北辰世纪_山东胶南金海滨项目开发探讨及推广建议_85页

城市概况胶南市地处山东半岛西南部的胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。城市总面积1894平方公里，辖17处镇（街道办事处）。城区位于市境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海。城区规划面积284平方公里。胶南市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市，依山傍海，风光秀丽，海岸线长138公里，占青岛西海岸总面积的88％。千古名胜琅琊台被列为国家重点风景名胜区和省级旅游度假区，是中国优秀旅游城市之一，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“全国绿化模范城市”、“国家环保模范城市”、“国家级生态示范区”等称号。其综合经济实力和基本竞争力在2009年分别跃居全国百强县（市）第20位和第19位。胶南市是青岛的卫星城市之一，是青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地，也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”，成为“环渤海经济圈”又一发展新亮点。胶南市交通四通八达，海滨大道、疏港高速公路、青新高速公路、204国道贯穿胶南市，已开通的同三高速公路纵贯全市南北，留有五个出口和一个互通式立交。距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里。胶南属北温带季风气候区。年平均气温12℃，无霜期202天，降水量794毫米。气候四季分明，春迟秋爽，夏无酷暑，冬少严寒。城市经济发展胶南综合经济实力和基本竞争力在2009年分别跃居全国百强县（市）第20位和第19位。胶南市是青岛的卫星城市之一，是青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地，也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”，成为“环渤海经济圈”有一发展新亮点。挺进西海岸战略的实施，既是青岛产业战略空间一次关键性的大拓展，也是构建以经济技术开发区、保税区、港区为核心的青岛新的经济板块或经济圈的关键突破，是青岛经济社会发展地理空间的一次战略拓展。即将建成的跨海大桥及海底隧道，使得胶南与青岛的城市对接也将成为现实,必将进一步促进胶南市各行业发展。胶南市利用东临青岛港，西有日照港，两个亿吨港口左右逢源的绝佳区位，主动对接融入半岛产业发展体系，突出重大项目、高新技术、产业集群“三个亮点”，加快推进工业化进程。初步形成了机械装备制造、食品与药物、家电电子、橡胶化工、船舶汽车、钢铁及有色金属“六个产业群”，代表城市创新水平的高新技术发展一路凯歌。城市经济发展目标：到2010年，地区生产总值超过690亿元，年均增长20%以上；地方财政收入超过36亿元，年均增长25%以上；二、三产业增加值占GDP的比重达到95%以上；城镇居民人均可支配收入超过17500元、农村居民人均纯收入超过9300元，年增长均在10%以上；社会消费品零售总额超过125亿元，年均增长15%以上；城市化水平达到55%以上。城市规划城市总体规划的指导思想是：围绕青岛构建可持续发展的经济体系、构筑有特色的国际大城市框架和提升城市核心竞争力；突出临港经济、海洋经济和旅游经济“三大特色”，坚持工业带动、海滨特色和生态原则，目标是把胶南建成人与自然和谐发展、环境优美、最适宜创业人居的生态旅游城市。根据建设青岛现代化国际大城市框架下新胶南的目标，确定了“东接、北扩、南展”的城市发展战略。总体规划在此基础上确定城市建设发展战略为：产业北扩、生活东延、中心优化、文教南展。规划形成“一带、两轴、六区”的布局结构一带：指滨海景观带。包括沿滨海公路与海岸线之间的区域，为公共开敞区，应严格控制建设。两轴：指沿滨海公路形成的横向发展轴和上海路形成的纵向发展轴，是城市主要景观轴线，也是城市各组团间的重要联系线。六区：指中心城区、临港产业加工区、海滨工业园、灵山卫居住综合区、大学园区、张家楼组团。老城改造为商业添活力近年来，胶南市从整治改造基础设施入手，大手笔进行城区改造，使老城区地价达到了新城区沿海地段水平，也给商贸流通业发展注入了巨大活力。“改旧为新”是老城区发展商贸的一条捷径，更为不少外地客商所青睐。老城区商贸业发展较为成熟，已形成两大商贸业聚集带，以琅琊台路为轴线的中心商圈，聚集了胶南商城、利群商厦、亿联广场、华联商城、天方购物广场、新阳光商场等商场(超市)，优化环境、提升档次成为其当务之急；以人民路西段为轴线的西部商圈汇集了盛客隆购物广场、家电交电、糖酒中心店、百货商场、家家悦西店、福都小商品城(夜市)、隆泰家居等商场，特色商圈为其进行了准确定位。而以珠海东路为轴线的东部新商圈目前正处于建设阶段，已聚集了维客超市、利群购物中心、鲁中家居、广城装饰城等商场。在现有大型购物中心、超市中，胶南有六家在全省同行业前十名中榜上有名。新城区构建现代化商圈居住人口相对偏少，商业气氛不浓厚，这是新城区成长中遇到的烦恼。胶南提出，将行政区变为商贸区，加速推进城区东西部连接。在引进项目上，东部商圈瞄准大块头，发展高端业态，突出“外向化、高端化、专业化”，一个现代化购物商圈正在形成。本着“区域布局、板块分布、主辅结合”的原则，通过改造提升老城区人民路中段以胶南商城为主体的商业中心区，加快发展东部新区北京路以炜伦广场等设施为主体的商业辅中心，同时在大学城园区预留发展空间，择机建立南部城区商业辅中心。另外，该市将高起点、高水准、高品位的改造建设一批特色商业街，如烟台路旅游文化美食特色街、珠海东路装饰装潢材料街、泰山西路汽车交易街、泰华置业广场步行街、黄山路茶艺街、两河海鲜小吃街、海王路餐饮娱乐街、琅琊台路综合商业街等，全面提升它们的整体规模、档次、特色和管理水平。青岛新一轮的总体规划完成了修编；“挺进西海岸”战略开启的新一轮城市经济布局调整全面铺开；青岛城市功能特别是主城区的功能开始大幅提升；全力打造“全国重点中心城市”和“世界知名特色城市”这一全新意蕴的、崭新的“大青岛”发展战略。青岛正依托环渤海经济圈的飞速发展，成为重要的区域性国际航运中心、现代物流中心、商务服务中心、金融中心、高新技术产业中心。青岛的城市集聚生产要素和综合服务的功能向全国辐射，用自身优势正向国际重要的中转枢纽港目标进发,吞吐量突破1.6亿吨,集装箱更突破500万标准箱,以临港工业为特征的港口延伸经济突飞猛进；海洋经济产值迅速提高,研发能力进一步增强,向着世界闻名的“海洋科技产业城”的目标迈出了坚实的步伐；依托新旅游大项目以及软环境的进一步改善,青岛旅游实现“三突破”“国际海滨度假城市”声誉鹊起。大青岛发展战略：向西以建设“青岛西海岸旅游度假城市”为目标，大力实施胶南旅游业的发展。胶南市的旅游资源可谓极大丰富：史有“东国名地”之称的胶南，文化古迹如星璀璨，得山海之利，胶南自然风光更是得天独厚。“大珠山、铁橛山、小珠山、千古名胜琅琊台遗世独立，古韵悠悠……这些独特的资源更为胶南旅游产业发展提供了充足的动力。多年来，得山水灵气的胶南人一直在藉助其丰厚的历史文化底蕴全力打造旅游经济这一“朝阳产业”。胶南市将旅游业作为全市经济发展的三大特色经济之一提出，先后制定下发了《关于进一步加快发展旅游业的意见》，公布实施了《旅游产业发展总体规划》，将胶南旅游整合为滨海东线、滨海西线和西部生态旅游线三条黄金旅游线，形成了琅琊台省级旅游度假区、大珠山风景区、小珠山风景区等十一区及海青茶园、大泥沟头画家村等十二个旅游点。优越的地理位置海洋资源优势悠久的文化历史沉淀高速发展中的城市经济基础设施建设逐步完善城市规模迅速扩张旅游资源优势进一步挖掘小结：胶南城市发展进入高速增长期产权式酒店、公寓式酒店和酒店式公寓的区别产权式酒店即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。公寓式酒店简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。酒店式公寓酒店式服务公寓在胶南房地产市场开始走红。服务性公寓又称酒店式公寓。这种业态形式源于欧洲19世纪，并逐渐流行于欧美房地产市场，是当时旅游区内租给游客供游人临时休息的物业，由专门的管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于游客的“临时之家”。其房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，并提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。高级的酒店公寓拥有多种康乐设施，能提供餐饮、健身、商务服务等多种服务，就软件服务而言，酒店公寓的服务水准一般都达到星级酒店的标准，它除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供居家的、家庭式服务，真正实现宾至如归。酒店式服务公寓与传统酒店相比，设施先进、服务细致，价格更为经济，因此与传统酒店展开了积极竞争。酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。在服务上，酒店式公寓与产权式酒店和公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，实质上还是住宅，而后两者的实质还是酒店，是商业。产权式酒店公寓式酒店酒店式公寓住宅商业胶南地产市场的突出特点一、房价攀升，地产投资开发持续增长二、地产项目开发走入规模化、产品类型多样化三、地产片区化发展现象严重，各区块发展相差甚大四、实力开发商崭露头角，促地产品牌推广品牌化五、水城规划建设的影响，沿海片区投资成热点六、港湾优势，胶南地产融入“大青岛”发展战略酒店式公寓市场分析1、起步较早青岛市的酒店式公寓出现于2002年末，比较其他二线城市，青岛市市场上这一新兴产品概念的推出相对较早。青岛市酒店式公寓市场在现有项目良好的市场表现带动下得到了快速发展，同类产品的纷纷相继推出。2、发展尚不成熟最为明显的便是很多项目在销售推广时期以“酒店式公寓”概念进行推广，但是在最后交付时却与“酒店式公寓”概念相差甚远，既不能提供酒店式服务，也不能达到酒店要求的装修标准。3、服务普遍较差在售物业普遍可以提供酒店式服务，但服务公司资质有较大差异。有些甚至不具备专业酒店管理经验，所以很难为业主提供星级酒店般的服务。4、胶南市酒店业当前的发展水平比较低胶南虽然是著名的旅游城市，但是由于当前市场上正在经营的酒店大多是2000年以前建设的，建筑和内部设施均存在着一定的老化，酒店业整体规模较小，其中还有部分星级酒店是从政府招待所发展起来的。目前除了星级酒店外，市场上还存在着一定数量的宾馆和招待所。酒店在分布上大多集中于城市中心区或旅游景区附近，经营管理水平比较低，当前胶南正面临着酒店更新和发展的机遇。5、高层开发纷纷向精装公寓靠拢胶南目前在售地产项目非常多，主要集中在中心城区和沿海新区两大片区。目前，花园式多层住宅仍为需求热点，单纯的高层住宅面对严峻的市场压力，纷纷推出了精装小户型公寓房。但是这些高层公寓仅是对硬件配置上对产品进行了优化，并未提出服务的概念，所以并没有本质上的改变。如：帝邦