北京XX数码项目产品定位报告（PPT51页）

LOGO中国华建投资控股有限公司市场部亦庄天安数码项目产品定位本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用来自资料搜索网()海量资料下载LOGO前言本次报告的目的，在于对于项目的持续开发以及项目建筑规划设计提出决策性依据，我们通过理论研究，市场研究来判明项目可行的开发方向，并且从可借鉴的成功项目开发理念以及开发模式、市场前景分析、市场机会分析三个层面来确定项目总体定位，并就设计相关问题作出界定说明。本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO思路导图商务花园发展历程国外成功案例启示商务花园国内发展现状商务花园北京发展现状商务花园亦庄发展现状亦庄商务花园市场分析（办公理念升级，产业集中，产业与资本的接近）概念认知分布与规模规划与产品客群共性未来竞争格局功能定位产品定位项目设计（以市场为导向）（以客户为导向）（指导）本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园一般位于城市边缘区域，具有良好景观视野的写字楼办公物业，商务花园在国外已经发展的相对成熟，在国内，商务花园因北京丰台ABP的热销而声名远播，许多开发商开始关注这一新兴的办公物业但是，不能将商务花园简单的理解成为一种低密的写字楼物业，认为“照猫画虎”，将商务花园样式直接复制就可以成功，商务花园不简简单单的是一种建筑形式，它的形成是一个内在的，长久的过程商务花园的形成（商务花园问题的界定）在开始讨论本案项目定位之前，我们认为有必要对商务花园这一概念做简要梳理，以便能够获得正确认知，更加准确的把握本项目定位以及开发方向本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO一、产业结构的变化从社会经济发展来看，高新技术产业在产业结构中的地位日趋显著，智力密集型的生产决定了生产关系的改变，科技创新成为了现代社会生产中新的生产力商务花园产生的三个条件规划脑力资源的集中运用，要求一个良好的办公创造环境人的价值凸显行业人力资源管理的特点：防止同行过多交集导致核心人才资源流失二、城市结构的变化这是促进商务花园规模发展的重要因素经济的繁荣，促进了城市的发展，这种发展主要表现为城市的扩张，郊区城市化一个中心到多元化发展，形成多足鼎立的局面就一般规律而言，当一个国家或者区域人均GDP达到3000美元以上10000美元以下时，经济增速加快，城市功能进入快速扩张阶段，商务中心多元化成为可能三、办公需求的多元化决定了商务花园的生存空间城市传统商务物业不能完全满足现代商务办公需求，给商务花园的发展创造了独特的生存空间，也是完善城市商务功能，对于商务办公结构的一次平衡本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO在商务花园的位置选择上注意与城市规划紧密结合；注重城市交通，区域间均有轻轨链接，在商务花园所在区域设置复合化交通转换站点——保持区域环境特色，又和城市紧密相连在商务花园内部规划中注重地块划分的均好性，在地块划分方面，基本保证每个地块都临近内部主要环路，有着良好的交通的通达性，同时又保证每个建筑良好的自身展示效果，——商务价值均衡注重对商务花园内部配套的规划国外成功经验提炼—新加坡本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO规模宏大，景观良好。用打造花园的概念来打造商务花园，美国北卡三角科学园区规定园区内建筑覆盖率不得超过15%商务花园必须具备商务的特征，群落分布，层次丰富。大中小型、不同规模的商务花园形成一个有机群落，使得区域内不同级别，不同商务需求的企业都能够找到适合自己的居所形态多样，卓尔不群。统一风格样式的建筑和分布于园内各种体育休闲娱乐设施组成的功能体服务于某一类型的企业客户；也可以根据客户的要求，划分不同的主题，再围绕这一主题展开设计多年郊区化进程使得郊区与城市交通便利性大大增强，社会阶层与行业的布局划分逐渐明显利用生态学的观念，将入园企业以及各物业形态有机整合，提出了共生与寄生的规划理念国外成功经验提炼—美国本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO从发展动因来看：商务花园的出现是与城市经济发展以及产业结构的调整以及布局的再规划息息相关的从产业类型上来看：商务花园是以智力密集型产业为主从产业结构来看：行业产业链高端或者前端部分在同一区域内密集分布，信息互通，资源共享，形成一定的内聚效应从地理位置来看：主要位于城市边缘区域，有着良好的交通通达性从园区功能来看：生产环节剥离，商务、研发、生活、休闲有机融合从园区规划来看：低容积率、高绿化率，建筑多以小体量多层为主商务花园概念认知本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO中央商务区（CBD）总部商务花园(ABP)城市中心区城市中心50公里范围内，紧邻主干道不同开发商建设，单体优秀，组合杂乱统一开发商建设，单体优秀，组合宏伟强调开发商利益强调总部企业利益，衍生区域经济利益和开发商利益建筑指标受限：尽可能少绿化或不绿化使用率约为50%四面采光，视野好能源损耗大建筑指标全面优化：高绿化率使用率在85%以上一般单面采光，有黑房间绿色节能配套受限配套空间较好：餐饮、娱乐、休闲等专业化商务一般依托相邻配套专业化商务功能有机组合：会议、展览、新闻、酒店等非专业服务开发商、政府、金融等机构，有专业化服务ABP与CBD的比较本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园国内的发展现状—总部经济的兴起2002年北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵弘发现并提出了“总部经济”理论总部经济概念提出后引起了全国许多中心城市的强烈反响，北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、武汉、大连、沈阳、厦门等国内大城市纷纷明确提出发展总部经济的战略，将发展总部经济作为城市产业结构升级的战略选择北京1999年出台鼓励跨国公司在京设立地区总部若干规定，目前形成了北京CBD，中关村科技园海淀园、丰台园和金融街等国内外大型企业集团的总部聚集区总部经济指一个区域利用特有的资源优势，吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产加工基地布局在具有比较优势的其它地区，从而形成合理的价值链分工的经济活动统称总部经济的精髓和核心在于总部和生产制造环节空间分离所形成的资源再配置价值，其所强调的是总部以及由总部需求所衍生出来的金融、保险、会计、法律、教育、培训、物流等构成的一套完整的服务业体系，是各经济体之间的内在联系和相互支撑总部经济概念的兴起，也为商务花园的在国内的发展起到了至关重要的推动作用本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园在国内的分布示意11环渤海长三角珠三角以北京为代表的丰台区、亦庄区等以上海为代表的张江、松江等以广州为代表的越秀区、天河区等商务花园物业与经济发展水平有着极强的关联性，环渤海、长三角、珠三角是中国经济增长的传统三极，经济基础是催生商务花园物业出现的必然条件本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO从上世纪90年代以来，北京商务办公物业市场一直呈现传统的“3+X”发展态势，即CBD、金融街、中关村三大核心商务办公地点商务花园在北京发展现状中关村金融街CBD本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO随着多年的发展，目前北京商务办公物业进入了多中心时代。新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等、亦庄商圈商务花园在北京发展现状传统商务办公中心燕莎亚奥望京丰台亦庄本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用随着北京城市规划的不断扩大，城市外缘区域道路交通条件不断改善，新的商务办公核心的形成具备了必要的先决条件LOGO定位：文化产业基地、区域服务基地、滨水宜居新定位：现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居新城定位：高新技术产业中心、高端产业基地、国际宜业宜居新城商务花园在北京发展现状产业规模的扩大以及外延，使得一些产业开始往北京边缘区域迁徙，逐渐形成行业特征明显的产业群落，在政府不断完善交通等基础设施等相关举措以及一些有针对性的区域产业园区优惠政策的落实，使得企业前置部门也逐渐向该区域靠拢，形成了完整的行业经济产业链本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园在北京发展现状顺义空港海淀科技园区丰台总部基地亦庄开发区BDA名称主要产业类别顺义空港临空经济、物流、会展海淀科技园区IT、高新技术，资讯，创意产业丰台总部基地总部办公亦庄开发区高新技术、加工制造、电子区域借助中关村产业发展的影响,形成以高新科技企业办公区域。代表项目有原动力空间以总部基地项目为核心发展起来的低密度独栋办公区域。代表项目有总部基地项目由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成。享有国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的经济区域主要依托首都机场为大的环境背景，依托工业、汽车服务业、会展服务业以及临空服务业等产业支撑本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO非中心龙源产业创意园联东U谷独栋北京市郊总部办公项目呈“四角”分布，以西南总部基地和东南BDA为最具影响力，西南以总部办公为主，依托中关村，逐步形成以科技为主导的办公集群，亦庄BDA则依托于良好的交通优势，和政府规划，逐步形成以产业加工，含工业生产为主的高科技园区，无论从土地供应还是区域规划来看，未来亦庄BDA都将成为北京主要的总部集群、产业园区聚集区商务花园在北京发展现状顺义空港海淀科技园区丰台总部基地亦庄开发区BDA原动力空间2硅谷亮城总部国际总部基地BDA芯中心汇龙森国际企业港BDA国际企业大道亦庄硅谷亦庄E-ParkBDA国际广场。。。MAX空港北京linnk本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO联东U谷汇龙森BDA国际企业大道BDA国际广场芯中心商务花园在亦庄发展现状根据我们对于亦庄商务花园办公物业的市调结果，总的来讲，亦庄商务花园办公市场呈现如下特征：数量多，但体量均较小，市场整体供应呈不饱和状态仍然处在卖建筑的阶段，缺乏项目整合规划理念产品线较为单一，产品缺乏成熟市场检验项目本身缺乏商业配套，其生活配套需依赖亦庄生活区域配套项目成交态势良好，以整体销售为主本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO项目名称占地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率绿化率BDA国际企业大道II5.4万19万3.543%BDA国际广场4万12万1.9838%亦庄E-Park3万7万240%芯中心17万30万1.5331%汇龙森5万9.5万1.915.89%联东U谷20万18.3万0.8835%总部国际12万22万1.539.40%总部基地（东区）65万130万1.5950%商务花园在亦庄发展现状—规模亦庄区域供应项目体量均较小，合计整体供应体量96万平方米容积率落差较大，但从市调的情况来看，2.0以下的容积率能规划出相对较好的产品，品质感强亦庄区域各主流项目绿化率均达到35%以上，这也比较符合商务花园办公理念高环境质量这一基本诉求，从未来发展来看，亦庄区域有可能出现容积率突破45%的产品本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO商务花园在亦庄发展现状—规划项目名称规划BDA国际企业大道II沿交通干线排列的16栋中高层建筑，具有地标性特点BDA国际广场14栋（8—10层）独栋规整排布亦庄E-Park共9栋，前后退让的错落布置汇龙森周圈布房、中心留院的周边环抱围合式布置，均匀排布，共15栋，其中8个独栋芯中心独栋自由散落在园区，有环线道路有效串联联东U谷均匀排布亦庄区域各项目建筑规划较为平淡，主要表现为：•园区内建筑与园林不能有效的功能融合，办公和生活休憩分离，缺乏互动设计•建筑与建筑之间缺乏联系，没能够很好处理私密与公共的空间关系•均缺乏商业配套或商业配套不足本方案为内部讨论过程稿，仅限于内部讨论使用LOGO建筑特征以及景观设计项目名称建筑外观景观BDA国际企业大道II高档、地标性纵向四层立体绿化BDA国际广场简洁现代商务感7000平米下沉式园林广场亦庄E-Park风格简洁，档次感差以自然生态为基础的休闲式园林汇龙森风格简洁，档次感差简单绿化芯中心风格简洁，档次感差景观园林设计较差联东U谷现代风格，造型多样化，品质感略差