华新项目定价方案XXXX0827

目录一、项目销售产品分析地块产品类型建筑面积（㎡）面积比例（%）E-3-2E-3-5高层住宅（毛坯）5288122.66%高层住宅（精装）3399414.57%小高层公寓141976.31%联体别墅113574.87%经济适用房63282.71%底商及配套45211.94%E-3-6标准办公132825.69%企业会所93404.00%E-3-7E-3-10滨水商业街100004.29%公寓式酒店4590019.67%精品酒店190008.14%商业别墅120005.14%总计233330100%注：1、以上数据指标根据最新方案制定,如有调整以最终批文件为准；2、19000㎡的精品酒店为自持物业。3、表内面积根据不同时点、口径将有些微差异，此处不做调整。从周边热销案例客群分析得出，华新项目的目标客群定位如下：客群范围：青浦区华新镇及周边乡镇；闵行区华漕镇及周边乡镇；西长宁区（外环到中山公园、74路公交沿线）公寓客群定位：年龄在20-30岁之间，普通职员为主。购房目的以首次置业（新上海人置业）和改善置业（当地人）为主，面积需求为60-100㎡间的中小户型为主；具较低房价、区域规划、交通便利是公寓客户考虑的最重要三个影响因素。别墅客群定位：年龄在40岁以上，私营业主、企业高管、高级公务员为主，购房目的以再次改善型为主，面积需求为200㎡以上；产品品质和居住环境是客户考虑的最重要的二个影响因素。附件：二、区域消费群体分析三、公寓产品定价分析3.1竞品分布万科尚源主力面积：79-120㎡成交均价：12600元/㎡装修标准：1000元/㎡逸皓华庭主力面积：63-91㎡成交均价：9800元/㎡绿地秋霞坊主力面积：70-120㎡成交均价：13300元/㎡新城金郡主力面积：80-140㎡成交均价：14000元/㎡装修标准：1000元/㎡新城尚上城主力面积：79-130㎡成交均价：11500元/㎡装修标准：1000元/㎡竞品选取依据：区位相近：经济、交通、人口等因素相近；产品相近：产品类型、户型、面积类似；数据来源：cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月—2012年6月底项目名称板块开盘时间主力面积（㎡）成交均价（元/㎡）装修标准（元/㎡）现有存量（套）2011年销售套数2012年销售套数万科尚源重固板块2010-12-3179-14512600精装：100039547346逸皓华庭重固板块2011-04-2369-1209800毛坯268179114新城金郡嘉定新城板块2010-01-380-14014000精装：10003763133绿地秋霞坊嘉定新城板块2010-12-1650-15013300毛坯14542672新城尚上城嘉定新城板块2011-07-2380-12011500精装：100018716230小结所选竞品项目具有一定的规划与品牌知名度，公寓主力面积主要分布在80-140㎡；竞品公寓目前成交均价11000-13500元/㎡，总价多分布在90-150万元之间，6月份成交均价基本不变，略有上涨；2012年华新项目竞品楼盘中，万科尚源有新推量，面积段79-138㎡，共计330套，同时华新板块星尚湾名邸和西郊半岛名苑预计年内开盘，对项目有较大冲击；万科尚源、新城金郡和新城尚上城为精装公寓，装修标准约为1000元/㎡。三、公寓产品定价分析3.2竞品概况数据来源：cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月—2012年6月底注：1、本评分办法中最高值代表项目邻近区域范内各因素所能实现的最佳状态；2、万科尚源、新城金郡和新城尚上城为精装公寓，其毛坯价格按成交价扣除装修成本得出，其中万科尚源、新城尚上、城新城金郡装修成本预计1000元/㎡影响因素权重最高值各楼盘分值万科尚源逸皓华庭绿地秋霞坊新城金郡新城尚上城本案区位8%8557766公共交通15%15101013131210生活配套15%15101011111010楼盘规模7%7656656产品组合8%8667767户型设计15%15131112121112户型面积10%10888888小区景观8%8545556物业管理6%6655555企业品牌8%8757666合计100%100766981807476实际成交均价（元/㎡）——126009800133001400011500？毛坯均价（元/㎡）——116009800133001300010500楼盘位置——重固镇重固镇嘉定新城嘉定新城安亭华新三、公寓产品定价分析3.3定价分析表三、公寓产品定价分析3.4定价分析图楼盘万科尚源逸皓华庭绿地秋霞坊新城金郡新城尚上城本案分值766981807476成交均价（元/㎡）116009800133001300010500？从总分值上看，本案价位应介于新城尚上城和新城金郡间，根据价格与分值间形成的线性关系，最终推导结果如下：（1）毛坯公寓的销售单价11115-11770元/㎡，根据当前周边市场环境，建议销售均价11500元/㎡，主力户型总价95-145万元；（2）考虑到周边精装公寓装修成本在1000元/㎡，建议精装修公寓销售单价为13000元/㎡，主力户型总价范围105-150万元。y=307.45x-117268000900010000110001200013000140006870727476788082成交均价（元/㎡）1111511770BA逸皓华庭新城尚上城万科尚源新城金郡绿地秋霞坊万科尚源主力面积：170㎡成交均价：22000元/㎡逸皓华庭主力面积：200-300㎡成交均价：19500元/㎡合生御廷主力面积：180-220㎡成交均价：23000元/㎡绿地逸湾主力面积：190-280㎡成交均价：22500元/㎡四、别墅产品定价分析4.1竞品分布竞品选取依据：区位相近：经济、交通、人口等因素相近；产品相近：产品类型、户型、面积类似；数据来源：cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月—2012年6月底项目名称板块物业类型开盘时间主力面积（㎡）销售均价（元/㎡）装修标准（元/㎡）存量（套）2011年成交套数2012年成交套数万科尚源重固板块联排2010-12-31150-20022000毛坯125254逸皓华庭重固板块联排2011-04-23206-29419500毛坯6550绿地逸湾华新板块双拼2009-09-05196-28022500毛坯8720合生御廷赵巷板块联排2009-11-05150-25023000毛坯10261小结竞品项目一般具备一定品牌与规模，别墅主力面积在170-220㎡之间,除绿地逸湾为双拼外，其余均为联排；竞品产品目前成交均价在19000-23000元/㎡，总价在350-500万元之间，安亭瑞仕华庭别墅产品已推案，但目前尚无成交，4月份别墅价格有小幅下降；2012年整体去化较慢，目前华新板块、重固板块别墅存量在300套左右，未来销售形势不容乐观。四、别墅产品定价分析4.2竞品概况数据来源：cric数据库、搜房网、实地调研等数据时间：2012年1月—2012年6月底影响因素权重最高值各楼盘分值万科尚源逸皓华庭绿地逸湾合生御廷本案区位8%855676公共交通7%766666生活配套8%866676楼盘规模8%866666产品组合8%8667+577户型设计15%151213121312户型面积10%1088788小区景观10%1087788产品附加值10%1088787物业管理8%887777企业品牌8%886777合计100%1008178838480实际成交均价（元/㎡）——22000195002250023000？楼盘地址——重固镇重固镇华新镇赵巷镇华新注：1、本评分办法中最高值代表项目邻近区域范内各因素所能实现的最佳状态；2、绿地逸湾别墅为双拼，故在其产品组合一项上额外加5分；3、产品附加值如花园、地库、露台等的赠送面积四、别墅产品定价分析4.4定价分析表四、别墅产品定价分析4.4定价分析图楼盘万科尚源逸皓华庭绿地逸湾合生御廷本案分值8178838480成交均价（元/㎡）22000195002250023000？从总分值上看，本案价位应介于逸皓华庭和万科尚源之间，根据价格与分值间形成的线性关系，最终推导结果如下：本案联排别墅的销售单价20643-21430元/㎡，根据当前周边市场环境，建议销售均价21000元/㎡，主力户型总价约390万元；y=571.43x-2482118000190002000021000220002300024000777879808182838485成交均价（元/㎡）2064321430AB逸皓华庭万科尚源绿地逸湾合生御廷五、小高层公寓定价分析参考楼盘项目地点高层公寓成交均价（元/㎡）小高层公寓成交均价（元/㎡）售价差（元/㎡）富力桃园青浦新城12200140001800朗诗绿色街区嘉定南翔22500236601160项目周边无与本案小高层（9F、10F）类似的产品，扩大参考楼盘的区域范围后，仅有富力桃园、朗诗绿色街区有类似产品销售，成交数据如下：注：数据来自cric数据库，为历史成交数据小高层公寓与高层公寓相比，优势主要体现在景观和居住舒适度方面，参照目前市场上类似产品与高层间的价格差（1000-1800元/㎡）及本案高层毛坯公寓的定价（11500元/㎡），小高层公寓销价范围为12500-13300元/㎡，建议均价定为13000元/㎡，总价在96-117万元。高层公寓高层公寓小高层公寓联排别墅项目总销金额产品类型主力户型（㎡）建筑面积（㎡）销售单价（元/㎡）总销金额（亿元）E-3-2E-3-5高层住宅（毛坯）80-12543312115006.08高层住宅（精装）70-11533994.15130004.42小高层公寓（毛坯）75-9014197.2130001.85联排别墅18511135.7210002.34住宅底商-3391200000.68E-3-6企业会所-9340175001.63写字楼（loft）-13282100001.33E-3-7商业别墅-12000165001.98E-3-10商业街区-10000200002.00公寓式酒店-4390085003.73六、项目产品销售汇总竞品—万科尚源项目名称万科尚源项目地址上海市青浦区重固镇福泉山路199弄投资商万科地产物业管理单位上海万科物业管理有限公司建筑类型12层小高层公寓、3层联排别墅交付标准公寓精装：1000元/㎡主力房型二房：292套，70-90㎡三房：364套，90-120㎡联排，68套，150-200㎡复式：32套，100-150㎡开盘时间2010-12-31入住时间2012-09-30技术经济指标占地面积11.6524㎡建筑面积15.1481万㎡规划户数1000户容积率1.3绿化率35%车位配比1:0.72项目介绍概况：截至2012年6月底，共推出1018套公寓，成交893套，月均去化在56套左右，目前主售为80-90㎡二房、三房，成交均价约12800元/㎡1,27317,0361,7643,92110,4722,2332,5101,98212,01611,12311,17211,26811,49211,50411,51711,5118,0008,5009,0009,50010,00010,50011,00011,50012,00012,50002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00011111112120112021203120412051206成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)月份成交面积(㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)成交金额(元)2012年06月5,8706312,88675,647,6002012年05月4,7595512,86061,202,7502012年04月2,6563012,97234,449,9102012年03月8,4819312,891109,336,0002012年02月7,0