华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告

华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告2009年10月谨呈：华润置地（上海）有限公司2项目属性解读项目定位思考产品线选择及方案建议项目价值树体系梳理各方案综合效益对比3地块属性解析4古楼路北侧商业古楼路地块属性解析中等规模体量，地块方正，周边水系资源丰富；现有商业配套品质和档次较低，区域较为缺乏高端生活氛围•北侧润江商业配套档次较低，业种业态分布散乱•西侧紧邻古楼阁河•北侧古楼公路，路况尚好，但多有大中型货车经过•东侧紧邻巴张泾河宗地古楼阁河巴张泾河基地现状：内部平整5受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层+低层产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体地块属性解析地块经济指标分析项目四至东至巴张泾河，南至乡村道路，西至古楼阁河，北至鼓楼路占地面积121719.2平方米容积率不大于1建筑密度不大于20%绿地率不小于45%建筑高度不高于40米建筑形态不能做独栋、双拼别墅项目要求全装修住宅面积应不低于总住宅建筑面积的30%容积率产品线1.2-1.4小高层1.0-1.2多层0.8-1.0叠墅0.6-0.8联体别墅容积率要求下可能的产品形态泗泾站泗泾古镇本案6板块属性解析7本案本项目位于松江泗泾板块内，该板块紧邻九亭板块，北临机场，西接佘山国家旅游度假区，南望松江大学城，东连上海市区，是松江重点发展的中心镇•距上海市中心27公里•虹桥国际机场12公里本项目地处松江北部泗泾板块，虽受大佘山辐射，但自身缺乏一定的自然资源基础，远离市中心，整体亦尚未形成高端居住区氛围板块属性分析区位属性8有多条市级交通干道及轨交9号线贯穿联通，交通可达性好区位属性快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案临近泗泾站和佘山站两站，距离约在2-2.5公里。佘山别墅区A9A5莘闵别墅区A8赵巷别墅区徐泾别墅区沪青平公路沪松公路泗泾站佘山站9号线嘉松公路莘砖公路本案泗泾板块板块属性分析9区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛围愈加成熟商业配套规划三湘商业广场占地约5万㎡，总建约10万㎡，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，预计2010年底正式投入运营，大润发、KFC等商家已签约入驻。其他商业规划有餐饮、娱乐、生活配套、服装箱包等，当前商铺基本售完；另外还规划有酒店式公寓。佘山湾商业中心上海城投开发，超过10万㎡的各类商业中配置了5万㎡的滨水风情商业，3万㎡的精品城市广场，约2万㎡的“佘山湾主题商业街”。泗泾站本案三湘商业广场佘山湾商业中心佘山站泗泾镇中心菲诗艾伦3000㎡米社区商业金港、同润社区商业本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用：三湘效果图三湘效果图三湘工程进度板块属性分析10•09年7月30日获悉，本市已规划安排了15个有一定建设规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合的大型居住社区，泗泾位列其中。•泗泾配套商品房基地规划范围：本次规划的范围北到泗陈公路，东至刘五公路，南至泗泾塘——泗凤路，西至嘉松公路，规划总用地面积135.62公顷，规划总建筑量约115万平方米，其中住宅建筑量约95万平方米。大型配套商品房基地规划未来将对板块形象提升产生一定负面影响板块属性分析区域规划——大型配套商品房基地本案11区域市场解析12区域市场大户型公寓供应匮乏，形态差异化、对比高端物业有总价优势的升级型产品存在较大市场机会市场条件——公寓产品分析在售楼盘产品体量（㎡）未推体量（㎡）项目主力户型同润菲诗爱伦高层38万29.68万1R：55-87㎡2R：80-90㎡3R：129-130㎡金港花园小高层、联排30万4.7万2R：90-108㎡3R：125-140㎡西南名苑多层、小高层16万5.28万2R：80-90㎡3R：100㎡绿波景园多层、小高层13万6.76万2R：90-92㎡3R：125㎡4R：130-135㎡合计46.42万将售楼盘产品体量（㎡）项目主力户型同润苑四期小高层——98-125㎡二房、三房城投项目小高层规划中常规二房、三房三水四季城小高层/高层为主67万常规二房、三房板块公寓主力供应主要集中在80-100㎡二房和120-140㎡三房，150㎡以上大户型公寓类产品供应匮乏；板块在售常规公寓未来供应超过46万㎡，未来还将有三个楼盘的公寓入市，总供应超过100万㎡，均以常规户型为主，内部同质化竞争激烈。区域市场解析本案主要公寓项目分布同润菲诗爱伦一房55-87㎡二房83-90㎡三房129-130㎡西南名苑（宽景99）二房80-90㎡三房100㎡绿波景园二房90-92㎡、三房125㎡、四房130-135㎡金港花园二房90-108㎡三房125-140㎡1212同润苑三期城投古楼路商品住宅项目33山水四季城二-五期13常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级！土地成本分析楼板价约11500元/㎡建筑、财务、营销等成本合理利润率目标（25-30%）本案整盘均价需达25000元/㎡以上注：本案预计一年后入市，销售周期一年。七宝板块板块均价19024元/㎡城花新园22605元/㎡九亭板块板块均价10801元/㎡贝尚湾18969元/㎡泗泾板块板块均价9401元/㎡菲诗爱伦16200元/㎡新桥板块板块均价12941元/㎡绿洲香岛14803元/㎡未来预期价格①②公寓板块七宝九亭新桥泗泾年均复合增长率9.6%10.2%16%10.2%9月常规公寓均价（元/㎡）165829334103628124一年半后均价（元/㎡）1902410801129419401标杆项目城花新园贝尚湾绿洲香岛菲诗爱伦9月常规公寓均价（元/㎡）1970416395118539170一年半后均价（元/㎡）22605189691480316200（最新报价14000，以此计算）9号线沿线板块呈现出明显的价格梯度；受与市区距离和配套影响，本案虽然可以树立板块标杆价格，但很难突破九亭和七宝的标杆价格、达到22000元/㎡以上的单价预期。区域市场解析14市场条件——联体别墅产品价格分析联体别墅板块莘闵赵巷徐泾泗泾年均复合增长率17.4%17.5%14.3%14.1%9月联排均价（元/㎡）135951143714502125601年后均价（元/㎡）159611343916576143319月双拼均价（元/㎡）——1727418122最新报价200001年后均价（元/㎡）——202972071322820莘闵板块赵巷板块徐泾板块本案泗泾板块联排15961元/㎡双拼20297元/㎡联排13439元/㎡双拼20713元/㎡联排16576元/㎡双拼22820元/㎡联排14331元/㎡未来预期价格注：本案预计一年后入市。双拼别墅价值较高，未来价格成长空间也较大，尤其是本案所在泗泾板块，双拼别墅供应少，竞争压力小，未来价格成长弹性更大；联排别墅价值较弱，是经济型别墅的主要产品形态，市场竞争激烈，未来价格成长弹性较小，一年后预期价格很难达到2万元/㎡以上。泗泾板块双拼别墅竞争压力小，未来价格成长弹性大；常规联排未来价格不能满足项目利润要求，需在产品形态打造上有所突破泗泾及周边板块联体别墅年度成交均价走势040008000120001600020000元/平方米佘山莘闵赵巷徐泾泗泾佘山544156125745莘闵8026811694021268213753赵巷78538837107411418913629徐泾10755109511046018329166972005年2006年2007年2008年2009年1-9月区域市场解析15市场条件——独栋别墅产品价格分析独栋别墅板块佘山莘闵赵巷徐泾泗泾年均复合增长率18.2%28.6%17.4%17.6%13.7%9月均价（元/㎡）49444272562598425475252991年后均价（元/㎡）5844335051305052995928765佘山板块莘闵板块赵巷板块徐泾板块本案泗泾板块独栋58443元/㎡独栋35051元/㎡独栋30505元/㎡独栋29959元/㎡独栋28765元/㎡未来预期价格注：本案预计一年后入市。区域内独栋别墅价值较好，未来价格成长性较高；泗泾板块独栋别墅价格相对周边板块较低，未来价格成长空间较大，尤其是佘山板块独栋别墅档次和价格非常高，对泗泾板块独栋别墅价格有较大的正向刺激作用。泗泾及周边板块独栋别墅年度成交均价走势015000300004500060000元/平方米佘山莘闵赵巷徐泾泗泾佘山2560928538364115413347718莘闵1032214852214182800623638赵巷1452415341214772660626506徐泾1298315297191512351723827泗泾13268137921631024633212042005年2006年2007年2008年2009年1-9月区域市场解析受周边高端别墅区的带动，区域内独栋别墅具备较强的价格支撑力，未来独栋别墅产品价格隐性成长空间较大16客户条件解析17现有客户条件目前板块客户来源泗泾私营经济开发区松江钢材城泗泾五金城现已招商2000多户首期已入驻企业860多家。二期工程完成时，可达1200多家.一期已驻251家商户，明年8月前将全部推出，总开发商铺3000余间。轻轨9号线导入人群公寓客户导入单一；经济型别墅客群集中在西区；独栋别墅客群广泛，呈现泛区域化趋势。公寓客户小高层/高层公寓：区域内品质较高的公寓（如同润菲诗爱伦）成交客户基本都是轻轨9号线导入人群，主要是在徐汇、闵行、长宁和松江区工作的白领。独栋别墅客户以产业客为主，早期的主力客群——在国内有生意的外籍华人仍占有一定比例，另外成交客群也逐渐表现出泛区域化，西区乃至大浦东区域客户均有成交。经济型别墅客户联排/双拼别墅：主要是区域产业客，以及闵行、长宁、徐汇区域的企业中高层管理者和有改善需求的居民。18区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛围愈加成熟，对外区域高端客户的吸引力将加强商业配套规划三湘商业广场占地约5万㎡，总建约10万㎡，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，预计2010年底正式投入运营，大润发、KFC等商家已签约入驻。其他商业规划有餐饮、娱乐、生活配套、服装箱包等，当前商铺基本售完；另外还规划有酒店式公寓。佘山湾商业中心上海城投开发，超过10万㎡的各类商业中配置了5万㎡的滨水风情商业，3万㎡的精品城市广场，约2万㎡的“佘山湾主题商业街”。泗泾站本案三湘商业广场佘山湾商业中心佘山站泗泾镇中心菲诗艾伦3000㎡米社区商业金港、同润社区商业本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用：三湘效果图三湘效果图三湘工程进度潜在客户条件19大佘山规划将辐射本案，带来吸引高端客户的机会；同时佘山高端别墅已购客户也有部分会是本案潜在客户规划支撑——大佘山规划佘山距离项目地块约2.6㎞；佘山千万级高端别墅云集，是目前上海最顶级的高端别墅板块；五星级酒店、高尔夫俱乐部、高端商业及各种度假休闲配套，与别墅结合，形成一个完整的高端板块形象；欢乐谷的开业将提升区域价值和人气。潜在客户条件大佘山高端配套规划的功能性辐射将进一步提升区域价值及项目价值，泛佘山区域对高端客户的吸纳能力亦将更加突显；佘山高端别墅已购客户财富能力强，有投资和居所置换需求。20虹桥交通枢纽版图向西扩张，辐射长三角、辐射全国、辐射世界，为区域带来全市、全国甚至全世界级客户提供可能。用地约26.26平方公里，拓展区域用地60平方公里，总面积86.26平方公里；到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型综合交通枢纽。虹桥商务区定位为总部经济及高端服务聚集地，现已汇集上