东客站枢纽效应及强大的未来升值潜力，成为区域内独占鳌头的核心商圈。典型项目研究成都华润万象城成都招商东城国际区域内龙之梦购物中心、万象城、新鸿基商业中心、建设路等其他三大商圈，将形成以国际商旅圈为中心的金三角式分布，以其内部的商务公寓、大型商业、甲级写字楼、五星级酒店、优质教育、中央公园等高端建设，完善国际商旅圈外围强大的区域配套。商业配套：周边有家乐福和北京华联商场；教育配套：周边有双庆中学，市华建中学、杨柳小学、树德小学、四川师范大学、四川师范大学附中、华西中学和成华小学等，教育资源齐全；典型项目研究医疗配套：距项目5公里的成都市人民医院城东病区，驾车10分钟内可达，周边还有成都市六医院、416医院、四川电力医院、成华妇幼保健医院；市政建设配套：周边有塔子山公园、市政公园和沙河公园，塔子山公园更是尽在咫尺，十分方便。图：四大商圈典型项目研究图：成都市塔子山公园4、产品硬件（1）项目规划 典