创新里项目提报0229

文创街区，商业大成---城投创新里项目2016营销招商策略颐中地产顾问有限公司2016年2月写在开篇谁想创业，谁要经商？谁想买铺，谁要投资？如何卖掉，且能做好？传统商业模式，还有没有生存空间？眼前商业业态，还有没有发展前景？我们觉得，没有换位思考，就没有创新出路......2使命1——结合实际，精准定位我们的目标和使命？通过对调研结果的分析，寻找最佳的方案，合理有效的规避风险，使项目的决策稳操胜券！通过反复的推敲论证，实现项目的价值最大化。一句话：找到项目根本性的销售、招商、运营的出路，不要错在开始！3使命2——代言营口城市特色商业新典范每座城市都有一处特色商业名片上海新天地成都宽窄巷子北京三里屯南京湖南路商业发展水平不仅反映出一个城市的经济发展水平，也是城市地位、城市形象、产业结构、人居素质、消费水平等诸多方面的展示载体。成功的商业项目不仅承担着经济功能，也体现于社会和文化功能。营口对特色商业环境的需求及消费意识的形成等日趋成熟，但是，商业的发展明显跟不上脚步，因为保守、因为风险、因为看不清......一句话：做一个营口没有的、能活下去、活得好的商业区！我们的目标和使命？4使命3——挖掘特色商业街项目的价值体系特色商业街项目，如何实现价值最大化？•打造营口特色商业街商业形象•依托合理发展策略实现价值最大化商业地产项目如同木桶，它的成功与否并不取决于最长的木板有多长，而取决于最短的木板有多短。合理的发展策略，最大限度的规避风险。卖出去、招进来、火起来！业态组合建筑规划品牌甄选租售策略档次定位交通规划动线设计销售策略竞争策略运营管理主题定位招商策略错综复杂又息息相关的发展要素……我们的目标和使命？5宏观---城市·商圈·案例壹贰叁定位---SWOT·业态·气质策略---节点·招商·销售后记---创新无境前言---使命目录PART1城市宏观经济与房地产市场研究PART1宏观问题探讨Q1：三线城市的实体商业还有没有机会？难道除了电商和万达广场，营口，就不能有第二个火起来的模式吗？8营口市2015年整体经济情况全市经济实现了由主要依靠工业向二、三产业共同拉动的转变。三次产业比例由2010年的7.7:55.3:37调整到2015年的7.3:48.1:44.6。2015年地区生产总值实现1513.8亿元，增长4.5%；固定资产投资906.2亿元，下降22%；一般公共预算收入104.2亿元，下降35%；城镇常住居民人均可支配收入30458元，增长7.9%；农村常住居民人均可支配收入13631元，增长8.1%；居民消费价格上涨1.1%。社会消费品零售总额实现471亿元，增长7.9%。全市网络零售额突破50亿元。全面实施加快发展服务业四年行动计划，服务业增加值实现675.6亿元，增长6.6%。2015年全市GDP合计1610亿元，市域人口约223万，人均GDP约11000美元。营口市2016年预期目标全市经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长6%左右；固定资产投资增长5%；一般公共预算收入增长3%；社会消费品零售总额增长9%；城镇、农村常住居民人均可支配收入分别增长7%、7.5%；居民消费价格涨幅控制在2.5%以内。市场板块划分市场板块平均价格4329元4375元3730元4041元注：数据来源于营口房地产交易市场备案数据2010-2015年商品房累计批准预售面积1095万㎡，销售备案面积707万㎡，供求比值为1.55，目前我市四区商品房市场呈现供大于求特征，其中沿海产业基地、老边区供求比值分别为1.98、1.54，供大于求的压力尤其明显。营口市四区商品房供销比值情况表区域批准预售面积万㎡销售备案面积万㎡供求比值2010-2015年累计10957071.55站前区255.7190.91.34西市区196.8134.31.46沿海产业基地241.5122.11.98老边区401.2259.81.542015年1-6月份营口市四区商品房备案销售额17.7亿元，同比下降20%。截止6月末四区商品房库存面积为390万㎡（2010-2015年商品房批准预售面积与商品房销售备案面积之差），而1-6月份商品房销售面积43.8万㎡，我市房地产企业去库存销售将成为常态，市场供大于求的状态仍需一段时间来缓解。市场呈现供大于求局面，企业去库存压力增加。市场板块存量典型项目，代表了典型楼市！西市---新盘不再，客户分流。作为3-5年前开发量较集中的区域，西市区在近3年内几乎没有代表性的新项目问世，该区域客户已被尾盘项目、二手房、其他板块的在售项目分流，区域的住宅和商业发展与站前区形成鲜明对比，从目前的土地供应和项目开发来看，已非营口市区主要战场。站前---群雄逐鹿，烽烟四起。1.中心区商住项目稳中有进，代表者：万达、福郡、国宝；2.品质项目，持续有量：锦联经典名郡、建丰生活城、普罗旺斯、聚合城、宜居佳和、水御兰亭三期，中天御景湾、君悦丽湾、东岸首府。城南---品牌为大，温度适中。品牌开发商聚焦，口碑沉淀让楼盘生命力延续。洋房产品：中天、保利高层和小高层产品：中天、保利、富甲、恒大。产业基地---艰难前行，质比价高。中华城2015一枝独秀，创造营口别墅奇迹！五矿铂海湾老骥伏枥，志在2016。普通住宅则举步维艰，量价齐跌，陷入落寞。简而概之，2016年的营口地产市场，将延续2015年的诸多特征，成功经验将转化为销量，指望市场突变已不现实。产品创新和营销创新，将成为项目破冰的关键！结论：基于对城市宏观经济的研究，我们在进行项目方案建议之前形成以下认识三点认识•项目应准确定位，吸引外溢的消费客群回归实体和本地消费•项目应充分整合城市优势资源以寻求突破，定位不宜过于高端，让普通人的创新和经商有生存的土壤•填补和提升西市区及营口市的商业空白，带动创业、就业、商业和消费水平19问题探讨Q2：营口几大商圈的发展问题在哪里？找到问题，就是找到出路！20城市各区域商业现状分析商业综合体2000-20042010至今——提升阶段2005-2008发展阶段时间2000年以前沿街商业传统百货超级市场营口商业市场目前已经进入到综合型商业和特色商业陆续出现的提升阶段营口商业的历史沿革：l营口商业发展速度缓慢，商业经营环境和商品档次都有很大的提升空间。l营口目前大型综合型商业模式已经出现，万达广场的开业，大大提升了营口的商业能级。l营口除万达广场外，缺少以餐饮、休闲、娱乐为主的特色鲜明的其它商业项目和新兴业态。22整体商业格局：目前形成三大商圈目前，营口市主城区已经形成市府路日字型商圈、东升路商圈和大庆路商圈三大商圈。项目位于市府路商圈附近，凭借原有商圈的商业氛围，并结合本项目未来自身的吸客能力，将有效的带动商圈未来的发展。营口城市商业发展格局沿海产业基地市府路日字型商圈——营口城市商业商圈•商圈分布：依托营口市人民政府，以新兴大街、永红街、渤海大街“三横”及市府路、学府路“两纵”形成日字型商圈，并向周边扩展•业态构成：业态种类齐全，包括购物中心、百货店、大卖场、专业店等•典型项目：万达广场、大商新玛特乐都汇商业中心、财富广场、兴隆超市东升路商圈——营口市传统商圈•商圈分布：位于营口市站前区东升路，以建设街到辽河大街段为主向四周扩散•业态构成：业态种类齐全，包括专业市场、百货店、大卖场、专业店等•典型项目：东升市场、东圣购物广场、东升商厦、深港购物、大润发超市大庆路商圈——专业市场型商圈•商圈分布：位于大庆路沿线•业态构成：以家居建材专业市场为主•典型项目：北方陶瓷商城、红运家具市场、华夏石材陶瓷商城大庆路商圈东升路商圈市府路日字型商圈市府路日字型商圈——营口城市商业核心商圈东升路商圈——营口传统商圈大庆路商圈——营口专业市场23营口商业业态已经进入特色商业与大型购物中心开发阶段。近年来，除老商业街、市场、百货、专业店等传统业态以外，特色商业和大型的购物中心成为城市商业开发热点。从商业档次来看，传统老商业项目以中档、中低档偏多，新项目除万达广场外均无代表性。从开发主题和空间形式来看，已有项目大多缺乏相对明晰的细分市场定位，且空间形式较为传统，缺少具有强烈主题性、体验性、街区式的新型商业业态，经营者和投资户不敏感、消费者感觉不提气。营口商业业态及典型项目举例业态类型大型购物中心大型综合超市百货店大型专业店市场商业街万达广场、财富广场、东圣购物广场、兴隆超市、大润发超市、新玛特超市、乐购超市、财富生活超市兴隆百货、过泷百货、大商新玛特国美电器、苏宁电器、红运家具城、居然之家、北方陶瓷商城东升市场、百业市场万达新中街、永红步行街、辽河老街、盼盼路餐饮娱乐街营口商业业态——特色、复合型商业成为开发热点，商业开发水平尚待提升24市府路日字型商圈东升路商圈华联大厦兴隆超市盼盼东升市场百业市场东升商厦国美电器永红步行街永红市场路餐饮娱东圣购物广场深港购物苏宁电器TESCO乐都汇商业中心国美电器财富广场大商新玛特营口百货大楼乐街大润发超市营口商业大厦大庆路商圈红运家具市场红运家居百货店商业街大型购物中心大型专业店大型综合超市市场北方陶瓷商城华夏石材陶瓷商城大庆路餐饮娱乐街营口典型商业布局市府路日字型商圈东升路商圈华联大厦兴隆大厦盼盼东升市场百业市场东升商厦国美电器永红步行街永红市场路餐饮娱东圣购物广场深港购物TESCO乐都汇国美电器财富广场大商新玛特万达广场乐街大润发超市大庆路商圈红运家具市场红运家居百货店商业街大型购物中心大型专业店大型综合超市市场北方陶瓷商城华夏石材陶瓷商城营口典型商业布局25市府路日字型商圈——商业发展相对成熟，大商业密集，品牌档次相对较高商圈概述：营口市中高档、中档零售商业集中的区域，是随着90年代后营口城市建设而迅速崛起的商圈，目前已逐渐成为营口商业核心区。范围：覆盖营口市中心各个城区。定位：中端服饰和百货为主，少量高档百货和餐饮。客源：辐射全市范围客源，以本地中高端百货消费客群为主。商业形态：2条主要商业街、5家百货商场及4家超市大卖场及1家国美电器。代表商业：万达广场、大商新玛特、乐都汇、财富广场、兴隆超市等。经营业态：主要以百货为主，覆盖大型超市、专卖店、专业市场、餐饮、休闲娱乐等。26大商新玛特是营口中档百货的代表楼层业态分布代表品牌1珠宝、化妆品、钟表、摄影器材、高档皮具、手机、男女皮鞋、休闲运动西铁城、美度、欧米茄、依波、浪琴、天王、百丽、他她、达芙妮、皮尔卡丹、沙驰、金猴、潮宏基、周大福、中国黄金、金至尊、佰草集、美宝莲、自然堂、高夫2男女服饰、男正装、休闲装、T恤、衬衫、裤子、少女装、淑女装、职业装、针织内衣、羊绒羊毛衫诗篇、欧时力、卡拉里尼、鄂尔多斯、金利来、美国保罗、马克华菲3大小家电、家居用品、童装、儿童用品、文体办公用品only、verymoda、思兰德、诺基亚、三星、阿迪、耐克童装、史努比、水星家纺、紫罗兰家纺、曼妮芬、爱慕、桑扶兰、婷美、4生活超市超市定位为百货配套，非重点盈利业态，目前经营状况一般■位置：位于营口市渤海大街与市府路的交汇处;■面积：经营面积3万平方米；■经营档次：中高档次；■开业时间：2003年；■客户群体：中青年客户；■经营模式：精品百货零售+超市（经营面积3500平方米）卖场。29财富广场是该商圈具有代表性的老商业项目楼层主题经营业态1精品名品区黄金、名表、皮具、化妆品、生活超市2儒雅男装区精品男装、商务男装、运动休闲装、鞋、儿童娱乐3魅惑女装区少淑装、成熟女装、饰品、针织内衣、床品家纺、童装玩具4家用百货区小家电、新华书店、工艺礼品、窗帘、家居用品、家居饰品5餐饮娱乐区美食广场、桌球、轮滑场、嘉禾影院、东方英雄电玩城■位置：位于大商新玛特的西侧；■面积：商业部分经营面积近3万平方米；■经营档次：中档；■开业时间：2003年9月23日；■客户群体：中年客户群体为主；■经营模式：精品百货零售。30东升路商圈——业态较为丰富，人流量最大，但零售业态经营呈同质化，整体档次不高，有待提升商圈概述：营口市中低档零售商业最为集中的区域，是营口最古老的商圈，目前仍在营口商业中占据十分重要的地位。范