办公商业公寓建筑的城市综合体项目分析_127PPT

RESEARCHANDDEVELOPMENTDEPARTMENT2010.01办公、商业、公寓建筑的城市综合体项目经验交流CITIC致力于创造CBD繁华的SOHO中国在公司“创造CBD繁华”理念的指引下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑。市场定位：商业地产SOHO概念：SMALLOFFICE,HOMEOFFICE产品理念：“创造CBD繁华”建筑理念：独特、创新建筑风格：与世界接轨的中国当代风格SOHO中国概述产品理念在公司“创造CBD繁华”理念的指引下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑。客户群定位中小企业家，其中长期追随SOHO中国产品的山西客户占40%项目区位特征一线城市CBD核心地段档次定位中端客户风格定位创新、时尚形态定位高层办公、高层公寓、多层商业的建筑综合体标准化程度标准化程度较高。由于业态、风格、档次、配置标准、目标客户等都很相似，公司内部形成特有的SOHO模式和详细的工作模板用以指导新项目代表项目1、SOHO现代城2、建外SOHO3、SOHO尚都4、朝外SOHO5、光华路SOHO6、SOHO北京公馆7、中关村SOHO8、三里屯SOHO9、朝阳门SOHO10、银河SOHO11、博鳌蓝色海岸12、长城脚下的公社13、上海东海广场14、望京B29地块1、门槛高商用地段竞争小在潘石屹眼中，北京商用物业是一个单价丰厚、竞争小的迷人市场。潘石屹解释，门槛高是竞争小的主要原因。“商业楼的地段较敏感，都在市中心，北京市中心很多古迹、规划起来就很难，亦因它在市中心，拿地的成本也较高；住宅却可以到很远的地方。”他继续道：“原来银行的政策，对商业楼宇不是很有利，以往住宅的用家只要交20%的首期，商业楼用家首期要50%，商业楼推销的难度较高。”在这一块市场中，SOHO中国有12年的经商经验，以及5800个客户，当中50%最少两次光顾SOHO中国的物业，这些都是集团竞争向前的重要资产。2、即建即卖资金回笼快瑞银证券指出，SOHO中国的经营模式，有两项非常重要的特别之处：一、发展完毕，全数卖断，只保留很小部分收租，这使它的现金回笼更快，有资金再投下个项目。SOHO中国的资产周转率（assetturnover）今年预测为84%，较北京北辰（0588）、首创置业（2868）分别高65及48个百分点。二、主攻北京中档商用物业，对象为中小企：瑞银指出，低档商用物业，已有大量本地发展经营，高档物业则为长实（0001）、嘉里（0683）等垄断，惟向中小企的中档市场，供应最少，需求最大。商业盈利模式1、近期动向：2009年8月18日，SOHO中国宣布收购SOHO东海广场。此项目收购的完成，标志着SOHO中国将业务拓展到上海的城市中心繁华地段。9月3日，SOHO中国通过招拍挂获得北京望京地区B29地块。该项目的建筑高度可达200米。SOHO中国将和全世界最好的建筑设计师合作，将该项目打造成为从机场进入北京市区的第一个地标建筑。2、锁定的目标客户群：尽管目前上海的商业地产现状并不乐观，但潘石屹不会接受现有的游戏规则。他在多个场合讲述了林肯的故事——男人腿要多长？能够着地就好。“紧紧踩在地上”的定位，意味着SOHO中国在闯进上海滩之后，仍然坚持其紧贴市场、为本土创业者服务的理念。潘石屹认为“我们面向的公司不是世界500强，而是江浙500强。”3、五年内将在北京市中心收购五百万方米土地：SOHO中国透露增购土地储备计划，据悉，集团五年内将在北京市中心收购五百万方米土地，并切实执行保留黄金地段物业收租的策略。SOHO中国发展目标4、黄金地段物业卖转租：张欣昨天表示，SOHO中国感兴趣的项目，楼面面积最少二十万方米，集团过去一直有计划保留投资物业，但都因去年楼市畅旺、买方出价佳而卖掉，现在亦感到后悔，故决定由朝阳门SOHO项目开始，把零售部分保留收租，以后亦将把核心地段的物业保留，包括光华路二期及由董事长潘石屹持有、尚未注入集团的前门项目。她期望，五年后租金占收入的二成，投资物业可占资产净产的百分之六十五。对SOHO中国来说，持有投资物业可增大其资产净产，对估值有帮助，且集团坐拥一百一十一亿元人民币现金储备，有条件这样做。5、走出北京考虑天津：另外，关于前门项目的部分地皮原作拍卖，但早前突然被收回，张欣表示，预期奥运后政府将把土地重新拍卖。有与会分析员却认为未必能成事，反而认为SOHO中国将逐渐淡化事件，因为不想再令股民失望，对股价造成冲击。对于五年后发展，张欣指出，集团一定会走出北京，但在核心地段发展高毛利的商用物业的原则却不会改变，她表示，可能考虑的城市是天津。SOHO中国发展目标项目实例：中关村SOHO三里屯SOHO银河SOHO中国高科技企业在哪里办公？中关村商圈123中关村SOHO在哪里？位于中关村西区，北临城市主干道北四环路，南临海淀北二街，东临海淀中街，西临海淀西街。•中关村SOHO设计师是谁？建筑设计师是德国建筑师克劳斯·科施通建筑规划设计︱来自德国的欧博迈亚（OPBG）欧博迈亚设计咨询有限公司（集团）于1958年创建于德国慕尼黑，在德国共有18个办事处和8个海外办事处，业务遍及全球。在过去40多年里，欧博迈亚公司以建筑+规划、交通、环保+建筑技术设备，项目管理四位一体的专业优势，成为世界范围创新方案建筑设计的领导者，最近的代表作品有：德国德累斯顿国际会展中心、慕尼黑兰巴赫宫改建、莫斯科弗诺克沃国际机场、慕尼黑新国际会展中心等国际著名工程。欧博迈亚在中国作为最早进入中国的德国工程设计咨询公司，欧博迈亚公司在中国已经成功完成了几十个大型建筑及工程设计项目。包括：北京CBD万通中心、北京西奥中心、北京阳光上东区滨河花园及圆街一号、北京CBD旺座中心、上海浦东交通银行总部大厦、广州珠江新城核心区地下空间开发/地面景观/交通规划等大型公建项目及国际甲级写字楼。室内设计师是新加坡设计师ColinSeahMOD（MINISTRYOFDESIGN）由于在酒店、商务和居住方面的先锋派设计，MinistryofDesign在国际上屡获殊荣。其中曾两次在“2007商业空间设计大赛”上获得享誉国际的“金钥匙”奖，在2007年“国际室内设计大奖赛”中获奖，在新加坡最高级别设计嘉奖——“2006总统设计大赛”中夺魁，5次在“2006新加坡室内设计联盟杰出设计大奖赛”中获奖。室内设计师InteriorDesigner:ColinSeah1994年《时尚与建筑》杂志摄影师Photographerof“Fashion&Architecture”1998年鹿特丹OMA和柏林Libeskind工作室实习建筑师ArchitecturalInternOMA,RotterdamStudioLibeskind,Berlin2004年MINISTRYOFDESIGNPte有限公司设计业务创立人，总监Founder&DirectorofDesignMinistryofDesignPteLtd2007年设计SOHO北京公馆室内的完整居住环境InteriorDesigner,BeijingSOHOResidences主要交通流线？容积率？绿化率？中关村SOHO的总体规划？机动车从建筑西侧进入，主要人流为建筑南北主入口进入容积率：7.0绿化率：20%中关村SOHO建筑概况？建筑布局？层高？电梯配置？B1-F3为商业F4-顶层为办公大堂为商业和办公共用东西塔设共享中庭顶层设室外露台。电梯配置：建筑方案按东、西塔楼设计，东西两栋楼的电梯配置相同。–客梯：4部商业、办公合用客梯，1部消防梯。–速度：1.75m/s,载重量1000kg；–商业电梯：商业专用电梯1部，载重1000kg，服务B1-2层。•中关村SOHO产品类型单元式办公单元式商业独立车位中关村SOHO主力户型？商业主力户型为200-250平米，占30%。餐饮商铺共26户，占52%。办公主力户型100-200平米，占50%。•中关村SOHO产品特点？•弧形的灵动空间•共享采光中庭•双层呼吸式幕墙•屋顶景观长廊•钢结构主体•双层呼吸式幕墙原理中关村SOHO采用的外循环双层玻璃幕墙，为建筑营造了高隔热的外维护系统。为建筑本身和机电设备节能提供了基础，最大程度减少了不良气候的影响，实现空气自然流通，随时敞开窗户亲近自然，不必忌讳北京春秋大风带来的影响，双层幕墙之间有一个通道结构的缓冲区，上下两端有进风和排风系统，如同人体的肺一般引导空气自然流通，在双层幕墙之间还配置了为本项目量身定做的竖向遮阳系统—遮阳百叶，通过灵活调节实现业主对光环境的多重需要，夏季可反射、吸收高达97%的阳光辐射产生的热能，并将此部分热能用过空气的自然流通带走。冬季在高隔热双层幕墙维护下，可节省40%以上的采暖耗能。同时双层幕墙达到对各类声源的有效隔离，具有更佳的隔音效果，还能充分利用光能、增强节能与环保的效能，使居住成为一种在科技氛围中的享受和尊荣体验。钢结构的优点•建筑采用钢结构，由于钢材强度高，建筑使用效率高（梁柱截面小，增加建筑有效使用面积）跨度大，大开间，居室布置灵活。另外钢结构自重轻，地震反应小，结构延性好，抗震抗风性能好。机电系统MEPDesign三种商铺的机电类型？典型商铺I类商铺(各种档次的餐饮）II类商铺（水吧、美容、洗衣店等。）Ⅲ类商铺（药店、用品店等）机电系统MEPDesign机电配置商铺机电配置？给排水冷水预留口DN25；配置水表，可分户计量。排水预留口DN100；清扫口面高于结构面5cm；清扫口板下设置存水弯。燃气餐饮商铺预留燃气甩口。采暖通风餐饮商铺的厨房排油烟及补风的容量按照中餐配置。商铺配置风机盘管及新风系统。风盘与控制器一一对应。可单台控制风速及温度。电气每户每层商铺预留一个户箱。配置电表，可分户计量。餐饮商铺配电标准为200W/M2非餐饮商铺配电标准为100W/M2按每50平米一颗超五类线缆进线预留容量（每户至少配两根）每户预留一个有线电视插座。机电配置燃气预留厨房排烟预留风机盘管及新风系统配置到位给排水预留配电预留弱电预留（电视及电信）机电系统MEPDesign机电配置-Ⅰ类商铺配置燃气预留在二层厨房排烟预留在二层风机盘管及新风系统配置到位给排水预留（两层均预留）配电预留（两层均预留）弱电预留（电视及电信）机电系统MEPDesign机电配置-跃层商铺配置风机盘管及新风系统配置到位给排水预留配电预留弱电预留（电视及电信）机电系统MEPDesign机电配置-Ⅱ类商铺配置风机盘管及新风系统配置到位配电预留弱电预留（电视及电信）机电系统MEPDesign机电配置-Ⅲ类商铺配置这样的风机盘管有什么优势呢？冬季供暖夏季供冷春秋两季供冷供热任意选择机电配置~风机盘管机电配置~保温、隔热、隔声、通透的双层幕墙机电配置为商铺服务人员配置的淋浴设施•办公机电配置？风机盘管弱电箱温控器配电箱采暖通风办公均配置风机盘管及新风系统。风盘与控制器一一对应。可单台控制风速及温度。电气每户办公室内预留一个户箱。配置电表，可分户计量。办公配电标准为50W/M2。户内预留综合布线配线箱，按每50平米一颗超五类线缆进线预留容量（每户至少配两根）户内预留有线电视接线箱，每户预留一个有线电视插座。机电配置空调采暖系统：商业区域及办公区域采用市政中央空调系统，冬季供热、夏季供冷。户内提供风机盘管。防排烟系统：包括消防排烟、加压送风系统。通风系统：人防、车库、卫生间及设备用房设通风系统;新风系统：办公户内区域、商业户内区域提供集中新风系统。强电系统：包括变配电、低压配电、动力、照明系统、防雷及接地系统。弱电系统：包括楼宇自控、卫星电视及有线电视、停车场管理、综合布线、保安监控、火灾报警及紧急广播、手机无线信号覆盖等系统。厨房排油烟系统：具备餐饮功能的商铺提供集中排油烟系统接口。厨房补风系统：具备餐饮功能的商铺提供集中厨房补风系统接口（二层除外）。消防给水系统：包括消火栓系统、自