南京六合区别墅项目市场报告

南京市六合区别墅项目市场研究报告宏观数据及土地属性研究Part11、About南京南京基本概况南京是中国著名的四大古都及历史文化名城之一。千百年来，奔腾不息的长江不仅孕育了长江的文明，也催生了南京这座江南城市。南京襟江带河，依山傍水，钟山龙蟠，石头虎踞，山川秀美，古迹众多。早在上个世纪30年代，著名文学家朱自清先生游历南京后，写下的《南京》一文中就有这样一段评价：“逛南京像逛古董铺子，到处都有些时代侵蚀的痕迹。你可以揣摩，你可以凭吊，可以悠然遐想……”南京是中华人民共和国江苏省省会、副省级城市。南京是“中国四大古都”之一，有“六朝古都”之称。南京位于长江下游沿岸，是长江下游地区重要的产业城市和经济中心，中国重要的文化教育中心之一，也是华东地区重要的交通枢纽，靠近安徽的滁州、马鞍山，江苏的扬州、镇江、常州这5个地级市安徽的滁州、马鞍山，江苏的扬州、镇江、常州这5个地级市2.数据南京面积：全市总面积6600k㎡，其中市区面积4730.74k㎡，南京八区总面积782.75K㎡。（截止2009年11月）人口：截至2009年末，全市总户籍人口629.77万人[2]，市区户籍人口545.97万人，全市常住人口771.31万人。其中江南八区户籍人口309.61万人，常住人口433.6万人。城市规划：南京市城市规划中明确提出了老城“做减法”、新区“做加法”的近期发展策略。即新区重点建设河西新城区和仙林、东山、浦口新市区，老城重点提升整体环境和文化品质。南京市区域划分：南京共辖11个市辖区，2个县。其中江南八区（鼓楼，白下，玄武，秦淮，建邺，下关，雨花台，栖霞）是中心城区。六合区浦口江宁区雨花台区鼓楼区玄武区白下区建邺区秦淮区栖霞区下关区2774327537754230.260500100015002000250030003500400045002006200720082009亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%GDP比上年增长0500010000150002000025000300002006200720082009元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%可支配收入消费性支出收入比上年增长2006年——2009年南京人均收入支出增长情况2006年——2009年南京GDP增长情况六合区是江苏省会南京市的北大门，北接安徽省天长市，东邻江苏省扬州市，南临长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区，是“天赐国宝、中华一绝”雨花石的故乡，中国民歌《茉莉花》的发源地。古老文明的六合，2000多年前就见诸史端，历史悠久，经济繁荣，民风淳朴。3、About六合区六合区基本概况2002年5月，经国务院批准，原六合县与原大厂区合并成立新的六合区，全区辖5个街道、14个镇、1个省级经济开发区，人口87万，土地面积1500平方公里，分别是南京市的六分之一和四分之一。六合既是一个有着悠久历史的古城，更是一个充满生机和活力的新区。但是现状，六合新区虽划归南京都市圈，但目前该区的人口当中，非农业人口只有占一小部分，城市化水平低于江苏平均水平，从某种意义上讲仍属于城市里的“农村”。六合区GDP在南京各区中排名倒数第一沿江工业园区经济，教育政治中心农业生产，旅游区但是毋庸置疑的，六合区有着天然自然资源优势。优美的自然环境，充足的水资源金牛湖风景区石柱林风景区六合旅游风景区有金牛湖度假区、止马岭、大泉生态旅游区；灵岩山、瓜埠山、方山及沿江旅游风光带、文庙古建筑群等。灵岩山风景区大泉生态旅游区但是毋庸置疑的，六合区有着天然自然资源优势。冶山镇地处江苏省南京市都市圈正北部，是南京都市圈经济影响力向北辐射的窗口。镇域面积107平方公里，人口4.8万人。冶山镇区位优势明显，东连宁扬、宁通一级公路，西接宁连高速公路，南临省级开发区—六合经济开发区，北与安徽省接壤，205国道横贯境内，距六朝古都南京40公里，距历史名城扬州64公里。冶山镇境内矿产资源丰富，目前已发现有大理石、石灰石、铁矿石、莹石、白云石、凹凸棒土、矿泉水等十余种天然矿产资源；旅游资源独特，有桂子山石柱林、金牛山水库、养心湖、白云山遗址、紫藤园、桃花坞等理想的天然旅游资源，其中桂子山石柱林蜚声海外，其历史之悠久、形状之独特、发育之完好，堪与美国著名的黄石公园石柱林媲美，已被南京市列为金陵新四十景之一。冶山镇的乡镇工业取得长足发展，现有建材、印刷、冶金、电线电缆、服装等工业企业80多家，其中，南京通达彩印有限公司已成为全国同行业500强之一；而设计起点高、基础设施完备的冶山镇工业园也正在规划筹建之中，不久之后将以高规格的科技工业园区亮相于江北。4、About冶山镇19航空：南京红花机场迁址六合，为军民两用机场，目前正在施工中。规划：两条轻轨线，包括江北轨道线和玉带轻轨，江北轻轨将和过江的地铁三号线对接。公路：宁沪、宁通、宁连高速，江北大道、金江公路、长江大桥和二桥，以及正在建设中的宁淮高速、宁蚌高速等，以及在建的东部干线公路，机场东路改建工程等，其中东部干线将途经冶山镇沿江：拥有长江深水岸线45公里，可供建万吨级深水码头两处；建设中的西坝头港区，通江滁河横贯全境，为六级航道，四季通航。江北轻轨红花机场本项目东部干线经过冶山镇项目所在区位未来将进行的一系列交通工程将利于项目档次的提升距六合区中心19公里距南京市中心52公里黄山岛旅游度假开发项目位于冶山镇南郊，距南京市区约60公里，其前身是江苏省科协白云山科学园。黄山水库中心岛又名黄山岛，四面环水，群山环抱，西南有白云山，北面有观音山，树木葱绿，山体植被良好，自然环境优美，空气清新宜人，规划占地面积5000亩，建设用地1000亩，开发用地640亩。5.地块研究湖面小山坡小道湖摊内湖相邻的黄山岛风光周边道路及配套SWORT分析优势（Strength）劣势（Weakness）地块优势：地块地势缓，利用率高，临湖面积大，湖景别墅开放有优势自然资源优势：地块周边自然资源保持较好，周边无工业等污染源，未来交通优势：未来六合区交通不断完善，东部干线公路开工，机场东路改建，南京第二国际机场规划，南京长江四桥建造交通劣势：目前周边交通现状较差，离南京市中心，六合区中心都较远配套劣势：周边配套供应较差，餐饮，娱乐等配套稀缺。知名度：区域在人们认知中形象不高，民众认知度不高土地优势：土地资源日益稀缺，土地唯一性不可复制季节性劣势：秋冬季枯水期导致湖面范围变小，水深变浅，形象会有所损失。机会（Opportunity）威胁（Threaten）市场机会：高端特色产品的稀缺性，附近缺少一个代表性、有特色的旅游度假别墅产品认知层面：旅游度假类房地产开发项目的不断入市，使得市场对本项目类型有了天然的接受度。规划契机：东部干线和四桥的建设为区域带来了发展机会，便捷交通概念呼之欲出政策危机：4.15新政后房地产市场降温，而最近在房地产市场有所复苏，在大多数人猜测下半年不会出现新政的情况下9月份再出新政，房地产市场充满不确定性。时机契机：人民生活水平提高，旅游度假需求增涨。竞争危机：随着未来交通的不断完善，区域内多个地段将出现旅游地产性质别墅配套契机：周边无较完善的配套，项目可做自给自足，提升项目形象，如：内部商业一条街，五星酒店等南京房地产市场分析Part2南京住宅整体住宅市场板块房源总量认购套数成交套数消化率库存套数库存消化周期（月）成交面积（万方）套均面积全市527192729211290.453288619.6234.45111城中434710713860.343285414.414.97108城东1543564840.35100314.56.83141.2城南341721417290.58214305.616.4092.5城北476011314190.322323315.914.33101河西796677328990.461429410.433.75116.4仙林14024499030.6794503.511.51127.4江宁1056654853240.55646946.267.70127.2六合592558121450.46319910.420.9997.8浦口1278828847960.398770411.247.98100溧水390217221900.60515404.926.87122.7高淳23184213290.591947516.49124.1备注：消化率按1-7月份认购成交总套数计算；库存消化周期按1-7月份平均成交套数计算2010.1-7月南京各区域成交情况全市成交套数与供应套数情况成交面积段比例2010年1-7月南京别墅市场情况02000400060008000100001200014000160000.000.501.001.502.002.503.003.504.00成交套数上市套数供求比成交套数4140391976088762774980479195797464321105911837138434063189940435991182818851512上市套数52302075436524334393414531962407573121148663143132132240312156845357724765105供求比1.260.050.710.600.440.420.580.781.181.100.731.030.521.270.301.141.961.313.3809.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.410.510.610.70.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%80以下16.96%16.38%21.45%18.20%19.97%15.70%14.15%80-10049.45%47.07%42.32%35%32.11%40.53%28.64%100-12010.85%11.59%11.30%16.56%15.86%14.11%11.90%120-14013.61%10.06%14.37%14.81%10.78%8.54%14.22%140-1605.96%8.48%4.97%5.31%3.50%3.40%11.84%160以上3.17%6.42%5.59%10.12%17.78%17.72%19.25%1月2月3月4月5月6月7月年份供应量（套数）成交量（套数）2008年210012452009年218742382010年1-5月份全年3000以上804南京整体别墅市场2010年1-5月份销售804套，2009年1-5销售套数为1022套，今年上半年销售数略小于去年同期。造成这种局面的原因主要有三个方面，一是今年上半年上市量本身就比去年同期要少，其实上市量和销售量都比去年少230套左右，今年与去年供应销售比基本持平;二是新政使部分买房人陷入观望，影响销售情况;三是2009年火爆的成交量已经透支了一部分2010年的潜在需求。10228040200400600800100012002009年同期2010年1-5月成交量（套数）城中、城东环比大幅增长3-4倍。浦口有所反弹，小幅增长38%，但仍处于低位水平，亟待突破。溧水和高淳同样环比大幅增长，绝对成交量甚至高于浦口、六合，接近江宁，似乎不受宏观调控影响。其他板块均环比下滑。其中，六合、江宁下滑幅度较高。7月南京各区成交所占比例500以上,30%400-500,40%200-300,21%300-400,9%164061400721800204281927419425.8734905000100001500020000250002010.12010.22010.32010.42010.52010.6独栋别墅价格今年到6月为止，独栋别墅的主力成交区间为400-500平米，占整个独栋别墅成交量的40%。300平以下的成交量比重最低，仅为9