南京分析仪器厂地块项目(写字楼)前期沟通稿

南京分析仪器厂地块项目前期沟通稿战略建议前提南京尚无一座堪称经典的写字楼经典的写字楼？纵观经典写字楼先进的硬件设施非凡的文化品味无可比拟的地段傲视群雄的高度南京在2008—2010年的3年间，将会有近90万平方米的写字楼体量供应，而这一数值还不包括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目。南京的写字楼市场将在2008年迎来交付高峰，该年约有36万平方米的供应量交付，将对南京的租赁和销售市场造成较大冲击。绿地三峰在07年创造销售奇迹，最高价格达25000元/平米。南京写字楼供应趋势2008对于每个写字楼项目机会和压力并存3+X格局下的——多中心商务看南京南京写字楼的多中心格局新街口——大行宫——长江路板块珠江路——广州路山西路——湖南路X金鹰、商茂、华泰、置地广场、长发CFC、德基大厦新世界中心、君临国际、珠江1号银河国际、天星翠琅、壹空间、南京国际商城河西CBD/绿地紫峰/福鑫大厦总面积超过150万平米总面积超过20万平方米总面积超过35万平方米新街口地区项目调研汇总表案名地址总建面积（万㎡）面积划分德基大厦长江路与中山南路交界4.45183-48整层1200㎡建华大厦石鼓路10200金鹰国际商城汉中路1448-2000金轮大厦汉中路3.5——商茂世纪广场中山南路9.561-300㎡南京国贸中心中山东路690-200多华泰证券中山东路1.1370-140福鑫大厦洪武路843-338鼓楼山西路版块项目调研汇总表案名地址总建面积（万㎡）面积划分新晨国际大方巷4.6——天环大厦山西路6137-450整层1600㎡联通大厦鼓楼隧道上方2125、420、整层等世贸中心大厦江苏路广场东南角10100以上,可整层出售,可分割银河国际大厦山西路广场西南角111400整层金山大厦A,B楼山西路广场西北角3-585、120、130、整层珠江路地区项目调研汇总表案名地址总建面积（万㎡）面积划分谷阳光世纪大厦珠江路666号3.385-1300㎡未来城珠江路(太平北路路口)550㎡以上雄狮国际大厦玄武政府东侧2.16120.67㎡每层1200㎡新世界广场珠江路88号21100-2000㎡代表性写字楼点评整层任意分割41.97㎡—294.95㎡总建筑面积8万㎡建筑特色塔楼平面基本方正，超大呼吸玻璃幕墙交通状况停车、人行都不方便建筑布局框筒结构、可整层任意分割，楼层56层，总高度218米车流状况车进出不方便车位216物业管理英国威格斯集团•威格斯物业顾问有限公司公共部分装修高级石材，艺术吊顶电梯15部电梯，机电与弱电系统美国AD保安系统，美国HOLLEYWELL火灾报警系统智能化设备100兆宽带网络，卫星接收系统，商贸广场点评：曾作为南京第一高楼出现。但立面堆叠，美感不足，车位配比差强人意。分割面积范围写字楼135㎡—325㎡商住楼132㎡—173㎡总建筑面积6万平方米建筑特色塔楼为圆形，裙楼为长条型周边配套设施雄距新街口广场东南角，周边配套设施齐全交通状况出租车不易停靠，地铁出口在大楼下面建筑设计1—6F：商场、6—16F：写字楼19—31F：商住楼车位比例与车流状况150个停车位，车流状况不佳物业管理港力物业管理公司公共部分装修情况装修较好，装饰不足机电与弱电系统OTIS电梯、中央空调智能化设备自动消防报警、24小时监控楼盘主要优势地理位置较好楼盘主要劣势采光不佳、得房率低国贸中心点评：雄踞新街口CBD，电梯/停车/车行/内部装修,硬件配套与甲级写字楼标准仍有差距。CFC分割面积范围写字楼80-1000㎡总建筑面积114188㎡建筑特色2栋高档写字楼，2栋高层住宅周边配套设施南京市中山东路利济巷,周边配套设施齐全交通状况出租车不易停靠，地铁出口在大楼下面建筑总高度149.8m和134.1m标准层层高5.0m和4.8m容积率办公部分6.00建筑密度办公﹤40%住宅﹤30%绿化率56%停车数：492辆办公建筑面积46560㎡住宅建筑面积33124㎡商业建筑面积11916㎡点评：德国现代极简主义，但时髦的总容易被时间淡忘。发现市场空白是一种远见硬件仍有可塑空间，品位可进一步提高看项目我们有什么地段：中华路、白下路繁华路段处于新街口商圈辐射范围内文物：民国建筑基督教青年会先进的硬件配套非凡的文化品味无可比拟的地段傲视群雄的高度我们能成为经典吗建筑高度硬件配套文化品味本项目无法与超高层建筑高度相比有条件打造有条件塑造地段中华路繁华地段写字楼的高度曾作为人们关注的要素但是高度总是容易被超越本项目无法从高度吸引眼球只能择路而行楼宇因本身的地缘文化、环境，而塑造的独特品味他人却无法复制我们只有提升楼宇的文化品味打造以及历久弥新的气质方能被时间越磨越亮地段自古以来，中华路一直是南京最重要的街道之一中华路是南京市城南重要的商贸街，是“百城万店无假货”示范街之一，东邻繁华的夫子庙，南接驰名中外的中华门城堡，与新街口商贸中心仅一街之隔，区位优势明显；龙蟠南路、中山南路分列两侧、地铁三山街站近在咫尺，附近有南京火车南站、长途汽车南站、中山南路客运站、绕城公路连接郊县与外省、交通十分便捷衡量标准国际甲级写字楼甲级写字楼停车车位至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供大厦品质标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等等。标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。净高2.9米以上2.7米以上（包括2.7米）电梯每3层一部电梯等候时间不超过30秒电话线平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。平均每20平方米有一根电话线，光纤宽带到户物业管理公司丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱。70%或更高空调单元控制空调系统，单元控制空调系统，硬件配套标准建筑高度和硬件的记录总是容易被打破但经典的造型和文化内涵却难以超越时尚的现代的玻璃幕墙，抢鲜外立面，在中华路、新街口已经屡见不鲜文化品味地缘文化中华路基督教青年会孙吴时代中华路称“驰道”。晋成帝筑新宫正门正对朱雀门，这条街称“御道”或“御街”。此路直通“朱雀航”（现在的镇淮桥，老南京人说南门桥）又叫朱雀街。南朝萧粱时代，御街又叫焚衣街，“齐东昏侯制四种冠、五彩衣，一日二十余出。梁武帝废之，焚奢侈衣服十二种于御街，故后人号其所为焚衣街。”明朝时这条街官衙和达官贵人的住宅比较集中的地方。朱元璋称吴王时的吴王府（现在的王府园）就在这条街上。府城隍庙（现在南京市一中的南门）、徐达王府、花市等也在此街。清代沿袭明制无多大变化，民国拉直拓宽，成为柏油马路。中华路拓建于1932年，明清时代，它是府东街、三山街、大功坊、使署口、花市街、南门大街等街道的基础上，连贯拉直，由于正对中华门，故取名叫“中华路”。南京基督教青年会在孙中山的捐助下于民国十四年（1925）春天，正式开始动工建造南京青年会会所。经过一年多的施工建设，南京青年会新会所在民国十五年（1926）竣工落成。东方意识形态西方建筑形式用传承看待中西合璧的地缘文化以弘扬将项目塑造成古典怀旧、人文关怀更具生命力的高端写字楼哥特建筑元素向上突出门窗细长的尖塔局部装饰均富有表现力飞扶壁拱顶、坚实厚壁西方古典建筑形式建筑意想东方意识形态中华总部官邸案名建议奢华却不过分张扬，怀旧而不失权贵。通过写字楼产品品质的塑造，加上地缘文化外延的阐释利用品牌市场知名度所产生的公信价值，以及软件服务特色优势，促成高于市场上所有写字楼项目市场形象。品牌价值产品特质区域发展通过对区域发展影响力的资源利用，突显本项目地段上的增值潜力，结合高端的产品定位,提升项目市场影响力。机会点•国际甲级纯写字楼。•传承地缘文化的地标性建筑。•地处新街口核心商圈，却拥有最便捷的出行。•分层控制中央空调系统，贴心的设计。•奢华商务会所，配备于经典古建内。•每100平方米写字楼提供0.6个以上停车位。卖点梳理——①上海绿地集团是中国500强企业和上海市百强企业，2003年至2005年连续三年位居上海市房地产开发企业榜首②绿地广场.国际商务中心--在建项目中硬件配置标准超高端的生态型办公物业③建筑设计领域的顶级大腕--美国SOM建筑设计事务所担纲设计④世界著名景观建筑设计公司美国SWA景观设计事务所主理整体景观设计⑤独享鼓楼公园生态资源，刷新都市建筑绿化比例新高⑥首屈一指的高科技幕墙，内置自发光材质，营造墙体全天候渗透式照明效果⑦国际新潮的VAV变风量全空气空调系统，确保独有的全空间平衡温度感受，既节能又舒适⑧地下配套建筑与地上主体建筑配比高达1:1，辅助设施齐全，营造超高舒适度使用感受⑨全城独一无二的高比例车位设置，专为大企业预备充足空间找到目标，才是找到自己看客群谁会要？实力企业投资者自用企业实力型企业，赢利能力较强，具备了更换高级写字楼的能力。实力型企业有一定的资金基础，大多为股份制或合伙制公司，企业进行不动产组的规划时，会以会议形式讨论，购买行为理性。实力型企业项目客群形成：区域内企业在CBD的资源效应（产业链）下产生；商检局，弘业大厦等进出口单位。行业：贸易、咨询服务、广告传媒、住宁办等大中型智力型企业及服务业;特征：知识型、技术型、创意型、研究型……国家颁布的相关规定严重打击了住宅市场的投资热情，令不少住宅投资者转向写字楼投资市场。写字楼市场的租金回报率一直较为稳定，不断减低的空置率也刺激了市场的投资信心。南京写字楼租金相对较低，未来有很大的升值空间，这也是投资市场的一大利好。投资者高速成长中的智力、贸易、服务型企业成为本案最终使用者投资客户自用实力客户+客群界定购买及租赁过程目标客户群体实力型企业（智力型企业/服务性企业）投资客买进投资买进自用贸易、金融、IT科技服务业及咨询等行业CBD下实力企业以租赁办公为主的企业种群项目客群——关注点投资客自用型项目升值潜力有无稳定的租户价格是否可以承受区域交通时间项目升值潜力成熟商圈距离自用型企业关注点包含投资客关注点面子实用他们要什么？对于投资者稳定的可持续的投资回报顶级商务平台对于自用者唯一性顶级身份感带来顶级的商机、财富结合客群看项目CBD核心文化情愫甲级标准纯写字楼中华总部官邸写字楼，城市名片认识一座城市,从一座写字楼开始“没有写字楼的城市,不能称之为城市”——《新周刊》形象定位一座城市的荣耀一个企业的王朝一座城市,只有一个图腾每一个辉煌的时代,都有自己的标志中华总部官邸THEENDthanks