农产品物流园项目可行性研究

湖南长沙农产品物流园项目基本情况介绍项目策划：法国巴黎翰吉斯国际市场项目承建：长沙马王堆农产品股份有限公司编制时间：二〇一〇年五月©Allrightsreserved一项目建设单位简介长沙马王堆农产品股份有限公司是国家级农业产业化重点龙头企业、商务部双百市场工程企业。公司由上市公司、国内农产品批发市场的第一品牌——深圳市农产品股份有限公司控股，注册资金1.5亿元，总资产近3亿元，员工400多人。公司下辖马王堆蔬菜批发市场、马王堆海鲜批发市场、蔬菜食品配送经营公司、毛家桥果品批发市场等四大经营实体。主要经营蔬菜、海鲜、水产、水果、肉食、禽蛋、干酱、粮油等八大类农副产品，是服务长沙、调控全省、辐射全国的农产品集散中心、价格形成中心和信息发布中心。2009年，公司蔬菜成交总量达到35亿公斤，成交总额110亿元。目前由于场地狭小，已不能满足其功能作用发挥，不能满足后续发展需要，且已影响市容卫生环境，严重阻碍了城市交通。经公司股东会研究决定将市场拓址外迁，建设“湖南长沙农产品物流园”项目。二项目建设的目的和意义1、长沙农产品物流园项目是满足长沙城市化发展和长沙市“十一五”总体规划的需要。该物流园的建设能够保障城市农产品供应，确保农产品安全与质量，平抑和稳定农产品价格，满足市民消费需求。也符合长沙“十一五”规划中明确将协力打造优质、高效的长株潭物流平台，尽快形成立体布局、快速高效的一小时产业经济圈的要求。2、长沙农产品物流园项目是打造国际一流的农产品流通网络的需要长沙农产品物流园项目立志建设成为中南五省交易品种最全、交易规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的现代农产品物流枢纽中心。项目建成后，由于其辐射带动作用，将会产生巨大的人流、物流、资金流和信息流，使黄兴镇快速成长为长沙市一个重要的商圈。3、长沙农产品物流园项目是推动湖南农业产业化进程，解决“三农”问题的有效途径。4、长沙农产品物流园项目也是深圳农产品公司打造全国农产品流通网络的一个重要节点。三项目用地规模和要求项目规划用地1700亩，分二期开发。一期规划1000亩，其中市场用地800亩，配套客户住宅用地200亩，二期规划用地700亩。整个项目争取在三年内建成投产。项目建设内容主要包括以下五大功能区：①农产品交易区；②生产资料交易区③生鲜农产品加工配送区；④物流储运区⑤综合服务区（政府服务、检验检疫、客商服务区、电子信息、生活配套）四用地规模说明1、随着城市规模不断扩张，长株潭一体化和城区人口急剧膨胀，迫切需要建设一个超大型综合性现代化农产品物流平台。2、农产品批发市场作为农产品流通的主渠道和关键节点，已经成为带动农民就业、促进农民增收、统筹城乡发展的一个主要途径。符合国家产业政策，是解决三农问题的主要途径。建设大规模、上档次的农产品物流园才能起到更大的带动作用。有规模，才有效应！3、鲜货以一层交易为主的特点。按国内、国际模式，农产品批发市场由于以鲜货交易为主，人流物流进出频繁，其大进大出，快进快出的物流特点要求以一层交易区为主，对用地面积要求较大。如，香港长沙湾市场。香港长沙湾市场4、与国内、国际一流农产品批发市场相比，长沙农产品批发市场的规模已经严重滞后。1370亩的新发地市场因场地小面临搬迁。拟建新市场占地3000余亩。位于二级城市常州的凌家塘新市场1300亩已经投产。位于县级市寿光的农产品物流园3000亩已经投产，目前国内最大……1969年建成的法国巴黎翰吉斯市场3850亩，比摩纳哥这个国家还要大。5、马王堆市场吞吐量和辐射半径越来越大，已经成为全省14个市州的农产品集散中心，并辐射到周边江西、湖北、四川、广西、广东、河南等省份。市场吞吐量也是急剧上升，日均成交量已突破500万公斤，高峰期达到了1000多万公斤。建设一个大规模农产品物流园是现实需要。附：数据分析和说明中国城市居民每年消费的蔬菜、水果、肉食、禽蛋和水产品消费量合计达到398公斤。（根据国家统计局2005年数据分析）园区辐射的长株潭城镇人口预计达到1020万人，辐射到长株潭之外的城镇人口预计达到4000万人。建成的长沙农产品物流园担负长株潭80%农产品供应和长株潭之外周边城市50%的农产品供应。根据以上信息分析，预计经物流园中转的农产品将达到1202万吨。根据专家测算，每平方米年成交农产品10吨较为合理。根据发展需要，长沙农产品物流园区需要面积约为1700亩。农产品交易区730亩，包括：海水产品交易区120亩；干杂副食品交易100亩；蔬菜交易区240亩；水果交易区200亩；肉类禽蛋交易区70亩……长沙农产品物流园区需要面积为约1700亩。市场占地面积约1500亩。市场客户住宅用地面积约200亩。+生产资料交易区210亩，包括：农资交易区100亩；花卉交易区110亩。加工配送区280亩，（冷链系统）包括：30000吨冷库50亩；15000吨干货库45亩；仓储中心65亩；加工配送中心120亩。物流储运区200亩（市场准入待检区）；博览中心35亩；办公、客户中心25亩；电子信息、商务15亩；配电、环卫设施5亩……6、高起点规划、高标准建设长沙农产品物流园，全面推动农产品批发市场的硬件设施和软件管理向现代化迈进。将确保该项目50年不落后。五项目建设的政策需求2010年中央一号文件中明确提出要健全农产品市场体系，支持重点农产品批发市场建设和升级改造，落实农产品批发市场用地等扶持政策，发展农产品大市场大流通。恳请长沙县政府对长沙农产品物流园项目成立专组给予大力扶持，给予适当的政策倾斜，并满足项目用地总体需求。园区的运营需要尽快落实市场群周边的道路及生活基础设施的配套六项目选址长沙农产品物流园项目选址确定于长沙县黄兴镇，总用地面积约1700亩。项目区位优势明显，外部交通条件优越，紧临三环、长株高速等高速道路，并可通过多条路网迅速接入城市路网。与市中心汽车站、火车站等交通枢纽联系便捷。市区京珠高速长永高速本案机场高速市区京珠高速长永高速本案机场高速黄江公路泉沿公路长沙农产品物流园七项目规划八项目SWOT分析1、优势（S）当地政府对本项目较为重视，项目的建设符合国家产业政策的要求，对地方的农业发展和物流行业发展作用非常明显，同时省、市、县政府在政策上给予了大量的支持；规划中项目周边四面临路，交通便利；本项目规划设计完善，功能设施齐全；通过公司成熟的食品安全可追溯体系，为市民食品安质量全提供强有力的保障；通过电子结算交易手段的完善和实施，对双方交易安全提供了保障；项目起点高，定位明确，打造中南乃至全国性的物流信息港。2、劣势（W）项目周边规划市政配套设施尚未完善，将影响物流园工程实施及项目的正常运营；项目建设期投资集中，而投资回收期较长，融资费用较高。3、机会（O）项目建成后，各项配套设施完备，功能齐全，将成为中南地区规模最大、功能最完善的农产品物流园；先进的经营理念和全国的供销网络布局会给入场经营者提供更多的机会。4、威胁（T）由于原市场计划搬迁，期间可能会有一部分现有经营户流失；对于新增的经营功能与成熟的同行业农产品批发市场竞争，市场培育期较长，招商成本较高。九总体规划布局1.布局原则以深圳农产品股份有限公司《市场标准化建设》为蓝本，同时与具有40多年悠久历史，在业内享有崇高声誉、地位、规模的世界一流的法国巴黎翰吉斯国际市场合作，引进国际先进理念和技术，结合本土经验，打造设计一流市场。2．功能分区①综合农产品交易区、生产资料交易区②生鲜农产品加工配送区③农产品物流储运区（市场准入待检区）④政府服务、检验检疫、客商服务区等综合服务区及农产品电子拍卖信息区⑤生活配套区⑥停车区域图例：农产品交易建筑单体十总平面布置基本技术数据总建筑面积129万平方米，其中占地建筑面积50万平方米，停车场及道路占地63.4万平方米市场区容积率0.8。住宅区容积率3.75。功能区单体用地面积（亩）占地面积（㎡）建筑面积（㎡）小计（㎡）农产品交易区海水产品交易区1204500045000245000干杂副食品交易1003000030000蔬菜交易区2408000080000水果交易区2006500065000肉类禽蛋交易区702500025000生产资料交易区农资交易区100300003000080000花卉交易区1105000050000生鲜农产品加工配送区30000吨冷库5080004000028500015000吨干货库45700035000仓储中心653000060000加工配送中心12050000150000物流储运区物流用房200200004000040000综合服务区博览中心351000020000640000办公、客户中心25900072000电子信息、商务15600045000配电、环卫设施515003000配套公寓20035000500000合计17005015001290000十一建设进度计划长沙农产品物流园工程1700亩分两期开发，第一期开发1000亩，其中：市场800亩、配套住宅200亩，第二期开发建设700亩。建设自设计阶段开始周期为36个月（包含2期）。前期工作阶段：2009年12月～2010年7月地质勘探及设计阶段：2010年8月～2010年12月第一期工程施工、调试并分期投入运营阶段：2011年1月～2012年7月第一期工程验收并全面投入使用：2012年7、8月第二期工程施工、调试并分期投入运营阶段：2012年8月～2013年7月第二期工程验收并全面投入使用：2013年7、8月十二投资估算项目总投资17亿元项目资金来源序号项目资金(亿元)1企业自筹11.52申请国家扶持资金0.53银行融资54总投资17.0十三财务盈利能力分析本项目年均投资利润率：26.3%，年均投资利税率：28.2%，预计所得税后全部投资回收期约为7年。从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目赢利能力较好。从财务角度出发，项目效益较好，各项财务指标均处于较理想状态。十四社会效益分析（1）带动当地建筑、原材料等相关产业的发展，从而促进当地国民经济的全面增长。（2）吸收当地的劳动力，增加就业机会，增加人民收入。（3）现代物流业是新的经济增长点，长沙农产品物流园项目的建设对长沙市具有极大的社会意义，将促进长沙各项物流业的发展，提高长沙物流业水平。（4）建设现代化大型农产品物流园是实现农业产业纵向一体化的需求，通过提高农产品的鲜度、质量和卫生，满足人们日益增长和提升的消费需求，是现代国际大都市重要的“政府工程”和“市民工程”。项目的建设有利于推动农业产业化进程。带动农业产业化经营，推动农产品商品化大流通体制的形成。（5）现代化大型农产品物流园的建设不仅大大节约了农产品的物流成本，而且提高了农产品物流配送的效率，从而提高了我国农产品的国际竞争力。（6）现代化农产品物流配送中心率先实现物流管理的现代化、自动化和信息化，将成为我国农产品物流配送乃至整个物流业的示范基地，从而对我国物流业的发展起到重大的推动作用。项目的建设和成功的运用，可以为全国农产品物流配送的业务提供一个技术进步、现代化管理的示范推广基地，将为政府加强“菜篮子”工程建设提供强有力的保障。十五区域经济的带动作用分析在长沙县黄兴镇建设长沙农产品物流园，将对区域经济发展有着极强的带动作用。具体可以包括三个层次：（1）、形成以长沙县黄兴镇为核心，辐射全县的产业引导区域。（2）、形成以长沙为核心，辐射全省的消费辐射区域（市场群体）。（3）、形成以长株潭为核心，辐射全国的区域性物流中心。形成以长沙县黄兴镇为核心的产业引导区域。形成以长沙核心，辐射全省的消费辐射区域形成以长株潭为核心，辐射全国的区域性物流中心。长沙农产品物流园将带动在长沙县农副产品上下游产品的的生产、销售、流通和一些配套产业的发展。总的来说，预计可以带动当地经济发展如下：（1）、促进当地就业：直接进入园区经商的商家和农户约5万人，通过市场为平台