华润_沈阳华润住宅项目示范区高品质实践经验总结_131页_XXXX年

沈阳公司住宅项目示范区高品质实践经验总结August,2010目录第一篇凯旋门、橡树湾项目介绍一、橡树湾示范区效果展示二、市场反馈第二篇高品质战略落地一、精细设计准则二、毫厘工程标准第三篇高品质组织能力的塑造一、文化与价值观的塑造二、标准的建立三、高品质专题的研究四、组织能力的建设五、下一步工作第四篇结束语项目位置：于洪区北二环路、大榆路交汇处项目定位：英伦风格，城市近郊高品质生态大盘规划指标：占地面积:44万平米总计容面积：88万平米一期占地面积：11万平方米一期总计容面积约13.2万平米项目特征：毗邻丁香湖，生态环境优越一期为联排、洋房低密度生态文化社区橡树湾项目概况示范区效果展示橡树湾示范区效果展示会所夜景橡树湾示范区效果展示会所-钟楼橡树湾示范区效果展示会所一角会所东院夜景橡树湾示范区效果展示入园风景林—岩石园橡树湾示范区效果展示橡树湾示范区效果展示橡树湾的景观实现岩石园雾化效果洗米石路橡树湾的景观实现橡树湾示范区效果展示入园风景林—花卉橡树湾示范区效果展示洋房一瞥橡树湾示范区效果展示水系橡树湾示范区效果展示橡树湾示范区效果展示橡树湾售楼处橡树湾示范区效果展示橡树湾售楼处橡树湾示范区效果展示橡树湾售楼处橡树湾示范区效果展示橡树湾洋房一层样板房橡树湾联排样板房20橡树湾示范区效果展示物业服务展示示范区及样板间开放前，依靠高品质售楼处及景观园林的示范作用，有效支撑了4.3日的首次开盘，当日推出50套，销售48套，销售率达96%，价格超全市同类高端竞品10%。4.15后市场明显转差，但是5.8日示范区及样板间开放后，高品质产品对销售起到了决定性作用，5.15日二次开盘当日推出60套，销售53套，销售率达88%，价格较首次推售提价10%。两次开盘后，橡树湾已形成了极具影响力的市场口碑，老客户介绍数量成交率达到了15%，新客户到访量也明显增长。橡树湾项目高品质产品经受住了大市转差的考验!橡树湾项目上市后的市场反馈客户母鸡客户明显增多，近期成交量该特征表现突出23媒体与同行声音-来橡树湾参观考察同行达100多个单位：橡树湾的产品很像龙湖的风格，但是确实已经超越了龙湖，细节的处理比龙湖更用心、更精致，我要让我们的项目团队也来看看，沈阳的品质比他们想象的要高很多。凯旋门、橡树湾项目上市后的市场反馈橡树湾高品质的产品呈现，不仅带来了超越预期的经营业绩和市场口碑，更重要地是使整个组织在不断探索、实现高品质的过程中建立起组织能力——包括设计能力、工程实现能力、物业服务能力。在此过程中，整个团队逐步建立起对高品质深植于心的认同，并让高品质开始真正成为公司的核心文化和价值观。开篇高品质策划主要如下中层和管理层建立追求高品质决心、追求中绝不妥协的勇气。多途径传导高品质理念！开拓视野，学习标杆，研究标杆建立标准矢志不渝地坚持，苛刻践行在实践中坚持知识积累和流程建设建设高品质文化，并作为核心价值观一、精细设计准则建筑设计景观设计室内精装设计多专业设计的协调二、毫厘工程标准……目录第一篇凯旋门、橡树湾项目介绍一、橡树湾示范区效果展示二、项目市场反馈第二篇高品质战略落地一、精细设计准则二、毫厘工程标准第三篇高品质组织能力的塑造一、文化与价值观的塑造二、标准的建立三、高品质专题的研究四、组织能力的建设五、下一步工作第四篇结束语橡树湾、凯旋门作为进入沈阳的首批项目，我们提出以高品质的示范区建立起华润高端品牌形象，打造沈阳最好、全国领先的高品质产品，提高项目溢价和市场口碑，成为我们的目标。示范区高品质实践过程精细设计准则——设立目标项目标杆/定位橡树湾建筑标杆：上海橡树湾，现代英式风格景观标杆：北京龙湖花盛香醍和滟澜山，庄园般的田园生活精装标杆：重庆龙湖悠山郡，高雅、华贵，古典英式风格示范区高品质实践过程精细设计准则——确立全国领先的高品质标杆1.1期洋房产品的设计1.1期洋房产品在经过深入的客户访谈后，发现上海橡树湾的联庭别墅户型不适合沈阳客户，需重新设计。根据沈阳市场的分析，决定借鉴竞品沈阳万科洋房的户型，并在其基础上进行升级研究。示范区高品质实践过程1、深度挖掘客户价值——洋房户型研究过程(橡树湾)精细设计准则——建筑设计1.1期洋房产品的设计经过客户访谈得出：北方地区客户对于南向卧室的需求较为强烈，双南卧户型在市场上很有吸引力。因此1.1期户型设计了双南卧室。参考上海橡树湾产品，设计了全明地下室。同时，结合北方客户对于光照的需求，加大下沉庭院的进深，使得地下室具备一层住宅的品质，以提升一层的产品价值。示范区高品质实践过程1、深度挖掘客户价值——洋房户型研究过程(橡树湾)精细设计准则——建筑设计1.1期洋房产品的设计邀请由沈阳多位资深设计师组成的专家团队进行户型评审，并于定稿之后在工地现场制作1：1户型样板，邀请客户进行实地体验，以进行后续的户型优化设计。搭建1：1户型样板示范区高品质实践过程1、深度挖掘客户价值——洋房户型研究过程(橡树湾)精细设计准则——建筑设计1.2期洋房产品的设计1.2期户型的设计过程中，对1.1期销售活动中积累起来的客户群体进行调研，发现客户对于顶层户型的抗性很大，主要因为顶层高度过高，并且产品附加值不够。1.2期户型产品增加了电梯的设计，提高了主卧套空间的豪华度，并且增加顶层的南向露台设计，加大产品附加值。顶层顶层阁楼层示范区高品质实践过程1、深度挖掘客户价值——洋房户型研究过程(橡树湾)精细设计准则——建筑设计1.2期洋房产品的设计设计推敲过程中，通过赠送北向庭院、增加二层南向露台面积及赠送北侧房间等方式提升产品价值。示范区高品质实践过程1、深度挖掘客户价值——洋房户型研究过程(橡树湾)精细设计准则——建筑设计客户导向的户型设计流程示范区高品质实践过程2、通过产品实践，完善知识积累通过客户访谈及实体样板观摩，挖掘出客户对产品深层次的需求，提出产品改进方法，从而在保证产品品质的同时，提高公司整体的专业能力。精细设计准则——建筑设计意向户型客户访谈户型设计专家评审产品定位完成修改客户访谈1:1户型样板产品设计标准要求图纸设计阶段的审核要点客户导向的设计流程部品设计流程，控制产品品质产品建造过程中停止点检查示范区高品质实践过程2、通过产品实践，完善知识积累精细设计准则——建筑设计在凯旋门、橡树湾建筑实践过程中，除户型设计流程外，还在以下方面进行了知识积累。81010104131313131212126661.园冠阔叶大乔木2.高冠阔叶大乔木3.高塔形常绿乔木4.低矮塔形常绿乔木5.园冠型常绿乔木6.球类常绿灌木7.修剪色带8.小乔木9.竖形灌木10、团型灌木11、可密植成片的灌木12、普通花卉型地被13、长叶型地被编制软景搭配效果图集并指导实施示范区高品质实践过程1、软景的研究精细设计准则——景观设计1.园冠阔叶大乔木2.高冠阔叶大乔木3.高塔形常绿乔木4.低矮塔形常绿乔木5.园冠型常绿乔木6.球类常绿灌木7.修剪色带8.小乔木9.竖形灌木10、团型灌木11、可密植成片的灌木12、普通花卉型地被13、长叶型地被14491010666666121212编制软景搭配效果图集并指导实施示范区高品质实践过程1、软景的研究精细设计准则——景观设计第三个层次第一个层次第二个层次在设计阶段针对花卉的使用进行专题研究并指导实施第一个层次第二个层次第三个层次第四个层次第一个层次第二个层次第三个层次花卉与地被的层次关系示范区高品质实践过程1、软景的研究精细设计准则——景观设计——观叶苔草6-8月白玉簪3-5月鲜黄至紫红色郁金香5-11月（6-7月）黄色金娃娃萱草夏播50-60天后可开花黄色孔雀草7-10月紫青色、桃红色、蓝紫、深桃红色、紫色夏谨5-10月红、紫、粉、白、黄长春花4-10月紫红、鲜红、桃红、纯白、肉色、多种带条纹的矮牵牛6.20-霜降粉、紫、白色常夏石竹4-8月堇色矮化矢车菊9-10月白、黄、蓝、粉地被菊花期花色名称第一层次地被——观叶细茎针茅春播7-10月绯红、桃红、橙红、粉红、浅粉、紫、蓝、白翠菊春季花卉纯黄色、栽培品种乳白、浅黄、橙、橘红、猩红花菱草6-7月紫红色松果菊5-6月蓝紫色、红耧斗菜5-9月黄黑心菊6.20-霜降蓝婆婆纳7-10月黄天人菊6-7月黄大花萱草4-6月蓝、白鸢尾5月蓝紫色马蔺花期花色名称第二层次地被夏秋白、黄、粉、红、紫、蓝唐菖蒲5-6月白、红、青羽扇豆——观叶画眉草春播夏秋开花紫红、浅粉、白色锦葵8-10月黄黑心菊6-8月红紫色柳兰7-8月白色、淡红色蓍草5-6月黄色黄菖蒲6月黄、鲜红、蓝、紫，并具蓝、灰、黑在斑点和条纹，色彩多变花菖蒲7-9月金黄色金光菊5-7月粉、红、紫、黄、白或具有复色金鱼草7-8月黄硫华菊7-8月白、粉、深红色波斯菊6-8月紫色、白色毛地黄花期花色名称第三层次地被在设计阶段针对花卉的使用进行专题研究并指导实施花卉与地被的层次关系示范区高品质实践过程1、软景的研究精细设计准则——景观设计示范区高品质实践过程通过2009年示范区景观的营造，我们在设计阶段总结出了《景观标杆的研究与实践》；在关键点采用1：1实体模型打样控制空间关系、尺度关系；通过标杆项目考察、同优秀公司交流、内部研讨的方式总结出了《软景搭配效果图集-乔木》、《花卉地被层次关系研究》两项针对软景搭配方面的研究成果。上述的工作方法及成果文件，通过公司强调的执行力文化，在景观实施的每一个细节中加以落实；景观设计师在园林工程实施过程中驻现场全程跟踪和把控，确保示范区的每一处细节都经过推敲、经过设计。精细设计准则——景观设计2、通过产品实践，完善知识积累标杆寻找标杆学习从悠山郡到橡树湾售楼处1、橡树湾精装标杆的树立示范区高品质实践过程橡树湾室内风格重庆悠山郡古典英伦风格精细设计准则——室内精装设计悠山郡风格定位为英式风格，大部分采用实木地板、大理石、金镜、天然壁纸等。相对于欧式古典风格的厚重和宫廷气质，英式风格则更多的吸收了简约的现代气息，同时又融入美式风格的粗犷和田园风格的温馨。这种风格从整体到局部、从空间到陈设，精雕细琢，给人一丝不苟的印象。一方面保留了材质、色彩的大致感受，可以领悟到欧洲传统的历史痕迹与深厚的文化底蕴，同时,又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。整体感觉非常优雅、尊贵而内敛悠山郡悠山郡在原有VIP书吧、壁炉的传统亮点基础上，增加英伦风格特有的拱式造型以及加深木色，进一步提升了英伦风格的尊贵感和品质特点橡树湾橡树湾在原有风格屋架的基础上，提升我们的空间尺度和造型细节，更加恢弘气魄，风格更加鲜明，品质更高示范区高品质实践过程2、橡树湾售楼处标杆的学习与应用精细设计准则——室内精装设计设计的高品质——橡树湾售楼处设计主题鲜明，细节创新精美商务风情区：英式下午茶主题洽谈区：男士咖啡香主题VIP区：英伦绅士风度贵族主题专有的花纹设计：蕴含在器具、布艺等细节之处，增加尊贵归属感示范区高品质实践过程精细设计准则——室内精装设计3、橡树湾售楼处标杆的学习与应用一、产品定义——橡树湾项目示范区高品质实践过程精细设计准则——室内精装设计4、标杆研究中设计资源的选择标杆确定后，最初我们没有选择标杆项目的设计资源。经过平面及效果方案的十几次讨论，最终方案仍达不到公司要求，于是决定更换设计单位。第一次修改更换为标杆项目所使用的设计单位后，对平面布置及效果进行重新设计。经历了三次讨论，两次平面成果汇报，最终平面及风格与标准吻合，并在空间、细节、效果上完成了超越，方案顺利通过。示范区高品质实践过程精细设计准则——室内精装设计4、标杆研究中设计资源的选择示范区高品质实践过程精细设计准则——室内精装设计通过对项目考察和与其它公司交流，总结出《售楼处和样板房精装设计要点》，指导我们的室内设计，增加关注点把控；通过对项目考察和与其它公司交流，内部研讨，总结标杆项目高品质细节特点，形成《精装修工程节点做法标准图集》，用于后期深化设计和施工的指引；在其它成功项目和公司的经验基础上，汇总提炼出《各部门和专业的体现和保证措施》、《精装设计图纸过程控制关注点流程指引》、《精装修工程技术规范及要