北市区项目概念定位案

金星东门项目二00七年十一月二十一日改造概念规划案第一部分基地研究区位位于金星小区西侧，西临万宏路，北临二环北路。二环北路一方面可以直接切入昆明主要城区的各个位置，另一方面可以迅速切入昆曲路、昆玉路、昆安高速等昆明的各大交通大通道。周边环境四周情况较为复杂，其中项目的南部和东部都被小坝东村包围，人员复杂，治安状况一般；北部是小坝立交桥，来往车辆较多，噪音较大。西面是金星小区综合住宅区，环境良好。1、基地客观情况调查周边人口周边的人口众多，金星小区居民与本项目未来的生活连为一体，共同组成一个金星小板块。本板块特点综述：是金融、教育、交通、餐饮等各种生活配套设施比较齐全，商业氛围中等，存在众多适合大众消费的场所。但是由于项目旁边有城中村（小坝东村）的存在，目前项目周边的环境较差。2、项目特殊点分析——城中村对项目的影响A、昆明城中村特点1、拥有面积庞大的蔬菜市场2、建筑密度大、容积率高3、市政设施缺乏，环境质量差4、“城中村”居住人口情况复杂5、流动人口聚集，社会治安问题严重B、城中村对本案的影响威胁：1、城中村”的存在影响本案的治安；2、增加本案管理成本；3、“城中村”会影响本案的住宅品质。机会：1、“城中村”的存在方便了本案居民生活；2、流动人口对本案周围的商铺是一个利好。A、交通配套本项目旁边拥有3、25、114、119、146路公交车，可以达到火车站、金殿等地。3、项目周边配套分析B、休闲娱乐配套项目周边拥有数量众多，中等消费水平的休闲娱乐配套设施。这些设施可以给居民的日常休闲生活带来极大便利。C、医疗配套项目周边拥有医疗机构，距本项目的距离均在5分钟车程之内，可以满足居民的日常看病需求。D、教育配套项目周边教育配套基本完善，在项目周边1000米范围内，拥有从幼儿园到中学的完整的初等教育体系。E、金融配套项目周边1000米范围内，分布着中国农业银行、中国光大银行、中国银行和中国建设银行等多家大型金融机构。F、餐饮配套项目紧靠万宏路，该路是一条以餐饮为主的街道，同时金江路上也拥有众多的餐饮企业，且周边餐饮品质均较高。有利点：1、本案地处一环与二环之间，地理位置优越；2、由于位置原因，本案未来的升值潜力是非常可观的；3、本案本身配套设施完善，居民生活十分便利；不利点：1、本案旁边的城中村，对项目的品质与安全构成直接影响；2、本案旁边的立交桥，对居住品质提出了严峻考验；3、本案涉及到拆迁，需要付出费用和时间成本；总之，本案机遇与风险并存，本案成功与否的关键在于产品定位、价格策略与推广策略。4、基地分析结论第二部分市场分析①自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对项目的影响：这里所指的“新审批、新开工的商品住房建设”并非针对具体某一个项目，而是针对一个城市的整体规模。也就是说，今后，某些新审批、新开工的商品住房建设项目仍可能不必受到这个规定的限制，受这个指标限制的是城市的“整一盘棋”。因此，在产品规划时90平方米以下住房面积所占比重可以略低于70%，对较高利润的实现有一定保障。1、政策影响因素国家性房地产政策对本案的影响②从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。对项目的影响:后期产品面积规划时尽量避免出现85~95平米之间的户型,这样会因为交房时不可避免的面积误差导致客户增加首付款金额,加剧客户接房的抗性,为开发商回款带来一定阻力。③购买房屋建筑面积在144㎡以下的需交纳占总房款1.5%的契税,房屋建筑面积在144㎡以上的需交纳占总房款3%的契税。对项目的影响：后期产品面积规划时尽量避免出现141~147㎡平米之间的户型，这样会因为交房时不可避免的面积误差导致客户增加首付款金额,加剧客户接房的抗性,为开发商回款带来一定阻力。④中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。对项目的影响：在一定程度上可以避免恶意炒房客户的大量存在，有利于本案销售的正常进行。①第二次新修改的《昆明市城市房地产交易管理条例》中明确规定：配套基础设施和配套公共建筑与住宅建设项目统一规划，同步配套建设、验收、交付使用。影响一：应该在充分市场调研的基础上规划本项目配套，尽量填补项目区位配套空白，使配套和产品相得益彰，提升产品品质。②“同时具备合法产权的固定住所和稳定的生活来源两个条件，均可以在云南省内迁移落户。”影响二：为了迎合政策所带来的影响，应该在开发中考虑建设部分小户型，以满足中小购房者急于落户的实际需要。昆明本地的政策影响③《昆明主城区住房建设规划2006~2010》中提到“二环路以内，新建住房套建筑面积90平方米以下小户型住房面积所占比重达到50%以上。其中大型企业、学校集中的地区以及城市规划预留的轨道交通沿线、站场周边500米半径地区，90平方米以下小户型比例应不低于70%。二环路以外地区：适合开发建设以套型面积90平方米以上商品住宅为主的住宅。吸引中心区内居民购买，起到疏解中心区的居住功能、分流中心区人口的作用。”影响三：此规划为本项目产品面积的选择提供了一定指向，随着政府规划的进一步推进，二环路以内90平方米以下的户型将占多数。而位于二环路以外区域的90平方米以上的户型将成为稀缺货品，本项目开发建设套型面积在90平方米以上的商品住宅将大量吸引中心区内居民购买。①周边项目分布图示2、周边项目分析概况调查序号楼盘名称楼盘类型面积区间（平米）总套数（套）1时光俊园高层30-10760002中产风尚二期高层、小高层158-1652003明日城市高层、退台洋房60-10420654枫蓝国际高层、小高层59-2177345金色俊园高层57-2702000②周边项目分析价格调查序号周盘名称5月份10月份1时光俊园4500元/㎡5200元/㎡2中产风尚中心5700元/㎡6500元/㎡3明日城市2500元/㎡3200元/㎡4枫蓝国际4500元/㎡5300元/㎡5金色俊园——6500元/㎡A、2007年上半年，昆明楼市依然活跃，商品房住宅销售均价继续上升，二季度房屋均价已达4173元/平米，全市各大区域的房价各有涨幅。与供应量持平、价格攀升相比，商品房销售量没有因为少数楼盘的热销而呈现整体火爆态势，但总体销势平稳。B、东南片区最畅销，“昆明世纪城住宅销售突破4000套，成交面积达78万平方米，成交金额达到了22亿元。而新亚洲.体育城的五环锋尚小区、千紫园、万景花园也占据了2007年昆明楼市交易前十名，加上同属该片区的枫林盛景小区和佳逸盛景花园都有着不错的表现，东南片区成为昆明楼市最热销的区域。3、昆明市2007年房地产发展特点C、调控仍是主旋律，虽然今年上半年昆明楼市保持高度紧张，却没有等来新一轮宏观调控政策的“轰炸”，究其原因，过去两年出台的一揽子政策已经基本囊括了调控的大方面，而今年最需要做的就是如何将这些政策落实到位；同时,市场也需要时间来检验各项政策的效果及落实程度。对于今年上半年的房地产宏观调控局面来说，求稳、着重落实已然今年政策的基调。小结：昆明市房地产业呈现平稳、持续发展的态势，房价小幅上扬，市场趋向规范合理，投机性购房受到抑制，购房者消费心理显得成熟而理性，商品住宅价格未出现大的波动，商品房结构属于合理范围，供给和需求基本平衡。由于用地成本的增加、开发商投资的热情及市场需求的旺盛，2008年昆明的房价将会继续走高。但从总体来看，在国家发改委公布的房屋销售价格指数中，昆明房价涨幅同比低于全国水平，昆明楼市仍呈良性发展态势。昆明楼市将迎来活跃期，随着各类产品的增多，势必会带来激烈的竞争，价格也会逐步趋于平稳。考虑到十七大报告中把住房问题列入国家发展规划中的高度，国家对不断上涨的房价必然还会采取新一轮的宏观调控政策。包括建设更多的经济适用房、把经济适用房的使用范围扩大到中等收入阶层等政策的实施，昆明房价受大环境的影响，价格上涨速度应该会有所缓解。4、昆明2007下半年-2008年房地产发展预期第三部分项目市场定位总用地面积：36321.41平方米容积率：3.5-4.0（预计）1、本项目规划条件2、区域市场供盘特点①供应量05年至07年，北市区市场供应量约为4000套，相对于北市区近30万的常驻人口而言，发展潜力与空间是很大的。②供应结构本案周边及二环范围内供应的楼盘大部分以小高层、高层与多层为主，占到区域项目供盘总量的近9成。③面积特点二环路附近供盘面积呈现出两极分化的特点，即大面积与小面积的发展在速度上几乎是等同的。④功能特点目前大面积户型多为三房与四房为主，但是产品雷同现象严重，产品创新不够。3、区域二手房市场情况楼盘名称功能面积（平米）价格（元）均价（元）中产风尚3*2*2*212082000062834*2*2157900000伟龙华富园复式21218008354复式21420003*2*11001200托福园2*1*1*15324800042372*2*1*168258000新迎小区2*2*2652780004277金星小区3*2*193.273950004017复式2127500003*2*189.23850003*2*193370000枫蓝国际2*1*1623800006129凯越时代香舍6*3*320610500005097金康园3*2*21376600004818时光俊园1*1*1342200006471葵花公社2*1*163.482880004537区域均价5422元类型店名开间×进深（米）面积（平米）租金（元/年。平米）售价（元/平米）均价（元/平米）卷烟云烟分店6*8486132173585215330茶庄金海岸茶吧5*7355012360147615067朋心茶吧6*74251564618768中意茶吧5*84045216542592服饰六佩儿4*5202746532958013665服饰店4*62429900358800伊妹儿3*61821345256140茵雅丝4*52024000288000轩妮4*62418000216000美发映地安美发10*6605600067200011200卷烟京都布鞋坊4*5202400028800014400饰品魅源化妆精品屋3*6182600031200017333医疗东骏大药房10*181802465462958552164364、周边商业调查类型店名开间×进深（米）面积（平米）租金（元/年。平米）售价（元/平米）均价（元/平米）餐饮昭通火锅城16*12192185000222000011207添福园12*151801580001896000福滇园火锅城8*141121000001200000牛嘎嘎老火锅8*86459000708000叙府酒楼9*151351199001438800滇渝源火锅7*139168300819600重庆老火锅9*109033600403200华天园10*202001820002184000茶庄普洱茶庄8*6484500054000010208采轩茶艺6*74235000420000休闲吧8*86451000612000娱乐休闲电玩娱乐城6*1166492335908009876新兴电玩7*128476867922400鹿望达茶楼4*104034583415000星宏星KTV7*1510577467929600宝丽金SPA3*103029333352000住宅部分：A、本案周边市场比较成熟，大部分项目的入住率都很高；B、市场价格较高，本案周边项目的均价达到了5400元左右的水平；C、小高层、高层与多层的业态比例占到该区域总量的近90%左右；商业部分：A、整体商业氛围浓厚，人口的支持力度强；B、中小型商业为主，缺乏大规模的商业配套；C、商业发展潜力较大；5、市调总结优势（