北京市密云枫谷项目发展可行性研究报告424

偉業顧問©2010B.A.Consulting.沐浴在酒香中的波尔多时光北京市密云枫谷项目发展可行性研究报告谨呈：天正中广置业有限公司偉業顧問©2013B.A.Consulting.第1页目录ConceptPlan思维路径Part1.项目解读Part2.项目发展可行性Part3.项目定位可行性偉業顧問©2013B.A.Consulting.第2页第2页Part1.项目解读区位交通配套地势指标偉業顧問©2013B.A.Consulting.第3页项目解读市区密云项目位于密云县密云水库西南的穆家峪镇达峪沟村西，距北京市区80公里，距密云城区9.7公里，距密云水库12.8公里，目前属于北京远郊区待开发的陌生区域。项目区位本案80km偉業顧問©2013B.A.Consulting.第4页北京城区至本项目约90分钟车程。至京承高速密云城区出口13.4公里主要线路：京承高速兴盛桥密云城区出口—顺密路—滨河路—密关路—本项目目前不具备与城市主干道的路通条件，是本项目的重要劣势项目解读交通情况偉業顧問©2013B.A.Consulting.第5页密云水库云峰山清凉谷自然资源：本项目位于密云旅游带门户，虽不在景区内，但周边休闲旅游配套丰富成熟。项目配套项目解读京都第一瀑京都第一瀑黑龙潭桃源仙谷九道弯云龙涧云佛山白龙潭司马台长城云岫谷古北口雾灵山偉業顧問©2013B.A.Consulting.第6页密云第五小学密云二中密云蓝天幼儿园密云第一幼儿园密云第四小学密云第三中学密云第四幼儿园密云第五中学首都师范大学附属密云中学首都医科大学燕京医学院附属密云医院密云第四中学密云县医院密云县中医院北京密云水库医院本案生活配套：项目所在区域生活配严重匮乏，且土地尚不具备7通条件，如满足配套条件需极大的开发量和投入成本。项目周边5公里半径内医疗教育配套匮乏，教育、及医疗配套主要集中在密云城区，距离项目10公里左右。项目配套5KM项目解读偉業顧問©2013B.A.Consulting.第7页项目地势条件项目解读唯一进入地块的现状道路四周群山闭合环绕项目宗地位于盆地之中的平地首期建设用地396亩地块内部地形较复杂，没有先期开发基础，后期开发量较大。而宗地地形为山谷结合平地，位于群山闭合环绕之中。地面高差较大，现为山地、耕地、苗圃、宅基地。规划用途为多功能用地、绿化用地等。宗地地势条件丰富，具备较强的可塑性，具备多元性开发和情景主题式开发的先决条件。偉業顧問©2013B.A.Consulting.第8页项目中型体量，容积率指标无法实现纯独栋别墅社区。会混建独栋、联排及小高层等产品项目规划指标占地：396亩（启动区）容积率：0.8建筑面积：24.5万平方米规划用途：多功能用地、绿化用地项目解读偉業顧問©2013B.A.Consulting.第9页项目核心问题核心问题确定项目整体发展方向？打造项目核心竞争力？项目解读我们将通过城市发展；区域特点；市场研究；客户需求研究几个维度来寻找机会偉業顧問©2013B.A.Consulting.第10页第10页Part2.项目发展可行性城市发展角度区域发展角度竞争市场角度偉業顧問©2013B.A.Consulting.第11页北京的城市化水平北京城市化水平已经达到83.6％，城市化总体水平很高，与发达国家城市城市仅有16％的差距。城市发展角度偉業顧問©2013B.A.Consulting.第12页第一阶段：城市化累积城市的生长带来大量就业机会，导致大量人口迁入第二阶段：郊区化城市不断发展带来了诸多矛盾，导致人们向郊区迁移城市发展角度当城市化率达到70%，城市居住房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，城乡趋于一体化；郊区化发展，人们选择郊区住宅作为栖息地，生活和工作往来与城郊甚至城市之间，城界已经不再清晰。北京进入城市发展的后期阶段，即郊区化发展。伴随城市化的运动过程，资源、市场高效配置，人们的居住、生活、工作不再以城市的行政边界为界限，郊区化趋势明显。初期阶段加速阶段后期阶段2030405060708010城市化发展水平（%）北京城市化水平偉業顧問©2013B.A.Consulting.第13页北京财富结构“橄榄形”财富结构随着北京城市化进程，产业的高速发展，企业中层管理者人群大幅增加，城市中产阶层人群增速较快，致使财富结构由之前的“金字塔”形逐渐转变成现在“橄榄”形结构。低收入人群顶级财富人群中高端阶层支付力高低城市发展角度北京中产阶级人口以每年22%的速度递增，2013年预计达到572万；作为远郊别墅主力消费客群，中产阶级人口的增长将给此类产品带来市场需求的增长。偉業顧問©2013B.A.Consulting.第14页随着北京经济的壮大，二次城市化进程的发展，人口的不断增加，对城市圈内其他城市起到带动作用。北京的远郊区县，及最近的燕郊、香河、廊坊、固安、涿州及怀来等城市快速发展，形成环北京经济体系。城际交通系统：以北京为中心，随着高铁和高速公路的快速发展，基本形成以北京、天津为中心的“两小时交通圈”一小时交通圈廊坊京哈京沈京津塘京开京石京张京承涿州固安燕郊半小时交通圈怀来香河随着城市交通的快速发展，缩短了北京与郊区及周边城市的通达时间。正使北京的行政边界日益模糊，北京城市尺度被放大。北京与周边的联系城市发展角度密云怀柔延庆门头沟房山通州顺义大兴偉業顧問©2013B.A.Consulting.第15页北京城界逐渐消失，大北京区域逐步形成，项目所在区域的区域价值认可度得到提升伟业观点一北京高端客户对在北京周边的远郊城市别墅非常认可，购买需求旺盛伟业观点二本项目条件具备打造城市中产人群第二居所的特征，项目核心价值应建立在北京客户高端改善外溢需求基础上进行塑造城市发展角度偉業顧問©2013B.A.Consulting.第16页密云区位解读密云总面积2229.45平方公里，是北京市土地面积最大的区县。密云县是山区县，属燕山山脉，境内山峦起伏，东、西、北三面群山连绵，中部低缓，西南开阔。海拔在45－1735米之间。密云县境内主要河流有潮河、白河、潮白河。密云境内共有大中型水库4座，大型水库——密云水库坐落在县域中部，最大库容达43.75亿立方米，最大水面面积为188平方公里。密云县的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为区内提供了一个良好的生产、生活和工作环境。区域发展角度市区密云67km偉業顧問©2013B.A.Consulting.第17页密云十二五规划产业结构及特点创建绿色生态休闲旅游示范区发展高端特色种植与二三产业融合的现代农业密云旅游资源丰富，坐拥密云水库，携云蒙山，黑龙潭，司马台长城等风景区，风景秀丽，每年吸引大量北京游客。挖掘密云独特农产品资源优势，扩大规模和影响力。扩大葡萄种植规模，建设首度葡萄产业示范区密云特色资源区域发展角度发展精品建筑地产，打造宜居宜业新城结合区域资源优势，以生态为核心竞争力，推动高端化精品化建筑产业发展偉業顧問©2013B.A.Consulting.第18页密云十二五规划旅游业及现代农业政策推动•投资千亿，打造国际绿色休闲旅游产业综合示范区。密云县以首都水源区发展战略为指导，以创建全国生态县为契机，完善“一城带四线”的旅游格局，加快五大旅游度假基地，六大休闲产业带建设，把密云建成华北地区的绿色、生态、休闲度假圣地。•与国际接轨，大项目引领，旅游产业高端化。充分挖掘地方资源，将县域作为旅游综合体进行整体规划、设计、建设和经营，引进有世界影响力的旅游品牌企业。在世界一流旅游城市建设中承担国际交往、高端度假和时尚休闲的功能。•建设首都葡萄产业综合发展示范区。扩大葡萄种植基地规模，打造以国际葡萄酒庄聚集区为龙头，产业融合，构建全市最大的红酒产业基地。区域发展角度偉業顧問©2013B.A.Consulting.第19页区域发展角度十二五规划密云新城规划的落实，将逐渐打造国际绿色休闲旅游产业综合示范区伟业观点一以现有稀缺农业产品大力发展现代农业，推进以葡萄产业发展，建设首度葡萄产业示范区。伟业观点二旅游文化和现代农业及葡萄产业，是密云建筑产业区别于其他远郊区县的独特价值标签伟业观点三本项目要对应密云旅游文化和现代农业及葡萄文化产业的特点进行定位，在与其他远郊区县的项目形成差异化竞争偉業顧問©2013B.A.Consulting.第20页本案首创澜茵山彼岸香醍绿地国际花都君山高尔夫别墅竞争市场角度区域竞争分析沃顿庄园偉業顧問©2013B.A.Consulting.第21页案名占地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率套数户型面积(㎡)绿化率装修成交价（元/㎡)建筑形式楼层区间最早开盘时间君山高尔夫别墅112万60万0.422600余套一期：380-1022三期：381-442四期：384-637六期：310-65745%毛坯17253独栋地上两层地下一层07.8首创·澜茵山33.5万20.1万0.61000余套一期：340-540二期：98-123加推：96-12040%毛坯独栋14764独栋别墅,洋房小高层地上两层地下一层11.9彼岸香醍30万二期6万0.68二期262套一期：300-500二期：290-34740%精装12616独栋地上两层地下一层09.12沃顿庄园————0.137376-62480%————独栋——未开盘区域竞争分析以上为目前北京密云主要在售低密度假景观别墅项目，是目前区域内最具竞争力的代表性项目。竞争市场角度偉業顧問©2013B.A.Consulting.第22页项目名称总建筑面积开发计划目前在售君山高尔夫别墅60万共2600余套潜在供应量约1150套在售产品去化约80%首创·澜茵山20.1万共1000余套分两期开发独栋去化约18%彼岸香醍二期约6万项目分三期开发，二期共279套去化率为65%沃顿庄园——项目为定制别墅——整体开发特点竞争市场角度区域内在售项目货量充足，销售情况平稳。说明了密云区域区域别墅类产品具有良好的市场环境。同时竞争项目后续开发量大，市场竞争激烈，本项目更需要突出核心竞争力。偉業顧問©2013B.A.Consulting.第23页项目名称开发商名称所属地资源与经验君山高尔夫别墅北京慧诚房地产开发有限公司北京隶属北京汉邦国信国际集团有限公司，集团前身为北京汉邦房地产开发有限公司，是一家集地产开发销售为一体的专业性房地产开发企业。自2001年成立以来，慧诚房地产就已确立以高尚住宅投资和开发建设为公司主营业务，先后参与开发了杭州南都高尔夫别墅、浙江大厦、炫特区等多个项目。首创·澜茵山北京新博城房地产开发有限公司北京首创旗下公司，首创置业是中国领先的房地产综合营运商。公司于2003年6月19日在香港联合交易所主板上市（股票代码HK2868），综合实力居国内领先地位。首创置业以发展中高档住宅为主，高档商用物业开发为辅，多种物业类型综合营运的优势突出。彼岸香醍北京市潮云房地产开发有限公司北京系福建省华亚集团有限公司旗下的一家主营房地产开发、物业管理的公司，成立于2002年。开发项目有“潮云时代”商住楼项目、“华亚琉森湖庄园”别墅项目，“北京后花园”中独具魅力的“休闲度假圣地”的别墅等。沃顿庄园北京优龙集团北京北京优龙集团系集房地产、度假村、酒店、餐饮、物业、文化为一体大型私有企业。开发公司实力竞争市场角度周边竞争项目开发商均为北京开发商，对北京及周边房地产及土地市场非常熟知。北京开发商扎堆密云能够反应出开发商对密云市场的信心。偉業顧問©2013B.A.Consulting.第24页项目名称建筑形式楼层区间建筑风格君山高尔夫别墅独栋地上两层地下一层北美风格首创澜茵山独栋别墅；洋房；小高层地上两层地下一层北美风格彼岸香醍独栋类独栋地上两层地下一层托斯卡纳风格沃顿庄园————美式风格建筑形式区域内项目均为低密产品，尤其独栋产品占绝对优势建筑风格多为美式风格，外立面颜色以深色色调为主。竞争市场角度君山高尔夫别墅首创·澜茵山首创·澜茵山偉業顧問©2013B.A.Consulting.第25页项目名称建筑类别面积君山高尔夫别墅独栋310-657首创澜茵山独栋、洋房、小高层独栋